Рецепты благополучия с улицы Маскавас

Продолжаем знакомить читателей с обществами собственников квартир, взявшими под контроль свои дома. Пятиэтажкой по адресу Рига, ул. Маскавас, 254, корпус 6 третий год управляют сами жильцы. Они не пропали без помощи профессионального управляющего и за три года выполнили все срочные работы по благоустройству и ремонту дома, сэкономив при этом многие тысячи латов.

Год ушел на раскачку

Председатель правления Nams 254 Вия Панова имеет право немного похвалиться:

– Мы ушли в одиночное плавание в 2008-м году. Сегодня у многоэтажки нет ни сантима долга перед поставщиками услуг.

Многие ли дома могут сказать о себе подобное? Вовсе нет.

– От старого муниципального домоуправления мы уходили с большим боем, нас не хотели отпускать, – рассказывает Вия. – Но в доме собрался хороший коллектив. Сначала в новое общество вошла половина собственников квартир, со временем присоединились еще десять членов.

– Сразу ли решили управлять домом сами?

– Нет, целый год ушел на решение организационных вопросов. К тому же, некому было взяться за управление, все жильцы боялись. Сначала мы пригласили коммерческого управляющего, поверив его опыту. На словах все выходило красиво, но на деле мы отдавали по 600 латов в месяц, получая услугу низкого качества. Тем временем я прошла на курсы управляющих при самоуправлении, поднабралась опыта, познакомилась с людьми, которые уже обслуживали свои дома. Меня это раззадорило. Заходя в собственный подъезд и наблюдая разруху, я решила – нельзя допустить, чтобы оно так продолжалось.

Картонная крыша за 10 тысяч

– На что жаловался ваш дом перед созданием общества собственников?

– Сейчас покажу наши беды на фотографиях. Видите? Вот наш первый субботник в сентябре 2008 года: мы вместе отмываем стенки, таскаем из подвала мусор и железяки, дружно отмечаем событие на берегу Даугавы. Народу собралось человек двадцать, даже пенсионеры и инвалиды пришли. А вот наша главная беда – крыша. Она текла, но добиться от домоуправления мы ничего не могли. Крыша была покрыта даже не шифером, а картоном, пропитанным битумом.

– Я не ослышалась, картоном?!

– Эту картонную крышу нам поставило домоуправление в 2000-м году. Уже через год жители начали писать жалобы на течи. В 2007-м году мы требовали провести экспертизу крыши, но опять ничего у управляющего не добились. Поэтому на правлении дома решили сами заказать такое заключение. Независимые эксперты показали, что крыша на 95% отслужила свой ресурс.

– Это за семь-то лет?

– Такая некачественная кровля стоила дому больше 10 тысяч латов, и халтура сошла домоуправлению с рук.

Большой вопрос – кредит

– Крыша стала одной из причин, почему ушли из домоуправления?

– Скажем так, это был один из многих поводов, – вставляет член правления общества Владимир Усанов.

– Прошлой осенью мы поставили новую оцинкованную крышу, – говорит Вия. – Восстановили обрешетку и герметизировали швы дома. Люди говорят, что наконец-то в квартирах стало теплее. Правда, на крышу площадью 805 квадратных метров мы взяли кредит в 22 тысячи латов.

– Наверное, договориться с соседями насчет кредита было непросто?

– Верно, не все жители первого этажа понимали важность вопроса.

– Как долго готовили дом к обсуждению новой крыши?

– Фактически с 2007 года, когда организовали наше общество. Около полутора лет работали с жильцами, добиваясь, чтобы они поняли наши намерения.

Владимир Усанов вспоминает, как проходило обсуждение важнейшего для дома вопроса:

– Основной вопрос соседей был таким: «Почему я должен закладывать в банк свою квартиру, чтобы дом новую крышу получил?» Откуда только брались эти разговоры о необходимости заложить жилье? В действительности этого никто не требовал. Это просто злостные слухи. Причина же в том, что маленькая часть жителей не хотела воспринимать информацию правильно.

– На какой срок взяли кредит?

– На пять лет, – отвечает Вия. – Но 12 квартир заплатили свою долю сразу, наличными, что позволило им избежать оплаты банковских процентов. Доля двухкомнатной квартиры в оплате крыши равнялась 349 латам, на трехкомнатную пришлось 440 латов. Досрочная оплата позволила сократить сумму кредита до 17 тысяч латов. Оставшиеся собственники квартир в этом году ежемесячно платили по кредиту 17 сантимов с квадратного метра. В следующем году будет сделан перерасчет, будем платить по 16, а то и 15 сантимов.

Зима выявила слабые места

– Вы поставили новую крышу и провели много работ по благоустройству и реновации. Скажите, сколько ваши жители платят за обслуживание дома?

– На общем собрании мы согласились платить по 35 сантимов с квадратного метра. Вместе с кредитом получается 52 сантима. Сначала противники новой крыши грозили нам полицией и газетами, но сейчас в доме воцарилась тишина, жители исправно платят.

