Цель JNĪP – договориться с жителями

В прошлом году мы рассказывали об опыте работы Елгавского управления недвижимым имуществом (JNĪP), обслуживающего более 400 домов. Это домоуправление остается одним из лидеров развития на рынке обслуживания жилья Латвии.

Этот номер снова посвящен Елгаве и ее жителям, и член правления JNĪP Юрис Виджис рассказывает о работе предприятия: «Прошлый год был для нас довольно успешным. Горжусь тем, что один из утепленных домов Елгавы был признан лучшим в Латвии. Также мы продолжаем программу реновации, обучаем жителей и активно перезаключаем договора на управление домами».

Доверять надо профессионалам

– Людям надо задуматься, что такое квартирная собственность, – говорит Юрис Виджис. – Это одна из главных вещей, которыми мы владеем, и точно – самая дорогая. Кому доверить такую важную вещь? Мое мнение, жилище лучше всего обслуживать самому – если хватает опыта. Если у собственника недостаточно знаний, надо передать право обслуживания кому-то другому. Кому? Понятно, что доверять следует специалистам.

Хочу рассказать, почему сотрудники нашего JNĪP считаются настоящими специалистами в обслуживании жилья. Мы давно поняли, что современное домоуправление должно быть очень профессиональным. Поэтому наши работники постоянно повышают квалификацию и учатся. В нашей компании уже пять сотрудников с высшим образованием в управлении недвижимостью.

– Ставка на профессионализм и обучение приносит плоды?

– Конечно. Некоторые жилищные кооперативы отказываются от самостоятельного управления, переходят в JNĪP. Председатели этих кооперативных обществ понимают, что с 2012 года закон не позволяет им управлять домами площадью более 1500 квадратных метров, не имея специального образования. Поэтому общества обращаются в JNĪP. В данный момент мы готовим расчет и предложение по обслуживанию для нескольких таких кооперативов.

Еще несколько слов о профессионализме. Лет пять назад, наблюдая за кадрами в нашей сфере, я был полон тревоги за будущее нашей отрасли. Опытные специалисты не становились моложе, новые люди в управление жильем не приходили. Этому было объяснение: управляющего традиционно обвиняют во всех бедах дома, престиж профессии был низким, образования по специальности было не получить. Тогда в домоуправлениях трудились специалисты-самоучки.

– Что изменилось?

Однако несколько лет назад РТУ решил вопрос высшего профессионального обучения для управляющих. Сейчас в нашем предприятии работает все больше молодых людей. Они получают в JNĪP практику и, объединяя ее со знаниями, становятся настоящими специалистами.

Собственникам тоже надо учиться

– Но одних знаний для успешной работы управляющего недостаточно.

– Да, нужен общий язык с клиентами – собственниками квартир. Это значит, что жители должны знать законы, чтобы понять управляющего.

Мы сталкиваемся с тем, что людям никто не разъяснял законы, связанные с жильем. Когда в девяностых началась приватизация жилья, почему никто не растолковал жителям ее последствий? Почему никто не рассказал, какие обязанности появляются у собственника жилья после приватизации, как он должен заботиться не только о квартире, а об общей собственности дома?

По сей день никто массово не объяснил жителям, что вообще это такое – квартирная собственность. В будничной обстановке, разговаривая с жителями (или даже с претендентами на работу в JNĪP), я часто спрашиваю: «Вы знаете, что такое квартирная собственность?» Правильно ответить может один из десяти.

– Каков верный ответ?

– Квартирная собственность состоит из отдельной квартирной собственности и идеальной части общей собственности. Так вот: в любом доме управляющий отвечает только за общую собственность. Собственники же квартир обязаны решить, какие работы по управлению и обслуживанию они доверяют домоуправлению, какие улучшения хотят видеть, как будут оплачивать услуги и обеспечивать финансирование. Для этого они заключают с управляющим договор на управление жилым домом.

– Что это такое?

– Договор управления жилым домом очень важен. Это основание всей нашей работы. В этом документе сказано, что должен делать управляющий. С него можно требовать только те услуги, которые прописаны в договоре. Ответственность за обязательные услуги по управлению, описанные в законах и нормативных актах, но не делегированные домоуправлению, принимает на себя собственник жилья.

Нам важно, чтобы жители понимали этот законный порядок. Договор четко отвечает на вопросы, кто будет подметать лестницу в вашем доме, кто проводить плановые ремонты. Только поручив все обязательные функции управляющему и обеспечив финансирование, жители имеют право спрашивать с него по всей строгости.

