Юрис Виджис: «У Елгавы многие могут поучиться!»

Предприятие Jelgavas nekustamā īpašuma pārvaldе (JNĪP) – одно из ведущих на рынке обслуживания жилья Латвии. JNĪP использует современные методы управления, реновирует дома и учит жителей заботиться о своей недвижимости. В этом году предприятию исполняется 15 лет. О проделанном и о планах рассказывает Юрис Виджис, председатель правления JNĪP.

Договора с клиентами – знак доверия

В 2010 году в Латвии принят Закон об управлении жилыми домами. Он четко определил отношения между управляющим и собственниками квартир. Старые договора на управление и обслуживание не соответствовали требованиям этого закона. До 2012 года жителям было дано время на перезаключение договоров с домо­управлениями.

JNĪP приступил к разъяснительной работе уже в 2011 году. Владельцы квартир узнали, какие нормы необходимо включить в новые договора. В документах ясно описано, какие работы поручены управляющему: как он должен обслуживать дом, как реагировать на жалобы, как бороться с должниками и т. д.

Высшей похвалой для JNĪP стало то, что после приватизации 85% бывших домов самоуправления не стали искать другую обслуживающую организацию, а заключили с JNĪP договора полномочий.

Новые договора помогают собственникам строже требовать от JNĪP выполнения заданий по обслуживанию и управлению домом.

– В последние годы жители перенимали дома у самоуправления и сознательно передавали управление нам, – говорит Юрис Виджис. – Cделан большой шаг вперед! Люди начали чувствовать себя собственниками жилья. Это главное, что необходимо для успешной работы по управлению домом.

Город – собственник и клиент JNĪP

Жители Елгавы считают: поскольку JNĪP – предприятие, основанное самоуправлением, оно должно заботиться обо всех домах города.

– Это не так, – говорит Юрис Виджис. – Исторически JNĪP возникло во время приватизации жилья. Раньше у многоквартирных домов был один хозяин – город или государство. После приватизации хозяев стало много: теперь каждому владельцу квартиры принадлежат идеальные части общей собственности. Нельзя было допустить хаоса при переходе на рыночную экономику. Поэтому Елгавская дума создала свое коммерческое предприятие для обслуживания жилья.

– Разве городское предприятие может быть коммерческим?

– Как и частные домоуправления, JNĪP работает, опираясь на Коммерческий закон. Это значит, что мы не выполняем социальной функции от лица города. В соответствии с уставом наша главная задача – управлять жилыми домами на основании договора с владельцами.

– Разве JNĪP не получает поручений от своего хозяина – города?

– Такие поручения Елгавская дума нам, действительно, дает. Ведь в городе есть неприватизированные квартиры. Они по-прежнему принадлежат самоуправлению, и город должен отвечать за них как обычный собственник. Дума заключает с JNĪP договор на обслуживание и управление этим жильем. В этом смысле город – такой же наш партнер, как и всякий хозяин квартиры.

– Зачем городу заключать такой договор, если он все равно хозяин JNĪP и может просто приказать предприятию обслуживать муниципальные квартиры?

– Нельзя путать две функции самоуправления – с одной стороны это наш хозяин, с другой стороны – клиент. Мы приложили много труда, чтобы упорядочить отношения с Елгавской думой. Приятно, что наши предложения нашли понимание. Мы готовы делиться опытом с другими городами Латвии! Например, упорядочен вопрос об арендной плате в муниципальных квартирах – плату за наем самоуправление назначило на уровне платы за обслуживание в соответствующем доме. Это значит, что наниматель платит столько же, сколько владельцы квартир. Очень значимым мы считаем сотрудничество с самоуправлением в отношении к должникам. При подаче в суд иска о взыскании долга нужно уплатить установленную законом государственную пошлину, размер которой зависит от размера иска (иногда размер пошлины довольно значителен). Сейчас мы вместе с самоуправлением оцениваем возможные действия по отношению к нанимателям муниципальных квартир, за которыми скопился долг. Самоуправление и обеспечивает финансирование оплаты государственной пошлины – так же, как это делают владельцы приватизированных квартир. Одним словом, самоуправление реализует свои имущественные права и выполняет связанные с этим обязанности так же, как и любой владелец приватизированной квартиры.

– Слышала, что в других городах оплачивать судебные издержки должны простые жители!

– Если самоуправление не понимает, что оно является собственником муниципальных квартир и должно покрывать свою часть расходов на содержание жилья, это очень печально.

Получает ли JNĪP дотации от самоуправления?

