Управляющие должны открыть карты

В середине апреля большинство обслуживающих организаций Латвии начинают высылать жителям годовые отчеты. Из этих документов можно узнать, сколько денег задолжал или накопил дом, какие в нем выполнены ремонты и сколько средств жителей потрачено. С одной стороны это характеристика дома, с другой – показатель качественной работы управляющего.

Очень часто мы забываем получить такой отчет в домоуправлении или, получив его, укладываем в стол. Почему так поступать нельзя и какие выводы нужно делать, изучив результаты годовой работы обслуживающей организации, рассказывает председатель Рижской ассоциации управляющих Игорь Трубко.

Не пропустите порцию информации!

– Все ли дома Латвии до 15 апреля должны получить отчеты управляющих?

– Давайте разберемся. Люди часто путают нормативные документы, относящиеся к домам, уже перенятым в управление собственниками, и нормативы, регулирующие жизнь прочих домов, собственники которых пока не выполнили требования Закона о приватизации и дом в свое управление не переняли.

– В чем различие?

– Только в том, что дома, не перенятые собственниками, по законам Латвии не имеют полной самостоятельности. Они обязаны подчиняться решениям домоуправления, их обслуживающего.

– Что это значит в контексте годовых отчетов?

– Если дом перенят собственниками, на него распространяется Закон об управлении, где кратко сказано лишь то, что управляющий обязан отчитаться перед клиентами по результатам года. Порядок такого отчета определяется только договором на управление. В нем может быть сказано, что обслуживающая организация дает отчет несколько раз в год, или указана конкретная дата.

– Понятно: жители перенятых домов, в которых есть общества собственников, сами указывают управляющему, когда ему явиться с бумагами на собрание или выслать им письменные отчеты.

– Именно так. С остальными домами, которых в Латвии очень много, а в Риге большинство, дело обстоит иначе. Управляющий и здесь обязан каждый год отчитываться перед владельцами квартир. Но порядок такого отчета определен не в договоре, а в правилах Кабинета министров №1014. В этом нормативном акте сказано, что представитель обслуживающей организации обязан до 1 апреля подготовить домовой отчет и до 15 апреля сообщить жителям, где и в каком виде они могут получить эту информацию.

– Разве он не должен послать отчет каждому собственнику квартиры лично?

– По закону – нет, не должен. Как правило, управляющие сообщают, что отчет можно получить в офисе обслуживающей организации или распечатать с ее домашней страницы. Эта информация может быть размещена на квартирном счете. Но так как большая часть собственников пропускает эти сведения, а затем жалуется, что бумаги не получила, на практике управляющие стараются все-таки разослать отчеты по почтовым ящикам вместе с апрельскими квартирными счетами.

– Значит, если наш дом в апреле не получит от управляющего годового отчета, мы можем отправляться в офис домоуправления и требовать распечатки на месте?

– В офисе жителям обязаны либо выдать отчет на руки, либо сообщить, где его можно получить.

Характеристика для дома

– Нужен ли вообще такой отчет – что из него можно узнать?

– С помощью этого документа жители могут проконтролировать, рассчиталась ли обслуживающая организация с поставщиками услуг. Они узнают, какие накопления имеются у дома, сколько должны их соседи, какие ремонтные работы проведены. Отчет показывает и то, работало ли домоуправление в соответствии со сметой на 2011, утвержденной жильцами. Другими словами, отчет – это основной документ, характеризующий дом и его финансовое состояние. Но он может быть и юридическим документов, на основании которого жители, пожелавшие сменить управляющую организацию, смогут требовать возврата ремонтных накоплений.

– Значит, жителям лучше всего собирать отчеты и хранить их, чтобы видеть динамику происходящего в доме?

– Нам надо научиться каждый год получать отчеты домоуправления, работать с ними и хранить их, чтобы не упускать ситуацию из-под контроля.

– Итак, какие позиции должны иметься в отчете домоуправления?

– В апрельский отчет включены все те статьи, которые имелись в смете по обслуживанию жилого дома на 2011 год. Конечно, они могут быть не расписаны подробно. Например, домоуправление вправе указать только единую сумму, потраченную на все ремонты. Однако любой собственник квартиры имеет право требовать, чтобы ему выдали детальную версию отчета с расшифровкой ремонтных работ по позициям.

– Что делать, если отчет за 2011 год не совпадает со сметой, утвержденной жителями осенью 2010 года?

– Это уже нарушение.

– Например, весь 2011 год мы копили деньги на ремонты, но работы так и не проведены.

– Это вопрос порядочности обслуживающей организации. Если дом собирал деньги на ремонт крыши, но она осталась не отремонтированной, то зачем же люди платили деньги? Домоуправление обязано дословно следовать смете, утвержденной жителями. Но не надо забывать, что закон позволяет нам копить деньги на определенные ремонты в течение двух-трех лет. Поэтому то, что в прошлом году мы собирали средства на крышу, не обязательно значит, что крыша должна быть сразу отремонтирована. Долг обслуживающей организации – четко проинформировать клиентов, в течение какого времени необходимо собирать деньги и когда именно дом получит ремонтные работы.

