Не ждите штрафа

Годовой отчет для обществ собственников квартир: как правильно его составить в 2024 году? 

В Латвии созданы сотни обществ собственников квартир. Одни самостоятельно управляют своими домами, цель других – от лица жителей контролировать работу нанятого управляющегося. Но независимо от того, с какими намерениями создано общество собственников квартир в вашем доме, весной 2024 года оно столкнется с новыми вызовами.

С 2024 года общества собственников квартир должны сдавать в Службу госдоходов (СГД) более углубленный годовой отчет. Подготовить полный пакет документов необходимо в том числе обществам, которые не ведут финансовую деятельность. Подробнее об этом рассказала лицензированный бухгалтер Таисия Штале, руководитель обслуживающей организации Rīgas namu apsaimniekotājs.

Когда без общества не обойтись?

– Под обслуживанием Rīgas namu apsaimniekotājs имеется около 60 домов, в которых созданы общества собственников, – рассказывает Таисия Штале. – В отдельных домах без организации общества было не обойтись, поскольку это – обязательное условие для участия в государственной программе реновации. Общества требуются и в тех домах, которые выполняют ремонтные работы с привлечением софинансирования Рижской думы.

В отдельных домах общества не ведут финансовой деятельности, то есть не получают и не выплачивают денег. В других домах, напротив, все квартирные платежи жителей поступают не на счет домоуправления, а на счет самого общества. После этого правление общества отправляет деньги поставщикам услуг, управляющему и само контролирует накопительный фонд.

Не забывайте про «нулевой» отчет!

– Но с 2024 года вступили в силу поправки к Закону об обществах и объединениях, согласно которым любое общество теперь должно сдавать в СГД довольно сложный годовой отчет о своей деятельности, – говорит Таисия Штале.

– Должно ли общество сдавать такой углубленный отчет, если годами не ведет финансовую деятельность?

– От такого общества налоговая служба ждет нулевой отчет, однако заполняется он по тем же принципам, что и отчет для общества, ведущего финансовую деятельность.

– Кто может подготовить такой отчет?

– С 2024 года подготовить отчет по-прежнему может бухгалтер, принятый обществом собственников квартир в штат. Такому штатному бухгалтеру не требуется лицензии. Однако в случае, если своего бухгалтера у общества нет, подготовку отчета оно может доверить лишь лицензированному постороннему бухгалтеру.

Лицензии на такую деятельность получили более 3000 латвийских бухгалтеров. Процесс лицензирования довольно сложен.

Для получения лицензии бухгалтер должен застраховать свою гражданско-правовую ответственность. Плюс в том, что страховая компания покроет клиенту ущерб, нанесенный ошибкой или небрежностью бухгалтера. Минус же в том, что лицензированные бухгалтера повышают цены на свои услуги, стремясь оправдать собственные вложения в получение лицензии.

А справимся ли мы своими силами?

– Можно ли доверить составление отчета бухгалтеру, который живет в нашем доме и является членом общества?

– Теоретически – да. Но надо понимать, что требования к составлению отчета в последнее время менялись. Если ваш сосед-бухгалтер давно вышел на пенсию, он может и не справиться с составлением отчета по новому образцу.

– А лицензированному бухгалтеру это точно под силу?

– Да. Но важно выбирать бухгалтера не только с лицензией, а и с опытом работы именно в сфере управления и обслуживания недвижимости. В нашем деле очень много нюансов, в которые трудно вникнуть бухгалтеру, который, например, всю жизнь занимался исчислением заработной платы. 

Штраф до 2000 евро

– Срок подачи годовых отчетов истекает 31 марта. Что будет с обществами собственнников квартир, которые не успеют?

– Как правило, СГД дает предприятием месяц, чтобы все-таки подготовить отчет. Если общество не справится за этот период, его ждет штраф в размере до 2000 евро.

– Какие дома могут столкнуться с особыми сложностями в составлении годового отчета?

– Действительно, если дом идет на реновацию, то вся бухгалтерия для общества собственников квартир еще больше усложняется, поскольку должна соответствовать европейским требованиям для получения гранта Altum.

Добровольцев тоже посчитают

– О каких еще нюансах заполнения годового отчета нельзя забывать?

– Если в обществе собственников квартир нет принятых работников, то в СГД нужно сдать отдельный отчет о добровольных работниках (не получающих возмещения). Это важное приложение к годовому отчету.

Еще одно приложение к годовому отчету – отчет об остатке накопительных средств. В нем необходимо указать, сколько средств обществом было собрано, сколько потрачено, сколько осталось.

– Как правильно выбрать лицензированного бухгалтера?

– Наличие лицензии и страхования гражданско-правовой ответственности уже подтверждает достаточную квалификацию такого специалиста. Но помните, что общество собственников квартир должно заключить договор с лицензированным бухгалтером и выдать ему доверенность от лица правления (на сдачу отчета в СГД и другие действия, если они требуются).

Надо поспешить

– Срок сдачи годовых отчетов подходит к завершению. Как быстро лицензированный бухгалтер может составить и подать такой отчет?

– Подготовка отчета занимает в среднем несколько дней. Но это не значит, что отчет можно будет сразу подать в СГД. Устав отдельных обществ предусматривает утверждение годового отчета на общем собрании собственников. Напомню, что на созыв такого собрания требуется не менее двух недель.

– Вы сами сдаете годовые отчеты и ведете прочую финансовую документацию для домов под обслуживанием Rīgas namu apsaimniekotājs, в которых имеются общества собственников квартир?

– Да, это так. Но изменения в нормативных актах ведут к тому, что административные затраты домоуправления при обслуживании домов с обществом растут, и с этим также надо считаться.

Вам нужен ревизор!

–  Какие еще новые требования к обществам собственников квартир выдвигает государство?

– Теперь Регистр предприятий требует, чтобы в обществе собственников квартир была избрана ревизионная комиссия, члены которой не входят в правление общества и контролируют его работу со стороны. Это требование нужно выполнить при регистрации общества.

Общество или старший по дому – что лучше?

– Есть ли смысл создавать общество собственников квартир в случае, если оно не планирует вести финансовую деятельность?

– Как уже говорилось, это имеет смысл в том случае, если владельцы квартир решили претендовать на государственное или муниципальное софинансирование на ремонтно-восстановительные работы.

В большинстве других случаев для контроля работы домоуправления жителям достаточно выбрать старшего по дому или сразу нескольких уполномоченных лиц, определив объем их полномочий на общем собрании собственников квартир.

Такие уполномоченные лица обеспечивают связь жителей с домоуправлением и, как правило, могут принимать самостоятельные решения по организации ремонтных работ на небольшие суммы (например, до 5000 евро).

Функции общества собственников квартир и функции уполномоченного лица в домах, где общество не ведет финансовую деятельность, фактически не отличаются.

– Однако при наличии в доме уполномоченного лица годовой отчет в СГД сдавать не надо?

– Именно так.

Важнейнее из новой редакции Закона о товариществах читайте тут.