Деньги дома – в реальное благоустройство!

Сорок лет назад в Саласпилсе, на улице Сколас, 11/2 был построен дом на 90 квартир. Поначалу он был новеньким, и жители горя не знали. Но пять лет назад каждый понял главное: дом не вечный, пора им заняться серьезно.

В редакцию часто приходят жители похожих домов. Они жалуются на домоуправление, которое ничего не делает. Сами жители хотели бы взять инициативу в свои руки, но говорят:

– Мы не представляем, с чего начинать!

И еще:

– У нас в доме нет лидера.

Инга Тимма тоже не была лидером. Стать активной ее заставили проблемы дома. Инге понадобилось четыре года, чтобы постепенно разрушавшаяся пятиэтажка по улице Сколас, 11/2 стала одной из лучших в округе. Мы попросили старшую по дому подробно рассказать, как происходило это превращение.

Были пассивными, как все

– Самоуправление Саласпилса много лет назад приказало жителям выбрать коммерческое домоуправление вместо муниципального, которое к тому времени разорилось. Владельцы квартир ничего не понимали, были пассивны. Поэтому выбор управляющего прошел самотеком. Нас прибило к обслуживающей организации, имевшей тогда самое большое количество клиентов в Саласпилсе, – рассказывает Инга.

Как сама женщина стала вникать в вопросы управления? Да очень просто. Прежнее домоуправление повысило плату за обслуживание. Один раз жителям выставило повышенные счета, второй. Народ стал спрашивать: «За что мы платим деньги»? Ведь изначально людям обещали, что коммерческие обслуживающие организации будут лучше заботиться о домах. Но никаких улучшений с повышением платы жильцы не наблюдали.

– Я ходила в домоуправление и интересовалась, на что уходят наши деньги? Спрашивала, какие услуги мы можем получать, почему вообще нужно повышение платы за обслуживание? – вспоминает Инга. – Качество обслуживания было неудовлетворительным. Сантехников и электриков жители не могли дождаться неделями. Я не хотела платить за то, чего не получаю.

Если платить, то со смыслом

В один прекрасный день управляющий, не дожидаясь решения общего собрания собственников квартир, выслал жителям предупреждение об очередном повышении платы за обслуживание до 28 сантимов.

– Большая сумма! – качает головой Инга. – Я снова начала спрашивать: «Может быть, вы задумали ремонт? Провели техническое обследование? Или деньги пойдут в накопительный фонд?» Ответа не получила. Из этого я поняла, что домоуправление запланировало механическое повышение платы.

Ситуация усугублялась тем, что у жителей был заключен весьма невыгодный договор на обслуживание. Не разбираясь в нюансах, собственники жилья дали управляющему полномочия повышать плату без переговоров и общих собраний. Он даже текущие ремонтные работы мог вести, не отчитываясь за траты перед клиентами.

– Мы сами виноваты, что подписали такой договор, – говорит Инга. – Исправить это можно было только одним способом: выбрав другого управляющего.

Она взяла на себя роль агитатора, созвала общее собрание. Объясняла соседям: «С нас будут брать больше денег, но в обслуживании ничего не поменяется. Разве это дело, что наш дом за год может накопить только 300-400 латов на ремонт, а все остальные деньги уходят на зарплаты работников домоуправления?»

Надо отдать должное соседям. Дом хоть и большой – на 90 квартир, но большинство жителей проголосовало за предложение Инги, а саму женщину выбрали старшей по дому. Она переговорила с уполномоченными лицами из соседних домов и по их совету обратилась в домоуправление Rīgas namu apsaimniekotājs (не путайте с муниципальным домоуправлением Rīgas namu pārvaldnieks).

– Жители многоэтажек под обслуживанием Rīgas namu apsaimniekotājs подтвердили, что в их домах невысокие счета, проводится много работ. Нашему дому новый управляющий предложил платить за обслуживание 23 сантима с квадратного метра, – говорит Инга. – В плату входили минимальные накопления: 1,5 сантима с квадратного метра.

Сколько накопили, столько потратили

Но с первого дня было очевидно, что 1,5 сантима ремонтных накоплений с квадратного метра жилья – это мало.

– В первое же время мы решили повысить накопления до 5 сантимов с квадратного метра зимой и 10 сантимов летом, – вспоминает старшая по дому. – Таким образом наша пятиэтажка площадью 4000 квадратных метров за год могла накопить около 3200 латов. Такую сумму мы должны были получить при 100-процентной оплате квитанций.

