Крыша течет, квартиру заливает!

Осенние дожди причиняют владельцам квартир серьезный ущерб: что должен делать домоуправ?

Рижанке Силвии не повезло жить на последнем этаже многоквартирного дома. После сильного дождя был залит потолок в ее ванной комнате. Силвия полагает, что ремонт должно оплатить домоуправление, так как причиной затопления стал слишком короткой козырек крыши. Как быстро и за какие средства домоуправление обязано починить крышу и поможет ли оно отремонтировать затопленную квартиру?

Ремонт крыши провели, в ремонте ванной отказали!

Прежде всего мы обратились в домоуправление Rīgas namu pārvaldnieks (RNP), которое обслуживает дом на ул. Бикерниеку, 79 в Риге.

– Если дождевая вода залила квартиру, это однозначно аварийная ситуация, которую домоуправление обязано устранить как можно скорее, – заявила представитель RNP Инита Кабанова. – Как только жильцы дома на ул. Бикерниеку сообщили об этом ЧП, наши специалисты приступили к работе. Ремонт крыши и козырька, который не выдержал накопившейся массы дождевой воды, на днях будет завершен.

Крыша этого дома требует полной замены. Для этого нужны деньги, но на данный момент накоплений жителей недостаточно для замены крыши. К тому же у дома есть и другие срочные и важные нужды, например, необходимо заменить стояки, отремонтировать балконы.

С одной стороны жители могут постепенно накапливать средства на ремонт, с другой – имеют право подать заявку на полную реновацию и провести работы в кредит с поддержкой от государства.

– Закон определяет, что если какие-то конструкции дома находятся в плохом состоянии, то именно домоуправление должно вовремя запланировать очередной ремонт и помочь жителям сделать необходимые накопления. Раз вы этого не сделали, то готовы ли оплатить Силвии ремонт залитой ванной?

– Нет. Мы считаем, что сделали все, что должны, то есть выявили плохое состояние крыши, сделали аварийный ремонт и запланировали смену крыши в будущем, когда в накопительном фонде дома будет достаточно средств. Поэтому владельцам затопленной квартиры придется за свой счет проводить ремонт потолка. Если квартира была застрахована, они могут подать заявление в страховую компанию и получить компенсацию. В этом случае жильцам следует обратиться к нам, мы составим акт о причинах залития. Этот акт необходимо предоставить в страховую компанию.

Обращайтесь в суд!

Начальник отдела обслуживания столичного Департамента жилья и среды Лига Лапиня рассказала, что наша читательница действительно не может рассчитывать на оплату ремонта ванной комнаты со стороны домоуправления, так как для этого нет оснований.

– Если бы в затоплении квартиры был виновен недостаточно длинный козырек крыши, то квартиру затопило бы уже много лет назад. Я полагаю, что в данном случае произошло непрогнозируемое повреждение крыши на определенном участке, вследствие чего дождевая вода просочилась через потолок в ванную комнату вашей читательницы.

– А разве не домоуправление виновато в том, что крыша прохудилась? Насколько мне известно, домоуправ обязан регулярно обследовать дом и ремонтировать его конструкции, чтобы не допустить порчи личного имущества владельцев квартир.

– Доказать вину домоуправа можно, если есть причинно-следственная связь между его действием или бездействием и ущербом. У вашей читательницы выход только один – в гражданском порядке обратиться в суд. Судья рассмотрит доказательства и решит, есть ли вина домоуправа в затоплении ванной комнаты, а также скажет, должно ли домоуправление оплачивать ремонт.

– Какие доказательства надо предоставить суду?

– Переписку с домоуправлением, в которой будет высказано мнение управляющей организации о причине потопа и о том, что домоуправление планирует сделать, чтобы не допускать подобных ситуаций. Кроме того, домоуправление должно письменно ответить, будет оно оплачивать ремонт ванной комнаты или откажет в этом.

– Что еще должна сделать читательница, если решит пойти в суд?

– Ей надо получить заключение от сертифицированной фирмы, в котором будет четко изложена причина, по которой ее ванную комнату затопило дождевой водой. Сертифицированную фирму можно найти на сайте Latvijas Būvinženieru savienība (https://buvinzenierusavieniba.lv).

При споре очень важно понять, является ли затопление аварийной ситуацией. Аварийную ситуацию предусмотреть нельзя, поэтому домоуправ в ней не виноват. А вот если затопление можно было предотвратить (совершив определенные действия), то это уже другое дело. Домоуправ обязан раз в год проводить проверки здания, в том числе проверять крышу дома. Если он проверил крышу дома и об этом есть акт, в котором написано, что повреждения крыши не были найдены, значит, считается, что с крышей произошла аварийная ситуация.

– Кто обязан запросить этот акт у домоуправления?

– Владелица затопленной квартиры.

«За чей счет суд?»

– Имеет ли право домоуправление, в случае проигрыша в суде, распределить расходы на судебные издержки на всех владельцев квартир?

– RNP включает расходы на юридические услуги в плату за обслуживание, поэтому владельцам квартир этого дома не придется дополнительно оплачивать юридические расходы своего управляющего (получается, что все затраты жители уже оплатили домоуправлению заранее – прим. ред.).

– Допустим, суд признает домоуправа виноватым в затоплении квартиры нашей читательницы. Кто будет платить за ремонт?

– Я считаю, если суд признает домоуправа виноватым, домоуправ обязан оплатить расходы на ремонт из собственной прибыли.

Но и здесь могут быть нюансы, которые, как я уже сказала, должен будет рассмотреть суд. В результате, суд может вынести решение в пользу управляющего и взыскать убытки с сообщества собственников квартир.

«Не хотим платить за чужое!»

– Имеют ли право собственники квартир отказаться от ремонта или замены крыши? Например, дождь заливает только одну квартиру, а остальные 99 квартир не заливает, поэтому владельцы этих 99 квартир не видят необходимости тратить деньги на ремонт или замену крыши...

– Да, владельцы квартир большинством голосов имеют право отказаться от запланированного домоуправлением ремонта крыши (но если такое произойдет, то хозяин залитой квартиры может обратиться в суд и взыскать стоимость ремонта со всех своих соседей – прим. ред.).

– Надо ли домоуправу спрашивать разрешение квартировладельцев на аварийный ремонт?

– Если произошла авария, домоуправ обязан без всякого разрешения собственников квартир как можно раньше устранить повреждения. Ремонт оплачивается из накоплений дома. Если этих накоплений нет, владельцам квартир после ремонта выставляется дополнительный счет.

Хочу добавить, что срочное выполнение аварийного ремонта возможно только в том случае, если управляющий располагает необходимыми финансовыми средствами. Если домом управляет товарищество собственников или небольшая компания, у нее может и не быть средств на проведение аварийного ремонта. Поэтому ремонт будет проведен тогда, когда сообщество владельцев квартир примет решение об этом.

Опрос или общее собрание может организовать любой владелец квартиры, но если он не хочет этого делать, то может поручить домоуправу. Домоуправ не имеет права отказаться от выполнения этой обязанности.

Если ваше имущество пострадало из-за аварийной ситуации в жилом доме, вы должны немедленно сообщить об этом управляющему, причем все сообщения должны быть оформлены в письменном виде, говорит Лига Лапиня. Управляющий домом должен составить акт об аварийной ситуации и зафиксировав причину ущерба.