– Бывает, что в ремонтном фонде дома уже накоплены необходимые средства. Но поскольку долги жителей тоже велики, управляющий отказывается начинать работы. Законно ли это?

– Обслуживающая организация должна рассчитывать плату за обслуживание каждому дому индивидуально. В эту плату входят такие позиции, как непредвиденные расходы, административные затраты и прибыль. В рамках этих статей домоуправление должно предусмотреть риски по частичной неуплате счетов. Использовать ремонтный фонд дома для погашения долга отдельных жителей перед поставщиками услуг управляющий категорически не имеет права. Статистика показывает, что 90–95% людей платит за квартиру вовремя – им-то и принадлежит ремонтный фонд, они вправе использовать его по назначению.

– Ссылаться на большие долги отдельных жителей тоже нельзя, не так ли?

– Если управляющий намерен направить ремонтные накопления дома на погашение обязательств неплательщиков, он обязан честно указать это в смете. Заменить позицию «Ремонтный фонд» на «Фонд уплаты чужих долгов». Тогда пожалуйста, если жители согласятся на такое переименование, конечно.

Бывает и экономия

– Видно ли в отчете то, сколько денег домоуправление сэкономило на услугах?

– Конечно! Согласно правилам Кабинета министров отчет должен содержать две графы. Первая – это расходы на техническое обслуживание дома, санитарную уборку и т.д., запланированные домоуправлением при расчете платы за обслуживание в 2011 году, а вторая – фактические расходы по этим позициям. Если между этими цифрами есть разница, она и показывает экономию средств дома.

– Что происходит с нашими деньгами, которые домоуправление сэкономило на дворнике или чистке снега?

– Они просто-напросто остаются в фонде дома. Эти средства могут быть использованы на любые работы по улучшению дома по решению общего собрания или самого домоуправления (если дом не перенят собственниками).

– Можно ли увидеть в отчете прибыль домоуправления?

– Если домоуправление предусматривало прибыль в смете, оно указывает ее также и в годовом отчете. Так люди могут увидеть, сколько управляющий заработал на доме. Но подчеркну: годовая экономия средств дома на аварийных ремонтах, обслуживании и прочих позициях никак не является прибылью домоуправления. Это только доход самого дома!

– В некоторых отчетах управляющие указывают такую позицию, как «Дополнительные доходы». Что это такое?

– Во многих домах на крышах стоит оборудование посторонних компаний, в лифтах висят рекламные щиты. Жители жалуются: на крыше установлена антенна мобильного оператора, а в отчете домоуправления деньги, полученные за аренду кровли, не указаны. Получается, они оседают в управляющей организации, идут в общий котел обслуживания? Это категорически неверная позиция. Дом, а также полученный им дополнительный доход принадлежит жителям. Даже если компания платит за размещение рекламного щита в подъезде 1 лат в месяц, в год для восьмиподъездного дома набирается под 100 латов. На эти деньги уже кое-что можно сделать, не так ли? Компании LMT и TELE2 за размещение своих антенн на крышах платят по 300 латов в месяц. В год – 3600 латов. Разумеется, эти средства должны оставаться в распоряжении жителей. На одной крыше могут работать шесть-семь провайдеров интернета. Если со всеми заключить договор, дом будет получать неплохой дополнительный доход.

Про аварии, деньги и информацию в 10-дневный срок

– Видим ли мы в отчете, сколько средств потрачено на аварийный ремонт дома?

– Аварийные работы часто включены в позицию технического обслуживание дома, поэтому могут и не указываться отдельной позицией.

– А если в доме произошла большая авария?

– Нужно понять, что аварийные работы, проводимые силами домоуправления, это только локализация аварии. Прорвало трубу – домоуправление обязано отключить воду, чтобы дом не заливало. Но ремонт этой трубы, это уже совсем другое дело. В плату за обслуживание входит только первый этап. Если же нужно восстановить коммуникации, согласно постановлению Кабмина №1014 управляющий обязан выполнить работы немедленно, а затем в течение 10 дней письменно информировать жителей об аварии и стоимости ее устранения.

– Управляющий может и не спрашивать мнения жителей о том, стоит ли ликвидировать аварию?

– Нет, он обязан провести ремонт тут же, без согласования, с использованием накопительного фонда дома. Если же у дома нет накоплений, управляющий выставляет жителям отдельный счет за проведенные работы.

– Распространенный вопрос жителей: в доме проведен аварийный ремонт, деньги списаны, а домоуправление ни разу не информировало о работах в 10-дневный срок, как предусмотрено законом. Можно ли на этом основании требовать свои деньги обратно?

– То, что управляющие в таком случае поступают некорректно, это факт. Но помимо правил Кабмина есть Гражданский закон, который говорит, что если одна сторона оказала услугу, а другая сторона эту услугу приняла, она обязана ее оплатить. Проводить аварийные работы без информирования жителей, значит лишать работу домоуправление прозрачности.

