«Вложения в реновацию – это выгодно»

По подсчетам Altum, восстановленные по государственной программе дома начали экономить в среднем 60% теплоэнергии, а это миллионы евро.

Замучили высокие счета за отопление? Ваш дом находится в предаварийном состоянии и нуждается в капитальном ремонте? Эти проблемы жильцам предлагается решить с помощью программы реновации многоквартирных домов, получив грант от государства. Рассказываем, как это сделать.

Наша собеседница – Иева Верземниеце, руководитель департамента программ по энергоэффективности государственного акционерного общества Altum, выделяющего гранты на реновацию домов.

Реновация или ремонт

По словам Иевы Верземниеце, сейчас Altum предлагает две программы для многоквартирных домов. Программа реновации для утепления домов (ее общий бюджет составляет 57,2 миллиона евро) предлагает софинансирование ЕС, по ней европейскую помощь можно получить в виде гранта (который не надо возвращать) в размере 49% от общих расходов на реновацию без учета НДС.

Экономия энергии в результате реновации должна составить не менее 30% от ее первоначального расхода. Срок завершения проекта и подачи заключительной документации – 31 марта 2026 года.

Вторая программа – кредит от 10 000 евро на ремонт многоквартирного дома. Кредит предоставляется на срок до 20 лет, процентная ставка составляет 5,9% в год.

По словам Иевы Верземниеце, один дом может одновременно участвовать в двух программах.

Поскольку программа реновации не предполагает выделение гранта на оплату НДС, дому необходимо будет искать дополнительные средства, чтобы его оплатить. В таком случае на эту цель дом может взять кредит на проведение ремонта.

Расходы сократятся?

– Как жильцам понять, нужна ли им реновация, и какие работы должны быть выполнены при ее проведении?

– В сущности, проект реновации связан с повышением энергоэффективности многоквартирных домов, построенных 20, 30 и более лет назад, и предполагает целый комплекс различных работ. В рамках реновации могут проводиться следующие виды работ: утепление фасада, крыши, цоколя, обновление инженерных сетей. В результате реализации такого проекта будет существенно повышена энергоэффективность жилья и значительно снизятся счета за отопление. При повышении энергоэффективности теплопотери дома снизятся.

– Насколько снизились счета за отопление у жильцов многоквартирных домов, в которых была сделана реновация?

– В конце 2023 года завершилась предыдущая программа повышения энергоэффективности домов, в рамках которой Altum профинансировал реализацию 623 проектов по реновации домов в Латвии. По нашим данным, реновированные дома стали в среднем использовать на 60% меньше тепловой энергии, чем использовали до реновации. Также в этих домах снизился риск аварий, связанных с износом инженерных коммуникаций, и, конечно, значительно улучшился их внешний вид. Необходимо обратить внимание, что ЕС поддерживает реализацию таких проектов не на все 100%. Жильцам дополнительно необходимо брать кредит сроком на 15–20 лет, который потом нужно погашать. Из-за выплат по кредиту ежемесячные расходы на жилье могут сократиться не так сильно – во всяком случае не на 60%. Но вложения в реновацию выгодны, поскольку счета за отопление снижаются. И по данным предприятий, занимающихся недвижимостью, квартиры, которые находятся в домах, где была проведена реновация, стали стоить дороже.

Среди многоквартирных домов, участвовавших в программе реновации в 2020, 2021 или 2022 годах, есть такие, которые платят за коммунальные услуги меньше или примерно столько же, как и раньше, и есть дома, жильцы которых платят больше (за счет выплат по кредиту). Многие многоквартирные дома, особенно в Риге, воспользовались этой программой не ради экономии, а потому что ситуация в них была близка к аварийной и они нуждались в капитальных вложениях.

Условия участия

– Каким условиям должен соответствовать дом, чтобы участвовать в программе реновации?

