«Это все равно, что обрести свободу!»

Жители Риги активно перенимают права управления своими домами: большая половина уже снята с баланса самоуправления

Рижане все чаще принимают решение о создании обществ собственников квартир и перенятии прав управления своим домом. Согласно статистике, около 60 процентов жилых домов столицы уже сняты с баланса самоуправления, а значит, все важные решения в них принимают сами жильцы. Не пора ли и вашему дому задуматься о свободе?

Янис обратился в редакцию с просьбой: «Помогите нам, хозяевам квартир, разобраться в жизненно важном вопросе. Вокруг говорят, что в каждом доме жители должны создать общество собственников квартир или выбрать уполномоченное лицо, а затем перенять дом у Рижской думы. Что такое перенятие дома? И что вообще происходит, когда жители перенимают дом?»

■ ■ ■

Рассказывает Кристине Розенберга, представитель ассоциации обществ квартирных собственников Mājoklis:

– Для владельцев квартир перенять право управления домом у самоуправления – это все равно, что полностью перенять власть в своем доме и наконец-то обрести свободу.

Впервые о «перенятии права управления» в Латвии заговорили в 1990-е годы, когда в стране началась приватизация. Напомним, что в то время все жители были не хозяевами, а лишь нанимателями своих квартир. Но затем они получили от государства сертификаты, с помощью которых можно было приватизировать жилплощадь.

Параллельно был принят Закон о приватизации домов государства и самоуправления, в котором пояснялось, почему и как надо приватизировать не только квартиры, но и дома с общей собственностью – крышей, подвалом, лестничными клетками и т.п.

■ ■ ■

В законе определяется, что после приватизации более 50% квартир в доме сообщество собственников квартир обязано в течение шести месяцев самоорганизоваться и принять решение о приватизации всего дома. Речь идет о том самом «перенятии дома с баланса самоуправления», поясняет Кристине Розенберга:

– Пока в доме не принято такое решение, право управления домом по-прежнему принадлежит самоуправлению. Как видите, со времени приватизации квартир прошло уже 30 лет, и самоуправление до сих пор ждет, когда же собственники квартир наконец-то соберутся и примут положенные им права.

Кристине Розенберга говорит, что пока собственники квартир не организовались между собой и не обратились в самоуправление, чтобы снять дом с его баланса, управлять домом обязаны местные власти – Рижская дума. Для этого дому назначают, образно говоря, принудительного управляющего, который и принимает все важные решения вместо жителей.

В Риге такой принудительный управляющий – предприятие Rīgas namu pārvaldnieks.

■ ■ ■

Жители часто спрашивают, какая разница между перенятым и неперенятым домом?

– Существенное отличие заключается в том, что в перенятых домах планирование ремонтных работ, порядок отчета управляющего перед жителями, размер платы за обслуживание домом и ремонтных накоплений определяется только и единственно в порядке, установленном в договоре между собственниками квартир и управляющим, – говорит К. Розенберга.

Приведем один пример. Если жители сняли дом с баланса самоуправления, то они заключают с управляющим новый договор. В этом договоре они могут установить, что управляющий обязан ежемесячно отчитываться перед ними о затраченных средствах дома и так же ежемесячно согласовывать с ними планы управления и ремонтных работ.

В свою очередь, владельцы квартир, которые не переняли права управления своим домом, имеют право запрашивать планы домоуправления только раз в год, как это определяют государственные нормативные акты. Такой план на следующий год управляющий обязан предоставить к 15 октября текущего года, причем владельцам квартир предоставляется совсем короткий срок на то, чтобы обсудить этот план или оспорить его. Если они не успели это сделать, то план домоуправления автоматически вступает в силу с 1 января.

– Другими словами, в перенятом доме собственникам квартир намного проще принимать важные для дома решения, а их коммуникация с управляющим становится более эффективной, – подчеркивает эксперт. 

■ ■ ■

Также жители нередко спрашивают, кто именно будет осуществлять практическое управление домом и его обслуживание после того, как владельцы квартир переймут права управления?

Сначала владельцы квартир перенимают право управления в свои руки, выбрав для этого одно уполномоченное лицо или доверив право обществу собственников квартир.

Поскольку общество собственников квартир являтся юридическим лицом, то квартировладельцы общим голосованием должны дать ему доверенность на управление домом. По словам Кристине Розенберги, без таких полномочий от жителей представители общества собственников не имеют права обратиться в Рижскую думу и перенять дом от лица всех собственников.

– Получив от владельцев квартир нужные полномочия и переняв дом у Рижской думы, общество собственников может обеспечивать управление и обслуживание дома собственными силами, – говорит наша собеседница. – Но для этого в правлении общества должен был человек, имеющий соответствующую квалификацию 3-го уровня в вопросах управления. Наличие такого человека в правлении дает обществу право регистрироваться в Регистре управляющих, как этого требует закон.

■ ■ ■

Если в обществе собственников нет квалифицированного специалиста, то владельцам квартир нужно думать, кому дальше поручить управление домом. Для этого можно выбрать либо коммерческое предприятие по обслуживанию, либо частное лицо с соответствующей квалификацией управляющего.

– Конечно, выбрать нового управляющего нелегко. Я советую оценить предложение разных компаний, узнать их репутацию, сравнить цены на обслуживание, а также список услуг, которые вам предлагают за эти деньги. Нужно несколько раз обговорить с претендентами важные для дома нюансы и убедиться, что домоуправ вообще способен оказывать дому услуги того качества, которое требуют жители. После того, как вы найдете подходящего управляющего, вы на общем собрании или путем опроса должны принять решение о передаче права управления выбранному лицу, – завершает Кристине Розенберга.

■ ■ ■

Для того, чтобы перенять управление жилым домом в Риге, владельцы квартир должны обращаться в Департамент жилья и среды Рижской думы.

В целом интерес к перенятию домов у рижан есть, говорит Эрик Витолс, специалист-эксперт отдела представительства неприватизированной части Департамента жилья и среды:

– Если в 2002 году на балансе самоуправления числилось примерно 8500 домов, то на данный момент их количество снизилось до 3920. Это значит, что за 20 лет рижане переняли права управления большей половины жилых домов, которые ранее принадлежали самоуправлению. Но хочу заметить, что из этих 4600 перенятых домов примерно 3000 – маленькие дома на 3-8 квартир. Я считаю, что нанимать для них домоуправление просто грех, ведь жители вполне могут справиться сами. Они перенимают право управления и чаще всего начинают обслуживать дом собственными силами, достигая полного контроля над денежными средствами и организацией ремонтных работ.

Но перед перенятием жилого дома очень важно получить консультацию в Департаменте жилья и среды. Ведь даже небольшие ошибки могут выйти владельцам квартир боком.

– Например, – говорит Эрик Витолс, – я всегда советую квартировладельцам выбирать сразу несколько уполномоченных лиц, которые будут принимать решения по дому только сообща. А в случае с обществом собственников важно предусмотреть, чтобы его правление могло принимать решения голосами только двух или более членов. Другими словами, не следует доверять важные вопросы только одному представителю дома. У нас был случай, когда из-за такого единоличного решения дом лишился сразу 60 000 евро.