– Потому что увидели результат?

– Мы тоже так думаем. Но новую крышу изначально поддержало большинство, 41 владелец квартир из 60.

– Как перезимовали с новой крышей?

– Будем откровенного говорить: проблемы были. Строительная фирма немного схалтурила, хотя наш жилец-строитель контролировал каждый их шаг. Но они допустили ошибку при монтаже. Поэтому в снежное время крыша кое-где потекла.

– Фирма исправила ошибку?

– Им некуда было деваться, ведь на крышу дана пятилетняя гарантия. Мы подключили эксперта, который указал на ошибки строителей, и они в течение двух-трех недель доделали работу за собственные деньги.

– Об утеплении чердака думали?

– А как же! Но в этом году мы хотим до конца проверить качество крыши. Потому что после утепления чердака мы не сможем свободно по нему ходить. Как только убедимся, что кровля больше не течет, возьмемся за утепление.

Прямо на конкурс лучших подвалов?

– Неужели после перенятия дома вы начали сразу с больших работ?

– Нет. Первым делом мы поставили вопрос о обновлении электроинсталляции. Она у нас была в страшном состоянии. Ушли мы от домоуправления 1 июля 2008 года и сразу же решили на общем собрании, что в течение следующих четырех месяцев будем платить дополнительно по 15 латов с квартиры. Эти деньги нужны были для замены проводки. Сначала думали обновить все, кроме пакетных выключателей. Но я поговорила с электриком и поняла, что если мы сейчас не проведем весь комплекс работ, дело так и застрянет. Поэтому решили добавили еще 700 лат и исправили всю домовую проводку вплоть до ввода в квартиры. Работы стоили нам 4200 латов, причем заплатили все жители без исключения. Недостающие средства мы выделили на работу из платы за обслуживание.

– Проводка сделана – можно было расслабиться?

– Не скажите. В то же время мы проверили коммуникации и подвал. Нашли огромные дыры в стене между нашим и соседним домом. Как домоуправление этого не замечало? Впрочем, если в подвале валялись скелеты котов, ясно, что там давным-давно никто из ответственных лиц не бывал. Вызвали фирму – замуровали лаз. Выселили из подвала бомжей и котов. На стояках установили вентили отвоздушивания. Сейчас у нас в подвале сухо, нет ни блох, ни посторонних запахов.

– Жители пользуются подвалом для хранения вещей?

– Нет, мы решили установить в подвале железные двери и доверить ключ только членам правления общества. Ведь в этих помещениях находится ценное оборудование, теплоузел. Мы считаем: чем меньше там народу, тем надежнее. Наш дом уже пережил кражу теплового оборудования. Это слишком дорого обходится. Зато теплотехник, обслуживающий наш дом, однажды пошутил: «Вия, а вы не хотите участвовать в конкурсе на лучший подвал города?»

По 360 латов в год от интернетчиков

Вия продолжает листать альбом с фотографиями и вспоминать работы по благоустройству дома:

– Еще в сентябре 2009-го года у наших подъездов были обычные разбитые двери, а в ноябре – пожалуйста, новые, железные. Жители проголосовали за установку чипового замка и домофонов. Но мелкие работы, вам, наверное, не интересны?

– Как раз наоборот, ведь иногда жители не могут добиться у управляющего помощи именно в мелочах!

– Тогда расскажу про почтовые ящики. В 2010-м году 20 квартир нашего подъезда согласились скинуться по 6,5 латов на новый ящик. Изготовление взял на себя частный столяр. Это оказалось выгоднее, чем покупать готовые ящики у Латвийской почты. Предлагали участвовать двум другим подъездам, но там люди почему-то не раскачались.

– За что взялись дальше?

– Осенью 2010 года поставили в подъездах пластиковые стеклопакеты. Это обошлось нам в 1390 латов, чуть больше ста латов за каждое окно. Но зато дало существенную экономию тепла, в подъездах стало комфортно.

– Наверное, проще было поставить дому крышу, чем устранить все эти маленькие проблемы?

– И не говорите! Взять хотя бы наши отношения с интернет-провайдерами. Раньше у нас на лестничной клетке висели «сопли» из спутанных проводов. Теперь мы выбрали другую практику: стали заключать договора на право работать в нашем доме. Согласились три компании, которые платят нам по 10 латов в месяц. Их сотрудников мы без возражений пускаем и в дом, и на крышу. Остальным же элементарно не даем ключей от чердака. Потому что в доме должен быть порядок.

Жительница дома Людмила Буркавцова обеими руками за такой новые порядок:

– Простой пример: несколько лет назад пришла бригада интернетчиков, залезла на чердак и открыла окошко. Закрыть его, конечно, забыли, и в дождь чердак залило. Мы кинулись туда-сюда, но как найдешь виноватого в залитии, если никто толком даже не знает, откуда приходили рабочие? Зато теперь мы точно знаем, кто работал на нашей крыше, и уверены в порядке.

