Пора спасать дом!

Задумались о реновации? Государственное софинансирование еще доступно, не опоздайте получить деньги 

В апреле прошел большой семинар Рижской ассоциации управляющих «Реновация небольших домов с привлечением софинансирования Altum». Многие жители пришли на очный семинар, еще больше слушали выступления экспертов онлайн. Специалисты ответили на самые главные вопросы о получении средств из европейских фондов для ремонта и утепления вашего дома.

Дом заливало водой

Александр Саковский, исполнительный директор Rīgas namu apsaimniekotājs, поделился практическим опытом этого домоуправления в реновации небольших домов Риги:

– Вопросами реновации наше предприятие начало активно заниматься в 2018 году и на данный момент закончило восстановление уже девяти домов в столица и в Саласпилсе. Один из наиболее характерных домов, о которых хотелось бы рассказать, находится по ул. Крустпилс, 75/4. Построен он в 1959 году. По заключению технических экспертов, 12-квартирный дом перед реновацией находился в плохом состоянии.

– Мы переняли этот дом в сложной ситуации, – говорит Игорь Трубко, глава совета Rīgas namu apsaimniekotājs, – когда ни один другой управляющий не мог помочь владельцам квартир привести в порядок аварийную крышу.

Реновация выгодней, чем частичный ремонт?

На крыше был уложен старый шифер, со временем в нем образовались разломы, началась течь, говорит Игорь Трубко:

– Подсчет показал, что одна только новая крыша будет стоить жителям этого маленького дома не менее 40 000 евро. Расплатиться за нее можно было по графику в течение трех лет, но жители поняли, что не справятся с такими затратами. Тогда мы предложили подойти к вопросу с другой стороны: провести в доме полную реновацию с тем, чтобы разом решить все накопившиеся проблемы, получить 50-процентное софинансирование работ от Altum и расплачиваться за все работы в течение 15 лет.

Александр Саковский вспоминает, что в целом процесс подготовки этого дома к реновации занял пять лет, но главной причиной задержки стала пандемия ковида. Сейчас срок рассмотрения заявок в Altum уже значительно короче.

– Мы начали с энергосертификата дома, без которого нельзя приступать к реновации, – поделился эксперт. – Это документ, из которого можно узнать, сколько теплоэнергии дом тратит на данный момент и какие работы необходимы, чтобы привести его в соответствие с европейскими нормативами. Есть работы, которые практически всегда входят в список необходимых: утепление внешних стен дома, а также подвальных и чердачных перекрытий, замена окон, реконструкция входного узла, в отдельных случаях – реконструкция теплоузла.

По стенам уже шли трещины...

Далее в доме проводят техническое обследование, сертифицированный специалист составляет соответствующий акт. Техническое обследование дома по ул. Крустпилс, 75/4 провел Андрей Чеверс. Он рассказывает, что обнаружил и другие опасные проблемы, кроме текущей крыши:

– Вентиляционные шахты и дымоходы в этом доме были в очень плохом состоянии, оттуда просто выпадали кирпичи. Также имелись небольшие трещины в стенах.

Андрей Чеверс разработал для дома по ул. Крустпилс, 75/4 техническое заключение с перечнем жизненно необходимых работ. В этот список входили замена крыши и системы ливневки:

– Одновременно жителям было предложено провести эти работы в рамках полной реновации дома, за что они и проголосовали. Дело в том, что дом построен из силикатного кирпича, который стремительно впитывает влагу, поэтому в доме было постоянно холодно. Утепление стен помогло решить эту проблему и значительно повысило качество жизни в доме.

Полная реновация дома по ул. Крустпилс, 75/4 стоила около 370 000 евро. Однако финансовое учреждение Altum выплатило из средств европейских фондов почти половину стоимости работ: 174 000 евро.

Половина денег уже зарезервирована

Сейчас в Латвии действует новая программа Altum, в которой на софинансирование восстановления жилья предусмотрено 57,2 миллиона евро. Программа рассчитана на 2022–2026 гг, но 50% доступного софинансирования в ней уже зарезервировано. Если ваш дом желает выполнить реновацию, настало время браться за дело.

– Первый и главный документ, с которого надо начинать, это заключение энергоаудита, из которого мы можем узнать, какие работы можем выполнить и насколько уменьшим потребление теплоэнергии в доме, – поясняет Александр Саковский. – Второй документ – акт технического обследования, в котором эксперт рассказывает о состоянии конструкций и коммуникаций дома. На основании этих двух документов мы заказываем проект строительных работ.

