Жилищные кооперативы: с чем их едят?

В почте нашей редакции накопились вопросы о жилищных кооперативах. Если свод законов для обычного жилья, находящегося под управлением муниципальных или коммерческих организаций, мы изучили вдоль и поперек, то с кооперативами полно неясности.

На вопросы наших читателей отвечает Инта Озолиня, главный специалист Управления обслуживания жилья Департамента жилья и среды Рижской думы.

Какие права у членов кооператива?

«Может, пора уже написать статью о домах, находящихся в обслуживании жилищных кооперативов? Нашей многоэтажкой управляет Dzīk Mežciems. Интересует нас все. Например, почему во всех домах разные тарифы? В одном доме подогрев воды стоит два лата, а в соседнем пять латов, хотя температура воды не различается. То же самое происходит с обслуживанием лифта. В одном доме жители платят два лата, в другом лат с квартиры.

Тарифы различаются каждый месяц. Как такое возможно, непонятно. Никогда не знаешь, какую сумму нужно будет платить, она может значительно различаться каждый месяц.

Также волнует вопрос – имеют ли право представители кооператива без предупреждения и документов приходить в квартиры и снимать показания счетчиков? Когда люди, которые находятся в квартире, отвечают, что хозяев нет дома, и просят прийти позже, работники кооператива без разрешения проходят в квартиру.

Еще такой вопрос: если владелец квартиры не подписал договор с кооперативом, но задолженности по квартплате не имеет, то какие плюсы и минусы у этой ситуации?»

– Сначала про тарифы. Жилые дома очень отличаются по размеру и числу квартир, по времени постройки и использованным строительным материалам, по расположению. В равной степени могут отличаться счета за коммунальные услуги. Например, в доме, где проведены элементарные мероприятия по утеплению, плата за нагрев воды будет меньшей, чем в домах, где не утеплен подвал, а с труб сорвана изоляция.

Департамент советует владельцам квартир каждого дома поручить одному или нескольким жителям регулярно поддерживать связь с жилищным кооперативом и сравнивать счета дома со счетами, полученными от поставщиков услуг – Rīgas siltums, Rīgas ūdens и другими.

То, как кооператив проводит проверку показаний счетчиков воды, скорее вопрос взаимопонимания, поскольку ни в одном нормативном акте в Латвии порядок такой проверки не определен. Кооператив должен проводить проверку максимально тактично и в удобное для жителей время. С другой стороны, жители не должны препятствовать считыванию показаний.

В заключении о правах владельцев квартир. Если собственник не является членом кооператива, у него имеются такие же права и обязанности, как и у членов кооператива. Единственное отличие – он не обладает правом голоса на общем собрании членов кооператива и не может участвовать в принятии решений по работе общества. Такого человека нельзя выбрать в правление кооператива или ревизионную комиссию.

Как совладать с председателем?

«Обращаюсь к вам по поводу наболевшего вопроса. Наш дом обслуживает кооператив. В 2011 году у нас в доме меняли крышу. Руководство кооператива на тот ремонт наняло свою фирму без конкурса. Ремонт крыши обошелся нам якобы в 28 тысяч латов. Желоба прикреплены некачественно, в дождливую погоду вода начала литься прямо на наружный подоконник и в окна первого этажа. У фундамента под окном образовалась канава с водой.

Несколько раз обращалась к председателю кооператива с просьбой устранить недоделки. Но она просто игнорирует наши заявления. Скоро год, как нам приходится терпеть недоделки ее фирмы. Посоветуйте, как нам быть?»

Расма

– В соответствии со второй частью 15-й статьи Закона об управлении жилыми домами управляющий обязан не реже одного раза в год выдавать владельцам дома письменный отчет о выполненных работах по управлению – в том числе, об использовании финансовых средств и имущества. Основываясь на данном пункте закона, вы имеете право требовать у правления жилищного кооператива полного отчета о выполненном ремонте крыши и связанным с этим расходом средств. Отчет вы можете получить в письменном виде или во время общего собрания собственников квартир.

