Нечестность управляющего: кто защитит?

Домоуправлений в Латвии становится больше – в официальном регистре Министерства экономики зарегистрировано 400 управляющих. Но все больше и  случаев, когда управляющие халатно обращаются с деньгами дома, оставляя жителей без накоплений и коммунальных услуг. Непрофессиональное обслуживание – капкан, в который может угодить каждый, поэтому разберемся, кто и как контролирует управляющих в Латвии.

Опять исчезли деньги жителей

На прошлой неделе стало известно об очередном уголовном деле, возбужденном против управляющего. Полиция занялась компанией Remaks, цель расследования – проверить, не пропали ли деньги жителей.

Газета Kurzemes vārds cообщает, что принадлежащие Андрею Симонову фирмы Remaks nami и Remaks namu serviss обслуживают 13 многоквартирных домов Лиепаи. Осенью клиенты домоуправлений получили грозное предупреждение от Liepājas enerģija. Тепловое предприятие сообщало об огромных долгах, якобы накопленных жителями, и требовало заключить график оплаты сроком на три года. В противном случае предприятие отказывало домам в тепле.

Жители начали разбираться и сделали неприятное открытие. По их подсчетам, сумма реального долга домов гораздо меньше указанной Андреем Симоновым в отчете перед Liepājas enerģija. Это свидетельствует о том, что большая часть уплаченных за тепло денег жителей не перечислена поставщику услуг. Теперь теплосети требовали, чтобы владельцы квартир по второму раз оплатили уже оплаченные счета.

Люди оказались между молотом и наковальней, и холод заставил 10 домов выбрать представителей и заключить с Liepājas enerģija график на погашение мнимого долга (при этом домоуправ свою вину частично признал и обещал домам ежемесячно компенсировать лишние выплаты). Еще три дома на момент написания статьи продолжали мерзнуть.

Андрей Симонов на встрече с общественностью рассказал, что не может расплатиться за тепло из-за затянувшейся реновации одного из домов. Якобы в этот проект и вложены средства, внесенные за теплоэнергию всеми остальными жителями. Само это, разумеется, говорит о грубейшем нарушении. Полиция обещает провести ревизию документов, но просит жителей вооружиться терпением – расследование экономических преступлений требует тщательности.

В нынешнем отопительном сезоне это четвертый случай нецелевого использования денег жителей, получивший широкий резонанс. Сколько таких обманов еще не раскрыто?

Кто контролирует управляющего?

Директор департамента строительной и жилищной политики Министерства экономики Илзе Оша рассказала, кто в Латвии отвечает за честность управляющих. Оказалось, что это лишь сами жители.

– Кто в Латвии контролирует домоуправления?

– Работу управляющих, как и любую коммерческую деятельность, в Латвии контролируют только сами стороны соглашения – домоуправление и его клиенты.

– Нет ли специального учреждения, куда жители могут обратиться с жалобами?

– На государственном уровне такой организации нет. Существуют только профессиональные объединения управляющих – Латвийская ассоциация управляющих и Гильдия управляющих. Их работа заключается в повышение образования и компетенции управляющих. Но они сотрудничают с домоуправлениями только на информационном уровне. Например, учат правильно работать с должниками.

– Кто в Латвии вообще имеет право заниматься управлением домов?

– Это могут быть как физические, так и юридические лица. По сути, работать в этом сегменте не запрещено никому. Запрет заниматься управлением может наложить на человека или организацию только суд.

– Почему проверять счетчики воды в Латвии может только сертифицированный сантехник, а управлять домом и распоряжаться деньгами жителей любой желающий?

– В Латвии исторически существуют дополнительные требования к регламентированным профессиям – строительным, медицинским. Но в управлении жильем таких требований никогда не существовало. Какие-никакие правила игры вступили в силу только в 2010 году с принятием Закона об управлении. Тогда официально появилась новая для Латвии профессия – управляющий.

– Вы не ответили на вопрос о том, почему прийти в эту профессию можно с улицы.

