Цесис: домоуправление, которое ставят в пример

Очень часто Цесисское жилищное управление (CDzP) ставят в пример: в масштабе небольшого городка домоуправление развернуло такие работы, что Рига только позавидовать может. Из двух сотен многоквартирных домов Цесиса, находящихся в управлении CDzP, около половины провели серьезные ремонты – заменили крыши, установили окна-двери на лестничных клетках, около 20 домов утеплились частично или полностью.

Плюсы маленького города

Промежуточный итог: жители каждого второго многоквартирного дома Цесиса не пожалели денег на заботу о своей собственности, не побоялись брать кредиты на утепление и реновацию, не стали дожидаться мифических лучших времен.

Как такое получается? И почему, если получается у Цесиса, то так откровенно и упорно не получается у Риги?

Эти вопросы мы адресовали руководителю CDzP Гирту Бейкманису – мол, поделитесь секретом.

– У нас маленький город, где все как на ладони, – ответил руководитель домоуправления. – Как только в Цесисе появились первые примеры ремонта и утепления, этим стали интересоваться жители других домов. Можно даже сказать, что одной из причин нашего прогресса стала нормальная человеческая зависть. Люди поняли: можно жить красивее, теплее и лучше, не вкладывая в это больших средств.

В Риге же, по словам Гирта Бейкманиса, отношения между клиентами и управляющими строятся совсем иначе. Жильцы зачастую не знают соседей по подъезду, им трудно принимать общие решения, а положительные примеры в масштабах большого города малозаметны, потому-то и не могут победить общего многолетнего равнодушия собственников квартир.

– В свое время я отказался от мысли обслуживать дома в Риге, понимая, что к столичным жителям не так-то просто найти подход: они мало общаются с соседями, меньше стараются понять то, что им предлагается, – признался господин Бейкманис.

Столы и восемь гаражей

Гиртс Бейкманис полагает, что изначально жители Цесиса были готовы довериться именно своему, местному предприятию.

– Работу в сфере обслуживания я начал в самоуправлении около десяти лет назад. Сначала руководил муниципальным домоуправлением, но в 2003 году, ознакомившись с ситуацией в Эстонии, Финляндии, Германии и Швеции, понял, что обслуживание жилья не обязанность самоуправления, а нормальный бизнес, – вспоминает управляющий.

Город прислушался к мнению специалиста и передал муниципальное домоуправление на приватизацию. В конкурсе участвовали три предпринимателя, в том числе и сам Бейкманис (глупо было бы действовать иначе, став инициатором процесса). После победы он постепенно, за четыре года, выкупил предприятие у города.

– Если смотреть на дело беспристрастно, то приобрел я старые столы, компьютеры, восемь гаражных боксов и право арендовать помещения, – рассказал управляющий. – Плюс я получил весьма условное право обслуживать дома, числившиеся за муниципальным предприятием. Но если бы на следующий день собственники жилья ушли к другому управляющему, получилось бы, что за довольно большие деньги я, действительно, купил несколько столов! Как видите, в задуманном мною предприятии был известный риск. Но ободряло теплое отношение горожан. Некоторые представители домов еще до окончания приватизации подходили со словами: «Если цесисское домоуправление перекупит какой-то богач из Риги, вы сделайте альтернативный ЖЭК, мы обязательно перейдем к вам!» Было приятно сознавать, что жители Цесиса выдали нам кредит доверия.

Первые признаки уюта

Что приватизация упростила в работе домоуправления?

– Мы начали отвечать сами за себя, – рассказал Бейкманис. – Отныне нам не требовалось согласовывать свои действия с самоуправлением. Сегодня, если у дома есть проблема – скажем, нужно менять какой-то технический узел, то мы созываем общее собрание и предлагаем жителям: «Давайте сразу сделаем ремонт, а расплатитесь вы в течение полугода!» То есть домоуправление занимает своим клиентам деньги на ремонт. Муниципальное предприятие без разрешения Думы так поступать не может.

Очень скоро, в 2003 году, в Цесисе был утеплен первый дом. На тот момент работы такого масштаба в Латвии были большой редкостью.

– Наш первый реновированный дом находился в очень плохом состоянии: кирпичи впитывали влагу и начинали разваливаться, уровень стены на разных этажах отличался на полметра. Жителям просто некуда было деваться! Когда эта многоэтажка была приведена в порядок, люди посмотрели: ага, дом стал почти новым, окна-двери заменены, лестничная клетка отремонтирована, платить же за это пришлось не так-то дорого. Жители сразу вынесли цветы на лестничные клетки, начали создавать уют. Соседи поглядели-поглядели и тоже решились на утепление, – вспоминает управляющий.

Сами реновируют, сами обслуживают

Пожалуй, в Цесисе домоуправление впервые масштабно применило комплексный подход к решению проблем жилого фонда.