Важно понимать, что в проекте обязательно должны быть предусмотрены все работы, предусмотренные энергоаудитором.

А вот работы, упомянутые в акте технического обследования, жители могут выполнять в доме по желанию, ведь такой ремонт, как правило, не влияет на энергоэффективность дома (например, замена холодного водопровода или косметический ремонт лестничной клетки).

К тому же Altum не выделит софинансирование на работы, которые не касаются повышения энергоэффективности дома, предупреждает Александр Саковский. То есть такие работы можно выполнить дополнительно в ходе реновации, но собственники квартир должны будут оплатить их сами.

Новая программа: что изменилось?

– Немного о новой программе Altum, которая не настолько благоприятна для собственников квартир, как старая, действовавшая в 2016-2021 гг, – говорит Александр Саковский. – Во-первых, по обновленным правилам государственное софинансирование реновации теперь рассчитывается без учета налога на добавленную стоимость. Во-вторых, теперь владельцы квартир могут получить софинансирование в размере 49% только на работы, связанные с утеплением дома.

Если до сих пор Altum выдавал домам софинансирование уже в ходе выполнения работ, то по новой программе жители получат деньги только после окончания утепления дома, предупреждает эксперт. Получается, что изначально жители должны взять кредит в банке на полную стоимость работ, а после окончания направят полученные средства на частичное погашение этого кредита.

Финансовый вопрос – самый главный

Вопрос кредита, как правило, волнует всех собственников квартир. Не окажется ли так, что придется брать слишком большой заем на реновацию, с выплатой которого потом трудно будет справиться?

– Когда в результате закупки определяется строитель, готовый реновировать ваш дом, становится известна и полная стоимость реновации, а также – ежемесячные платежи для владельцев квартир, – поясняет А. Саковский. – В это время жители собираются на последнее общее собрание, чтобы утвердить (или отвергнуть) окончательную смету работ.

Хочу сказать, что в прошлой программе пройти реновацию желали собственники 26 домов под управлением Rīgas namu apsainiekotājs. Однако большая часть не прошла именно этап согласования стоимости работ. Ознакомившись с окончательными сметами, согласие на реновацию дали жители только семи домов.

Эксперт предупреждает, что отказываться от реновации в то время, когда процесс подготовки уже запущен и все необходимые документы подготовлены, невыгодно для владельцев квартир:

– К этому времени жители, как правило, уже заплатили тысячи евро за изготовление проекта. Этот проект реновации должен быть реализован в течение пяти лет. Если квартировладельцы не успеют восстановить дом в этот срок, проект теряет свою силу, а, значит, деньги жителей будут потрачены зря.

Все под контролем!

Игорь Трубко рассказывает, что Rīgas namu apsaimniekotājs организует полное руководство проектами реновации:

– За эти услуги жители рассчитываются только после окончания всех работ (или в случае, если на последнем собрании собственники работ принимают решение все-таки не участовать в реновации, несмотря на полный пакет подготовленных документов).

Все работы ведутся только с согласия владельцев квартир. Например, при выборе строительных организаций в конкурсную комиссию обязательно входят представители домов.

– Сколько стоят услуги по руководству проекта?

– Как правило, это 3% от общей сметы строительных работ.

На что не дадут денег?

Жители задали немало вопросов экспертам, в том числе – через социальные сети. В основном их интересовали практические аспекты реновации.

– Как быстро вы можете организовать реновацию, если мы проголосуем «за»? – спрашивает Мария.

– Оптимальный срок – год и два месяца, – отвечает Александр Саковский. – Однако подготовительный период может быть длиннее или короче в зависимости от того, имеется ли у вашего дома заключение энергоаудитора и обнаружатся ли при техническом обследовании дефекты в конструкциях дома.

– Мы хотим утеплить только торцы дома, можем ли мы получить софинансирование Altum? – спрашивает Александр.

– Нет, на утепление одних только торцовых стен европейские средства получить нельзя. Altum выдает софинансирование только при условии полной реновации дома. Однако средства на утепление торцов можно получить по программе улучшения энергоэффективности Рижской думы, о которой мы поговорим на следующем семинаре Рижской ассоциации управляющих.

– Есть ли риски, что мы реновируем дом, а Altum потом не выделит деньги?