– Чтобы работать управляющим необходимо иметь соответствующее образование. Первоначально государство создало благоприятные условия для того, чтобы вообще привлечь людей в сферу управления. Мы предусмотрели время для разгона, чтобы понять сколько у нас сейчас управляющих, сколько из них подаст заявку в профессиональный регистр и т.д. Усугублять требования можно только со временем. Вот вы говорите, что нужна обязательная сертификация управляющих. У меня встречный вопрос – достаточно ли в Латвии специалистов по управлению? Если сегодня мы выдвинем строгие требования, то не останемся ли вообще без управляющих? Опять же, сертификация чревата дополнительными расходами, которые, скорее всего, повысят стоимость услуг управляющего.

Кто заплатит, если управляющий – самозванец?

– Требуется ли управляющему в Латвии специальное образование?

– Управляющему домом с жилой площадью более 1500 квадратных метров нужно специальное образование третьего или четвертого уровня. Даже, если домом желает управлять кто-то из его собственников, ему необходимо специальное образование третьего уровня. Человек без образования может обслуживать только дома площадью менее 1500 «квадратов».

– Даже старым управляющим нужно заканчивать университет?

– Законом введены двоякие требования. Молодые управляющие, действительно, должны иметь диплом. Для получения профессионального образования четвертого уровня, соответствующего колледжу, нужно учиться не меньше двух лет. Требования вступили в силу в 2010 году, и только в 2012 году мы получили первый выпуск специалистов. Опытным же управляющим по решению Конституционного суда позволено подтверждать квалификацию только на экзаменах. Но такие проверки также начались только в мае 2012 года.

– Что делать, если дом выбрал управляющего без образования?

– Никто, кроме самих собственников, не знает, кто выбран их представителем. Это только нормально. Государство не может контролировать то, что происходит за дверями каждого дома.

– То есть никто не оштрафует жителей или управляющего за несоблюдение закона?

– Нет, но жители все-таки обязаны выполнять Закон об управлении и выбирать уполномоченным только человека, соответствующего требованиям. Я полагаю, что заключение договора с человеком, который не имеет права работать управляющим, со временем повлечет административную ответственность для собственников квартир. Но есть и второй аспект, пока законом не предусмотренный. Кто будет отвечать за ущерб, причиненный третьим лицам? Например, если непрофессиональный управляющий не обеспечил то, чтобы вовремя была почищена крыша,а на голову прохожим упал снег. Он сделал это скорее всего из за незнания своих обязанностей и правил управления домом/ имуществом. Кто в данной ситуации будет отвечать? Этот вопрос пока не решен.

– Что вы предлагаете?

– За последствия может отвечать либо сам некомпетентный управляющий, либо все-таки сами жители, которые при заключении договора не убедились в его квалификации.

– Хотите, чтобы людям выгоднее было выбирать профессионалов?

– Да, потому что наша цель – защитить общество в целом.

– Сколько домов может обслуживать в Латвии один управляющий?

– Тут ограничений не существует, и в ближайшее время они не появятся. Потому что управляющих у нас все еще мало. Если мы скажем, что каждому из них можно обслуживать только 50 домов, то столкнемся с дефицитом профессионалов. К тому же вводить такие требования можно, только убедившись в том, что управляющий не справляется с объемом работы. Но один человек может обслужить 10 домов, а другой нанял толковых помощников и обслуживает 50 домов. Поэтому пока я не вижу аргументов для введения запретов.

Не допустить грабежа

– В Латвии учащаются случаи, когда управляющие берут деньги жителей и не перечисляют поставщикам коммунальных услуг.

– Владельцы квартир сперва должны убедиться в том, что произошла задержка в перечислении платежей, запросив у домоуправа информацию по платежам. Если это не удается, следует обращаться к правоохранительным органам. Присвоение денег – это уголовное преступление. Наказание управляющих находится в компетенции правоохранительных органов.

– Но как не допустить грабежа?

– Есть несколько способов. Одновременно с выбором управляющего в доме нужно образовать общество собственников и поручить ему контроль над так называемыми транзитными платежами – перечислением средств, внесенных жителями за коммунальные услуги. Также разумно открыть отдельный (транзитный)  счет, на который жители станут вносить плату за коммунальные услуги. Управляющий не сможет просто снять деньги с этого счета – только перечислить их поставщикам.

