Зона комфорта

Всемирно известный дизайнер Артемий Лебедев говорит: «Зона комфорта нашего человека заканчивается за дверями квартиры. Зона комфорта настоящего жителя Европы включает в себя квартиру, лестничную клетку, двор и центр города». Научились ли мы жить по-европейски?

Очень медленно мы начинаем понимать, что такое жить в многоквартирном здании. Домоуправления учат владельцев квартир ответственности за дом, законы действуют грубее – они принуждают нас быть ответственными.

Законы говорят: «Захотев новую крышу, вы должны профинансировать ее установку». Они учат: «Заказав косметический ремонт в подъезде, договоритесь с соседями о создании накопительного фонда». Законы, наконец, настаивают: «Каждая услуга по обслуживанию и управлению жилым домом должна быть полностью оплачена сообществом владельцев квартир».

Нам не оставлено шанса на то, чтобы запереть двери квартиры и не интересоваться будущим дома. Наша зона комфорта расширена жесткими и четкими законами. Но это не плохо. Чем шире зона каждого человека, тем лучше в результате живет все общество.

Кому доверить общую собственность?

– Жители должны понимать, как строится обслуживание дома и что такое общая собственность, – говорит начальник отдела эксплуатации SIA Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde (JNĪP) Наталия Мамонова.

– Какая тут связь?

– По закону владельцу жилья принадлежит не только квартира. Ему принадлежит часть общей собственности дома: чердака, подвала, лестничной клетки и т.д. Человек волен сам решать, как жить в собственной квартире. Но он обязан договориться с соседями об обслуживании общей собственности.

– Прямо-таки обязан?

– Да, об этом говорится в Законе о квартирной собственности. До конца 2011 года все хозяева квартир обязаны принять решение о форме обслуживания общей собственности жилого дома.

– По-моему, решение тут одно – поручить это домоуправлению.

– У владельцев квартир есть другие возможности. Они могут передать право управления обществу собственников, созданному в доме, уполномоченному общим собранием представителю или доверить эту обязанность управляющему, заключив с ним договор об управлении жилым домом.

– Предположим, дом пожелал остаться в обслуживании у JNĪP.

– Далее жители, заключая с JNĪP договор на управление, определяют круг задач по управлению и их финансирование.

– Как им договориться между собой?

– В таком случае нужно созвать общее собрание собственников квартир. Только сообщество собственников квартир большинством голосов имеет право утвердить смету доходов и расходов на обязательные работы по содержанию и обслуживанию дома; обеспечению непрерывной поставки отопления, холодной воды и канализации, вывозу отходов, смету на ремонт.

Не пропустите отчетные собрания

– Все ли дома Елгавы выполнили требование закона?

– Думаю, собственники там не до конца понимают, что судьба здания зависит от их решений. Они считают, что им принадлежат только то, что находится за дверями квартиры. А кровля, внутренние системы отопления, водопровода и канализации, – это забота JNĪP.

– Что им отвечает ваше управление?

– Растолковываем законы, по которым видно: и кровля, и подвал – это собственность владельцев квартир. За содержание такой общей собственности дома, за ремонт платят сами жители. JNĪP проводит технические обследования общих конструкций дома, предлагает ремонтные работы, необходимые для содержания общей собственности дома. Но только сами жители могут решить, делать ли ремонт, улучшать ли дом, копить ли деньги.

– Жителям трудно собраться вместе. Управление им помогает?

– В конце февраля в JNĪP начинается время отчетных собраний. Такие собрания проводим в каждом доме. Если на встречу приходит больше половины собственников квартир, они могут прямо на месте обсудить проблемы дома и принять общее решение по ремонтам и планам.

– Какую информацию можно получить на отчетном собрании?

– Мы сообщаем владельцам квартир о проведенных за год работах, о финансовом состоянии домового счета, об остатке накоплений. Сообщаем о неплательщиках и работе управления по взысканию долгов. Важная часть – разговор о техническом состоянии дома. Специалисты сообщают, какие ремонты необходимы жилью, предлагают собственникам обсудить их и принять решение о проведении работ и их финансировании.

– Как финансируются работы, если у дома нет накоплений?

– Жители, проголосовав за ремонт, решением общего собрания могут повысить плату за обслуживание, чтобы пополнить ремонтный фонд, могут принять решение о получении кредита или договориться с управляющим о другом порядке финансирования работ.

Теперь – путем опроса

– Могут ли жители требовать ремонта, не дожидаясь ваших предложений?

– Мы постоянно принимаем такие заявления от уполномоченных представителей домов. Любой вопрос о техническом состоянии рассматриваем, даем ответ. Но принять решение, поручить управляющему задание по управлению и определить финансирование исполнения такого задания может только сообщество владельцев квартир.

– Дело хорошее. Но послушаешь вас, так дому по каждой мелочи нужно проводить общее собрание. Не слишком это сложно?

– Собственники квартир могут принимать решения как во время общего собрания, так и путем опроса. Новые нормы Закона о квартирной собственности, вступившие в силу 1 января 2011, это им позволяют. JNĪP использует опросы для принятия решения больше пяти лет. Владельцам жилья под подпись вручается пакет документов по конкретной работе. К бумагам прилагается анкета: согласен – не согласен. Заполненную анкету жители сдают старшему по дому или уполномоченному лицу. JNĪP всегда поможет дому организовать и подсчеты, и опросы, и быстрое проведение ремонтных работ.

Принимая во внимание то, что владельцы часто не живут в своих квартирах, это затрудняет процесс принятия решения сообщества собственников. Так как принятие решений путем опроса разрешено Законом о квартирной собственности, для этой цели мы используем регистрацию жителей в информационной системе JNĪP. Но все-таки приглашаем владельцев квартир участвовать в собраниях, во время которых специалисты JNĪP советуют принимать решения по таким ключевым вопросам, как участие дома в программе повышения энергоэффективности при софинансировании фондов ЕС, получение кредитов на ремонтные работы, смена управляющего.