Спасите свой маленький дом!

Можно ли поменять крышу, если в доме меньше двадцати квартир? Как расплатиться за замену стояков? Кто поможет организовать реновацию? Вопросы и ответы

Отчего-то у нас считается, будто маленькие дома обречены на прозябание и никогда не смогут накопить деньги на ремонт и благоустройство. Но опыт многих рижских домиков на 4-20 квартир доказывает обратное.

Предприятие Rīgas namu apsaimniekotājs обслуживает около 250 домов в Риге и других городах Латвии. Примерно 60 из них – дома с небольшим количеством квартир. Самые маленькие из них, это домики на четыре квартиры. Но даже по этим адресам управляющий постоянно проводит ремонтные работы. 

«Или ремонтируйте, или выезжайте!»

Очень показательный адрес – улица Дагдас, 4 в Риге. Четыре года назад этот 16-квартирный дом осознанно доверил управление компании Rīgas namu apsaimniekotājs.

– Перед обращением к нам дом оказался в трагической ситуации, – рассказывает представитель компании Игорь Трубко. – Жители получили предупреждение от рижского Управления по приведению в порядок строений. Согласно заключению экспертов, дом находился в аварийном состоянии и жить в нем было небезопасно.

Собственникам квартир предложили или срочно устранить аварийную ситуацию, или выселяться.

Альтернативный выход

Жители кинулись к старому управляющему – Rīgas namu pārvaldnieks, но услышали, что сначала дому нужно накопить средства на ремонт. Тогда собственники стали искать альтеративное решение и нашли его.

– Владельцы квартир проголосовали за переход под управление Rīgas namu apsaimniekotājs, – рассказывает Игорь Трубко. – Для этого требовалось перенять права управления домом у Рижской думы. Самоуправление рассматривало заявку жителей около трех месяцев.

Тем временем, говорит главный инженер Rīgas namu apsaimniekotājs Виктория Кураева, новый управляющий уже организовал в доме срочные ремонтные работы.

– Да, это правда, - подтверждает Кураева, – дом еще находился под обслуживанием муниципального домоуправления, а мы на основании протокола общего голосования собственников квартир уже вели ремонт.

Утром общее решение, вечером – спасение

Проблемой дома были аварийные перекрытия подвала, к тому же в подвал постоянно лилась вода.

– Это не единственный случай, когда мы начинаем помогать собственникам квартир еще в процессе перехода. Бывало, что поздней осенью предприятие Rīgas siltums отказывалось подключать дому тепло из-за долгов отдельных жителей. Жители такого дома на общем голосовании выбирали в качестве управляющего Rīgas namu apsaimniekotājs, и мы сразу помогали им погасить задолженность перед теплосетями и подключить тепло. Далее мы взыскивали деньги с реальных неплательщиков, – комментирует Трубко.

Будет полная реновация!

Дом на улице Дагдас, 4 активно интересовался возможностью ремонтов. Как говорит Виктория Кураева, по этому адресу домоуправление каждый год проводит важные и трудоемкие работы, например, замену аварийных стояков.

– Чтобы решить проблемы одним махом, жители проголосовали за полную реновацию дома по программе софинансирование из фондов ЕС, – рассказывает Александр Саковский, директор по развитию Rīgas namu apsaimniekotājs.

При этом собственники квартир сами выбрали архитектора для разработки проекта реновации и участвовали в закупочной комиссии, определявшей строительную компанию для выполнения работ.

Финансовое учреждение Altum уже утвердило проект реновации этого дома и зарезервировало за ним необходимое софинансирование, говорит Александр Саковский:

– Сейчас в доме по ул. Дагдас, 4 идет финальный опрос собственников квартир, на котором им предстоит утвердить стоимость и финансирование работ. Если владельцы квартир проголосуют положительно, то работы по утеплению будут начаты уже в этом сезоне.

Жители контролируют каждый цент!

Что важно, домоуправление Rīgas namu apsaimniekotājs помогает дому по Дагдас, 4 и в финансовых вопросах.

– В доме создано товарищество собственников, мы ведем его бухгалтерию, – рассказывает председатель Rīgas namu apsaimniekotājs Таисия Штале. – Все финансирование реновации пройдет через банковский счет самого товарищества, чтобы жители были уверены, что ни один цент не потрачен без их контроля.

