Уходим от земельного барона!

Жители начали выкупать хозяйские участки под домами: как понять, что выгодно вам и вашим соседям?

С 1 января 2023 года владельцы квартир имеют право на облегченных условиях выкупать хозяйскую землю под своими домами. Если выкуп происходит по правилам, установленным Законом о прекращении раздельной собственности, то жителям не требуется даже согласие землевладельца: они могут приобрести участок по его кадастровой стоимости. Но если все так просто, то почему новым порядком до сих пор воспользовался только один дом?

Сначала посчитайте!

Владимир Ткаченко, член правления общества собственников и арендаторов квартир «Народ против земельных баронов» углубленно изучает вопросы раздельной собственности уже шесть лет.

– Да, согласно новому Закону о прекращении раздельной собственности можно выкупать хозяйскую землю по кадастровой стоимости. Но для начала нужно посчитать, а выгодно ли это для владельцев квартир, – предупреждает Владимир Ткаченко.

– Что значит, выгодно ли? Если земля будет принадлежать всем собственникам квартир, то они смогут делать с ней все, что захотят…

– Но жители и сегодня могут проводить на хозяйской земле все работы, которые необходимы для эксплуатации дома. Хотите поставить детскую площадку – пожалуйста, пандус для инвалидов – ваше право, знаки поставить – ставьте.

– Зато жители после выкупа больше не должны будут платить землевладельцу за право пользования его участком. Сейчас эта плата составляет 4% от кадастровой стоимости участка в год, однако мы знаем, что она может и увеличиться.

– Действительно, кадастровая стоимости земли под домами со временем может измениться, в этом есть свои риски. Сегодня у собственников квартир есть два варианта: либо вы в своем доме принимаете общее решение о выкупе хозяйского участка и сразу выплачиваете землевладельцу всю стоимость земли, либо продолжаете платить за право пользования.

– Что выгодней? Например, владельцы двухкомнатных квартир в нашем доме платят за право пользования хозяйской землей под домом четыре евро в месяц.

– Давайте разберем ваш пример. С 1 января 2023 года все собственники квартир платят за право пользования хозяйской землей по единой годовой ставке равной 4% от кадастровой стоимости участка. В эту плату уже включен налог на недвижимость в размере 1,5% от кадастровой стоимости, его хозяин участка обязан уплатить государству. Если владелец двухкомнатной квартиры платит хозяину земли четыре евро в месяц или 48 евро в год, то легко высчитать, что стоимость выкупа хозяйской земли конкретно для этой квартиры составит примерно 1200 евро. А еще после выкупа земельного участка вам придется самостоятельно уплачивать за него 1,5-процентный ежегодный налог на недвижимость – примерно 18 евро в год.

Что будет с кадастровой стоимостью?

– Это получается, потраченные на землю деньги окупятся только за 25 лет проживания в этом доме?

– Именно. При принятии решения владельцам квартир стоит понять: а что будет с самим домом за эти 25 лет, да и с его жильцами, в конце концов. Есть риск, что со временем дом попросту разрушится и у жителей останется клочок земли, у которого 140 владельцев. Что они с этим участком будут делать? Стоит ли овчинка выделки, проще говоря? Правда, указанный пример составлен с учетом того, что прогнозируемая кадастровая стоимость земли под домами не окажется выше нынешней.

– Что такое прогнозируемая кадастровая стоимость?

– Сейчас в Латвии действует кадастровая стоимость объектов недвижимости на 2012 год, которая «заморожена» до 2025 года. Однако с 1 июня следующего года в силу вступает прогнозируемая кадастровая стоимость, рассчитанная по новой методике. И выкупать хозяйскую землю под домом нужно именно по этой прогнозируемой кадастровой цене.

– Она выше, чем нынешняя кадастровая стоимость земли под домами?

– У кого как. Она может быть как выше, так и ниже, в зависимости от нескольких факторов одновременно. Основной фактор – размер участка. Если он строго совпадает с границами функционально необходимого дому участка или меньше его, то прогнозируемая кадастровая стоимость будет выше нынешней.

– Как прямо сегодня жителям понять, стоит ли выкупать хозяйскую землю или они поменяют «шило на мыло»?

– Все зависит от кадастровой стоимости земли, величины участка, количества потенциальных выкупщиков. Например, в отдельных районах Риги земля очень дорогая, и плата за право пользования ею высокая. В таком случае владельцам квартир выгоднее на перспективу выкупить эти арендованные участки. Это нужно и для экономии, и для повышения рыночной стоимости квартир. Понятно же, что при высокой плате за право пользования хозяйской землей квартира сильно теряет в цене.

– Как же можно понять, что будет с кадастровой стоимостью земли под конкретным домом?

– Для этого на сайте kadastrs.lv в разделе Zemes vienības («Земельные единицы») введите кадастровый номер дома (он указан в выписке из Земельной книги). После этого на экране отобразится карта, где вы увидите свой дом и определенный для него функционально необходимый земельный участок. Наведите курсором на земельный участок и увидите кадастровый номер участка. Введите кадастровый номер в систему kadastrs.lv в разделе Zemes vienības, вам покажут строчку с действующей кадастровой стоимостью. А после нажатия на сам кадастровый номер (слева, в самом начале строки в таблице) ниже отобразится и прогнозируемая кадастровая стоимость (Projektētā kadastrālā vērtība).

