«Добрая фея» или «скорая помощь»?

В Латвии имеются дома, в которых категорически нельзя жить. По милости нерадивых собственников или управляющих такие здания доведены до страшного состояния. Однако люди продолжают ютиться в развалинах без воды и отопления, с обваливающимися потолками. Закон об управлении говорит, что муниципалитет не имеет права оставлять такие ситуации без внимания. Местные власти обязаны назначить пострадавшему дому принудительного управляющего, но ничего подобного в Латвии пока не происходит.

Положительного примера нет

Закон говорит, что назначения принудительного управляющего для дома может требовать любой человек, полагающий, что из-за плохой работы старой обслуживающей организации появилась угроза его жизни, здоровью, безопасности или имуществу.

Задача принудительного управляющего, назначенного самоуправлением, в назначенный ему срок устранить недостатки в обслуживании дома и угрозу людям и имуществу. Он обязан обеспечить дом всеми услугами по управлению, предусмотренными законом.

В Рижской думе создана специальная комиссия по назначению принудительных управляющих. Интересно, что ни одного реального назначения в столице пока не состоялось.

– Закон обязал самоуправление спасать разрушающиеся дома, – говорит глава комиссии Инга Иванова, – но не растолковал, как финансировать эти важные операции. Жильцы тоже не понимают смысла назначения принудительных управляющих. Они обращаются к нам, считая, что такой управляющий – добрый волшебник, который бесплатно приведет жилье в порядок. Но в законе сказано, что все работы по управлению и спасению дома должны оплачивать собственники и арендаторы квартир.

Восстановление коммуникаций и самый необходимый ремонт в погибающем доме может стоить сотни тысяч латов. Самоуправление понимает, что большинство жителей не потянет колоссальных трат, связанных с назначением принудительного управляющего. Поэтому программа буксует. Вроде бы Рижская дума обязана показывать пример всей Латвии – но положительного примера нет.

Доброго волшебника не ждите!

В Риге Комиссия по назначению принудительных управляющих создана при Департаменте жилья и среды. Возглавляет ее заместитель директора департамента Инга Иванова. За последние месяцы комиссия рассмотрела шесть заявлений от жителей, требующих прислать им муниципального «доброго волшебника». Один дом получил отказ, еще трем домовладельцам дано время справиться своими силами. Ни одного решения по назначению принудительного управляющего в Риге не принято.

– По закону город обязан спасать погибающий дом за свои деньги и только потом требовать у хозяина возмещения убытков. Но в большинстве случаев шансы вернуть средства налогоплательщиков минимальны, – полагает Инга Иванова.

Поэтому самоуправление не решается вложить средства даже в крайне нуждающиеся дома. И, уж конечно, город не собирается выполнять за жителей ту работу, которую они вполне могут проделать сами.

– Мы для себя определили, что принудительный управляющий должен являться самой крайней мерой. Сегодня мы работаем с домами, как примирители и медиаторы. Мы стараемся разрешать конфликты альтернативными способами. В большинстве случаев это получается, – комментирует председатель комиссии.

Хозяйским жильцам помочь трудно

Мы попросили Ингу Иванову рассказать об обращениях жителей. Непонятно, почему Департамент жилья и среды отказывается назначать принудительных управляющих в хозяйские дома. Многие арендаторы такого жилья годами существуют без отопления, воды и вывоза мусора. Это ли не угроза жизни и здоровью людей, предусмотренная законом об управлении?

– Наша комиссия рассмотрела несколько заявлений от хозяйских жильцов, – сообщила Инга Иванова. – Но пока мы не видим возможности помочь им назначением принудительного управляющего. Например, недавно к нам обратились жители 55-квартирного денационализированного дома. В большом здании заселено всего семь квартир. Здесь давно уже нет отопления, течет крыша. Жители просят помощи. Но в восстановление коммуникаций самоуправлению пришлось бы вложить около полумиллиона латов. Эти деньги затем мы должны взыскать с владельца дома (пропорционально площади незаселенных квартир) и арендаторов (пропорционально площади занимаемых ими жилищ). Получается, что каждая семья нанимателей должна была бы заплатить нам около 10 тысяч латов. Получить такие деньги с небогатых хозяйских жильцов невозможно.

Еще меньше возможностей взыскать полагающуюся часть платы за восстановление дома с его владельцев. Аварийный дом принадлежал предприятию, которое потерпело банкротство, он заложен в банке. Поскольку банки в Латвии имеют право первой руки на все средства, полученные от продажи проблемной недвижимости с аукциона, самоуправление наверняка останется с носом.

– Мы не можем полностью отремонтировать 55-квартирный дом, заранее зная, что никогда не вернем вложенных средств, – говорит Иванова.

В то же время Закон об управлении говорит, что город не может оставить жильцов без помощи. Однозначного решения у ситуации нет. В Департаменте жилья и среды рассказывают, что к каждой семье пытаются найти индивидуальный подход. Очередников, например, побыстрее переселяют в новые дома. Но не все хозяйские жильцы соответствуют требованиях об ускоренном выделении муниципальной квартиры:

– Таким образом мы можем помочь только малообеспеченным, пенсионерам, инвалидам и семьям с детьми. Но даже эти люди иногда отказываются от новых квартир в домах самоуправления, потому что жилье не находится в центре.