– Мало кто из жителей знает такие тонкости. Где можно получить больше информации?

– Согласно закону Об управлении, за информационную работу с жителями отвечает управляющий. Значит, мы должны разъяснять клиентам все нормативные акты, все новости обслуживания жилья. Для этого JNĪP начал обучение клиентов на семинарах. В прошлом году мы организовали семь встреч, три из них на русском языке. На семинарах жители встречаются с основными специалистами JNĪP и могут задавать любые вопросы. Следующая встреча пройдет 31 января (начало в 18.00, в помещениях JNĪP по адресу ул. Пулквежа Бриежа, 26, запись на домашней странице управления).

Договор дороже денег

– Во время семинаров перед JNĪP стоит еще одна задача, – рассказывает Юрис Виджис. – До 31 декабря 2011 года следовало заключить с клиентами новые договора на управление жилыми домами, включив в них новые нормы. Сделать это можно, только всесторонне информируя жителей о содержании новых договоров и значении внесенных поправок.

В прошлом году нас заочно критиковали за изменения в договорах полномочия. Но критика всегда была анонимной и необоснованной. Мы очень просим владельцев жилья посещать наши семинары, встречаться с разработчиками договора и получать информацию из первых рук, а не от людей, ругающих нас из-за угла.

Конечно, критика нужна. Но она должна быть обоснованной. Пока никто из недовольных не приходил ко мне для переговоров. А ведь, если у человека есть толковая идея, как улучшить предложенный JNĪP договор, мы готовы ее использовать.

– Примеры такого сотрудничества есть?

– Несколько таких поправок мы разработали вместе с жителями. Например, в новых договорах предусмотрен пункт о порядке передачи информации собственникам квартир. Чтобы не тратить средства дома на заказные письма, мы решили привести в порядок почтовые ящики и самостоятельно раскладывать туда информационные сообщения JNĪP. Делать это обязуемся в присутствии полномочного лица дома. Так мы получили экономию средств и оперативность связи с жителями.

Другие жители задали мне вопрос: «Поскольку владельцы квартир доверяют домоуправлению управление финансами, нельзя ли предусмотреть договором право ознакомиться с оперативными отчетами за квартал?» Мы были только рады интересу. В новых договорах сказано, что по требованию собственников квартир финансовый отдел обязан ознакомить их с такими отчетами.

Упомяну еще один интересный пункт. Сегодня, если старший по дому уезжает в отпуск на месяц, работа начинает буксовать. Чтобы этого не происходило, мы указали в договорах заместителя уполномоченного лица, который будет выполнять его функции в случае отъезда.

А предложения жителей по улучшению договора мы продолжаем принимать. Сначала они могут касаться конкретного дома. Но если идея хороша, мы обязательно распространим ее на всех клиентов.

Жители, спасибо за оплаченные счета

– Как в Елгаве обстоят дела с квартирными долгами?

– По итогам 2011 года хочу сказать искреннее спасибо жителям, которые своевременно оплачивают квартирные счета. Особенно это относится к пенсионерам, среди которых традиционно мало неплательщиков.

Вспомним 2009 год, когда сумма долгов наших клиентов удвоилась (долги росли по всей Латвии). Население пребывало в шоке от первой волны кризиса. Люди не понимали, как жить дальше. Они просто прекращали платить за квартиру.

Но уже 2010 год был для JNĪP более благополучным. Прирост долга замедлился, сборы заметно улучшились. В декабре 2011 года люди оплатили почти 100% месячных счетов за наши услуги и воду.

– Что помогло улучшить ситуацию?

– Количество неплательщиков зависит также от работы управляющего. Он должен входить в положение клиентов. Существует даже пункт закона Об управлении, определяющий, что: «Управление домом – это непрерывный процесс. Но плату за обслуживание необходимо назначать, исходя из реальной платежеспособности собственников».

Это очень важный момент! Когда я упоминаю этот пункт на собраниях, люди начинают улыбаться, поскольку чувствуют: JNĪP понимает, что жители в сложной финансовой ситуации. Принципа соразмерности платы за обслуживание с платежеспособностью населения мы, как можем, придерживаемся.

– Добросовестные жители часто интересуются, что домоуправление делает для работы с должниками.

– Тут упомяну, что владельцы квартир должны поручить управляющему функцию взыскания долга. Если эта задача не прописана в договоре, нельзя требовать ее выполнения.