– Правильно ли я понимаю, что после вступления в силу новой кадастровой стоимости вместе с нею может повыситься и плата за пользование хозяйской землей?

– Не обязательно. Например, в моем доме она уменьшится, примерно на 20–25%, за счет новых правил расчета.

С 1 января этого года собственники квартир имеют право выкупить землю под своим многоквартирным домом. На заседании Кабинета министров 23 мая была введена новая мера поддержки – заем на покупку земли под многоквартирным домом. Программу поддержки администрирует финансовое учреждение Altum, прием заявок стартовал в июле этого года.

Когда выкуп – самый выгодный вариант?

– В каких случаях выкуп хозяйской земли по Закону о прекращении раздельной собственности будет однозначно выгоден?

– Выгоду получат владельцы квартир в небольших домах, которые расположены на маленьких участках земли, общая стоимость выкупа которых не превышает 500 евро на квартиру. Также это выгодно для владельцев квартир, которые сегодня платят очень большие суммы за право пользования хозяйской землей, например, 500–700 евро в год. Это сильно снижает рыночную стоимость их квартир. Да, на выкуп придется потратить солидную сумму, но она окупится благодаря повышению рыночной стоимости самой квартиры. Также прекращение раздельной собственности будет выгодно для тех домов, которые живут в постоянном конфликте с землевладельцем. Они получат от выкупа не столько финансовую, сколько психологическую выгоду.

– Сегодня все владельцы недвижимости в Латвии платят за право пользования хозяйской землей 4% от кадастровой стоимости участка. Но Конституционный суд уже признал эту ставку не соответствующей Сатверсме. Существует ли риск, что в 2024 году, когда решение суда вступит в силу, плата за пользование хозяйской землей резко вырастет?

– Пока квартиры будут принадлежать одним лицам, а земля под домом – другим, жители обязаны будут платить за право пользования участком. Да, Конституционный суд принял благоприятное для землевладельцев решение, посчитав, что единая 4-процентная ставка «не обеспечивает справедливую оплату» и не учитывает административных расходов собственников участка.

Но положительно, что тот же Конституционный суд отменил существующую норму только с 1 июля 2024 года. Таким образом у Сейма есть время, чтобы провести работу над ошибками и разработать более точное регулирование.

При этом на пресс-конференции 2 мая председатель Конституционного суда отметил, что, возможно, плата за пользование землей в размере 4% является достаточной. Но это требуется более четко обосновать.

– Какие могут быть варианты развития событий в дальнейшем?

– У Минюста есть два пути: доработать закон и обосновать применение платы за пользование землей в размере 4% либо повысить потолок арендной платы за землю под многоквартирными домами. По какому пути пойдет Министерство юстиции, пока неизвестно.

Приобретение земли — процесс небыстрый

– Как действовать владельцам квартир, которые решат выкупить участок под домом?

– Для начала путем собрания или опроса, или сбора подписей нужно собрать простое большинство голосов собственников квартир о том, что ваш дом намерен выкупить хозяйский участок земли. Это решение документируется по Закону об управлении жилыми домами и дополнительно регистрируется в строительной информационной системе BIS.

С этим решением уполномоченное лицо дома направляется в самоуправление. В течение полугода приватизационная комиссия должна принять решение о том, что хозяйский участок под домом соответствует всем нормативным актам, споров по нему нет и нет необходимости в пересмотре его размера. Если все-таки потребуется пересмотр участка, то приватизационная комиссия возьмет дополнительное время.

– Согласие владельца участка при этом требуется?

– Не требуется.

– Что происходит дальше?

– Комиссия самоуправления направляет свое решение в Государственную земельную службу. Земельная служба берет кадастровую стоимость (на данный момент, напомним, прогнозируемую), просчитывает стоимость выкупа хозяйского участка и присылает каждому собственнику квартиры письмо с указанием суммы, в которую ему обойдется выкуп.

– А если меня эта сумма не устроит?

– Это только первый шаг, вы еще ничего не выкупаете. Допустим, вам прислали эту бумагу с 1 июня. Вот с этого дня начинается отсчет двухлетнего срока, в течение которого зафиксированная к выкупу стоимость этого участка будет оставаться актуальной. За эти два года вы должны собрать следующее общее собрание собственников квартир, но уже с участием судебного исполнителя (он впоследствии будет проводить всю процедуру выкупа земли), который проконтролирует законность собрания.

– Что происходит на втором собрании?

– На этом собрании принимается решение об использовании права выкупа земли. Решение считается принятым, если за него проголосовало простое большинство собственников квартир.

– Можно ли голосовать заранее?

– Да, если вы не можете участвовать в общем собрании, то имеете право заранее подать судебному исполнителю заверенное у нотариуса письменное заявление о своем решении.