Так четыре года назад на счету дома наконец-то начали собираться средства. Но Инга говорит, что было трудно пройти путь от создания первых накоплений до первых работ:

– Люди не доверяли никому. Они полагали, что деньги обязательно будут украдены. Но как только появились первые результаты, владельцы поняли – система действует. Наши деньги превращаются в настоящие работы по благоустройству дома.

Rīgas namu apsaimniekotājs предлагал клиентам подумать о полной реновации. Но дом по улице Сколас, 11/2 на это не пошел. Потому что большая часть здешних жителей – это пенсионеры. Пожилым людям трудно согласиться с многолетним кредитом. Поэтому дом выбрал другую тактику: сколько денег жители могут накопить, столько и тратят.

– С 2008 года, после перехода к Rīgas namu apsaimniekotājs, мы ни у кого в долгу не остаемся, – говорит Инга.

Подвал сделали… удобным

Один из главных вопросов наших читателей: с чего начинать благоустройство дома. У каждой многоэтажки свой рецепт. Однако плохое состояние электропроводки в помещениях общего пользования – это беда, поразившая большинство серийных домов.

– Поэтому мы начали с системы электроснабжения, – говорит Инга, – в подвалах было темно: ни один фонарь не горел. На лестничных клетках свет был хорошо если на двух этажах из пяти, ведь советские патроны для лампочек давно «умерли».

Решено было установить в подъездах сенсорное освещение. На общем собрании постановили: нет необходимости, чтобы электричество горело круглые сутки, накручивая сумасшедшие счета. Инвестиция в светильники с фотоэлементами окупила себя быстро.

– На сенсорные светильники для шести подъездов мы потратили около 1500 латов со всеми материалами и работой, – считает Инга. – Это позволило резко сократить расходы на общее электричество. Летом каждая квартира платит за эту услугу всего по 20-30 сантимов, зимой чуть больше.

В подвалах подумали не только об освещении. Старшая по дому попросила рабочих установить специальные розетки, чтобы жители могли спуститься в подвал, если нужно что-то отпилить, подшлифовать, просверлить. Чтобы шумные и грязные работы не приходилось вести в квартирах.

– Люди этими розетками пользуются, между прочим, – говорит Инга.

Что дальше? Дальше было самое трудное: дом решился заменить тепловой узел. В подвале был установлен старый агрегат без возможности точного регулирования, из-за чего жители получали огромные счета за тепло.

– Мы хотели установить автоматический теплоузел, который сам реагирует на температуру наружного воздуха, – рассказывает старшая по дому. – Были у этого плана противники, потому что теплоузел стоил 7000 латов. Но когда новое оборудование появилось реально и жители увидели экономию в счетах, то перестали спорить.

Две главные работы по дому были выполнены, оставалось поставить новые входные двери. Деньги на эти цели дом накопил к ноябрю 2011 года. До окон, правда, дело пока не дошло. Их замена по плану предусмотрена в 2013 году. Но об этом плане – позже. Ведь самое интересное в истории дома по Сколас, 11/2 – это система учета потребления воды.

Волевое решение: водомеры класса С

Коррекция воды, это настоящий бич старого жилого фонда. Переплата в 20-30% стала такой привычной, что даже не возмущает. Жители начинают жаловаться, когда коэффициент достигает просто диких показателей в 50-100%.

В 90-квартирном доме по улице Сколас, 11/2 коррекция минимальная, вплоть до 5 кубометров в месяц – это 1% от общего потребления. Но достичь такого результата можно, только целенаправленно работая.

– Многие годы мы жили спокойно, – разъяснила старшая по дому, – потому что оплачивали воду по показаниям квартирных счетчиков. Но предприятие Valgums объявило, что установит в доме общий измерительный прибор. Мы были наслышаны, что коррекция – разница между показаниями общего водомера и суммой показаний квартирных счетчиков, может быть очень большой. Нас это не устраивало.

Дом провел очередное собрание собственников квартир. Люди долго не могли понять идею активистов, говорит Инга. Но после разъяснения все-таки проголосовали за то, чтобы в течение двух месяцев полностью заменить старые квартирные счетчики на новые приборы класса С.

Почему был выбран именно класс С? Потому что водомеры класса B, которые используются в большинстве многоэтажек, не так точны и очень подвержены внешнему воздействию. Всем известно, что наши умельцы научились обходить их показания с помощью магнитов, проколов и прочих хитростей.

– На данный момент только счетчики класса C не подвержены механическому воздействию, – комментирует Инга. – Если при использовании старых приборов доказать обман может только эксперт, то современные водомеры сами останавливаются при попытке воздействия.

16 латов за каждый счетчик

Дом решил бороться за максимальную точность показаний счетчиков. Поэтому приборы важно было менять одновременно и с помощью одной компании.