Но мы обязательно предлагаем домам услугу по взысканию долга. Если общее собрание делегирует ее JNĪP, сотрудничество строится по интересной схеме. Управление предоставляет услуги юристов по профилактической работе, рассылке предупреждений, подготовке исков по взысканию долга. За эти услуги дополнительно платить не нужно, они входят в тариф на обслуживание дома.

Однако в тариф не входит государственная пошлина при передаче дела в суд и прочие судебные издержки. Эти расходы дом должен оплатить из собственного фонда. После взыскания долга мы возвращаем деньги на счет дома. Но изначально сами владельцы квартир должны принять решение, выделить ли домоуправлению дополнительные средства на обращение в суд.

Сегодня мы активно сотрудничаем с домами, передаем дела в суд, ведем эффективную превентивную работу. Поэтому рост долгов и замедлился.

Кто в доме хозяин?

– Смотрю, практически во всех ситуациях решающим становится слово жителей. Они решают даже, судиться ли с соседями-неплательщиками.

– Это правильно. Жители дают распоряжения управляющему, они контролируют его работу, они требуют результата. Но владелец жилого дома несет также ответственность за порядок управления домом.

Объясню это на примере нашего конфликта с Государственной пожарно-спасательной службой. Мне очень жаль, что такой спор вообще возник. Но это свидетельство того, что домоуправления Латвии начинают жить по новым законам, за которыми другие службы не успевают.

Итак, согласно старым нормам по надзору за противопожарной безопасностью, ответственность за происходящее в доме несет либо владелец, либо наниматель, либо управляющий. Кто именно отвечает в каждой конкретной ситуации? Этого ГПСС не понимает.

Первый административный протокол Елгавское отделение ГПСС составило нам за старые окна, которые один из жителей набросал в подвале. Мы категорически не согласны, что за этот беспорядок отвечает управляющий.

– А кто же?

– Только сами жители, нарушившие порядок. Но не успели мы прийти к соглашению по первому спору, возникла более неприятная ситуация. ГПСС взяло на заметку четыре 12-этажных дома, где требуется восстановление противопожарной системы. JNĪP был наказан штрафами.

Мы согласны заменить системы. Но согласны ли жители? Во время опроса собственники квартир массово отказались от этих работ, которые стоят каждому дому около 10 тысяч латов. Они считают, что есть более важные ремонты (например, замена крыши). Пожарные же продолжают настаивать, что JNĪP против воли клиента должен потратить большие деньги жителей на противопожарную систему.

– Что будет дальше?

– Мы не можем нарушать закон, который говорит: все в доме решают собственники квартир. JNĪP не возьмет на себя смелости забрать у каждого дома по 10 тысяч латов. А решение пожарных мы оспорили в суде.

Другой вопрос, что ГПСС, если решение суда будет принято в нашу пользу, будет настаивать, чтобы ответственность за отсутствие пожарных щитов и сигнализации несли сами жители. Дом будут штрафовать до тех пор, пока он не проведет реконструкции.

Одно решение есть!

– С какими еще проблемами сталкивается ваше управление?

– Это вопросы, общие для всех домоуправлений Латвии. Например, считаю неправильным то, что поставщики услуг, повсеместно принуждают управляющих администрировать платежи жителей за услуги, не предусматривая за это вознаграждения. Якобы это запрещено каким-то государственным учреждением.

Управляющий не является ни пользователем услуг, ни поставщиком, он – посредник. У производителей коммунальных услуг очень выгодный бизнес: они лишь производят товар, иногда даже не очень качественный, а продавать его вынуждено домоуправление.

Сегодня плата за администрирование таких счетов по всей Латвии косвенно включена в плату за обслуживание домов. Эти расходы ложатся на плечи жителей. Уверен, что честнее было бы производителям услуг самим продавать тепло и воду, самим взимать плату и бороться с долгами, или договориться о выполнении этих задач с управляющим. Это защитило бы честных плательщиков, сняло бы бремя с управляющего и оздоровило бы сферу обслуживания жилья.

Напоследок

– Каким будет новый год JNĪP?

– Подводя итоги прошлого сезона, скажу: он был хорошим, мы выполнили много поставленных перед JNĪP задач. В 2012-м продолжим перезаключать договора с собственниками квартир, информировать жителей на семинарах, ремонтировать кровли и подъезды, утеплять дома.

В этом году у жителей остается возможность получить софинансирование утепления из фондов ЕС. Все мы знаем, когда и из каких материалов построены наши дома. Давайте же используем шанс увеличить их энергоэффективность, увеличить цикл жизни дома и сократить собственные расходы на тепло. Почти 20 домов нашего города уже проголосовали за такое решение.