– Чтобы участвовать в программе по энергоэффективности и получить грант от ЕС, нужно соответствовать нескольким критериям:

■ в доме должно быть как минимум три квартиры;

■ дом может находиться в любом регионе или городе Латвии – нет никаких территориальных ограничений;

■ очень важно, чтобы как минимум в течение 12 месяцев перед началом программы реновации у дома была хорошая платежная дисциплина, то есть долг по коммунальным платежам не должен превышать 10% от суммы выставленных счетов.

Обязательным результатом всех планируемых работ должна быть экономия не менее чем 30% от первоначального потребления теплоэнергии. Если эта цель будет достигнута, то после реализации проекта можно будет получить поддержку от Altum в размере до 49% от всей суммы проекта, не включая НДС, или до 40% от всей сметы проекта с учетом НДС. Эти деньги будут направлены на частичное погашение банковского кредита, таким образом уменьшится сумма кредита, выплачиваемого каждым собственником квартиры.

Вам нужен кредит

– С чего начать реализацию проекта?

– Сначала надо получить кредит в банке. Кредит можно получить, даже если у дома нет накоплений, но с условием, что размер кредита будет не меньше предполагаемой поддержки от ЕС, то есть 40% от всех затрат на реновацию с учетом НДС. Кредиты на реновацию выдают три латвийских банка: Swedbank, SEB bankа и Citadele banka. Если по каким-то причинам банки откажут вам в выдаче кредита, дом может обратиться за кредитом напрямую в Altum, и скорее всего мы выдадим заем. Таким образом, практически любой соблюдающий платежную дисциплину дом в Латвии, который хочет реализовать проект реновации, получит кредит либо в банке, либо в Altum.

– Как в начале процесса реновации понять, какими будут выплаты по кредиту?

– Принимая решение о реализации проекта, владельцы квартир решают, какая будет оплата по кредиту за квадратный метр. Потом цену квадратного метра умножают на площадь квартиры, таким образом рассчитывая оплату для каждой квартиры. Я недавно побывала в Вецумниеках, где жильцы реновированного дома делились своими результатами. Они рассказали, что в их доме выплата по кредиту на один квадратный метр жилой площади составляет примерно 50–80 евроцентов в месяц. При этом уже заметно снизились расходы на отопление. По их словам, дополнительные расходы в месяц равны одному походу за продуктами в Rimi, от которого они условно готовы отказаться. В начале проекта, когда еще непонятно, насколько уменьшатся счета, дома обычно голосуют за оплату кредита в размере 1,5–2 евро за квадратный метр в месяц, но потом эту цифру стоит сопоставить с уменьшением счета за отопление. Такая здесь математика.

Голосование на старте

– Какая часть собственников квартир должна проголосовать за реновацию, чтобы проект стартовал?

– По Закону о квартирной собственности, чтобы решение было обязательным для всех собственников квартир, необходимо получить голоса 50% собственников квартир плюс 1 голос. Бывают случаи, когда выдающие кредит банки определяют более высокий процент голосов для отдельных домов.

Конечно, чем больше жильцов проголосуют «за», тем надежнее будет процесс погашения займа. Что касается Altum, то по Закону о квартирной собственности, если у дома есть 50% + 1 голос за реновацию, компания готова рассмотреть выдачу кредита.

– Если недвижимость поделена на идеальные доли, какой процент голосов надо собрать?

– В этом случае по Закону о квартирной собственности необходимо собрать 100% голосов владельцев квартир.

Если согласны не все

– Если большинство владельцев квартир выступают за реновацию, а часть – против, процесс реновации все-таки начнется?

– Если за участие в программе проголосовали 50% + 1 владелец квартир, то процесс начнется, так как по Закону о квартирной собственности решение собрания будет обязательным для всех владельцев квартир, даже для тех, кто был против реализации проекта. Мы заметили, что те люди, которые воздержались или голосовали против реновации, увидев, как изменился их дом после реализации проекта, как комфортно в нем стало жить, насколько уменьшились счета за отопление, меняют свое отношение на позитивное и говорят, что им стоило сразу голосовать «за».

