Елгава на связи с жителями

Елгавское управление недвижимым имуществом во многом было и остается в Латвии первым. Первыми мы объединили под одной крышей несколько домоуправлений одного города. Первыми стали вести домовые книги. Первыми учились проводить общие собрания жителей. Первыми открыли лицевые счета для каждого дома. Первыми ввели экономически оправданную плату за обслуживание. И знаете что? В новом году мы намерены оставаться номером один во всем, что касается интересов наших клиентов – жителей Елгавы.

Новое домоуправление

Хочется вспомнить, как начиналась история нашего предприятия, самого крупного домоуправления Елгавы, обслуживающего 420 многоквартирных домов.

23 апреля 1998 года Дума Елгавы приняла решение об образовании муниципального предприятия – городского Управление недвижимым имуществом (сокращенно JNĪP). Днем основания предприятия мы считаем 16 июня того же года, когда предприятие было зарегистрировано в Регистре предприятий. В 2004-м году оно было реорганизовано и образовано ООО «Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde» (JNĪP). Под крышей нового управления были совмещены четыре городских домоуправления и аварийная служба, что позволило сократить административные расходы и более оперативно реагировать во всех ситуациях.

Мы были первым объединенным управлением в Латвии. Нашей первой последовательницей стала Лиепая, также реорганизовавшая свои домоуправления. Хочу заметить одно: пока никто в Латвии не провел подсчета того, каким должно быть оптимальное домоуправление – большим или маленьким. Ясно, что оно должно быть достаточно крупным, чтобы обладать нужными ресурсами, но в то же время и достаточно компактным, чтобы управляющий не терял постоянной связи с жителями.

Эта связь очень важна. Лично я стараюсь постоянно бывать на собраниях жильцов (простите, если не успеваю посетить каждое, это физически невозможно). Ведь если руководитель обслуживающей организации вообще не общается с жителями, он теряет связь с действительностью, что тоже недопустимо. Так вот, я считаю, что наше домоуправление оптимально и по размеру, и по количеству обслуживаемых домов, что и позволяет нам работать действительно эффективно.

Временное стало постоянным

Понятно, что жители Елгавы часто спрашивают, почему вообще было образовано наше управление? Всей правды сначала не знали даже мы, работники JNĪP. Только позже нам стало известно, что Дума прочила новому предприятию недолгий век. В начале 2000-х годов в Латвии считалось, что собственники приватизированных квартир должны перенять управление в собственные руки. Домоуправления тогда рассматривали как временное образование, им предрекали вымирание.

Но вышло так, что «временный» JNĪP оказался постоянным. Новый опыт показывает, что управлять домами могут только профессионалы. Недавно в университетах Латвии появились даже программы обучения для управляющих, и я считаю, что происходит это не зря.

Но тогда, после приватизации, считалось, что в каждом доме появится активный пенсионер, который возьмет управление на себя. Этого не случилось. Но мы все-таки не отказались от идеи участия собственников квартир в управлении и потому образовали институт старших по дому. Старшие стали связующим звеном между жителями и управляющими. Сегодня эта связь уже не теряется. Как видите, участие жителей в управлении и наличие в доме профессионального управляющего друг другу не мешают, а помогают.

Как справлялись с долгами

Сразу после создания JNĪP мы проанализировали финансовое состояние вошедших в его состав домоуправлений и увидели, что дела обстоят плачевно. Трагическая ситуация была с отоплением, ведь бывшие домоуправления задолжали теплосетям более миллиона лат.

На этой цифре нужно остановиться. В сумму долга входили 268 тысяч лат, начисленных в виде штрафных санкций. Теплосети штрафовали управляющего за просрочку, а домоуправления в то время не имели права насчитывать пеню жителям-должникам. Ситуация явно абсурдная. Задолженности удалось списать с огромным трудом.

Вдобавок чистый долг жителей за тепло ко времени создания JNĪP составлял 464 тысячи лат. Чувствуете разницу? Часть денег, уплаченных клиентами за отопление, пропали где-то в старых домоуправлениях. Списать эту странную пропажу удалось с большим трудом.

История прежних елгавских домоуправлений послужила нам уроком. С первого дня работы мы взяли себе за правило все полученные от жителей деньги немедленно перечислять поставщикам коммунальных услуг. За 13 лет существования JNĪP мы ни одного сантима не задержали на своих счетах и не оставались в долгу ни перед одним партнером.

А есть ли многотысячные зарплаты?

Но вернемся к истории. Уже в сентябре 1998 года в JNĪP явилась первая проверка, поскольку изначально считалось, что мы работаем очень плохо, а зарплаты получаем огромные. Поэтому комиссия самоуправления взялась проверить, сколько действительно получают наши руководители и работники – по тысяче лат или по пять тысяч? Но слухи оказались преувеличенными. Аудит неожиданно показал, что в JNĪP существует прогрессивная система оплаты труда, при которой заработки сотрудников зависели от результатов работы всего домоуправления.