– В прошлой программе жители имели определенную гарантию того, что грант будет выплачен, ведь Altum выдавал деньги уже в процессе реновации. В условиях новой программы сказано, что деньги можно получить не раньше, чем проведенные в доме работы будут приняты муниципальной Стройуправой и Altum. Причем сдать дом специалистам Altum не менее сложно, чем Стройуправе, поскольку они очень тщательно проверяют не только качество реновации, но и все использованные материалы.

Если руководитель работ и строители все сделали на совесть, то жители получат грант в полном размере. Если же на какой-то стадии строительного процесса будут допущены ошибки или будет неправильно оформлен документ, то Altum может применить коррекционные коэффициенты.

Чем больше серьезных ошибок обнаружит Altum, тем меньшую часть финансирования получат собственники квартир. Но я не верю, что возможны такие ситуации, когда Altum не выдаст жителям ни евро софинансирования. До сих пор нам удалось сдавать все дома без проблем, жители получали гранты в полном размере.

Долги – серьезное препятствие для участия в программе

– Сколько на сегодняшний день жителям надо платить за реновацию дома, построенного по типовому проекту?

– Точной цифры назвать не могу, но в больших домах ежемесячная плата для возврата займа составляет около 1,30–1,80 евро за квадратный метр. Но чем меньше дом, тем выше ежемесячная плата жителей за реновацию, эта сумма может превышать 2–3 евро на квадратный день.

– В течение какого срока придется делать выплаты?

– Стандартный заем на реновацию выдается на срок до 15 лет, но по решению жителей можно взять кредит также на 10 лет или на любой другой срок. Кстати, любой владелец квартиры может досрочно расплатиться за работы и закрыть свою часть займа. В таком случае ему не придется платить проценты по кредиту.

– Можно ли организовать реновацию, если в нашем 12-квартирном доме много должников, а домоуправление ничего не делает, чтобы их взыскать? – переживает Расма.

– В Altum есть правило: в программе могут участвовать только те дома, в которых общие долги жителей в 12-месячном разрезе не превышают 10% от общего финансового потока за последний год. Если у дома большие долги и домоуправление ничего не делает, то участвовать в программе реновации нельзя.

Принять осознанное решение

– Правильно ли я понимаю, что начинать работу нужно с общего собрания жителей, на которых большая часть владельцев квартир должны проголосовать за идею реновации? – интересуется Марис.

– Это было бы самым правильным шагом. Такие собрания можно считать информационными, на них владельцы квартир голосуют за то, что желают участвовать в программе Altum и дают управляющему полномочия выполнять все необходимые для этого действия. Также на первом собрании следует принять решение о создании в доме общества собственников квартир и объеме его полномочий, ведь без общества собственников квартир процесс реновации организовать невозможно. Именно представитель общества впоследствии будет подписывать документы от лица собственников квартир.

Бояться организации общества не надо, мы помогаем обществам вести все дела, оформлять бухгалтерские документы и готовить годовые отчеты.

В целом на первом собрании жители подтверждают, что проинформированы о программе Altum и понимают, что после реновации им придется оплачивать дополнительные счета.

В принципе, для того, чтобы начать работать с вашим домом, Rīgas namu apsaimniekotājs не нужно даже результатов первого общего собрания, дополняет коллегу Игорь Трубко:

– Обычно к нам приходят активисты дома и говорят: «Мы неофициально переговорили с соседями, большая часть жителей хочет реновацию». Далее мы сами организуем в доме официальное общее собрание, готовим презентацию и протоколы, отвечаем на все сложные вопросы. Затем жители могут проголосовать по всем необходимым вопросам, а также поручить нам подготовку всей технической документации. Бояться каких-то непредсказуемых последствий не нужно, поскольку после оформления всех документов в доме обязательно состоится еще одно общее собрание, на котором жителям сообщат о полной стоимости реновации и распределении платы между собственниками квартир.

Владельцы квартир осознанно проголосуют за то, что согласны на указанные работы и плату за них, и только после этого в доме начнутся реальные работы.

– Вырастет ли кадастровая стоимость нашего дома после реновации и придется ли нам платить больший налог на недвижимость?

– Нет, кадастровая стоимость не вырастет, к тому же Рижская дума дает реновированным домам скидку по налогу на недвижиости в размере 90% сроком на два года.

У вас остались вопросы о реновации? Задайте их экспертам Рижской ассоциации управляющих по телефону 29518272.