Раздел земли под домом

Теперь об актуальном.

– В этом году летом мы привели в порядок внешний вид дома, – рассказывает Вия Панова. –  Покрасили наружные стены подъезда, восстановили развалившуюся отмостку, защитили трубы решетками, исправили ливневку. Заодно решили забетонировать покосившиеся ступеньки подъездов (как люди на них раньше инвалидами не стали, удивительно). Что особенно приятно, часть работ сделали своими силами. Член правления Владимир Усанов зашпаклевал наружные стенки подъездов, покрасил. Спасибо ему за то, что сделал наш дом чистым и привлекательным.

– Считали, сколько денег сэкономили, выполняя работы самостоятельно?

– Очень много! Практика показывает, что экономические интересы жителей никто не защитит лучше самих жителей. Вот, например, попала мне в руки смета на восстановление отмостки в соседнем доме. Я была в шоке! Домоуправление предлагает нашим соседям восстановить отмостку четырехподъездного дома за 5800 латов. Нам же эти работы реально стоили 2800 латов. Экономия налицо, не так ли?

– Ваш дом столкнулся с проблемой хозяйской земли?

– К сожалению, да, – рассказывает Владимир Усанов. – Хозяева участка под домом при заключении договора не желали никакого компромисса, выдвигали жесткие требования. Это заставило нас задуматься, за что мы платим?

– Испокон веков вдоль нашего дома проходит большая улица Глудас, – поддерживает соседа Вия. – Ширина ее красных линий 8,5 метров. Мы не считаем, что обязаны платить хозяину за этот огромный участок. Поначалу дом был еще готов на переговоры при условии, что  хозяин в качестве взаимной уступки снизит стоимость аренды с 6% кадастровой стоимости хотя бы до 4%! Но землевладелец подал на нас в суд, требуя принудительного заключения договора.

– Что думаете делать дальше?

– Мы настаиваем, чтобы из нашего участка исключили улицу и набережную Даугавы в ее красных линиях. То есть вместо 3400 квадратных метров согласны арендовать только 1900. Такую территорию для нашего дома рассчитали независимые эксперты. Именно за такой участок мы сейчас вносим деньги на счет землевладельца.

Излишки? Нет, накопления!

– Жители Латвии боятся создавать общества собственников квартир и брать дом на управление, поскольку не уверены, что справятся с долгами соседей. Ведь если долги накопятся, общество, не имеющее накоплений, не сможет обеспечить дом теплом. Как справляетесь вы?

– Жители должны нашему обществу около 4500 латов. При этом само общество полностью оплатило счета поставщиков услуг из внутренних резервов. Мы работаем с неплательщиками, но главная проблема дома – это одна пустующая квартира, заложенная в  банке. В Латвии придуманы такие законы, что общество может так и не получить оплаты за полученные этой квартирой коммунальные услуги. 

– За счет чего удается временно покрывать долги жителей перед поставщиками?

– За счет излишков платы за обслуживание.

– Откуда же появляются такие излишки?

– Для начала расскажу, что у дома создан отдельный резервный фонд, которым распоряжаются только сами жители. Сначала мы каждый месяц вносили туда по 4 сантима с квадратного метра, но недавно общее собрание приняло новое решение – зимой платить по 6 сантимов, а после отопительного сезона – по 8 сантимов. Это позволяет дому положить на счет около 150 латов в месяц, почти 2000 латов в год.

– Это немало. На что копите?

– На реновацию канализации, которая стоит, как минимум, 3500 латов. Нужно обновить и систему теплоснабжения. Это наши ближайшие задачи.

– Но вернемся к теме накоплений дома.

– Кроме резервного фонда, где накоплены 1300 латов, мы постоянно откладываем на счету излишек средств за обслуживание. Эти деньги направляются на большие работы. Но несмотря на восстановление отмостки и необходимость временно расплачиваться с поставщиками вместо должников, в этом году нам удалось накопить еще около 1000 латов. 

– Каким же образом, скажите на милость, при сравнительно небольшой плате за обслуживание у вас еще остаются деньги? Покажите на примере!

– Охотно, – смеется Вия. – Каждый месяц жители платят за обслуживание дома 1200 латов. На зарплаты работников у нас уходит 300 латов – 70 латов бухгалтеру, 100 латов председателю правления, 135 латов дворнику (вместе с налогами это около 500 латов). Плюс аварийная служба, которая обходится дому 135 лат в месяц. Как видите, около 550 латов каждый месяц остается на счету дома. При условии, что все жители добросовестно оплачивают счета, любой такой небольшой дом, как наш, способен накопить на ремонты по 6–7 тысяч латов в год.

От редакции добавлю: если такие накопления будут находиться под контролем самих жителей и защищены от растраты, дом очень быстро станет самым чистым и благоустроенным в округе.