Для очередников, которые по доходам и возрасту не подходят под малозащищенные категории, предлагается другой вариант. Они имеют право самостоятельно переехать в более благоустроенный хозяйский дом. При этом семья не теряет номера в жилищной очереди. Перед таким переездом лучше всего обратиться в Квартирный отдел за письменным разрешением (это дополнительная гарантия того, что вас не выкинут из списка претендентов на муниципальное жилье).

Отказ, еще отказ...

Одно из первых заявлений о назначении принудительного управляющего поступило в Департамент жилья и среды Рижской думы из дома, в котором действует общество собственников. Письмо написала одна жительница простой многоэтажки.

– Она крупно не поладила с обществом, обслуживающим дом, – рассказывает Инга Иванова. – Эта очень боевая женщина считает, что нынешнее предприятие не имеет права работать в доме. Это побудило даму требовать назначения принудительного управляющего от самоуправления. Мы обошли всех соседей и убедились, что большинство жителей дома довольны работой нынешнего общества собственников, которое проводит в здании ремонты, установило новые мусорные контейнеры. Жалобщица осталась в одиночестве.

В этом случае комиссия сформулировала две причины для отказа в назначении принудительного управляющего. Первая: у недовольной женщины имеется более короткий путь для решения проблемы. Она имеет право стать инициатором общего собрания собственников квартир, которое может проголосовать за смену управляющего. Вторая причина – ситуация в доме не представляет никакой угрозы для жизни и здоровья людей.

– Да, – согласна Иванова, – у нашей дамы отключена вода. Но конфликт произошел в день, когда в ее квартире прорвало трубу. Вода полилась на голову нижнего соседа. Работники обслуживающей организации прибежали чинить течь, но женщина элементарно не пустила их в квартиру. Единственным выходом было перекрыть трубу до тех пор, пока хозяйка не согласится на ремонт. Назначать принудительного управляющего в таком случае, это все равно, что палить из пушки по воробьям.

Еще в одном доме представителям Рижской думы пришлось поработать психологами. Проблемы начались вскоре после того, как собственник здания начал потихоньку распродавать квартиры. Одного из новых владельцев жители выбрали управляющим, доверив ему заключение договоров с поставщиками услуг и ответственность за трансфер коммунальных платежей.

Но неопытный управляющий не справился с нагрузкой. Спустя некоторое время он стал неаккуратен в платежах. Деньги жителей брал, а перечислять их водоканалу и тепловикам «забывал». Жители узнали об этом, получив от Rīgas siltums и Rīgas ūdens письма с угрозами отключить коммунальные услуги.

– В доме поднялся большой скандал. Прибыв на место, мы провели переговоры с управляющим. Он быстро согласился с тем, что был неправ и должен навести порядок в домовой бухгалтерии, – говорит Инга Иванова, – побывав в доме второй раз, мы убедились, что проблема почти решена. Деньги поступили на счета поставщиков коммунальных услуг, а жители собираются выбирать нового управляющего, понадежнее. Это идеальный пример того, как собственники жилья, собравшись вместе, могут решить проблему дома самостоятельно.

В режиме «скорой помощи»

Ситуация с назначением принудительных управляющих в домах, представляющих угрозу для людей и окружающей среды, складывается очень не простая. Самоуправления Латвии не спешат выполнять требования Закона об управлении. Большинство из них считают этот закон вообще невыполнимым.

– Власти других городов ждут, как поведет себя Рига, – считает Инга Иванова. – Столице тоже непросто разобраться. Мы предвидим большие проблемы от назначения принудительных управляющих. Какие? Возьмем самый простой пример. Если идти на поводу у жителей, которые не хотят заботиться о своем доме, то принудительного управляющего придется назначать на веки вечные. Законом предусмотрено, что такой человек наведет в доме порядок и удалится, передав дела новой законно выбранной обслуживающей организации. Но владельцы квартир могут просто не выбрать такую организацию. Зачем им высовываться из своих норок, волноваться, шевелиться, если домом уже управляет специалист, назначенный самоуправлением?

Назначение принудительного управляющего было предусмотрено законодателями, как наказание за нерадивость собственника жилья. Этого в Латвии никто не понимает. Поэтому мы находимся в парадоксальной ситуации: хозяйским домам, которые представляют реальную угрозу для жизни людей, самоуправление не может помочь, поскольку это очень дорого, а владельцы приватизированных квартир могут разрулить свои проблемы и сами, без помощи города.

– Сдвинуть программу с места тяжело, – предвидит Инга Иванова, – для этого нужно поменять Закон об управлении. В нем следует прописать ответственность собственника за должное управление жильем. Иначе наши люди забывают, что быть хозяином – значит иметь обязанности.

Принудительный же управляющий, считают в Рижской думе, должен быть «скорой помощью». Его будут назначать в случаях, если собственник дома, например, пропал без вести и бросил свое имущество на произвол судьбы. Остальные проблемные дома имеют право обращаться в Комиссию по назначению принудительных управляющих за консультацией, советом и альтернативной помощью.