Также напоминаю: если владельцев квартир, являющихся членами кооператива, работа правления жилищного кооператива не удовлетворяет, они могут принять решение о перевыборах правления кооператива или других мерах реорганизации. В соответствии с Законом о кооперативных обществах (38-я статья), высшим органом управления кооператива является общее собрание его товарищей. В этой же статье закона сказано, что для решения особых вопросов кооператив может созвать чрезвычайное собрание, если в порядке, описанном в уставе общества, этого требовала хотя бы десятая часть его членов.

Согласно второй части 39-й статьи Закона о кооперативных обществах собрание имеет право переизбрать правление кооператива или принять другие меры по реорганизации его работы.

Общее собрание собственников квартир (в том числе и не являющихся членами кооператива) имеют право большинством голосов принять решение о выходе дома из кооператива и смене управляющего. В таком случае нужно выбрать новую форму управления жилым домом, например: зарегистрировать в доме общество собственников квартир или в порядке, установленном Гражданским законом, заключить взаимный договор об управлении общей собственностью жилого дома.

9-й пункт переходных правил Закона о кооперативных обществах определяет то, что, если общее собрание собственников квартир в соответствии с Законом о квартирной собственности приняло решение о передаче права управления домом другой организации или лицу, кооператив теряет право на управление домом. Порядок, в котором сообщество собственников принимает решение о замене управляющего, подробно описан в Законе о квартирной собственности (статья 16-20).

Если владельцы квартир считают, что связанные с ремонтом крыши действия кооператива противоправны и причинили им финансовый ущерб, они могут обратиться в суд и реализовать свои права собственников в порядке, определенном Законом о гражданском процессе.

Сводя рекомендации вместе, получим следующее: если председатель кооператива не помогает жителям решать проблемы, его нужно или переизбрать, или выбрать в качестве управляющего другую организацию, или просто подать на растяпу в суд.

Куда уходят деньги?

«В нашем кооперативе до мая 2012 года договор на обслуживание теплосистемы был заключен с коммерческой фирмой. За это с жильцов собирали по 0,123 сантима с квадратного метра жилплощади и платили компании чуть больше 40 латов в месяц.

С июля председатель правления принял сантехника с заработной платой, которая включена в бюджет кооператива и одобрена на общем собрании. Но 0,123 сантима с нас продолжают взимать. Правомерно ли это, и не получается ли, что мы дважды оплачиваем одну и ту же услугу?»

Татьяна

– В соответствии с первой частью 13-й статьи Закона о квартирной собственности владелец квартиры обязан оплатить часть обязательных действий по управлению домом, которые проводятся по решению сообщества собственников. При этом размер оплаты будет пропорционален количеству идеальных частей общей собственности, принадлежащих владельцу конкретной квартиры. Например, если вы хозяин 5/10 частей общей собственности, то и платить должны 5/10 расходов на управление и прочие услуги.

Так как в распоряжении жилищного кооператива нет собственных финансовых средств, расходы на обслуживание жилого дома покрываются из платы за обслуживание, которую вносят собственники квартир.

Чтобы у жителей имелась полная информация о целевом использовании денег, уплаченных за обслуживание, управляющие имеют право разделить плату за обслуживание на отдельные позиции в ежемесячных счетах. Например, можно указать, сколько конкретная квартира платит за технический уход за водопровод и канализацию, обслуживание теплосетей дома и т.д.

Поскольку я не вижу сметы доходов и расходов конкретного жилого дома, то не могу определить, на какие цели управляющий направляет 0,123 лата с квадратного метра, о которых рассказали жители. Эти деньги могут быть потрачены на оплату труда сантехника, закупку материалов, необходимых для содержания водопровода или другие цели.

Поэтому жителям важно запросить в жилищном кооперативе информацию о расходе этих средств или получить ежегодную смету на обслуживание, из которой (возможно, при помощи специалистов нашего департамента) легко будет понять, куда уходят деньги.