«Средний долг за квартиру – 1800 евро»

Rīgas namu pārvaldnieks передал судебным исполнителям более 770 дел неплательщиков. Всего жители задолжали более 36 миллионов 

На днях Роналд Нейманис, председатель правления обслуживающей компании Rīgas namu pārvaldnieks, пришел в Рижскую Думу с отчетом об успехах и неудачах предприятия. Разговор получился трудным.

О проблемах с отоплением

Владельцы отдельных квартир в Риге даже теперь, в декабре, продолжали жаловаться на качество отопления. Одним было жарко, другим – экстремально холодно. Однако Роналд Нейманис, глава Rīgas namu pārvaldnieks, считает, что отопительный сезон стартовал успешно.

– Отопление в домах под нашим обслуживанием было подключено 10 октября. Сразу после этого мы начали получать жалобы жителей на то, что батареи остаются холодными. Но напомню, что примерно в течение недели у нас еще держалась высокая наружная температура.

По словам Нейманиса, большая часть автоматических теплоузлов настроены так, что включаются при наружной температуре ниже 12 градусов. Так что холодные батареи в теплое время года, это норма.

– Если у вас система отопления не работала в отдельные дни, то и платить за это время не придется, – убеждает рижан Нейманис.

Всего под управлением Rīgas namu pārvaldnieks находится 2660 домов с центральным отоплением. График подключения тепла в этом году существенно не отличался от прошлых лет. На телефон компании Siltumserviss Rīga, обслуживающей теплосети в домах муниципального домоуправления, поступило чуть больше 4000 жалоб. Для сравнения: в 2018 году за этот же период предприятие получило более 10 000 звонков с претензиями и требованиями наладить отопление.

– В целом начало отопительного сезона было для нас психологически комфортным. Ведь  на этот раз обошлось без ежегодных угроз не подключить тепло домам, которые еще не расплатились с Rīgas siltums за прошлый сезон. Мы  уже 29 сентября провели переговоры с Rīgas Siltums о подключении всех домов, в том числе и домов с долгами.

Также Нейманис похвалился активной работой с должниками. По его словам, если к началу прошлых отопительных сезонов за клиентами Rīgas namu pārvaldnieks числилось в общей сумме по 2–3 миллиона евро долгов за ранее полученную теплоэнергию, то в этом году сумма неоплаченных счетов составила только 0,9 миллионов евро.

О сотрудничестве с компанией Siltumserviss Rīga

До 2018 года все теплоузлы в многоквартирных домах Риги обслуживало предприятие Rīgas siltums. А вот далее в результате закупки право обслуживания сроком на пять лет переняло предприятие Siltumserviss Rīga.

Вышел скандал: поначалу у объединения не хватало сил на обслуживание звонков и жалоб, топили в домах кое-как. В Рижской думе даже грозили расторгнуть договор с Siltumserviss Rīga.

К 2022 году ситуация наладилась, а тут подоспел и новый конкурс на право обслуживания внутренних коммуникаций в многоэтажках.

– В рамках конкурса мы разделили Ригу на две зоны, – рассказал Роналд Нейманис. –  Претенденты могли подавать заявки на обслуживание только одной части, а могли претендовать и на обе. Индивидуально мы пригласили к участию около 20 предприятий.

Но Siltumserviss Rīga снова победил в конкурсе на обслуживание домов в обеих зонах. Причем на правом берегу Риги он был единственным претендентом.

– В сравнении с 2018 годом ситуация изменилась, – уверяет глава Rīgas namu pārvaldnieks. – В новом договоре увеличены наши права взыскивать пени с поставщика услуг за плохую работу. Скажем, только за первые месяцы мы выставили Siltumserviss Rīga счет на 37 000 евро.

Также в новом периоде значительно увеличены требования к колл-центру Siltumserviss Rīga. Предприятие обязано было в два раза увеличить количество операторов, отвечающих на звонки рижан. Заодно введена услуга отзвона тем клиентам, которые сами не смогли дождаться ответа оператора.

Кстати, по словам Роналда Нейманиса, обязательное требование обратного звонка введено и в отношение колл-центра самого домоуправления.

