«Заплатим около 400 евро с квартиры»

Жители этого дома первыми в Риге проголосовали за выкуп хозяйской земли: как им это удалось?

Жители дома по улице Икшкилес, 11 в Риге организовали видеонаблюдение, обустроили парковку и планируют выкуп хозяйской земли. Им помогает не только домоуправление, но и вера в собственные силы.

Дом по ул. Икшкилес, 11 – обычная пятиэтажка нового литовского проекта, построенная в конце 1960-х годов.

Дом большой, на восемь подъездов и 119 квартир. Как правило, в крупных домах жителям сложно прийти к единому мнению по поводу благоустройства, ведь любые работы требует поддержки большинства собственников квартир.

Но жители этого дома сумели объединиться, выбрать трех уполномоченных лиц и взяться за дело.

Первые результаты

Инесе Унгуре, одна из старших по дому по ул. Икшкилес, 11, рассказывает, что живет по этому адресу с детства:

– Понимаю, что в наше время владельцы квартир должны сами заботиться о своем жилище и о территории дома. Практически все мои соседи согласны с тем, что жить в благоустроенном доме с ухоженной территорией намного лучше, чем в разрухе.

Первые улучшения по ул. Икшкилес, 11 произошли в 2016 году благодаря самоуправлению. Тогда в Кенгарагсе по программе Рижской думы массово обновляли дорожное покрытие во дворах многоквартирных домов. Восточная исполнительная дирекция включила в программу и дом по ул. Икшкилес.

– К этому времени мы своими силами уже провели большое озеленение двора, – вспоминает Инесе. – Жители увидели результат и решили, что надо продолжать. А для более эффективного общения с домоуправлением Rīgas namu pārvaldnieks решено было выбрать трех старших по дому.

Две подписи лучше, чем одна

– Почему именно трех?

– Поясню. Мы посчитали, что единолично подписывать серьезные документы от лица всех собственников квартир неправильно, нужны как минимум две подписи. В результате выбрали среди соседей сразу трех уполномоченных лиц с условием, что документы будут считаться действительными, если их подпишут хотя бы двое из старших.

– Как вы сами решились стать старшей по дому?

– Владельцы квартир проголосовали за нас, троих уполномоченных лиц, в 2018 году. Но по факту я начала выполнять обязанности старшей по дому гораздо раньше. Я не боялась писать заявления в домоуправление, например, о необходимости заменить лампочки или поставить новые выключатели.

Доверяй, но проверяй

– Но одно дело – писать домоуправлению в качестве владельца квартиры, и совсем другое – общаться на официальном уровне, представляя интересы 119 собственников квартир.

– Мы хорошо осознавали свои цели. В доме подходил к концу срок службы инженерных коммуникаций, нужно было менять лежаки. Мы хотели контролировать такие процессы, поскольку практика показала, что контроль со стороны собственников квартир только улучшает качество ремонтных работ.

– А наличие старшего по дому и правда помогает контролировать ремонт?

– Не только контролировать, но и организовать его по трехстороннему договору. Это позволяет владельцам квартир самим выбирать как вид ремонта, так и его исполнителей. Договор заключается между домоуправлением, строительной компанией и представителями владельцев квартир, то есть уполномоченными лицами дома. При наличии трехстороннего договора мы, старшие по дому, имели право, так сказать, немного подталкивать строителей.

Увеличили число парковочных мест

– Какие работы вы выполнили в доме по трехсторонним договорам?

– Начали мы с того, что восстановили отмостку, затем заменили лежаки всех коммуникаций в подвалах. Далее обустроили у дома официальную парковку. Это показалось нам более выгодным, чем установка дорожного знака «Остановка и стоянка только по пропускам».

