«Очень удобный способ!»

Дом в Риге организовал замену окон по трехстороннему договору и сэкономил 4000 евро: как это работает?

В этом году жители Риги продолжают активно принимать участие в организации ремонтных работ в своих многоквартирных домах. Более 200 домов уже решились взять эти работы под собственный контроль и выполнить их по трехсторонним договорам, что помогает добиться экономии. В домоуправлении Rīgas namu pārvaldnieks говорят, что охотно идут навстречу владельцам квартир.

Личный опыт

В домах под управлением муниципального предприятия Rīgas namu pārvaldnieks жителям доступны две формы организации ремонтных работ. Они могут либо доверить все домоуправлению, либо взяться за дело самостоятельно. В первом случае домоуправление проведет закупку и будет отвечать за качество ремонта, второй же вариант выгоден тем, что работы по трехстороннему договору позволяют сэкономить до 20–30% общедомовых средств.

– Я живу в 12-этажном доме, жители три года назад проголосовали за то, чтобы выбрать меня старшей по дому, – рассказывает рижанка Ирена. – В прошлом году я ознакомилась с ремонтными планами домоуправления Rīgas namu pārvaldnieks и решила, что некоторые работы мы можем организовать и сами.

Ирена пригласила соседей на общее собрание и рассказала о своем плане. Домоуправление предлагало дому заменить окна в помещениях общего пользования и прислало смету работ – 15 200 евро. Ирена провела собственный опрос фирм, устанавливающих окна, и выяснила, что можно получить новые окна выгодней – за 11 000 евро.

– Соседи на общем собрании утвердили замену окон по трехстороннему договору, а также согласовали выбранную мною фирму, – говорит Ирена.

Одной стороной такого договора становятся жители дома (их представляет старший по дому), второй стороной – выбранный жителям строитель, а третьей – домоуправление, которое по решению собственников квартир берется оплатить проведенные в доме работы.

Единственным затруднением, с которым Ирена столкнулась при организации работ, стало затянувшееся согласование трехстороннего договора. Документы были поданы в участок Daugava ранней весной, но реальное согласование закончилось только в мае. Впрочем, овчинка выделки стоила: благодаря активным действиям Ирены дом сэкономил 4000 евро.

– В будущем мы надеемся организовать больше работ по трехсторонним договорам, – делится своим опытом старшая по дому. – А жители, увидев улучшения в состоянии дома, согласились поднять ремонтные накопления с 0,35 евро/м² до 0,50 евро/м² в месяц. В будущем это позволит нам собирать более 21 000 евро в год.

Теперь в планах дома установка новых дверей в коридорах лестничных клеток, ремонт пассажирского лифта и замена мягкого кровельного покрытия. Другими словами, дом не пропадет.

Интерес растет

Как организовать ремонтные работы по трехстороннему договору в своем доме? На наши вопросы ответит директор юридического управления Rīgas namu pārvaldnieks Раймонд Дзинтарс.

– Как много трехсторонних договоров Rīgas namu pārvaldnieks заключил в 2022 году и растет ли интерес жителей к таким договорам в текущем сезоне?

– Интерес к заключению трехсторонних договоров на ремонтные работы действительно растет. Ведь владельцы квартир больше включаются в решение проблем по содержанию своих домов. Правда, в 2022 году в сравнении с 2021 годом мы заметили небольшое падение, но оно произошло под влиянием роста стоимости строительных работ и общей геополитической ситуации.

При помощи трехсторонних договоров в домах выполняются как работы, которые были включены в ремонтный план Rīgas namu pārvaldnieks, так и работы, которые в своем доме предлагают сами собственники квартир. При этом наше предприятие при планировании ремонтных работ в первую очередь включает в план замену конструктивных элементов и коммуникаций.