– Что позволило нам провести много ремонтных работ и обновить дома? Одновременно с домоуправлением мы развивали свой строительный бизнес! – отвечает Гирт Бейкманис. – В 2004-2006 году строительство расцветало, везде требовались специалисты. Мы чувствовали, что в этом бизнесе есть деньги, поэтому много заказов выполняли в частном секторе. Там мы зарабатывали средства, которые потом одалживали жителям для краткосрочных ремонтов, чтобы тем не приходилось брать банковский кредит. Это дало хороший толчок для нашего развития. Много проектов на базе домоуправления мы реализовали своими силами – утепляли дома, меняли теплоузлы и крыши. Но себя не навязывали! Сами владельцы дома могли принимать решения: хотят ли они наших строителей или выбирают других? Очень часто бывало, что мы ремонтировали один дом, а соседний – другая фирма, пообещавшая жителям лучшую цену.

На момент расцвета строительства у Гирта Бейкманиса имелись две собственные бригады по утеплению, способные одновременно работать на нескольких объектах, плюс две полноценные бригады кровельщиков:

– Знаете, чем хорошо было такое решение? Наши работники выполняли ремонт или утепление в домах, который затем я же, как управляющий, брался обслуживать. Поэтому я должен был следить за качеством выполнения ремонтов. Разумеется, с той же мыслью я слежу за строительными фирмами со стороны. Но чужие работники часто заинтересованы только в деньгах. Не буду лукавить, мы тоже допускали ошибки, но ошибки эти исправляем, поскольку бежать от клиента домоуправлению некуда. Гораздо хуже, когда жители приходят с жалобами на посторонние строительные компании, большая часть которых больше не существует – обанкротились или поменяли название.

Экономия окупает кредит

За пять-шесть лет в Цесисе реновировано два десятка домов. Возможно, некоторые жители жалеют о том, что не смогли воспользоваться финансовой помощью фондов ЕС. Но это палка о двух концах. Гирт Бейкманис утверждает, что в 2003 году стоимость строительных работ и материалов была значительно ниже, чем сейчас. Вдобавок утепленные дома давно и успешно экономят теплоэнергию.

– В 2003 году реновация нашего первого 32-квартирного дома стоила ровно 32 тысячи латов латов (включая замену теплоузла, установку наружных дверей и окон на лестничной клетке, полное утепление фасада). Жители на общем собрании решили, что займ будут отдавать в течение 12 лет, что давало прибавку к плате за обслуживание в размере 28 сантимов с квадратного метра ежемесячно, – перечисляет Гирт Бейкманис. – Отказавшись от больших ремонтных накоплений, с тех пор жильцы платили нам 40 сантимов с «квадрата». Давайте вспомним, какая сейчас средняя плата за обслуживание в Риге. 45 сантимов? Выходит, что по ценам 2003 года люди могли реновировать полностью весь жилой фонд и сегодня платить за обслуживание даже меньше прежнего!

Стоит подсчитать и полученную жильцами экономию. К сожалению, выплаты за потребление тепловой энергии в Цесисе в настоящей момент вторые по дороговизне среди городов Латвии, и даже приход в город оператора Dalkia пока ситуация не изменил. Прошлой зимой горожане платили за отопление квадратного метра жилплощади до двух латов. Первый же дом, прошедший реновацию, получил 20-процентную экономию тепла – около 40 сантимов с «квадрата». За счет этой экономии покрывается почти половина годовых платежей по займу. Плюс жители наслаждаются теплом и порядком и не боятся, что кривые стены дома того и гляди рухнут...

Кто хозяин?

Впрочем, мы тут ведем речь не о пользе реновации, а о самосознании владельцев квартир. Как маленькому и не самому богатому городу Латвии удалось внушить жителям уважение к собственности?

– Вот вы спрашиваете: как я уговариваю клиентов приступить к ремонту и реновации, – говорит Гирт Бейкманис, – но слово «уговоры» мне не нравится. Если я стану кого-то уговаривать, это обречет дело на плачевный результат. Работа начинается с проблемы. Если у дома течет крыша или в нем мерзнут жители угловых квартир, нужно искать решение.

Мы, как управляющие, такое решение разрабатываем и предлагаем его общему собранию собственников. Моделируем несколько вариантов: что будет, если мы соберемся с духом и отремонтируем один технический узел, и что, если отремонтируем весь дом? Вместе выясняем, сколько это будет стоить в расчете на один квадратный метр жилья, сколько тепла позволит сэкономить и какую часть экономии «съест» банковский кредит. Проводим одно собрание, другое, третье... Останавливаемся только, когда у людей образуется личное мнение.

На момент приватизации муниципального домоуправления оно обслуживало около 170 домов Цесиса. Сейчас число его клиентов увеличилось до 190 – к CDzP перешли, например, некоторые кооперативные дома, попробовавшие было жить самостоятельно. В последние годы домоуправление переняло обслуживание тремя многоэтажками в Лигатне и 47-ю домами в соседней Сигулде.

– Вы спрашиваете, что является нашей сильной стороной? Это коллектив. Большая часть работников трудилась в домоуправлении задолго до того, как здесь появился я. Мы вместе выработали очень четкую стратегию: работать открыто и честно. Мы рады знать о проблемах наших домов. Потому что, если мы о них знаем, мы можем принимать решения. Куда хуже, если проблемы остаются неизвестными, что свидетельствует об отсутствии контакта между жителями и управляющим, – резюмировал Бейкманис. – Любое домоуправление, желающее работать долго, должно усвоить, что не жители существуют для управляющего, а наоборот – управляющий для жителей.