Мы же продолжали заниматься внутренними финансами. В 1998 году мы проанализировали плату за обслуживание, которое для жителей Елгавы составляла от 2,3 до 11 сантимов за квадратный метр в зависимости от благоустроенности жилья. Причем с давних пор в городе работал принцип, по которому, чем меньше в доме было удобств, тем меньше платили его жители. Но время показало несправедливость этих расчетов. Ведь обслуживание маленького, неблагоустроенного дома обходится домоуправлению дороже, чем работа с новой многоэтажкой.

Таким образом, в 1999 году мы доказали учредителям JNĪP из самоуправления, что плату за обслуживание необходимо поднять. Мы уже тогда полагали, что доходы и расходы каждого дома необходимо учитывать отдельно, отказавшись от принципа общего котла. Это позволяло наконец объяснить жителям, куда потрачены полученные от них деньги за обслуживание и сколько средств требуется для дома в будущем.

Многие дома Елгавы по сей день используют тарифы на обслуживание, установленные в 1999 году и платят от 11 до 17 сантимов за квадратный метр (правда, модернизация теплоузлов вынесена в счете отдельной строкой).

Поговорим?

Уже в начале 2000-го года мы организовали первые собрания собственников, чтобы отчитаться за расход полученной от них платы. Это была наша первая попытка общения с жителями. На тот момент мы приглашали на встречи и арендаторов, и владельцев, одновременно собирали людей из нескольких домов. Конечно, это были совсем не общие собрания в нынешнем понимании этого слова. Но ведь и мы тогда только учились.

В то время в Латвии не было профессионалов в области обслуживания, которые могли бы подсказать нам, как действовать. Однако было ясно, что обслуживать дома следует по-новому. Владельцев квартир нужно было объединить, пояснить им их права и обязанности. Тут позволю себе отклониться от темы. Считаю, что поспешная приватизация жилья была ошибкой нашего государства. Люди были просто счастливы получить в собственность квартиры, ничего не зная об их техническом состоянии. Но ведь после приватизации они приобретали новые обязанности – заботиться о своих домах! Дома же были запущены.

Фактически жители не знали, что на самом деле они приватизировали!

Раньше ремонтировать проблемную недвижимость должно было самоуправление или государство, теперь же это бремя легло на плечи простых людей. Никто им не сказал: «Не торопитесь! Может, выгоднее оставаться арендаторами?».

Но теперь поздно жалеть о содеянном. Мы должны принять это как факт: после приватизации ответственность за квартиры и дома легла на плечи их собственников. Поэтому JNĪP был вынужден разрабатывать совершенно новую систему сотрудничества с жителями.

Учились вместе со всеми

С улыбкой вспоминаю, как осенью 1999 года в Елгаве прошла встреча домоуправов города с представителями Приватизационной комиссии, которая определяла политику в обслуживании жилья. Желая узнать от экспертов, как обслуживать жилье по-новому, мы с первым руководителем JNĪP Эдийсом Путниексом отправились на это собрание. И что же? Представитель Комиссии по приватизации вышел вперед и сказал: «У Латвии новые проблемы с обслуживанием. Скажите, профессионалы, что нам делать?» У нас на тот момент опустились руки. Мы поняли, что должны сами учиться, выбирать лучшие примеры обслуживания домов и претворять их в жизнь.

С этим опытом мы и начали жить. В 2000-м году мы заключили первый договор о полномочиях с владельцами квартир, перенявшими дом с баланса самоуправления. Сейчас он выглядел бы смешным: короткий, не до конца продуманный документ. Нынешние договора об управлении заключаются в соответствии с новым Законом об управлении, они гораздо полнее.

Заодно хочу напомнить, что до 31 декабря 2011 года домоуправления Латвии обязаны перезаключить все ныне существующие договора об управлении. В эти документы необходимо включить все новые нормы закона. С удовлетворением отмечу, что нам не придется сильно менять наши договора с клиентами, поскольку они уже сегодня практически соответствуют закону.

Сегодня около 75% жилья мы обслуживаем по заданию собственников жилья, перенявших права управления у самоуправления. И только 25% домов Елгавы мы по-прежнему обслуживаем по заданию самоуправления (то есть это жилье, владельцы которого не переняли права управления).

Насущные проблемы Елгавы

Важная проблема для нас сегодня – это должники. Управляющий может запланировать в доме множество нужных работ и ремонтов. Но если он не получает соответствующего финансирования со стороны жителей, эти работы не сдвинутся с места.

Многие жители считают, что сосед-неплательщик задолжал деньги управляющему. Но это не так! Потому что управляющий всего лишь работает с финансами, которые принадлежат жилому дому. Поэтому любой долг человека за коммунальные платежи, это в первую очередь его долг всему дому, всем его жителям. Пока владельцы квартир этого не осознают, боюсь, ничего не изменится.