Выход из тупика

Важная задача товарищества – отвечать по банковскому кредиту, который необходим для оплаты той части реновации, которую не покроет государственное софинансирование. По словам Таисии Штале, дом может получить такой кредит при условии, что на счету товарищества имеется сумма, соответствующая трем ежемесячным платежам по займу:

– Если у товарищества не будет хватать денег, счет временно пополнит Rīgas namu apsaimniekotājs. Также мы гарантируем, что на счету дома всегда будет сумма, необходимая для ежемесячного взноса по кредиту.

В ходе оплаты кредита в доме могут появиться отдельные должники. Но домоуправление по соглашению с собственниками квартир будет своевременно работать с неплательщиками точно так же, как работает с должниками по теплу или воде.

– В целом дом пришел к нам в безвыходной ситуации, – подчеркивает Игорь Трубко, – поскольку старый управляющий требовал от жителей сначала накопить денег и только потом брался организовать ремонт. Мы же помогли собственникам квартир оперативно решить текущие проблемы и найти выход из тупика.

«Боремся за клиента до победы!»

Интересный нюанс: домоуправлению Rīgas namu apsaimniekotājs пришлось обратиться в суд против прежнего управляющего домом по ул. Дагдас, 4. Это был единственный способ получить все сведения о неплательщиках. Дело было выиграно, ни цента общих денег дома не осталось без контроля.

Рассказывает юрист Rīgas namu apsaimniekotājs Ольга Федорова:

– Когда дом выбирает нового управляющего, то прежнее домоуправление часто не передает ему сведения о должниках и долгах, накопленных жителями в прошлые периоды.

– Зачем это нужно новому управляющему?

– Поставщики основных услуг – Rīgas siltums, Rīgas ūdens и другие – требуют, чтобы новый управляющий обеспечил уплату долгов, которые дом накопил при старом управляющем. В такой ситуации мы вынуждены заключать соглашения об оплате старых долгов по графику. Но с кого из жителей требовать уплаты долга, мы не знаем, поскольку старый управляющий не передает нам список должников.

– Суды помогают восстановить справедливость?

– Да, например, при переходе дома по ул. Дагдас, 4 общедомовой долг за воду составлял 437 евро. Мы подписали с Rīgas ūdens соглашение о постепенной оплате долга по графику и обратились в суд с требованием, чтобы Rīgas namu pārvaldnieks предоставил нам список должников.

– Выиграли?

– Да, наше требование было выполнено, дело закрыто. Такие же дела мы выиграли и в других малоквартирных домах, например, по улице Краславас, 21, часть дел еще находится в Верховном суде. Мы боремся за интересы клиентов до последнего и добиваемся, чтобы добросовестным жителям не пришлось платить за соседей-должников. В последнее время Rīgas namu pārvaldnieks по многим домам сразу передает нам сведения о жильцах-должниках.

– Как вы работаете с должниками?

– В начале каждого месяца высылаем каждому неплательщику напоминание о просроченном счете. Если человек не платит и далее, направляем ему уже официальное напоминание, за которым следует досудебное оповещение, после чего мы обращаемся в суд.

– Начисляете ли вы пени малоообеспеченным должникам?

– Нет, если человек предоставляет справку о статусе малоимущего или малообеспеченного лица, мы останавливает пени на время действия статуса.

– Если человек готов погасить задолженность, то может ли он сделать это постепенно, заключив с вами соглашение о выплате долга по графику?

– Да, такие соглашения мы заключаем, причем на период постепенной оплаты останавливаем начисление штрафных санкций, а при условии точной оплаты снимаем с должника уже накопленные пени.

Ул.Парадес, 7а: новая крыша за 15 000 евро

Четырехквартирный дом по ул. Парадес, 7а недавно проголосовал за ремонт крыши. Жители увидели, что такой ремонт удалось выполнить соседям по ул. Парадес 3а и тоже загорелись: «Надо делать!»

– Ремонт кровли обошелся дому примерно в 15 000 евро, – рассказывает глава Rīgas namu apsaimniekotājs Таисия Штале. – Причем владельцы двух квартир из четырех выразили желание заплатить за работы сразу, а собственники еще двух квартир заключили с нами соглашение о постепенной оплате в течение 36 месяцев.

Ремонты кровли проходят во многих домах под управлением Rīgas namu apsaimniekotājs. Например, прошлой зимой новая надежная крыша появилась у дома по ул. Бикерниеку, 7 на такой же ремонт решился шестиквартирный дом по ул. Кроню 13/1.

