Когда в соседях нет согласия

Малоквартирные дома: почему одни жители считают, что попали в «рабство» к другим?

Согласно Закону о квартирной собственности, жители могут самостоятельно решать практически все важные для их дома вопросы. Для этого им нужно проголосовать, причем для принятия многих решений достаточно голосов простого большинства квартировладельцев. Эта норма закона кажется справедливой, но в малоквартирных домах может вызвать серьезные проблемы.

Сосед все решает сам!

В Риге немало домов, рассчитанных на 4–10 квартир. Особенно много таких в Пардаугаве. Наша читательница Людмила рассказывает, что проживает в 8-квартирном доме по улице Калнциема.

– До последнего времени у нас все было в порядке, но два года назад жители решили выбрать старшего по дому. На собрании владельцев квартир активнее всего повел себя Андрис К., который к этому времени выкупил в нашем доме три квартиры на первом этаже.

Жителям понравилось, что Андрис так охотно брался представлять дом во всех делах с домоуправлением, и они наделили его обширными полномочиями.

– Сначала Андрис добился ремонта крыши по трехстороннему договору, за это ему спасибо, – говорит Людмила. – Но в начале 2020 года его поведение изменилось. К этому времени он выкупил в нашем доме еще две квартиры, одну на первом этаже, одну – на втором. Эти квартиры он оформил на своего сына, Эдгара К.

С этого времени, говорит Людмила, остальные собственники дома потеряли всякую возможность влиять на его ремонт и благоустройство.

– В доме по северной стороне появилась плесень, жители жалуются: «Черные стены, надо искать причину, утеплять стену». Но Андрис ничего не хочет слышать, говорит, что все общие накопления дома пойдут на установку пластиковых окон в коридоре. Когда мы подняли вопрос на общем собрании, Андрис, шутя, его заблокировал, – рассказывает читательница. – У него это получилось потому, что его семье принадлежат пять квартир в доме, то есть на общем собрании у него пять голосов из восьми – большинство!

Жителям верхнего этажа, страдающим от плесени, уполномоченный прямо заявляет: «Если вам что-то не нравится, я готов выкупить и вашу квартиру». Собственники в недоумении и считают, что попали в настоящее рабство.

Справедливость – только через суд?

Отвечая на вопрос Людмилы из дома по ул. Калнциема, можно сказать, что ситуация весьма запутанная.

С одной стороны, владельцы квартир действительно имеют право утверждать план ремонтных работ, и для этого требуется простое большинство голосов (50%+1 голос). Если одному собственнику в доме принадлежит большая половина квартир, то на общем собрании ему присваивается только 50% голосов. Если же большая половина квартиры принадлежат разным членам одной семьи, это ограничение не имеет силы: родственники действительно могут голосовать сообща и в таком случае остальные собственники квартир останутся в меньшинстве.

Однако согласно требованиям нормативных актов управляющий обязан в первоочередном порядке ликвидировать возникшие в доме аварийные ситуации и лишь потом выполнять работы по благоустройству и утеплению, например, устанавливать пластиковые окна.

Плесень на стенах квартир свидетельствует об опасном состоянии несущих конструкций дома, протекании крыши, швов или водосточных труб. К тому же плесень опасна для здоровья проживающих в доме людей. По этой причине управляющий, получив сигнал жителей о плесени, должен провести обследование и устранить причину даже без согласия старшего по дому или решения общего собрания. Если управляющий отказывается это делать, владельцы квартир могут добиваться справедливости через суд.

Одного жильца наказали дополнительной платой

Похожая история произошла с нашим читателем Владимиром, который проживает в четырехквартирном доме в Межапарке.

– Живу в этом доме на проспекте Кокнесес с 1945 года, – рассказывает мужчина. – Весной 2020 года дом отказался от услуг муниципального домоуправления, жители создали товарищество, а управляющим поставили одного из соседей – Эдгара С.

Интересно, что одна квартира в этом четырехквартирном доме принадлежит самому Эдгару С., а вторая – его родственникам. Кроме них, в доме проживает Владимир и пожилая женщина, которой уже за 90 лет.

– Сначала мы платили управляющему только за управление и эксплуатацию дома, счет приходит на 0,30 евро за квадратный метр жилплощади в месяц, – говорит Владимир. – Но недавно Эдгар созвал общее собрание, и жители тремя голосами их четырех решили взимать дополнительную плату за пользование общей собственностью дома. Причем постановили насчитывать такую плату только жильцам, которые занимают площадь чердака и подвалов, которые превышают 1/5 от площади их собственной квартиры.

Сначала Владимир не обратил внимания на решение общего собрания, а потом обнаружил, что в счетах ему приписали пользование четырьмя сараями и большей частью чердака и подвала – в общей сложности 110 квадратных метра. За каждый квадратный метр «излишков» он должен ежемесячно платить по 0,40 евро.