– Как пригласить судебного исполнителя, кто оплачивает его услуги и сколько это стоит?

– Судебного исполнителя собственники квартир находят сами. Его можно выбрать по желанию или привлекать одного из тех, кто работает на той же административной территории, на которой расположен ваш жилой дом. Все сопровождающие сделку процедурные услуги оплачивает государство – и услуги судебного исполнителя, и услуги нотариуса, и т. д.

– Предположим, жители твердо нацелены на выкуп участка и на втором собрании подтвердили свою готовность.

– Далее судебный исполнитель открывает счет, на который каждый из собственников квартир обязан внести сумму, указанную в извещении от Земельной службы. Срок сбора денег – последнее число по истечении двух лет со дня получения извещения от Государственной земельной службы. В нашем примере это, соответственно, 31 мая 2025 года.

– А если не соберется вся сумма?

– Если хотя бы один цент не будет внесен вовремя, то процедура прекращается, и нужно начинать все сначала.

– Но уже внесенные деньги вернут тем, кто их внес?

– Да, конечно.

– И можно начинать заново, с первого собрания «о намерении»?

– Именно. Причем начинать повторную процедуру можно не раньше чем через год, так установлено в Законе о прекращении раздельной собственности.

Государство выдаст ссуду

В конце мая государство ввело новую меру поддержки, чтобы помочь собственникам квартир и жилых домов, которые хотят выкупить хозяйскую землю по правилам, установленным в Законе о прекращении принудительной раздельной собственности в приватизированных многоквартирных домах. Заем пригодится домам и жильцам, которые готовы выкупить хозяйскую землю, но не имеют собственных денег для оплаты такой покупки и по каким-то причинам не могут получить кредит в банке.

Важно знать, что претендовать на государственный заем смогут только те сообщества собственников квартир многоквартирных жилых домов, которые будут выкупать землю именно по правилам, установленным Законом о прекращении раздельной собственности. Если владельцы квартир договорятся с хозяином земли о каких-то других условиях выкупа, то заем им не положен.

В Министерстве экономики рассчитывают, что займы помогут жителям выкупить хозяйскую землю и таким образом устранить несправедливость, возникшую в процессе земельной реформы и приватизации.

Возможно, что так получится снизить имеющееся в обществе социальное напряжение по вопросам земельной реформы и приватизации жилых домов, говорят в Минэкономики. Это касается в первую очередь споров о размере арендной платы и самого факта ее существования.

Дома смогут получать займы в рамках уже существующей программы поддержки Altum. Раньше участники этой программы могли получать кредиты только на строительные работы в многоквартирных домах и на благоустройство их территорий, теперь же деньги будут доступны и для выкупа земли. Кредиты планируется выдать в рамках имеющегося доступного финансирования (31 млн евро).

Обратиться за займом смогут собственники квартир, которым деньги необходимы на оплату стоимости выкупа хозяйской земли. Кредиты жителям будут предлагать на максимальный срок 20 лет, причем ограничений по размеру займа нет, ведь на данный момент невозможно спрогнозировать максимальные цены земельных участков. Более подробные условия получения кредита станут известны незадолго до начала приема кредитных заявок.

Дом берет кредит

– Сложно представить, что все владельцы квартир 160-квартирного дома дисциплинированно внесут деньги на счет судебного исполнителя. Получается, из-за одного-двух несогласных сделка может сорваться?

– Именно. С одной стороны, по закону решение собрания является обязательным для исполнения всеми владельцами квартир, даже теми, кто голосовал против. Но с другой – никто не может заставить человека их выполнять. Только через суд. А это минимум два года – тут и сроки процесса приватизации уже вышли.

– Неужели нет вариантов?

– На втором собрании можно принять решение о том, что дом возьмет кредит на выкуп хозяйской земли. В таком случае жители, которые готовы самостоятельно расплатиться за землю, смогут сразу перечислить деньги на счет судебного исполнителя, а за остальных эти средства перечислит банк. Далее эти жители вынуждены будут выплачивать кредит и будут отвечать за это перед банком.

– Каким образом можно взять кредит?

– Для того, чтобы уполномоченное лицо дома могло пойти в банк за кредитом, достаточно голосования простого большинства собственников квартир. Но вот сами банки часто требуют, чтобы «за» финансовые обязательства проголосовало не меньше 70, а то и 80% квартировладельцев. А собрать столько голосов непросто.

– Нужен ли первый взнос?

– Нет, обычно кредит выдается под денежный оборот дома.

– Кто может идти в банк за кредитом от имени собственников квартир?

– Уполномоченное лицо дома, выбранное на общем собрании. К организации этого процесса можно привлечь управляющего домом.

– Сколько домов уже выкупили арендованные земельные участки?

– На данный момент – только один небольшой дом (на 12 квартир) в Даугавпилсе, там максимальная сумма к выкупу с одной квартиры была 1700 евро. В Елгаве тоже есть один дом в процессе, там сумма получается примерно 200 евро с квартиры. А скандалов с землевладельцем было много. Этим собственникам точно станет легче во всех смыслах – и материально, и морально.