А вас никто не спрашивал!

Вот вам обычная ситуация: в доме создано общество собственников. Часть жителей обязательно голосовала против и не вошла в состав новой организации. Однако эти люди как собственники квартир все-таки желают участвовать в жизни дома, контролировать его процессы. Это не всегда возможно – важные решения отныне принимает не общее собрание, а именно члены общества.

■ Как окончательно не утерять право участия в жизни дома?

■ Какие решения остаются привилегией общего собрания собственников?

■ Должно ли общество собственников отчитываться перед всем домом, в том числе и перед несогласными жителями?

■ Могут ли собственника квартиры, отказавшегося войти в общество, выгнать с собрания его членов?

На эти и другие вопросы ответил юридический консультант Юрис Баутра.

Кто решает вместо нас?

– Согласно Закону о приватизации, – рассказывает Юрис Баутра, – владельцы квартир в приватизированных домах обязаны в кратчайший срок провести общие собрания, организовать общества собственников и перенять у Думы (или государства) право управления домом.

– Это значит, что общества собственников должны появиться в каждом доме?

– Да, но требования закона выполнили только некоторые владельцы жилья.

– Поговорим о тех домах, которые не спешат организовать общества собственников и браться за управление. Какие права имеют здешние жители?

– Существует два главных вопроса, которые беспокоят каждого. Это распределение платы за коммунальные услуги и управление, а также определение стоимости обслуживания домом. Собственники квартир в неперенятых домах могут решать эти два вопроса, сойдясь на общее собрание. Решение принимается простым большинством голосов.

– Что, если люди не смогли прийти к общему решению или просто не собрались вместе?

– Порядок оплаты определяет управляющий, основываясь на правилах Кабинета Министров 1013 и 1014.

– Чаще всего собственники квартир в приватизированных, но неперенятых домах отмалчиваются...

– Поэтому управляющие, как правило, самостоятельно назначают таким домам плату за обслуживание и составляют список ремонтных работ.

Отмалчиваться вредно

– Но подождите, разве жители не должны быть хотя бы информированы о планах домоуправления?

– Должны. Каждый год до 15 октября домоуправление составляет смету на обслуживание дома в следующем году и предлагает собственникам квартир ознакомиться с этим планом. Жители имеют право до 15 ноября собраться вместе, обсудить смету и предложить управляющему свои варианты. Если они этого не сделали, план домоуправления вступает в силу.

– Могут ли жители неперенятых домов требовать, чтобы управляющий снизил плату за обслуживание или отменил дорогие ремонты?

– Могут. Но за управляющим остается право сказать: «Мы с вашим вариантом, уважаемые жители, не согласны, потому что обслуживать дом за такие деньги не можем».

– Что же дальше?

– А дальше либо начинает действовать смета, предложенная домоуправлением, либо жители должны искать другого управляющего, который согласится с их условиями.

– Они могут сами попробовать управлять своим домом?

– Это тоже вариант решения. Но для этого собственникам все-таки придется создать общество и перенять права управления.

У владельцев есть эксклюзивные права

– Значит, пока в доме не создано общество собственников, домоуправление имеет право агрессивно настаивать на своем видении обслуживания. Как меняются права жителей, если в доме появляется общество?

– Давайте разберемся, как будет выглядеть внутренняя структура дома. Высшим учреждением здесь останется общее собрание собственников квартир. Рангом пониже в принятии решений находится собрание членов общества (юридического лица, перенявшего управление домом на основании решения общего собрания). В самом низу в нашей табели помещаются правление общества и его председатель – их полномочия очень ограничены.

– Значит, общество начинает управлять домом вместо муниципальной обслуживающей организации?

– Да, но это не значит, что дом должен переходить на самообслуживание. Он может остаться под крылом старого домоуправления. Просто поменяется схема принятия решений.

– Какие решения в доме сможет принимать только общество собственников?

– Только все владельцы квартир, собравшись вместе, могут решать, кто будет управлять их домом и какие работы дом этому управляющему доверяет. Кроме этого эксклюзивное право общего собрания решать вопросы, связанные с общим имуществом.

– Например?

– Нужно ли продавать общую землю? Или, наоборот, стоит ли выкупить землю под домом у частного хозяина? Разрешить ли жителям строить в общем дворе гаражи? Таких небольших, но важных вопросов в доме много.

Могут указать на дверь

– Жители часто жалуются, что общества собственников выгоняют со своих мероприятий владельцев жилья, которые не являются их членами. Заседания проходят при закрытых дверях. Почему мнение части жильцов вдруг становится неважным, а сами люди лишены информации?

– Не будем забывать, что общество – это юридическое лицо. Другими словами говоря, это предприятие. Жители на общем собрании собственников наделили это общество определенными полномочиями. В первую очередь, это право на управление домом. Представьте, что мы написали доверенность «Разрешаю такому-то привести мой дом в порядок, сделать ремонт». Будем ли мы удивляться, что этот человек активно взялся за работу? Мы доверились ему, и в рамках нашей договоренности он больше не обязан нас ни о чем спрашивать.

– Жители с вами поспорят. Ведь кто-то доверился новому обществу, а кто-то нет. Несогласные хотят знать, как работает новая организация, а вход на собрание, где решаются важные вопросы по обслуживанию, им запрещен. Как быть?

– В Законе о квартирной собственности сказано, что между управляющим-обществом (или кооперативом) и владельцами квартир должен быть заключен коллективный договор. Этот документ вступает в силу, когда его подписывает более 50% собственников. Да, несогласные есть в любом доме. Но после подписания коллективного договора им нужно подчиниться мнению большинства.