Ремонтные работы

– Мы инвестируем в ремонт домов только те средства, которые накопили сами владельцы квартир, – подчеркивает Нейманис, говоря о ремонтных работах. – То есть мы не одалживаем деньги, мы не вкладываем в ремонт свои деньги. За год наши клиенты накапливают от 20 до 30 миллионов евро. Наша цель – каждый год вкладывать эти средства в улучшение домов.

При этом глава муниципального домоуправления не отрицает, что при планировании бюджета на 2022 год предприятие было чересчур оптимистично. Например, оно никак не предвидело увеличения стоимости строительных работ, которое на практике составило 20 процентов. А цена на новые пластиковые окна и железные двери вообще выросла примерно в два раза.

– В итоге мы ни в одном доме не смогли установить железные двери, потому что ни одной сметой не было согласовано 100-процентное подорожание этих работ, – говорит руководитель домоуправления.

При всем при этом за последние два года объемы плановых ремонтных работ в домах Rīgas namu pārvaldnieks удалось удвоить:

– В 2022 году мы хотели поставить новый рекорд и освоить 25 000 000 евро, но события не позволили, расходы на ремонтные работы остались на уровне 2021 года. Но уже сейчас мы заключили очень перспективные договора на 2023 год, надеемся отдать свои клиентам «долг» по ремонтным работам.

В прошлом Rīgas namu pārvaldnieks получал много упреков за большое количесто аварийных работ (которые проводятся по факту аварии, не требуют согласования с жителями и стоят больше, чем плановые ремонтные работы – прим. ред.).

– Так вот, мы снизили количество аварийных работ более, чем в два раза. Это логично: если ты вовремя планируешь ремонт и инвестируешь средства, то и аварий происходит значительно меньше, – доволен Роналд Нейманис. 

Владельцы квартир и в следующем году смогут принимать общее решение о выполнении ремонтных работ по трехстороннему договору. Это позволяет активистам дома выбрать ту строительную фирму, предложение которой они сами считают самым выгодным. В 2022 году в домах Rīgas namu pārvaldnieks по трехсторонним договорам были выполнены работы на общую сумму 2 500 000 евро.

Дома в аварийном состоянии

Rīgas namu pārvaldnieks работает в рамках финансирования, которое предоставляют владельцы квартир, твердит Нейманис. Также предприятие не может принимать важные решения о ремонте, восстановлении или реконструкции дома вместо свои клиентов – квартировладельцев.

– Если дом находится в плохом состоянии, единственное, что мы можем, это убеждать клиентов в необходимости увеличивать взносы в ремонтный фонд дома. Кроме того, они могут претендовать на софинансирование ремонтных работ в рамках программ Рижского самоуправления и финансового учреждения Altum, – говорит глава домоуправления.

Но тут же Нейманис напоминает, что в аварийных домах живут, как правило, люди с небольшими доходами, многие из них являются клиентами Социальной службы:

– Наивно рассчитывать на то, что эти владельцы квартир возьмут, например, банковский кредит на ремонт дома. Да и банки не дадут им займа, поскольку при заключении такого договора они рассматривают платежеспособность клиентов и требуют, чтобы в доме были оплачены как минимум 90 процентов выставленных домоуправлением счетов.

В январе 2022 года у Rīgas namu pārvaldnieks имелась информация о 242 домах в предаварийном состоянии. Для их ремонта требовалось 13 миллионов евро (еще в старых ценах), однако в реальности на ремонтных счетах этих домов было накоплено только 2,5 миллиона евро.

Еще хуже обстоят дела в 18 аварийных домах, эксплуатацию которых следовало бы сегодня же прекратить до выполнения ремонтов. Спасение таких домов требует 8,9 миллионов евро, тогда как сами жители накопили на ремонты только 246 тысяч, говорит Нейманис:

– Восстановление части таких домов вообще не имеет экономического смысла, поскольку дешевле будет построить новый дом, чем отремонтировать имеющийся.

По мнению руководителя Rīgas namu pārvaldnieks, спасение аварийных домов невозможно без вмешательства государства, которому следовало бы изменить отдельные законы.

А что с деньгами?

На часть вопросов, связанных с финансовой стороной работы Rīgas namu pārvaldnieks, ответил член правления Бернхард Малиновскис.