Жители других домов, которым не хватало мест или которые не имели таких пропусков, парковали машины в нашем дворе. Сначала мы писали им обычные записки с просьбой так не поступать, но это не имело большого эффекта. Тогда мы нашли компанию, которая разработала проект официальной стоянки у нашего дома, а также согласовала его во всех инстанциях, установила необходимые знаки и нанесла соответствующую маркировку на асфальт. Первое, чего мы таким образом добились, увеличение количества парковочных мест.

– За счет чего это вам удалось?

– У подъездов домов нового литовского проекта есть широкие асфальтированные площадки. Автомобилисты и раньше парковали машины прямо у подъездов, но сотрудники муниципальной полиции выписывали за это штрафы. Теперь мы разделили площадки на две части: одна – для прохода жителей и подъезда оперативного транспорта, например, скорой помощи, а вторая – для парковки. Так у каждого из подъездов появилось по одному официальному парковочному месту.

«Пропуск выдаем сроком на 10 лет!»

– Были и другие выгоды?

– Да, поскольку мы устроили официальную парковку по трехстороннему договору, то и пропуска на нее выдаем сами, а не заказываем у Rīgas namu pārvaldnieks. Наш пропуск стоит всего три евро, обновлять его нужно раз в 10 лет.

– Все ли желающие собственники квартир получили пропуска на стоянку?

– Да, все. Кто первый приехал на парковку, тот и ставит машину. Остальным приходится парковаться на улице Икшкилес.

– Какими еще секретами вы можете поделиться с другими домами, желающими обустроить парковку?

– Считаю, что мы поступили правильно, когда ввели два вида пропусков: для владельцев квартир и для гостей. Жители дома получили по одному пропуску на квартиру и могут парковать машину без ограничений по времени. Гостям же разрешено ставить личный транспорт у дома только в период с 7.30 до 18.30, когда действуют ограничения на парковку по ул. Икшкилес. С 18.30 они должны переставить свои машины на улицу.

– Дорого ли стоило обустройство парковки?

– Нет, из общих средств дома мы заплатили за это около 1000 евро. А форму пропусков разработал один из наших соседей, после чего мы просто распечатали пропуска на принтере.

Сэкономили 3000 евро на замене стояков

– Инесе, какие еще работы ваш дом уже провел или планирует провести?

– В этом году у нас большой ремонтный план. Мы уже заменили стояки водопровода и канализации в одном из восьми подъездов. Сами выбрали компанию, в чем очень помог опыт соседних домов. За работы заплатили 11 200 евро, тогда как домоуправление предлагало нам организовать такую замену коммуникаций за 14 000. Надеемся, что к осени соберем еще денег и сможем продолжить замену труб.

– А сколько денег на ремонты может накапливать такой дом, как ваш?

– В 2019 году Rīgas namu pārvaldnieks повысил наши взносы в накопительный фонд, но далее в течение четырех лет никаких изменений не происходило, и мы поняли, что будем очень долго собирать средства на нужные дому работы. Мы сделали математические расчеты повышения платы, стали говорить с соседями, и большинство согласилось увеличить взносы в накопительный фонд до 0,30 евро с квадратного метра жилплощади в месяц.

Не за все нужно платить!

– Сколько же средств на ремонты вы будете ежегодно собирать?

– Жилая площадь дома составляет 5800 квадратных метров. Посчитайте сами.

– Минутку... Получается почти 21 000 евро в год.

– Верно. Но жители нашего дома понимают, что благодаря взносам мы организуем ремонтные работы, которые повышают стоимость наших квартир. К тому же не все работы стоят больших денег, а некоторые можно провести даже бесплатно.

– Очень интересно! И что это за бесплатные работы?

– Например, осенью прошлого года мы прочитали в СМИ, что муниципальное предприятие Dārzi un parki, ухаживающее за городскими парками, вывозит оттуда использованные растения. Они еще годны для выращивания, но уже не могут быть высажены в центральных парках. Мы созвонились с администрацией предприятия, и нам бесплатно доставили целую машину фиалок для озеленения двора.

– У вашего дома действительно очень красивый двор.