Управляющий запретил пользоваться отоплением

– Такую плату управляющий применяет только ко мне, – жалуется читатель. – И я считаю, что расчет несправедливый. Судите сами, сараи №1, 2 и 3 перешли к нашему дому при новых замерах от соседнего дома, там начали ходить бомжи, поэтому я просто повесил на них замки. Сейчас управляющий приписал мне пользование сараями №1, 2, 3, 11/12. На чердаке мне приписали 23 квадратных метра чердака, хотя у меня там всего одна полка. Приписали в подвале 35 квадратных метра, а ведь там стоит общий котел (им пользовался только я, теперь никто не пользуется), и я занимаю только место дров.

Всего, по расчетам управляющего, Владимир занимает 110,22 квадратных метра общей собственности, из которых только 14,42 метров может использовать бесплатно. К остальной площади – 95,8 квадратных метров – управдом применяет дополнительную плату.

Житель также уверен, что такими жесткими мерами управляющий выживает его из дома: «Он уже намекал, что готов купить мою квартиру». А тем временем Владимиру даже запретили пользоваться общим отопительным котлом в подвале. Остальные жители перешли на газовое отопление, и им мешает запах дыма.

– Правомерны ли такие решения общего собрания и управляющего? – спрашивает нас читатель. – Что мне делать, чтобы защитить свои права?

«Ущемлять права жителей запрещено!»

Историю Владимира комментирует юрист Рижской ассоциации управляющих Ольга Федорова.

– Могли ли собственники остальных квартир тремя голосами из четырех принять решение о порядке пользования общей собственностью – сараями, подвалом и чердаком – и назначить за это дополнительную плату?

– Да, в Законе о квартирной собственности прямо сказано, что для установления порядка пользования общей собственностью необходимо, чтобы «за» проголосовали 3/4 собственников квартир этого дома. В том числе собственники имеют право проголосовать за лимит площади общей собственности, который находится в пользовании каждого из них. Однако при этом недопустимо ущемлять права одного собственника по сравнению с другими. Если такое ущемление произошло (например, одному собственнику позволили использовать сараи, а другому – нет), то ущемленный владелец квартиры имеет право обратиться в суд.

– Владимир рассказывает, что управляющий приписал ему 23 квадратных метра чердака, хотя в действительности житель использует только два-три метра. Как ему доказать свою правоту?

– Можно вызвать судебного исполнителя и попросить составить акт о том, сколько в действительности площади использует Владимир. Если дело дойдет до суда с управляющим, такой акт будет для жителя неоспоримым доказательством правоты.

– Владимир беспокоится, что такими решениями сосед выживает его из дома. Он спрашивает, действительно ли общее собрание собственников может принять любое дискриминирующее его решение?

– Гражданский закон защищает право жителей Латвии на собственность и гарантирует им равные права. Плата за обслуживание должна быть одинаковой для всех жителей дома. Если какой-то собственник получает больше услуг, чем другие, плату можно поднять или уменьшить только по решению общего собрания. Например, если один сосед убирает какую-то часть прилегающей к дому территории, то с согласия большинства собственников его можно освободить от платы за санитарную уборку. А если один из соседей использует большую часть чердака, то ему действительно могут выставить дополнительный счет (если такое решение одобрено общностью собственников квартир). Однако нельзя принять решение о том, что вот этот сосед нам не нравится и поэтому он один должен оплачивать все потери воды в доме. Это будет нарушением прав конкретного квартировладельца.

Кто должен ремонтировать котел?

– Владимир рассказывает, что управляющий запретил ему пользоваться общим отопительным котлом, поскольку остальные жители перешли на газовое отопление. Правомерно ли такое решение?

– Отопительный котел, ранее установленный в доме, является его общей собственностью. Управляющий не имеет права начислять Владимиру дополнительную плату за площадь подвала, которую такой котел занимает. Также он не имеет права запретить жильцу пользоваться котлом. Решение остальных собственников перейти на альтернативное отопление является их личным выбором и никак не должно влиять на выбор Владимира. Если жителю все-таки не разрешают пользоваться котлом, он должен обратиться в суд с требованием обязать управляющего обеспечить ему доступ к котлу и пользование отоплением. Если же управляющий в суде будет ссылаться на плохое состояние котла, из этого следует, что котел нужно срочно ремонтировать за общие средства дома.

– А ведь правда, кто должен ремонтировать котел, если им пользуется только один собственник?

– Ремонт такого котла также должен осуществляться за средства всех владельцев квартир.

– Как Владимиру добиться такого ремонта, если котел действительно дымит, а управляющий отказывается его чинить?

– Это сложная задача, поскольку ремонтный план устанавливает управляющий и общее собрание собственников. Самый простой путь для Владимира, это при помощи технической экспертизы доказать аварийное состояние котла, потом провести необходимый ремонт за собственные средства, а затем через суд потребовать возмещение затрат.