Знаете, жильцы частенько требуют у управляющего отчета о расходе уплаченных средств. Однажды ко мне на прием пришел очень приличный, активный человек. Он толково рассказывал о проблемах домах, требовал ремонтов и спрашивал: «Куда деваются уплаченные мною деньги?». Я смутился и решил проверить документы. Но оказалось, мой посетитель сам задолжал за квартиру более 400 лат. Так, не выполняя своих обязательств перед соседями, перед JNĪP, он требовал дополнительных услуг и ремонтов! Справедливо ли это?

Хороший управляющий: кто он?

Закон об управлении говорит, что «обеспечение управления жилым домом является обязанностью владельцев этого дома». Поэтому, когда владельцы квартир нанимают управляющего, они должны обеспечить его всем необходимым для полноценной работы. В том числе и деньгами.

В законах сейчас четко описываются основные работы по управлению жильем. Это такие задачи управляющего, от которых он не может отказаться: санитарная уборка, техническое обслуживание и т.д. Все это стоит тех денег, которых стоит. Однако сегодня кое-какие домоуправления обещают обслуживать дома чуть ли не бесплатно. Мое мнение таково: предложение специалиста, готового обслуживать дом по дешевке, нужно рассматривать критически. Действительно ли можно содержать дом за минимальные средства?

Увы, в нашем государстве пока не существует четких критериев того, что является хорошим или плохим управлением. Думается, что хороший специалист тот, кто выполняет свою работу согласно закону и нормативам. Поэтому любое предложение об обслуживании советую жителям оценивать внимательно и сравнивать с законом и нормативами. Иначе им могут предложить договора со множеством сомнительных пунктов, записанных маленькими буковками. Это опасно. Недаром говорят, что скупой платит дважды.

Радует, что с 2011 года согласно изменениям в Законе о квартирной собственности очень многие важные решения по дому можно будет принимать только путем голосования на общем собрании собственников квартир. То есть правление общества собственников или кооператива не сможет больше двумя-тремя голосами определять политику обслуживания дома. Важные решения остаются только за владельцами жилья, что защитит их интересы.

В 2011 году улучшаем энергоэффективность

Мы знаем, что жилой фонд Латвии находится не в самом лучшем состоянии. Наши дома построены давно, системы отопления уже не служат так, как нужно. Вдобавок в последние годы крепко поменялись стандарты теплосбережения. Поэтому мы считаем своим долгом вести работу по улучшению энергоэффективности жилья Елгавы: это позволяет экономить не только тепло, но и деньги жителей.

Первые работы по утеплению мы провели уже в 2000-м году: утеплили кое-где торцевые стены, заменили окна. В конце 2002 года у нас появилась возможность ознакомиться с опытом немецких коллег. Так началось наше большое сотрудничество с Германией, где существует масштабная программа реновации жилья.

Особенно хочу упомянуть фонд «Жилищное хозяйство в Восточной Европе» и лично Кнута Холлера, а также Министерство защиты среды и атомных реакторов Германии и его представителя г-на Хоффмана. Общими усилиями мы реновировали в Елгаве два жилых дома по адресу 4-я линия, 1 (2008 год) и на ул. Хелманя, 3 (2009 год). Так мы получили опыт, который можем использовать не только в Елгаве, но и по всей Латвии. Для этого мы в декабре и январе провели первый День открытых дверей. Первое мероприятие посетили представители домов, на второе мы пригласили специалистов и всех прочих заинтересованных. Если будет нужда, готовы проводить семинары каждый месяц.

Программа по утеплению одобрена нашим государством. Поэтому вызывает непонимание тот факт, что кое-кто из депутатов Елгавской думы (не хочется называть имена) может агитировать против этой программы. Как такое возможно? Этого я действительно не понимаю. Закрадывается подозрение, что если бы выполнение программы доверили этому депутату, она была бы хорошей, но поскольку программу реализует наше управление, в глазах политика она плоха.

Но мы тем временем продолжаем начатое дело. Сотрудничество с немецкими коллегами стало общегосударственным. Весной 2010 года 25 управляющих из Латвии отправились на обучение в Берлин. Эти специалисты станут большими помощниками в реализации утепления в нашей стране. Второй шаг: через наше посредничество Латвийская сельскохозяйственная академия стала сотрудничать с Техническим университетом Берлина. Молодые специалисты нашей страны смогут перенять самый лучший европейский опыт утепления. Это значит, что красивых и теплых домов в Елгаве и в остальных городах нашей страны станет больше.

Напоследок скажу, что каждое самоуправление заботится о своих жителях и домах. Поэтому со стороны Елгавской думы мы встречаем понимание и поддержку в наших начинаниях. 2011-й год будет для JNĪP напряженным, но мы надеемся, что он будет и успешным – как для нас, так и для наших клиентов.