Если сравнить объемы выполненных работ за последние три года, то получается, что в 2020 году по трехсторонним договорам было выполнено неполных 300 работ, а в 2021 году – уже более 400. В 2022 году, как говорилось выше, число таких работ упало ниже 400 из-за роста цен на строительные работы.

Зато за пять месяцев 2023 года в домах под управлением Rīgas namu pārvaldnieks уже было утверждено почти 200 работ по трехсторонним договорам, так что тенденцию к росту мы видим, но говорить о существенном увеличении объема все-таки нельзя. Возможно, это связано с тем, что в текущем году Rīgas namu pārvaldnieks очень успешно реализует программу ремонтных работ. За первое полугодие мы выполнили почти в три раза больше работ, чем в 2022 году. Фактически Rīgas namu pārvaldnieks никогда еще не выполнял ремонтные работы в домах в таком большом объеме.

Нужно общее решение

– Какие ремонтные работы жители предпочитают выполнять в своих домах по трехстороннему договору?

– Спектр таких работ очень широк – начиная с замены крыши, окон и инженерных коммуникаций и заканчивая косметическим ремонтом в помещениях общего пользования.

– Какие условия надо выполнить жителям, чтобы заключить трехсторонний договор на ремонтные работы и успешно их провести?

– Дому, то есть владельцам квартир, необходимо принять решение сообщества собственников о том, какие работы они желают выполнить по трехстороннему договору, какому предприятию их поручат и как будут оплачивать. Также решением сообщества собственников квартир необходимо уполномочить кого-то из представителей дома подписать такой договор, контролировать и принимать работы от лица всех владельцев квартир.

– Можно ли заключить трехсторонний договор на работы, если у дома нет уполномоченного лица?

– Да, это возможно, если владельцы квартир на общем голосовании сумели договориться о виде ремонта, его финансировании, фирме-исполнителе и о лице, которое подпишет конкретный трехсторонний договор от имени всех собственников квартир, а также будет контролировать весь процесс.

– Как жителям правильно выбрать уполномоченное лицо и утвердить объем его полномочий? Сколько голосов собственников квартир для этого необходимо?

– Уполномоченное лицо в доме выбирают общим голосованием собственников квартир, для его утверждения нужно простое большинство голосов (50% + один голос). Для того, чтобы работа уполномоченного лица была эффективной, желательно определить объем порученных ему полномочий и право без решения остальных владельцев квартир утверждать разные работы на определенную сумму (скажем, на сумму до 30 000 евро). Конечно, сообщество квартировладельцев может и не давать своему представителю таких расширенных полномочий. Это значит, что за организацию каждого ремонта собственникам придется голосовать на общем собрании или путем письменного опроса. Также можно уполномочить выбранного представителя дома на выполнение только специфических ремонтных работ (например, только тех, которые связаны с заменой общих коммуникаций дома – прим. ред.).

Какие права имеет уполномоченное лицо?

– Предположим, на общем голосовании мы утвердили уполномоченное лицо. Можем ли мы заодно проголосовать за то, чтобы наш представитель сам выбрал исполнителя ремонта, например, фирму, которая заменит окна в подъезде по трехстороннему договору?

– Да, собственники квартир вправе принять такое решение, доверив выбор своему представителю. Но также сообщество квартировладельцем может оставить за собой право утверждать исполнителя ремонтных работ на общем голосовании после того, как соседи обсудят между собой все доступные варианты.

– Можем ли мы доверить своему уполномоченному лицу утверждение всех расходов на ремонт по трехстороннему договору?

– Да, это еще один законный способ организовать ремонтные работы. Вы можете сразу проголосовать за то, чтобы уполномоченный представитель дома мог утвердить ремонтные работы и их оплату до какого-то потолка (например, до тех же 30 000 евро – прим. ред.). Для утверждения такого порядка нужно решение общего собрания собственников.

– Можем ли мы в своем доме выбрать два уполномоченных лица или даже больше? Кто из них в таком случае будет подписывать договора?