– Что содержит в себе коллективный договор?

– Здесь-то и говорится, наконец, какие решения по дому жители доверяют обществу собственников, а какие будут принимать самостоятельно, на общем собрании.

Не остаться бы без сметы

– Приведите примеры того, какие решения может принимать собрание членов общества, не спрашивая мнения общего собрания собственников жилья.

– Общество, управляющее домом, имеет право решать, с какими субподрядчиками заключать договора. Скажем, можно ведь и не нанимать своего дворника, а пригласить специализированную фирму. Оно может устанавливать зарплаты председателя и членов правления. Все примеры решений обычно занесены в устав общества. С этим документом стоит ознакомиться всем жителям дома, в том числе и не ставшим членами общества. Это хорошо для понимания ситуации.

– Все равно непонятно! Скажите, с кем управляющий должен согласовать смету на обслуживание в новом году – с общим собранием собственников или только с собранием членов общества?

– Логично было бы согласовывать ее со всеми хозяевами квартир. Но этот вопрос выходит за пределы действия законов и правил. Это значит, что общее собрание владельцев квартир при утверждении управляющего может решить: «Поручаем нашему новому обществу согласовать смету со всеми владельцами (или, напротив, – только с членами общества)». Какое бы ни было принято решение, оно становится для дома законом.

– Но в случае, если общее собрание решило, что смету на обслуживание нужно согласовать только с членами общества собственников, жители, голосовавшие против такого общества и не вошедшие в него, полностью теряют право участвовать в жизни дома!

– Да, они могут потерять контроль над ситуацией. Может показаться, что дело тут пущено на самотек. Но это не так. Беспорядок получается только в случаях, когда собственники не принимают вообще никаких решений.

– Хорошо! Предположим, что большинству жителей не нравится то, что тарифы на обслуживание в доме устанавливает общество, они хотят вернуть эти полномочия себе. Как им действовать?

– Нужно всего лишь принять соответствующее решение на общем собрании собственников квартир и внести поправки в договор об обслуживании.

– То есть за простым большинством владельцев квартир все равно остается право контролировать общество?

– Это так.

Чье слово крепче?

– Рассмотрим еще одну ситуацию. Бывает, что члены общества сильно недовольны его правлением. Говорят, мол, председатель принимает все денежные решения сам, не советуясь с простыми членами.

– Высшая власть в обществе собственников принадлежит общему собранию его членов, которое наделяет свое правление теми или иными полномочиями. Эти полномочия закрепляются в уставе организации. Общее собрание участников общества может в любой момент изменить устав.

– Значит ли это, что у председателя нет абсолютной власти?

– Совершенно верно, хотя часть решений правильнее доверить либо ему, либо правлению. Приведу пример. В уставе общества может быть написано: «Вопросы по ремонтам на сумму до 5000 латов принимает правление общества. Все расходы, превосходящие этот лимит, правление обязано согласовать с собранием членов общества». Также и председателю разумно доверить принятие решений на сумму до 500 или 1000 латов. Все вопросы ценой свыше оговоренного он обязан будет согласовать с правлением.

Отчитываться лучше перед всеми

– Расскажите о порядке годового отчета в домах, управляемых обществом собственников. Возникает вопрос: перед кем должен отчитываться управляющий – перед всеми собственниками или только перед членами общества?

– Это опять-таки решает первое общее собрание собственников квартир, передавшее функцию управления обществу. Если в тот момент вопрос с отчетом решен не был, он повисает в воздухе, и в доме возможны конфликты.

– Это вы верно подметили – жители нередко жалуются, что управляющий держит отчетную речь только перед горсткой членов общества собственников. Остальные опять-таки остаются без информации.

– Самое верное для председателя общества, это отчитываться перед общим собранием всех собственников квартир. Это поможет избежать недовольства в доме. Но помните и то, что согласно новым правилам Кабинета министров любой собственник квартиры имеет право явиться к управляющему и отдельно ознакомиться со всеми финансовыми и техническими документами дома. Так что совсем уж без информации никто не останется.

– Вот вам еще одна ситуация – в доме создано два общества собственников, которые борются за право управления домом.

– Обществ может быть хоть десять. Но управлять домом будет только одно.

– А если дом разделился на два враждующих лагеря, каждый из которых поддерживает своего претендента?

– Статус управляющего получит то юридическое лицо, которое заключило договора с поставщиками услуг. Это общество и имеет право выставлять жителям счета.

Люди жалуются – юрист отвечает

– Жители спрашивают: действительно ли они имеют право, переняв право управления домом, все-таки остаться под старым домоуправлением?

– Конечно, только управляющим в любом случае будет считаться общество собственников. А домоуправлению оно передаст право на обслуживание недвижимости.

– Что делать, если жители дома окончательно разочаровались в обществе и хотят вернуться к прежней форме управления?

– Вернуть дом в управление муниципалитета или государства они не смогут. Тут действует другая схема. Ведь люди бывают недовольны не обществом, а конкретным его представителем. Проблемы могут быть решены путем перевыборов правления организации или ее председателя. Если же товарищество в доме решено упразднить совсем, то права управления разрешается передать кому-то из доверенных жителей или домоуправлению.

– Наши читатели из Риги жалуются, что не могут отделить свой дом от старого жилищного кооператива. Это действительно так сложно?

– Напротив, это легко. Если собственники квартир конкретного дома решили уйти от кооператива, он не имеет права их удерживать. Они имеют право либо создать свое общество для управления домом, либо доверить эту функцию какой-нибудь компании.