– Поговорим об управляющих, которые уже присвоили деньги. Как жителям получить свои средства обратно?

– Если управляющий совершил преступление, владельцы квартир должны через суд требовать возмещения убытков.

– Как правило, преступник пропадает или сообщает о неплатежеспособности. Каковы шансы дома восстановить справедливость?

– Опыт говорит, что в таких случаях получить деньги обратно невозможно. Поэтому рекомендация министерства экономики – с первого дня сотрудничества контролировать действия домоуправления. Да, это требует усилий, дому нужен инициативный человек. Но при наличии такого контроля, если управляющий и пойман на задержке средств жителей, ущерб равен одно– или двухмесячному платежу. Это лучше, чем потерять деньги за год.

Воровало домоуправление, отвечают жители

– Почему поставщики коммунальных услуг просят, чтобы обворованные жители по второму разу оплатили счета? Разве они не должны требовать денег от управляющего?

– Согласно Закону об управлении, заботиться о доме и заключать договора обязаны сами владельцы квартир. Если собственники сами не хотят или не могут этим заниматься, они выбирают уполномоченное лицо – управляющего. Поэтому к управляющему относятся все условия, в понимании Гражданского закона касающиеся уполномоченного лица. Это значит, что все действия он совершает от имени владельцев квартир. Если управляющий не оплатил счета дома за тепло и воду, в глазах закона он не выполнил эти обязательства от лица сообщества собственников. Поэтому поставщики и обращаются с претензиями именно к дому, а не к управляющему.

– Не пора ли менять этот принцип?

– Каким образом?

– Обязав управляющего отвечать за дальнейшее перечисление полученных от жителей средств.

– Повторяю: такая ответственность предусмотрена Уголовным кодексом.

Разорвать отношения по правилам

– Читатели сообщают, что получают счета одновременно от двух управляющих – старого и нового (прежнее домоуправление оспаривает решение общего собрания об отзыве полномочий). Кому посоветуете платить?

– Таких случаев немного, но они очень громкие. Мы предлагаем Сейму внести в Закон об управлении поправки, четко определяющие процесс смены управляющего. Но такие правила собственники квартир уже сейчас могут ввести в своем доме сами.

– Поясните!

– До принятия поправок к закону владельцы квартир имеют право предусмотреть этот особый порядок в договоре на управление. В этот документ изначально нужно внести пункты о передаче прав, обязанностей и документов на случай, если дом расторгнет отношения со старым управляющим.

– Какие именно детали нужно оговорить?

– В договоре важно определить, как именно владельцы квартир сообщают управляющему об окончании договора, когда и кому он должен передать дела и в какой срок – перестать высылать счета за обслуживание. В случае конфликта это поможет дому определить, с какого дня оплачивать счета нового управляющего.

– Поможет ли это в случае, когда старый управляющий формально оспаривает решение дома об уходе?

– Собственники не должны давать управляющему поводов оспаривать законность их решения. Если в протоколе общего собрания есть слабые места (например, за уход в другое домоуправление проголосовали жители, права голоса не имевшие), лучше провести повторное собрание и оформить документы правильно.

– Есть версия: нужно оплачивать счета того управляющего, который заключил договора с поставщиками услуг.

– Не соглашусь с этим. Определяющим является наличие действующего договора полномочий на управление. Если владельцы квартир общим решение такой договор отозвали, управляющий теряет все права выставлять счета за услуги.

– Что делать, если управляющий оспаривает отзыв полномочий в суде?

– Статус становится неопределенным. Владельцам квартир важно самим понять, чего они хотят. Оспаривать можно только правомочность решения. Поэтому жителям лучше повторить голосование и оформить его по всем правилам, чтобы не терять год-два на судебные разборки.

Дубликат домового дела – необходимость

– Жители сообщают о новом произволе в обслуживании. Уволенные управляющие не передают жителям документы дома, а без них невозможно выписывать счета и вести обслуживание.