– Конечно, такое общее решение можно принять. Есть дома, в которых полномочия представлять интересы собственников квартир даны одному доверенному лицу, но есть и такие дома, где доверенность дана сразу нескольким людям. Если в доме есть двое и больше уполномоченных лиц, можно дать им права представительства только всем вместе или же проголосовать, чтобы такие права были у каждого из них.

– Предположим, мы доверим уполномоченному лицу выбор строительной компании для замены крыши. Обязано ли такое лицо сообщить нам, остальным жителям, о том, какая фирма была выбрана и сколько будет стоить ремонт?

– Это будет зависеть от того, какие решения вы приняли на общем собрании или опросе. Именно владельцы квартир, уполномочив одного соседа представлять их интересы, определяют дальнейший алгоритм его действий, в том числе как и о чем уполномоченное лицо обязано оповещать прочих собственников.

А если не хватает денег?

– Что происходит, если у дома нет накопительного фонда и для ремонта нужен заем? Может ли уполномоченное лицо оформить кредит в банке без решения общего собрания собственников?

– Фактически трехсторонние договора заключаются только в том случае, когда у дома на накопительном счету достаточно средств для оплаты ремонта.

– А Rīgas namu pārvaldnieks может дать заем жителям?

– Нет, мы не можем предоставить клиентам кредиты.

– Дом выбрал строительную компанию, утвердил смету ремонта. Какие документы уполномоченное лицо должно подать в Rīgas namu pārvaldnieks, чтобы дело двинулось с места?

– Если в доме есть уполномоченное лицо, которое на основании общего решения собственников квартир может выбрать строительную компанию и согласовать сметы ремонта до определенной суммы, то все, что необходимо, это заявление такого уполномоченного лица о необходимом ремонте и смета выбранной им строительной компании. Также придется указать источник финансирования работ (общие накопления дома) и дополнительную информацию о необходимости выплатить строителям аванс (если это необходимо, надо указать размер аванса).

Если такого полномочия у старшего по дому нет, то он должен подать в Rīgas namu pārvaldnieks протокол с решением сообщества собственников квартир, в котором будут утверждены все три стороны трехстороннего договора, конкретные строительные работы и их стоимость, источник финансирования и размер аванса строителям, если он необходим.

Вдобавок к протоколу общего решения для подготовки договора надо внести смету или ценовое предложение строительной компании. Для выполнения отдельных работ требуется их технологическое описание и специфика (например, это нужно при замене окон или кровельного покрытия). Потребуется также контактная информация предприятия и реквизиты для расчетов, а также регистрационное удостоверение строительного предприятия, полис страхования гражданско-правовой ответственности и т.п. в зависимости от обстоятельств.

Сначала – проверка

– Как быстро правление Rīgas namu pārvaldnieks рассмотрит такую заявку от дома?

– Процесс заключения трехсторонних договоров зависит от всех сторон. Сроки трудно прогнозировать, поскольку они зависят от поданой другими участниками процесса информации, правильности оформления поданых документов и сроков согласования.

– Какие документы по трехстороннему договору юристы Rīgas namu pārvaldnieks подвергают проверке?

– Юристы оценивают все документы по необходимости. В случае заключения трехсторонних договоров нужно убедиться, что все решения сообщества собственников квартир приняты в законном порядке, также проверяют документы исполнителя работ. Также по публично доступным базам данных мы проверяем финансовые показатели строительной компании и его соответствие предложенной услуге.

– А кто составляет текст трехстороннего договора?

– Rīgas namu pārvaldnieks с целью обеспечить одинаковый подход ко всем клиентам, а также ускорить и упростить процесс заключения договоров разработал единый образец такого договора. Это помогает как можно скорее организовать оказание услуги. В исключительных случаях допустима коррекция договора с учетом специфики запланированных работ, но в основном Rīgas namu pārvaldnieks предлагает уже готовую форму.