– Каждый год мы ставим в подъездах ящики для сбора пожертвований на озеленение. Затем сами отправляемся в питомники, чтобы купить саженцы кустов и цветочную рассаду. В этом году так же за пожертвования купили систему полива для наших посадок: краны и шланги.

– А кто занимается поливом и платит за воду?

– Для полива мы устроили два крана, по одному в каждой стороне дома. Плата за полив распределяется между владельцами квартир. Мы подсчитали, что в жаркие месяцы при самом интенсивном поливе каждая квартира заплатит за воду дополнительно всего по 0,10-0,15 евро.

Заказали эскиз для остекления

– Инесе, правда ли, что ваш дом решился согласовать в Стройуправе единый эскиз застекления лоджий, как того требует закон?

– Да, правда. Все началось, когда я сама решила поменять старое остекление лоджии и тщательно изучила этот опрос. Оказалось, что по закону дому действительно требуется единый эскиз, по которому обязаны вести остекление все владельцы квартир. Мы обошли дом и визуально оценили имеющееся остекление. Конечно, жители годами остекляли лоджии, кто во что горазд. Мы поставили этот вопрос на общее голосование в феврале 2023 года, и владельцы квартир проголосовали за разработку единого эскиза.

– Что изменится, когда такой эскиз будет согласован в самоуправлении?

– Я не знаю, что будет с лоджиями, которые были остеклены ранее. Но в будущем все лоджии нужно будет остеклять в соответствии с утвержденным эскизом.

– Трудно ли согласовать единый эскиз?

– Мы на общем голосовании поручили организацию этих работ нашему домоуправлению Rīgas namu pārvaldnieks. Оно проведет разработку и согласование единого эскиза, а мы оплатим эти работы из общедомового накопительного фонда.

Главное, это самим проявлять инициативу

– Ваш дом и правда очень активный!

– При этом мы, например, не рассматриваем ни переход на управление домом собственными силами, ни смену управляющей компании. Мы просто поняли, что бессмысленно сидеть и ждать, пока Rīgas namu pārvaldnieks придет к нам со своими предложениями. Ведь у муниципального домоуправления на обслуживании тысячи домов, это очень большое хозяйство! Жители должны сами брать на себя инициативу, иначе дело в доме не сдвинется с мертвой точки. Например, мы сами решили установить в доме видеонаблюдение.

– Трудно ли было это организовать?

– Для выполнения работ мы пригласили опытное предприятие Sfera Group. Оно установило у каждого подъезда видеокамеры с ночным видением, которые ведут запись в качестве HD со звуком. Интернет для передачи данных нам бесплатно обеспечила компания, у которой имеются клиенты в нашем доме, а сервер для хранения видеозаписей мы установили в подвале (записи хранятся в течение месяца). Также потребовалось разместить на доме информационные таблички с предупреждением о видеонаблюдении. Я не побоялась официально взять на себя ответственность за сохранность личных данных, которые мы получаем при помощи видеонаблюдения. В целом проект стоил дому около 9000 евро.

– Приносит ли видеонаблюдение ощутимую пользу?

– Да! Полиция при поисках человека и раскрытии мелких нарушений уже трижды обращалась к нам за данными с видеокамер. Кроме того, это решило огромную проблему с собачьими экскрементами: теперь мы сразу видим, кто не убирает за своим питомцем.

Впереди выкуп земли

Сейчас главный вызов для жителей дома по ул. Икшкилес, 11 выкуп хозяйской земли.

Напомним, что с 1 января 2023 года владельцы квартир получили право выкупать участки земли под домом, принадлежащие третьим лицам. Выкуп доступен по кадастровой стоимости земли, при этом согласие владельца участка не обязательно.

Для начала выкупа требуется решение сообщества собственников.

– Наш дом стоит на двух участках земли, – рассказывает Инесе Унгуре. – Первый участок принадлежал самоуправлению, но в 2011 году мы получили от Приватизационной комиссии приглашение безвозмездно перенять эту землю в собственность квартировладельцев, что и было сделано. Второй участок под домом имеет частного владельца, которому все эти годы мы платим за аренду.