– Как поступает Елгава, если арендатор муниципальной квартиры задолжал за коммунальные платежи?

– Самоуправление дает нам задание обратиться в суд.

– Но часто жителям нечем платить, а если квартира муниципальная, то в счет погашения долга ее и с аукциона не продашь.

– Верно. Поэтому мы передаем исполнительный лист на взыскание долга судебному исполнителю. Если он говорит, что с должника-арендатора нечего взять, JNĪP обращается к городу как владельцу муниципальной квартиры. Самоуправление погашает такой долг, и дому не грозит отключение коммунальных услуг.

– Люди говорят, что JNĪP получает дотации от города и поэтому должно помогать всем жителям.

– Мы не получаем из городского бюджета прямых дотаций. Такая помощь положена общественному транспорту и школам, но не нашему предприятию.

– Но ведь город каждый год перечисляет вам деньги!

– Мы управляем не только многоквартирными домами. Дума поручила нам управление социальным домом и двумя муниципальными домами, а также нежилым муниципальным фондом. Каждый год мы оцениваем расходы на обслуживание этой собственности и подаем заявку на выделение средств из бюджета города. Но это не дотация! Это плата самоуправления за содержание своего имущества. Кроме прочего, город выплачивает свою часть стоимости реновации за муниципальные квартиры.

– В других городах эту долю платы возлагают на арендаторов городского жилья.

– Мы посчитали, что платить должен не наниматель, а именно собственник муниципальной квартиры – самоуправление. Ведь арендаторы часто люди малообеспеченные, еле-еле сводят концы с концами. У них даже не было права голоса при принятии решения об утеплении. Поэтому после реновации они продолжают платить только за наем, а кредитные обязательства погашает самоуправление. Мы очень благодарны своему городу за такой прогрессивный и правильный подход!

Денежный вопрос

– Из каких средств состоит бюджет JNĪP?

– В предприятие поступают платежи собственников и нанимателей квартир. Часть денег – это плата за управление, уборку помещений общего пользования, проведенные ремонтные работы и т.д. Они и составляют бюджет предприятия. Остальные деньги, это накопления владельцев квартир на ремонты и благоустройство. Они остаются в собственности жителей.

– Много ли ремонтов и работ по благоустройству проводится в домах Елгавы?

– Много, потому что мы предлагаем жителям сначала получить ремонт в доме, а потом за него расплачиваться. Наше мнение: годами собирать по 5-10 сантимов с квадратного метра, чтобы отремонтировать крышу или подъезд, малоэффективно. Я становлюсь на позицию собственника квартиры. Вот приходит к человеку управляющий: «Платите деньги сегодня, а новый лифт получите через 10 лет». Будет ли у жителя стимул принимать решение о замене лифта? Ведь за 10 лет еще не известно, что случится!

– Разумеется, никакого стимула нет!

– Вот видите! А принятие решения владельцами квартир – это первое условие, необходимое для начала любого ремонта. Если мы не получаем согласия жителей, то и работы начать не можем, и в итоге сами же собственники будут недовольны.

– В какой срок предлагаете домам расплатиться за уже проведенные работы?

– Каждый случай рассматриваем индивидуально, но за ремонт средней стоимости дома могут вернуть деньги в течение полугода-года.

Лифты требуют решительных действий

– Какие ремонты особенно необходимы домам Елгавы?

– Список большой. Например, свой ресурс исчерпали 90% систем горячего и холодного водоснабжения и канализации. Мы стараемся облегчить их замену. Если сегодня необходимо заменить дому стояки горячей воды, обсуждаем с жителями – не лучше ли подтянуть пояса и сразу поменять систему канализации и холодный водопровод? Ведь шахта в квартирах уже открыта.

– Сегодня Латвию волнует состояние лифтов в многоэтажках. Как обстоят дела в домах под управлением JNĪP?

– Раз в год независимые эксперты проводят техническое обследование лифтов и дают заключение об их состоянии. Управляющий получает список необходимых каждому лифту ремонтов. Если эти работы не выполнить, механизм будет остановлен. Если же управляющий включит лифт вопреки приказу инспектора, он просто сядет в тюрьму.

– Но ведь выход простой: нужно отремонтировать лифт. Разве это не работа управляющего?

– Управляющий может ремонтировать принадлежащие дому механизмы, только если собственники квартир приняли решение о финансировании работ. Это самая сложная часть нашей работы – объяснить людям, что именно вышло из строя, сколько стоит ремонт и как за него платить.