– Все собственники квартир к 15 октября получили от нас сметы стоимости обслуживания в 2023 году. С 1 января плата для 40 процентов клиентов сохранится на нынешнем уровне, половину клиентов ждет повышение платы в рамках 5–10 процентов. Оставшиеся 10 процентов владельцев квартир столкнутся с более серьезным повышением, что зависит от состояния домов и платежной дисциплины владельцев квартир.

Также Бернхард Малиновскис напомнил, что в 2022 году плата за обслуживание для 70 процентов клиентов была понижена в сравнении с платой, действовавшей в 2021 году:

– Так что при расчетах платы на 2023 году у нас была другая, не очень выгодная точка старта.

Работа с должниками

– Для нас важно создавать условия, в которых владельцы квартир добровольно погашали бы долги за коммунальные услуги и обслуживание, – сообщил Малиновскис.

Но пока такие условия создать сложно и не в последнюю очередь по причине больших долгов, накопившихся у владельцев квартир за 12 лет существования Rīgas namu pārvaldnieks. На данный момент сумма неоплаченных счетов превышает 36 миллионов евро, что достаточно много, если помнить, что под обслуживанием Rīgas namu pārvaldnieks находится 3800 домов.

По словам руководителей предприятия, за последние два года борьба с неплательщиками вышла на новый уровень (до этого сумма неуплаты превышала 42 миллиона евро). Только в 2022 году домоуправление передало судебным исполнителям 774 исполнительных листа о взыскании долгов на общую сумму 1,43 миллиона евро. Получается, что средняя сумма долга по каждому из таких исков составляла около 1800 евро.

После скандала, который разразился полтора года назад, Rīgas namu pārvaldnieks изменил и принципы работы с судебными исполнителями. Раньше все дела в основном попадали одному судебному исполнителю – Роланду Вейнбергсу (который затем был обвинен в несправедливом взыскании долга с 89-летней пенсионерки Элеоноры Ляксы). Теперь домоуправление передает дела судебным исполнителям, которые работают по соседству с проблемной недвижимостью. Бернхард Малиновскис утверждает, что это позволило ускорить взыскание долгов.

– Напомню, что в 2022 году мы начали передавать дела должников компаниям по досудебному взысканию долгов. В процессе закупки выбрали двух партнеров – SIA Paus Konsults и SIA Intrum, – говорит член правления Rīgas namu pārvaldnieks, – но одновременно продолжаем взыскание долгов и своими силами.  

В целом, по мнению правления предприятия, взыскание долгов очень облегчила бы привязка долга к квартире, а не собственнику:

– Следовало бы принять поправки к закону, которые запрещали бы владельцу квартиры совершать сделки с этой недвижимостью до выплаты долга, чтобы не получалось, как сейчас – человек продает квартиру и исчезает, а новый владелец ни за что не отвечает.

Что касается прогнозов по долгам жителей в новом сезоне, то в домоуправлении от них воздерживаются. В связи с ростом тарифов ситуация действительно непредсказуемая. При этом платежная дисциплина клиентов Rīgas namu pārvaldnieks в целом продолжает улучшаться.

ВРЕЗКА

Факт

Платежная дисциплина клиентов Rīgas namu pārvaldnieks в октябре 2022 года составила 85 процентов. Для сравнения: в 2019 году она составляла только 75 процентов.

Есть вопрос!

У депутатов Комитета по вопросам жилья и среды Рижской думы нашлись острые вопросы для Роналда Нейманиса.

– В ноябре жители многих домов Риги, установившие в квартирах индивидуальные счетчики тепла системы Clever, получили от Rīgas namu pārvaldnieks предупреждения о том, что впредь они снова должны будут оплачивать теплоэнергию наравне с остальными собственниками квартир. Почему домоуправление ущемляет жителей, которые заплатили по 80 евро за установку таких счетчиков на каждый радиатор?

– В этом году изменилось нормативное регулирование для установки счетчиков теплоэнергии и алокаторов в отдельных квартирах. Как и раньше, для установки таких приборов в доме требуется решение простого большинства собственников квартир, но для применения новой методики оплаты теплоэнергии нужно, чтобы соответствующие счетчики или алокаторы были установлены как минимум в 70 процентах квартир.

– Владельцы квартир отдельных домов жалуются, что домоуправление годами не может организовать установку общедомовых счетчиков воды. Из-за этого жителям приходится оплачивать воду не по показаниям квартирных счетчиков, а по нормативу, что невыгодно. Почему так происходит?