Часто люди голосуют против не потому, что им не нравится проект, а потому, что боятся масштабных изменений и больших затрат. В принципе, проект реновации подразумевает очень сложный комплексный ремонт дома. Когда проводится реновация фундамента и фасада, жильцам приходится запастись терпением, потому что какое-то время вокруг дома будут строительные леса, возможно, не все жильцы смогут нормально открыть окна, в квартирах будут заменять стояки. Возможные проблемы жильцам нужно предусмотреть заранее при выборе строительной компании, имеющей опыт реализации подобных проектов и хорошие отзывы.

Выбор за вами

– Владельцы квартир выбирают строительную компанию сами?

– Выбор исполнителя работ – дело владельцев квартир или уполномоченного ими лица. То есть вначале владельцы выбирают уполномоченное лицо, которое организует выборы подрядчика. Или же владельцы создают товарищество, и выбор делает товарищество. После того, как исполнитель строительных работ выбран, происходит процесс согласования с Altum, были ли соблюдены все процедуры, подходит ли дому эта строительная компания, нет ли конфликта интересов или коррупционных рисков. После этого собственники квартир путем голосования принимают решение о том, что доверяют строителям реализацию проекта.

– Если в процессе реновации возникнет необходимость дополнительных работ, например, устранения трещин на фасаде, кто их будет оплачивать?

– Это общепринятая практика, если в процессе реновации обнаружены дополнительные трещины или смещение несущих конструкций, то в рамках выделенного финансирования изыскиваются ресурсы для проведения этих работ или, если затраты превышают выделенное финансирование, то необходимо будет оформлять дополнительный кредит. Если же после реализации проекта появятся новые трещины или обнаружится иной дефект, то вступает в силу гарантия подрядчика, которая действует не менее пяти лет после сдачи дома в эксплуатацию. В течение гарантийного срока строители обязаны устранить обнаруженные недостатки.

Проводим энергоаудит

– Чтобы претендовать на участие в проекте, вначале необходимо провести энергоаудит. Что это значит?

– Сначала жильцам надо принять решение о реновации дома. Начать следует с проведения энергоаудита, чтобы понять, где находятся уязвимые места, где дом теряет больше всего тепла. Обычно это фасад, стены, крыша, возможно, не утеплен чердак.

Энергоаудитора приглашают владельцы квартир. После энергоаудита он констатирует, какие работы надо провести, чтобы добиться повышения энергоэффективности на 30%: например, провести реновацию фасада, утеплить крышу, цоколь, может быть, подвал и т. д. В результате энергоаудитор выдает документ, где указаны все нужные детали, затем жильцы должны обратиться с ним к проектировщикам, которые разработают проект и техническую документацию, техническое задание для строителей. В проекте должно быть описано, как он будет реализован, какие материалы для этого необходимы. Когда техническая документация будет готова, можно решать, какую строительную компанию пригласить для реализации проекта.

– Кто выбирает проектировщика?

– Проектировщика, так же как и строителей, выбирают собственники квартир. После того, как выбор сделан, проектировщика согласовывают с Altum.

– Кто оплачивает предварительные этапы реновации, например, энергоаудит?

– На начальном этапе деньги на реновацию еще не выделены, и затраты ложатся на плечи владельцев квартир. Прежде чем дом начнет планировать реализацию проекта реновации, я призываю жильцов обратиться в местное самоуправление и узнать, нет ли у них финансовой поддержки подобных программ.

Например, в Риге стоит связаться с Рижским агентством по энергетике, там можно получить финансовую поддержку для проведения энергоаудита. Другие самоуправления тоже оказывают поддержку на начальном этапе.

– Сколько времени длится энергоаудит? И сколько стоит его проведение?

– Сроки зависят от аудитора, которого выбрал дом. Процесс может занять несколько месяцев. Энергоаудит не слишком дорог, речь может идти о нескольких сотнях евро, может быть около 1000 евро. Стоимость технической документации зависит от размеров дома, количества квартир в доме, и от того, насколько сложные решения планируется применить в этом проекте. Стоимость документации может варьироваться от 10 до 20 тысяч евро.