– Да ведь люди и сами не рады ходить пешком на восьмой-девятый этаж...

– В то же время ремонт – удовольствие дорогое. Новый лифт стоит около 20 000 латов, восстановление старого тоже обходится в тысячи. Если в доме не принято решения о финансировании работ, жителям приходится подниматься по лестнице пешком. По этой причине в одном из домов под управлением JNĪP жители больше месяца сидят без лифта.

– Может, управляющий недостаточно хорошо объяснил жителям ситуацию?

– Тут беда в законодательстве. Представьте, что в доме три подъезда. Остановился только один лифт, однако для начала ремонта нужно согласие 51% собственников квартир. Платить за новые механизмы придется всему дому. Жители подъездов, где лифты еще работают, на это не согласны.

– Тупиковая ситуация!

– Я думаю, что на такой случай нужно предусмотреть в нормативных актах оговорку. Если решение касается одной лестничной клетки, то голосовать за ремонты и участвовать в их оплате должны только ее жители. Это ускорило бы решение многих подобных проблем.

Меры против долгов

– Как JNĪP боролся с должниками в 2012 году?

– Важно понять: любой неплательщик (проживает он в приватизированной квартире или в муниципальной) должен денег не управляющему, а собственному дому. Ведь если поставщики услуг завтра откажутся давать дому воду или вывозить мусор, то пострадают все жители! Поэтому сами собственники квартир должны указать управляющему, как вести работу с должником.

– Как люди могут дать JNĪP такие указания?

– В новых договорах полномочий с каждым домом оговаривается индивидуальный порядок работы с неплательщиками: высылка предупреждений – отключение горячей воды – подача в суд. В борьбе с должниками мы следуем указаниям собственников квартир, зафиксированным в договоре.

– Помогает ли это вернуть деньги дому?

– Да, но суды в Латвии все еще тянутся очень долго – по пять-шесть лет. Необходимо привести в порядок систему, чтобы дела должников рассматривались быстрее. Возможно, стоило бы выделить судей, которые станут заниматься только долговыми исками – будучи в курсе дела, они смогут быстрее вникать в суть проблемы и принимать решения. Если в доме несколько должников, иски против них следовало бы объединить в одно дело.

– Власти знают о ваших предложениях?

– Мы обращались в Министерство юстиции, многие специалисты нас поддерживают.

Банкам пора браться за ум

– Банки перенимают квартиры должников, не способных расплатиться по ипотечному кредиту. Что дальше происходит с таким жильем?

– Это сложный вопрос. Часто учреждение, выдавшее кредит, по не понятной мне причине не признает себя собственником жилья и не желает нести никакой ответственности.

– Как так?

– Распространенный пример: житель взял кредит на приобретение квартиры и через несколько лет чувствует, что расплатиться не сможет. Что он делает? Просто демонтирует батареи, пластиковые окна, ванну и унитаз. Он знает, что банк все равно отнимет эту квартиру. Он уходит сам и оставляет жилище разгромленным. Что происходит зимой? Квартира стоит нараспашку.

– Не верится, что такое возможно!

– Прогуляйтесь по Елгаве и убедитесь, что так бывает. Квартиру без окон продувает всеми сквозняками, это приводит к большим теплопотерям для всего дома. Тем временем банк не торопится начать процесс против должника и перенять это жилье. Ведь ему придется заботиться о нем, оплачивать коммунальные услуги, вставлять окна!..

– Как защитить остальных жителей такого дома?

– Управляющий этого не может, пока кредитные учреждения не поменяют свое отношение. Банки должны хотя бы интересоваться тем, что происходит с их потенциальной собственностью. Ведь через год-два они все равно официально отберут квартиру у должника. Вопрос, в каком состоянии она будет находиться к этому времени!

Планку энерго-эффективности необходимо поднимать

– В Елгаве было реновировано несколько домов. Это хороший результат?

– Да, но наш опыт показывает, что результат может быть еще лучше. Несколько лет назад мы в сотрудничестве с Министерством среды Германии и фондом Восточно-Европейской инициативы (IWO) утеплили первый дом в Елгаве. Немецкие партнеры сказали: проведите полный комплекс мероприятий и достигните 50% экономии тепла. Только на таких условиях они были согласны оплатить до 40% стоимости проекта. Наш «немецкий» дом достиг необходимой экономии и в 2010 году был признан самым энергоэффективным в Латвии. Сейчас дома утепляются при поддержке фонда ERAF под управлением Латвийского агентства инвестиций и развития. Жители могут получить 50-процентное софинансирование работ при условии, что добьются хотя бы 20% экономии тепла и общее потребление теплоэнергии в доме не превысит 100-120 kwh/m² в год в зависимости от величины дома. Это весьма спорный подход.