– У нас есть дома, владельцы которых сознательно не хотят установки общих счетчиков воды, так как оплачивать услугу по нормативу им выгодней. Если же речь идет о домах, где жители хотят платить в соответствии с показаниями водомеров, то там задержка с установкой счетчиков связана с необходимостью отремонтировать и заменить коммуникации. В частности, по этим адресам владельцы квартир должны проголосовать за заказ проекта и работ по строительству учетного узла. Если жители сами не соберутся и не проголосуют по этому вопросу, то мы бессильны.

– Каждый дом под управлением Rīgas namu pārvaldnieks имеет своего управдома (namzinis), то есть работника, который отвечает за все вопросы обслуживания. Но жители жалуются, что такие управдомы сильно перегружены и физически не успевают отвечать на звонки. Правда ли это?

– Да, это реально существующая проблема, ведь за каждым управдомом закреплено около 100 домов, то есть в три-четыре раза больше, чем в частных домоуправлениях. Сейчас при разработке новой стратегии мы этот вопрос пытаемся решить и дать нашим управдомам возможность более внимательно общаться с собственниками квартир. Что греха таить, раньше Rīgas namu pārvaldnieks не был особо ориентирован на клиентов...

– Как именно вы хотите решить проблему?

– Как я уже сказал, мы работаем над новой моделью обслуживания клиентов, в которой хотим предусмотреть и повышение зарплат управдомов, и уменьшении их нагрузки. У управдома должны быть помощники для выполнения технических задач. Сейчас-то они сами поддерживают общение с клиентами, сами заполняют бумаги, сами бегают по домам и, образно говоря, тушат пожары.

– Собственники квартир нередко сообщают, что в их домах имеются неплательщики, задолжавшие по три-четыре тысячи евро. Как можно узнать, что домоуправление делает для взыскания долгов?

– Если речь идет о больших долгах, то эти дела, скорее всего, уже прошли суды и находятся у судебных исполнителей, просто неплательщик уже успел продать квартиру и теперь с него нечего взять. 

Что касается информации, то в ближайшее время все собственники квартир, зарегистрированные на нашей платформе e-parvaldnieks.lv, смогут видеть там сведения о долгах за отдельными квартирами и действиях домоуправления по взысканию этих долгов. Пока система не заработала, любой собственник квартиры имеет право подать заявление в центр обслуживания клиентов Rīgas namu pārvaldnieks и запросить информацию о долгах и наших действиях по взысканию. Каждый месяц мы получаем от 200 до 300 таких заявок, на все отвечаем.

– Владельцы квартир с улицы Зентенес, 22 сообщают, что их дворник уже полгода болеет. Был принят новый дворник, но он поработал пару дней и пропал. Как велики у вас проблемы с кадрами.

– Сразу скажу, что мы платим нашим дворникам не меньше, чем коммерческие обслуживающие органиазации. В нашем штате состоят 1000–1200 дворников, при этом постоянно имеется от 100 до 150 вакансий. Если по какому-то адресу дворник заболел или нельзя найти нового, то в дом приезжает мобильная бригада по уборке.

Уже несколько лет назад у Rīgas namu pārvaldnieks появились экпериментальные единицы по уборке кварталов и уборке внутренних помещений. Например, весь квартал ул. Лиелвардес обслуживает отдельная бригада со своим трактором, который может чистить тротуары, косить траву, возможно, имеет функции пылесоса. Именно в этой схеме – в переходе к механизации – мы видим выход из положения с нехваткой дворников. Сейчас у нас закончилась закупка на шесть тракторов, в следующем году купим еще 12 единиц. Наша цель создать еще 26 таких квартальных бригад, а уборку помещений в каждом квартале поручить отдельной единице, состоящей из пяти-шести уборщиков.

– Как меняется число клиентов Rīgas namu pārvaldnieks?

– Сейчас мы обслуживаем более 3800 домов примерно на 150 000 квартир. Для сравнения: 12 лет назад у предприятия было 180000 клиентов. Но число уходящих домов снижается, только за год оно сократилось в два раза. Если посмотреть исторически, то в прошлом у Rīgas namu pārvaldnieks наблюдалось желание снизить число клиентов. Сейчас концепция изменилась, мы пришли к заключению, что должны удерживать клиентов, которые являются главной ценностью нашего предприятия.