Оставался нерешенным вопрос: менять счетчики за счет общедомовых накоплений или предложить жителям самим оплатить новые приборы? Собственники квартир поддержали второй вариант.

– Некоторые дома устанавливают счетчики за общие средства, – говорит Инга. – Но в таком случае приборы остаются в собственности всего дома. Это нелогично, поскольку все коммуникации и устройства, находящиеся за дверями квартир, все-таки должны быть имуществом владельца квартиры.

Что же, жители согласились заплатить за замену сами. Установка одного нового счетчика стоила 16 латов. При этом сантехники выбранной домом компании снимали в квартире старый прибор класса B, устанавливая взамен новый. Если в квартире раньше счетчика не было, жители платили дороже –
около 30 латов.

– Поначалу у замены были противники, – признает представительница дома. – Одни соседи обижались, будто мы заочно считали их воришками. Другие возмущались: «Какое право вы имеете нас заставлять?» Но по закону решению большинства собственников должны подчиняться все жители.

Поэтому на общем собрании были установлены сроки для замены приборов. Если житель не успевал поставить новый водомер за два месяца, потребление воды в квартире считали по тарифу – 6 кубометров холодной воды и 4 кубометра горячей воды на каждое задекларированное лицо. Это было невыгодно ни большим семьям, ни маленьким. Новые приборы установили в результате все.

Открывайте двери, к вам проверка!

Но поставить новые счетчики, это полдела. Важно было научиться корректно снимать их показания.

– К этому мы отнеслись очень строго, – говорит Инга. – Система работы с жителями была разработана в течение двух лет. Сначала дело шло со скрипом, но теперь люди привыкли и даже благодарны.

Итак, показания счетчиков в доме договорились считывать каждый последний день месяца. Абсолютное большинство жильцов так и поступает, с остальными проводят работу активисты.

– Почему выбран последний день месяца? – переспрашивает старшая по дому. – Потому что городской водоканал считывает показания общедомового счетчика с 31-го числа на 1-е. Поэтому сдача квитанций 31-го числа помогает достичь максимального соответствия между показаниями приборов. В каждом подъезде для удобства установлен отдельный почтовый ящик для квитанций.

Но сдача показаний – первый шаг. Второй шаг – это контроль учета потребления. Он в доме по улице Сколас, 11/2 ведется постоянно. Инга рассказала:

– Два активиста занимаются именно водой. В начале каждого месяца мы получаем данные общего счетчика от городского водоканала. Тем временем активисты забирают индивидуальные квитанции. Показания мы получаем полностью от всех квартир. Подсчитываем сумму, вычисляем разницу.

Но параллельно активисты проверяют показания счетчиков во всех квартирах дома. Да, вы не ослышались. Каждый месяц они обходят все жилища. Это очень хорошо организует людей. Дает понять: халатности в считывании данных места нет.

– Иначе был у нас случай, – смеется Инга, – у человека счетчики установлены за стиральной машиной. Ему трудно каждый месяц туда заглядывать, вот он и начал указывать потребление «из головы» – по 2-3 кубометра. Мы ему поверили, а когда нагрянули с основательной проверкой и сами полезли за стиральную машину, оказалось, что только за этой квартирой накопилось 16 кубометров неоплаченной воды.

Есть свой учет по воде

Можно ли физически за пару дней обойти все квартиры дома с проверкой? Можно, утверждает Инга:

– Я помогаю нашим активистам, если это необходимо. Но они и сами хорошо справляются. Мы ведем собственную бухгалтерию по воде. Вот уже четыре года, как у нас заведен журнал, куда мы заносим показания всех квартирных счетчиков. Благодаря этому можем сравнить потребление по месяцам, по годам, сделать анализ.

Оказывается, что анализ тоже необходим. Ведь если семья из четырех человек в среднем тратит по 7-8 кубометров воды в месяц, а потом начинает сдавать квитанцию на 1-2 кубометра, то очевидно – что-то поменялось. Или жители уехали, или счетчик неисправен. Проверить, что именно произошло, это задача активистов.

– Коррекция у нас все равно есть, – призналась старшая по дому, – от нее никуда не деться. Но она невелика. Думаю, разница накапливается, потому что счетчики класса C не указывают потребление в литрах.

Коррекция – 37 сантимов

Домоуправление Rīgas namu apsaimniekotājs предложило клиентам три варианта оплаты коррекции. Думаю, эти варианты любопытно узнать всем старшим по дому. У каждой многоэтажки своя ситуация, одной может подойти первый вариант, другой – второй или третий.