За все отвечают сами жители

– Каким требованиям должна соответствовать строительная компания, которой жители хотят поручить работы по трехстороннему договору?

– Rīgas namu pārvaldnieks не выдвигает требований к таким предприятиям, поскольку их выбирают сами жители, и они же принимают на себя всю ответственность за риски, связанные с невыполнением фирмой обязательств или ее финансовым положением, и все возможные убытки.

Особые требования к строительным компаниям Rīgas namu pārvaldnieks выдвигает в рамках процедуры закупки, то есть организуя ремонтные работы в обычном порядке.

Однако Rīgas namu pārvaldnieks проверяет и информирует уполномоченное лицо дома, если выбранный домом строитель не обеспечивает гарантию после выполнения работ, если объем работ не соответствует конкретному ремонту, если используются несоответствующие материалы, имеются ошибки в смете, а также сообщает о финансовом положении компании и ее соответствии предложенной услуге. Например, нельзя заключить трехсторонний договор с фирмой, которая предлагает строительные работы, но не имеет нужной регистрации.

– В каких случаях Rīgas namu pārvaldnieks может отказать жителям в выполнении работ по трехстороннему договору?

– Если у компании, выбранной владельцами квартир, имеется большой долг по налогам, отрицательные финансовые показатели, или она начала процесс неплатежеспособности, то мы информируем жителей об этих дополнительных рисках. Но окончательное решение о заключении договора принимает уполномоченное лицо. Именно оно должно информировать всех собственников квартир о сложившейся ситуации.

В свою очередь полный отказ от заключения трехстороннего договора возможен, если исполнитель работ должен быть зарегистрирован в качестве строительного коммерсанта, но такой регистрации не имеет. Также жители получат отказ, если в общем накопительном фонде дома недостаточно средств и общее собрание не приняло решение об альтернативном финансировании.

Решать надо поскорее

– В какие сроки дом должен принять решение о выполнении ремонта по трехстороннему договору? Например, в 2023 году Rīgas namu pārvaldnieks, согласно плану, собирается менять в нашем доме окна. Мы еще успеем сами выбрать исполнителя работ?

– Нормативные документы определяют, что владельцы квартир могут ознакомиться со сметой ремонтных работ, подготовленной на следующий год (такие сметы должны быть обязательно готовы к 15 октября текущего года). Далее в течение шести недель жители могут ознакомиться со сметой и планом и принять решение об утверждении или отклонении этого плана.

– Как Rīgas namu pārvaldnieks контролирует строительные работы, выполняемые по трехстороннему договору?

– Поскольку в таких случаях исполнителя выбирают сами владельцы квартир, а не Rīgas namu pārvaldnieks в рамках открытой процедуры закупки, то и за контроль над ремонтными работами отвечают владельцы квартир.

– В какое время Rīgas namu pārvaldnieks выплачивает строителям аванс, оплачивает нужные для ремонта материалы и производит полный расчет?

– Аванс на покупку материалов, если он предусмотрен договором, выплачивают после заключения договора и получения счета от исполнителя работ. В свою очередь, полный расчет со строителям проводят после приемки работ в соответствии с условиями трехстороннего договора.

Ремонт закончен: что дальше?

– А как происходит приемка таких ремонтных работ?

– Работы принимают представители всех трех сторон договора, подготавливая соответствующую документацию.

– Как Rīgas namu pārvaldnieks защищает интересы жителей, если ремонтные работы по трехстороннему договору выполнены некачественно?

– Как уже сказано, Rīgas namu pārvaldnieks в таких случаях не является заказчиком работ, так что надзор за качеством – ответственность заказчика. Rīgas namu pārvaldnieks со своей стороны включил в договора порядок, в котором заказчик (уполномоченное лицо дома) может подать претензии на обнаруженные дефекты, несоответствия и недостаточное качество, что имеет право делать представитель дома, а также гарантийные сроки и условия.