После 1 января 2023 года владельцы квартир переговорили между собой и решили, что хозяйскую землю под домом нужно выкупить.

– С чего вы начали?

– Мы приняли общее решение о начале процесса выкупа хозяйской земли и выбрали уполномоченных лиц для контактов с судебным исполнителем, который по Закону о прекращении раздельной собственности является обязательным участником этого процесса.

Далее нам следовало установить точный размер участка хозяйской земли, который подлежит выкупу. В нашем доме живет специалист по землеустройству, который помог нам нарисовать план участка, соответствующий нашим пожеланиям. Этот план мы подали для рассмотрения в Комиссию по приватизации Рижской думы и уже получили информацию, что окончательный ответ ожидается в течение шести-восьми месяцев.

Далее нам потребуется организовать общее собрание с участием судебного исполнителя и решить другие формальности. Думаю, мы будем первым в Риге домом, который выкупит хозяйскую землю.

– Вы уже знаете, сколько это будет стоить?

– Да, наши расчеты показывают, что за выкуп земли владелец средней двухкомнатной квартиры должен заплатить около 400 евро.

– Что же, желаем вам удачи!

Комментарий: «Единый эскиз обязателен!»

Замначальника отдела контроля строительных объектов Департамента развития Рижской думы Айя Мельникова рассказала, какие неприятности грозят хозяевам квартир с самовольно застекленными лоджиями.

– Если жильцы дома большинством голосов договорятся сохранить остекление лоджий в доме, им следует общим решением утвердить единый проект остекления и застеклить лоджии во всех квартирах по единому образцу.

– Что делать, если у кого-то из жильцов просто нет денег на застекление лоджии в соответствии с единым проектом, который согласовали остальные владельцы квартир многоэтажного дома? Его принудят застеклять лоджию независимо от его желания?

– Конечно, нет. Он сможет не застеклять лоджию вообще, как это было изначально по проекту строительства.

– Но ведь тогда дом все равно не будет выглядеть единообразно.

– Да, с такой ситуацией мы тоже можем столкнуться. Но здесь ничего не поделаешь. У кого-то лоджии так и останутся незастекленными, жильцы на это имеют полное право, а у остальных будут застеклены в едином стиле.

– Какие еще меры воздействия вы готовитесь применить к жильцам квартир с лоджиями, застекленными без проекта?

– За самовольное строительство может быть назначена такая мера пресечения, как повышение налога на недвижимость. Но эта мера применяется лишь в крайнем случае, если владелец квартиры игнорирует предупреждения и в указанный срок даже не начинает устранять нарушение. Оговорюсь, что пока ни к кому из владельцев недвижимости мы такую меру пресечения не применили.

– В какой срок владелец квартиры должен уложиться с устранением нарушений, чтобы избежать санкций?

– На это дается примерно полгода. За это время владелец может заказать эскиз остекления и согласовать его с остальными собственниками квартир. Для этого ему потребуется собрать подписи 51% владельцев квартир. Если в указанный срок не удастся по каким-либо причинам уложиться (например, не удастся собрать нужное число подписей соседей и устранить нарушения), мы можем продлить срок согласования еще на какое-то время. Для этого жильцу придется подать нам заявление с просьбой продлить срок и указать причины.

– Какой штраф грозит человеку, который остеклил лоджию самовольно или нарушил согласованный для дома единый проект остекления?

– Не всегда это сразу штраф. Законом об административной ответственности оговариваются сроки давности нарушения, которые в строительной отрасли составляют три года. Если инспектор по каким-то документам может убедиться, что с момента незаконной перестройки или застекления лоджии прошло не меньше трех лет, то в соответствии с наступлением срока давности штраф за административное нарушение не налагается. Но привести в порядок свою недвижимость все равно придется.