Варианты были такими: делить разницу воды по квартирам, по квадратным метрам или пропорционально реально полученной воде. Жителям дома в Саласпилсе самым справедливым показалось делить коррекцию по квартирам.

– В прошлом месяце каждый собственник квартиры заплатил за коррекцию 37 сантимов, – Инга листает папку с документами. – Согласитесь, это смешные деньги. Но в основе экономии лежит огромная работа с жителями. Всем домам, желающим следовать нашему примеру, советую на общем собрании выбрать людей, которые будут заниматься контролем показаний водомеров. Рекомендую обходить квартиры хотя бы раз в два месяца.

На Сколас, 11/2 тоже поначалу были владельцы квартир, которые не пускали представителей домового комитета на порог: «На каком основании ходите? Санкция прокурора есть?» Хотя у проверяющих было даже особое удостоверение, заверенное домоуправлением. Но со временем люди поняли, что проверки делаются ради их собственного блага. Теперь проблемы нет.

Рекомендации старшим по дому

Часто наши читатели говорят: «Вы рассказываете про дома, в которых живут активные люди. В нашем доме таких нет!» Мы спросили у Инги:

– Как вы думаете, действительно ли иногда нельзя найти в доме лидера?

– Каждый дом – это отдельный улей. Есть очень дружные дома. А есть такие, где жители не знают друг друга. Чем моложе владельцы квартир, тем труднее с ними работать. Потому что они живут в бешеной спешке, не вникая в проблемы. С пенсионерами проще говорить. Им нравится беседовать, они часто дома. Но найти руководителя можно в каждом доме.

– Предположим, нашли. Что дальше?

– Дальше – собираться и говорить. Обсуждение проблем дома должно происходить не в кулуарах, а на общем мероприятии. Тогда противники перемен будут подавлены общим мнением. Если же решения принимать на лавочке, сразу поднимется шум – «Кто это придумал? Зачем это надо? Какое у вас право?» Побегут жаловаться.

– Есть люди, которые побегут жаловаться в любом случае.

– Но если у старшего по дому имеется протокол с голосованием собственников квартир, все работы в доме проходят законно, вопросы сняты.

– Много ли времени занимает у вас работа с домом?

– Это во многом зависит от того, как ты планируешь свои действия, как сотрудничаешь с помощниками. Я полностью доверяю своим активистам, которые снимают показания счетчиков. Они знают свое хозяйство. За четыре дня, отведенных под проверку, можно достучаться до любой квартиры.

– Главное – хорошие помощники?

– Да, одному активисту тяжело расшевелить дом, переговорить с каждым соседом. Но втроем мы справляемся.

– За четыре года с домоуправлением Rīgas namu apsaimniekotājs вы переделали много важных работ. Что дальше?

– В прошлом ноябре у нас прошло собрание, на котором решено было снова повысить взносы в накопительный фонд. Копить мы хотели не ради самих накоплений, а ради конкретных работ. Теперь у нас есть общий проект на два года вперед с учетом пожеланий жителей. Приоритетом был ремонт и замена труб дождевой канализации, установка крыши и окон в подъездах.

– Дом и так делал взносы в накопительный фонд. Как вы убедили соседей в необходимости собрать больше денег?

– Мы сказали жителям прямо: «Если продолжим копить на ремонт по 5 сантимов зимой и 10 сантимов летом, то сможем закончить работы через четыре года. Вы согласны?» Но люди не согласились. Они захотели справиться с основными работами быстрее, за два года.

– Редкое единодушие!

– А как вы думали? Пятые этажи жалуются на крышу, первые этажи – на сырость в подвалах. Поэтому решено было в два раза повысить плату в ремонтный фонд (до 10 сантимов зимой и 20 сантимов летом).

– Какова же общая цена вопроса?

– Сейчас за обслуживание мы платим 26 сантимов. Прибавьте ремонтные накопления. Летом получается 46 сантимов с квадратного метра, зимой 36 сантимов. Но жители с этим согласились.

Владельцы квартир на Сколас, 11/2 пошли на повышение платы, потому что видят реальную отдачу от вложений. Ремонт электросетей позволит снизить плату за коммунальное электричество, замена теплоузла дала экономию на отоплении и нагреве горячей воды, в подвалах уже сейчас сухо, а в подъезде благодаря чиповым замкам больше не ошиваются посторонние лица.

Через два года, когда в доме появятся новая крыша и окна, жителям останется только одно: накопить денег на косметический ремонт в подъездах. После чего они снова понизят взносы в ремонтный фонд и станут жить, наслаждаясь теплом, комфортом и низкими счетами. Согласитесь, ради этого стоит и потерпеть, и побороться?