– Почему же, если жители получают помощь от Европы?

– Государством выставлена очень низкая планка энергоэффективности. Владельцы квартир стараются потратить на реновацию как можно меньше денег и отказываются от необходимых работ и материалов. Например, от замены «сердца» дома – отопительной системы. В результате они добиваются 20-30% экономии вместо доступных 50%. То есть реновация не дает полного эффекта. Государству следовало бы предусмотреть более строгие требования к результату работ, и тогда мы достигли бы куда лучшего совокупного результата.

Дома уходят в интернет

– JNĪP создал информационную систему в интернете для связи и обмена информацией с жителями. Как эта система работает сегодня?

– Информационная система (www.jnip.lv) стала для предприятия большой поддержкой в работе. Зарегистрироваться в ней может любой собственник квартиры. С помощью системы люди получают документы по дому, сдают показания счетчиков, следят за проведением ремонтов и многое другое. Например, в информационной системе можно получить ежегодный отчет по дому; распечатать, спокойно обдумать, обсудить с соседями. Сейчас мы хотим запустить внутренние форумы для каждого дома – жители смогут виртуально встречаться, высказываться и советоваться друг с другом. Тогда и на общие собрания они будут приходить подготовленными.

– Но не все жители понимают, как пользоваться информационной системой!

– Это важный для нас вопрос. Например, в системе есть специальный раздел для старших по дому. Они могут получить еще больше информации, чем обычные владельцы квартир. Это обеспечивает JNĪP оперативную связь с домом. Поэтому мы готовы обучать уполномоченное лицо дома работе с компьютером и нашими системами. Запустим образовательную программу уже в этом году.

– Спрос-то будет?

– Даже не сомневаюсь, потому что интернет сегодня стал будничным делом. В домах под нашим управлением 40 000 водных счетчиков, и уже больше половины их показаний жители сдают при помощи информационной системы JNĪP. Это экономит время владельцев квартир, исключает ошибки наших работников при введении данных вручную.

– Другие жители могут обидеться: уполномоченных по дому вы учите, а о нас почему забываете?

– Кто сказал забываем? В наших планах на 2013 год есть серия семинаров на темы управления жильем. Предусмотрены они не только для старших по дому. Пусть жители Елгавы следят за информацией и приходят. Наши специалисты достаточно знающие, они готовы отвечать на сложные вопросы и помогать собственникам квартир разобраться в своих правах.

Что починит аварийная служба?

– Какие еще новости у JNĪP?

– Я доволен работой нашей единственной в Елгаве аварийной службы. Но у нас бывает непонимание с жителями Елгавы, не являющимися клиентами нашего предприятия. Они звонят в нашу аварийную службу и требуют помощи. Однако бригада JNĪP выезжает только в дома, находящиеся в нашем обслуживании.

– Что должна делать аварийная служба на месте происшествия?

– Задача – локализовать аварии, возникшие в помещениях общего пользования или на общедомовых коммуникациях.

– Поможет ли эта служба человеку, если кран потек в квартире?

– Поможет, но это будет уже платная услуга.

– Где же пролегает граница между общей и частной собственностью, если речь идет о водопроводе?

– Как правило, граница проходит по квартирным счетчикам и по запорной арматуре. То есть трубы до счетчиков JNĪP должен ремонтировать за счет всего дома, а квартирные трубы – после счетчиков или вентилей (в случае с канализацией – после ответвления от основного стояка) ремонтируются за счет владельца квартиры. Подчеркну, чем больше в Елгаве будет реновированных домов, тем меньше будет работы у аварийной службы.

– Так ваши люди совсем без работы останутся!

– Не бывает такого, чтобы у управляющего не нашлось работы. Наша команда профессиональна – в JNĪP работает уже шесть управляющих со специальным образованием, причем к нам присоединяются молодые люди прямиком из университета, горячо заинтересованные в работе. Всего на нашем предприятии более 260 работников, считая с дворниками, и я благодарен каждому из них! Благодарен я и собственникам квартир, которые откликаются на идеи JNĪP, участвуют в жизни домов, заботятся о своей собственности. Думаю, в 2013 году мы сделаем большой шаг к тому, чтобы Елгава стала самым теплым, самым удобным для жизни городом Латвии.