– Еще одна частая жалоба – деньги на ремонт списаны, а ремонтной бригады в доме никто не видел. Как можете прокомментировать это?

– Не всегда жители могут знать, что происходит в доме, особенно если авария случилась на выходных. Тогда в курсе дела будет только хозяин конкретной квартиры, вызвавший бригаду. Некоторые аварийные работы совсем не заметны. Если списана большая сумма, у жителей могут возникнуть вопросы. Поэтому постановления Кабмина и предусматривают, что управляющий в течение 10 дней обязан информировать дом о затратах. В это время жители еще хорошо помнят, случилось ли что-то, и могут проверить как сам факт аварии, так и соответствие ремонта указанной смете.

Цифры, которые нельзя пропустить

– Получение отчета подразумевает реакцию от собственников квартир?

– Конечно! Из отчета они увидят, как обслуживающая организация выполнила порученные ей работы. Они также смогут убедиться, реально ли в доме сделаны заявленные ремонты и улучшения. Были случаи, когда домоуправление пыталось списать деньги под невыполненные работы – благодаря отчетам жители сумели выявить нарушения, а на виновных были заведены уголовные дела.

– Какая позиция отчета настолько важна, что ее нельзя пропустить?

– Каждому жителю советую посмотреть, сколько денег было на счету дома на начало и конец года. Эти позиции нужно сверить с отчетом за прошлый год, чтобы убедиться, что у документов управляющего имеется преемственность. Важны также суммы долга жителей. Если они увеличиваются, возможно, управляющий не лучшим образом работает с неплательщиками, с ним надо провести переговоры на этот счет.

– А если копнуть поглубже?

– Копнуть может любой житель, у которого на руках есть проект сметы на 2011 год (напомню, такой проект мы должны были получить до 15 октября 2010 года, но запросить его можно в любое время, даже этой весной). В этом проекте любое домоуправление расписывало свои будущие расходы. Например, 15 сантимов с квадратного метра жилплощади было предусмотрено тратить на санитарную уборку дома. Берем отчет за 2011 год и убеждаемся, что домоуправление тратило именно 15 сантимов и ни сантимом больше. Если это не так – это нарушение.

– А если домоуправлению действительно не хватило запланированных денег на санитарную уборку – например, пришлось платить рабочим за дополнительную чистку крыши?

– Для этого управляющие, как правило, предусматривают позицию «Непредвиденные расходы». Из накопленных на этом счету денег и проводятся все внеплановые работы. Увеличивать траты в рамках платы за обслуживание управляющий может только с согласия клиентов.

Повышение платы без предупреждения? Нарушение!

– Частникам проще – они могут повысить плату, если на это согласилось общее собрание собственников. А как в ситуации форс-мажора быть муниципальным домоуправлениям?

– По закону такой управляющий имеет право пересматривать плату за обслуживание только один раз в год, информируя об этом жителей с помощью проекта сметы на следующий период. Внеплановое обсуждение новой квартплаты возможно только в случае ЧП, например, если государство предусмотрело повышение минимальной заработной платы, и управляющему действительно не хватает денег на дворника.

– Но все равно жители частенько обращаются с жалобами на то, что управляющий самовольно повысил плату за обслуживание – общее собрание утвердило тариф в размере 25 сантимов за квадратный метр, а домоуправление через пару месяцев перескочило на 35 сантимов.

– Это совершенно противоправное действие, но наша ассоциация также получает такие жалобы. Касаются они частных управляющих, обслуживающих дома, перенятые собственниками. Например, одна фирма действительно предложила жителям Саласпилса обслуживание за 18 сантимов с квадратного метра, а потом неожиданно выставила счета на 30 сантимов: «А у нас денег не хватает!» Конечно, если у такого управляющего не получается работать по заявленному тарифу, он может предложить клиентам повышение платы, но выставлять новые счета должен только после согласования новой цены с общим собранием.

– А если жители не согласны?

– В таком случае управляющая организация, которой «не хватает денег», может сделать только одно – отказаться от обслуживания, но вовсе не самовольничать.

– Если собственники квартир, получив отчеты домоуправления, уже весной решат внести изменения в плату за обслуживание, например, повысить взносы в накопительный фонд, имеют ли они право принять такое решение, не дожидаясь нового года?

– Согласно действующим нормативным актам жители в любое время года могут провести собрание, принять решение об изменении размеров ремонтных накоплений и сообщить об этом управляющему.

– Это касается всех домов?

– Нет, ведь если дом не перенят собственниками и им управляет муниципальное домоуправление, жители не имеют полной свободны принятия решений. Если собственники хотят уменьшить или увеличить размер ремонтных накоплений или предложить управляющему свой вариант платы за обслуживание, им придется подождать до 15 октября. К этому числу управляющий обязан подготовить смету на 2013 год, в которую жители и смогут внести свои предложения и поправки, принятые на общем собрании.