Если у дома нет накоплений, которые можно потратить на разработку технической документации, то для этой цели вы можете использовать программу кредитования ремонта от Altum.

Получив такой кредит, потом вы сможете частично погасить его за счет финансовой поддержки, полученной от ЕС после завершения строительных работ. То есть можно комбинировать различные виды поддержки.

Сроки ремонта

– Кто определяет сроки ремонтно-строительных работа?

– Сроки и продолжительность ремонтно-строительных работ определяют строители. На основе проектной документации подрядчик выдвигает ценовое предложение – в какую сумму обойдутся работы, и указывает сроки реализация проекта. По опыту предыдущей программы могу сказать, что реализация проекта реновации одного многоквартирного дома обычно занимает целый строительный сезон. Если дому повезет и строительные работы начнутся в апреле-мае, то проект сможет завершиться к сентябрю-октябрю.

Однако если договор со строителями будет подписан в январе, то из-за погодных условий, отопительного сезона и т. д., возможно, придется продлевать сроки реализации проекта. Некоторые строительные работы нельзя проводить при низких температурах, а есть такие, которые нельзя проводить во время отопительного сезона.

– Что будет, если строители не уложатся в сроки? Кому придется платить издержки?

– Ничего страшного не произойдет. Главное, чтобы реновация дома закончилась до наступления срока окончания программы, то есть до 31 марта 2026 года. Если дом начнет строительные работы сегодня, то скорее всего к осени они успеют их завершить. После этой программы будут проводиться и другие программы по реновации.

– Если сейчас дом только задумывается о реновации и энергоаудите, он сможет уложиться в сроки программы?

– Даже если дом не успеет принять участие в этой программе, он сможет реализовать свой проект в рамках будущей программы. В любом случае откладывать энергоаудит, основываясь на том, что данная программа скоро закончится, точно не надо.

Ищите профессионалов!

– Чем текущая программа отличается от предыдущей?

– Главное отличие предыдущей программы от ныне действующей состоит в том, что прошлая программа предлагала более щедрую поддержку со стороны ЕС, тогда возмещалась половина всех затрат вместе с НДС, а по программе, которая действует сейчас, на проект реновации можно получить не более 40% с учетом НДС. Сейчас сумма поддержки выплачивается только после завершения проекта, раньше она выплачивалась авансом. Это означает, что раньше, начиная проект, не нужно было брать кредит на всю сумму, а лишь на ее половину, так как европейские деньги сразу оказывались на счету. По новой программе, чтобы полностью реализовать проект, надо взять кредит на всю требующуюся сумму, и только потом, когда цель будет достигнута, деньги будут возмещены.

– Если качество работ не устраивает, можно ли поменять исполнителя?

– Да, в договоре на проведение ремонтно-строительных работ предусматривается возможность расторжения договора, но нужно понимать, почему вы расторгаете договор – дело в сроках исполнения работ или в их низком качестве. Для реализации проекта дом должен привлечь специалиста, профессионала в сфере строительства, который будет осуществлять надзор за проведением ремонтных работ. Очень важно выбрать специалиста с опытом и хорошими знаниями в области реновации многоквартирных домов. После завершения ремонта объект должен быть принят в эксплуатацию строительным управлением. Если после реализации проекта все-таки будут обнаружены дефекты, то придется воспользоваться гарантией, которую дают строители, и обратиться к ним с просьбой исправить эти дефекты, если они связаны с работами по реализации проекта.

Активность по регионам

– В каких городах и регионах Латвии жители активнее участвуют в процессах реновации?

– По опыту предыдущей программы можем сказать, что в Курземе наиболее активны были жители Лиепаи. В Видземе – жители Валки, Валмиеры, Цесиса, Сигулды активно использовали возможности программы реновации домов. В Земгале наиболее активны были жители Елгавы. В Латгале активность была ниже, чем в других регионах, однако в Резекне к концу предыдущей программы активность повысилась, было реализовано значительное количество проектов.