– Большой у вас дом или маленький, это неважно, – считает главный инженер домоуправления Виктория Кураева. – Если среди собственников квартир есть инициативные люди, желающие принести дому пользу, то возможно организовать любые работы.

Ул. Лачплеша, 80: дом сменил управляющего и начал зарабатывать

Небольшой дом по ул. Лачплеша в Риге интересен тем, что сумел выполнить не только ремонт крыши и мансарды, но и решился на фасадные работы.

В домоуправлении Rīgas namu apsaimniekotājs говорят, что не все по этому адресу шло гладко: дом не сумел получить софинансирование работ от Рижской думы.

Но при этом дом зарабатывает на размещении наружной рекламы, рассказывает Игорь Трубко. Это позволяет пополнять общий накопительный фонд, так что собственники квартир быстрее расплатятся за уже выполненные работы.

Ул. Даугавпилс, 5: победа над мусором

Своя история у семикватирного дома по ул. Даугавпилс, 5. Его жители годами мучались от того, что их двор стал проходным. Под окнами шлялись подозрительные личности, подкидывали разный мусор. При повышении цен на вывоз отходов жители забили тревогу: «Не хотим больше платить за чужие отбросы!» Да и просто, честно говоря, хотелось им покоя.

Общим решением собственники квартир поручили домоуправлению Rīgas namu apsaimniekotājs установить у дома забор.

Управляющий заказал проект и организовал установку новой ограды. Это помогло обезопасить территорию дома, к тому же жители стали экономить на вывозе отходов.

Ул. Волгунтес, 29: подключение к центральной канализации

Четырехквартирный дом по ул. Волгунтес, 29 в Риге перешел под управление Rīgas namu apsaimniekotājs около пяти лет назад.

– Жители решились на смену обслуживающей организации, поскольку старый управляющий начал грозить им резким повышением квартплаты, – рассказывает Виктория Кураева, главный инженер Rīgas namu apsaimniekotājs.

Владельцы квартир в этом доме ради экономии взялись сами убирать улицу и двор, косить траву. Задача домоуправления состояла в заключении договоров с поставщиками услуг, составлении и высылке счетов, администрировании платежей.

Вскоре активные жители решили, что дому необходимо подключиться к центральной канализации. Сказано – сделано.

– Движущей силой проекта стали сами собственники квартир, – считает Кураева. – Но мы активно помогали им справляться с организацией работ, заказом топографии, вырубкой мешавших работам деревьев.

В результате дом уже некоторое время пользуется городской канализацией.

Чиекуркалнс: дом получил софинансирование Рижской думы

Дом по Чиеркуркалнской 9-й поперечной линии, 6, дом перешел под управление Rīgas namu apsaimniekotājs около шести лет назад.

– При переходе в этом небольшом доме были должники, – говорит главный инженер предприятия Виктория Кураева, – но это не помешало жителям за несколько лет отремонтировать крышу, утеплить чердак, сделать новую отмостку. Да и сейчас у этого домика много планов.

Важно, что при выполнении ремонтных работ жители при помощи управляющего обращались к Рижской думе за 50-процентным софинансированием. Первая попытка не удалась: самоуправление отказалось частично оплатить ремонт крыши, поскольку в доме нашлись должники по налогу на недвижимость. Но жители не испугались и согласовали следующую работу – обновление отмостки с утеплением. Вторая попытка была удачной, Рижская дума выделила дому большую сумму денег.

– Я снова подчеркну, что этот дом пришел к нам с долгами, – говорит главный инженер, – но жители имели огромное желание благоустройства. Это был главный залог их успеха.

Ул. Маза Лубанас, 16: забыли о проблемах и рассчитались с займом

В доме по ул. Маза Лубанас, 16А всего пять квартир. При переходе под управление Rīgas namu apsaimniekotājs собственники квартир решили, что дому необходима новая крыша, но... накоплений у дома не было совсем.

– Это не стало препятствием, – рассказывает представитель домоуправления Игорь Трубко. – По нашей обычной практике мы выделили дому заем и сразу выполнили работу по замене кровли. Интересно, что жители уже расплатились по займу и несколько лет живут, забыв о потеках на потолке.

Похожая ситуация сложилась в соседнем доме по Маза Лубанас, 16D на двенадцать квартир. Правда, собственники квартир в этом доме голосовали за участие в программе полной реновации дома.

– Но крыша была так плоха, что до реновации можно было не дожить, так что мы выполнили работы досрочно, – комментирует домоуправ.