– Это реально существующая проблема. Я не вижу средств ее решения при помощи нормативов. В Законе об управлении сказано, как и когда управляющий обязан передать преемнику главные документы – домовое дело. Согласно правилам Кабинета министров, владельцы квартир могут уполномочить одного из соседей хранить домовое дело у себя. Управляющий должен получать это дело по запросу. Другой вариант – бумаги можно разделить: управляющему передать текущую информацию, у жителей оставить архив – протоколы общего собрания, техническую документацию, договора. Еще один путь – уполномоченный домом владелец квартиры может затребовать дубликат всех документов. Так создается резервная копия домового дела и при переходе проблем не будет.

– Можно ли наказать управляющего за сокрытие домового дела, например, потребовав через суд наложить запрет на его профессиональную деятельность?

– Не могу с уверенностью сказать, что суд посчитает задержку документов достаточным основанием для такого наказания. Поэтому иск – это последнее средство.

– Не могло бы государство создать регистр документов по всем домам Латвии?

– Мы обсуждали создание единой электронной системы, в которой могла бы храниться информация по обслуживанию всех 30 000 многоквартирных домов Латвии. Но лично мое мнение: это не дало бы никакого эффекта. Поскольку из полученных от управляющих документов государство не сможет извлечь пользы. Сможем ли мы оценить, насколько были обоснованы ремонтные затраты в домах? Нет! Сможем на основании этих документов заставить управляющих работать лучше? Тоже нет! Из этого выйдет только лишнее бумагомарательство и ненужное бремя для домоуправов.

Страхование управляющего – из кармана жителей

– Управляющим в Латвии предоставлено много свобод. Существует опасность, что некоторые используют эту свободу во зло.

– В начале разговора вы упомянули о возможной сертификации управляющих. Этот вопрос рано или поздно появится в распорядке дня министерства. Управляющий – это лицо, распоряжающееся средствами других людей. Если уж мы требуем сертификации и лицензирования кредитных учреждений, выдающих деньги, то логично начать дискуссию о требованиях к управляющим. Один из способов – введение обязательного страхования ответственности управляющего.

– Это простой и эффективный способ контроля, почему бы не ввести эту систему уже сегодня?

– Мы осторожны, поскольку за любые дополнительные требования к управляющим платят собственники квартир. Стоимость обязательного страхования домоуправление включат в тариф на обслуживание. Наше общество еще чувствует последствия кризиса, поэтому мы не спешим вводить новые требования, которые повлияют на жилищные расходы жителей Латвии. Но это вопрос ближайших лет.

– Вернемся к контролю над деятельностью управляющих. Печально известное домоуправление Māju serviss KSA не перечислило Rīgas siltums тысячи латов, уплаченных жителями. Но компания никак не наказана и возродилась под новым названием Jaunā vide. Разве государство не должно запретить работу таких организаций?

– У нас нет для этого инструментов. Единственное, что защищает жителей – это информация о плохой репутации таких домоуправлений.

– Как соседние государства осуществляют контроль домо­управлений?

– В Европе есть профессиональные объединения, которые строго следят за репутацией своих членов. Понятно, если домоуправление входит в такой союз, ему можно доверять. В Латвии мы хотим видеть негосударственные ассоциации такими же влиятельными. Но поверьте: нигде в Европе домо­управления не контролируются напрямую государством.

– Однако у жителей Латвии пока не хватает сил и знаний самим проверять работу домоуправлений. Не пора ли создать им в помощь государственное учреждение по примеру Центра защиты прав потребителей?

– Ничего нового в этой идее нет. Раньше по этому принципу в Риге работало агентство Rīgas mājoklis, свое жилищное агентство было у государства. Во время кризиса эти учреждения закрылись. Но их работу продолжает Министерство экономики. У нас на домашней странице можно найти образцы договоров на управление и реновацию, информацию об управлении, перенятии жилья и утеплении. Поэтому создавать новую организацию такого рода в Латвии не планируется.

Итак, Министерству экономики нечем утешить собственников квартир. Если не хотите быть обманутыми, то на государство не надейтесь. Самое правильное, это выстроить в доме собственную систему контроля. Это сложно, но защитит собственников от неприятностей стоимостью в десятки тысяч латов.