Отчёт пошёл!

На этой неделе владельцы квартир cмогут напомнить управляющим, кто в доме хозяин. Начиная с 1 апреля домоуправления обязаны предоставить отчеты за обслуживание в 2012 году. Волшебная бумага показывает, какими были реальные доходы дома в прошлом сезоне, а также – куда и как потрачены средства, полученные управляющим от жителей.

Право на информацию

К сожалению, не каждый собственник жилья знает о своем праве на годовой отчет от домоуправления. Зато потом начинаются огорчения: владельцы квартир утверждают, что управляющий не предоставляет информации, держит их в полном неведении и вертит цифрами, как только захочет.

Да, бывает и так, что управляющий злостно утаивает от клиентов правду. Но куда чаще мы сами не пользуемся правом на информацию. Годовой отчет домоуправления, будучи составлен по всем правилам, дает владельцу квартиры полное представление о том, как обслуживается его недвижимость. На основании отчета можно проверить работу управляющего и даже принять решение о переходе к другой обслуживающей организации (если прежняя не предоставила жителям понятных или достоверных цифр).

Руководитель Рижской ассоциации управляющих Игорь Трубко рассказал, как жители могут получить отчеты домоуправления и к каким нюансам документа следует присмотреться с особой зоркостью.

Закон для «неперенятых»

– Обязанность домоуправления отчитаться перед жителями описана в правилах Кабинета Министров № 1014, – говорит Игорь Трубко. – Тут же сказано, что каждый год до 1 апреля управляющий обязан подготовить для клиентов информацию о том, как в прошлом сезоне он использовал их средства.

– Для всех ли домоуправлений действует это правило?

– Не для всех. Оно распространяется только на домоуправления, обслуживающие приватизированные дома, до сих пор не перенятые жителями с баланса государства или самоуправления. Одним словом, многоэтажки, в которых нет общества собственников или уполномоченного лица.

– Как насчет перенятых жильцами домов?

– В домах, где создано общество собственников или имеется уполномоченное лицо, перенявшее здание у города или государства, действует немножко другая система. Здешние жители тоже имеют право на ежегодный отчет управляющего. Но то, как и когда он будет отчитываться перед владельцами квартир, определяют не правила КМ, а сами жители. Сроки и условия отчета должны быть записаны в договоре с управляющим.

Просто потребуйте!

– Приватизированных, но не перенятых жителями домов, как известно, очень много. В Риге – вообще большинство....

– Это действительно так. Поэтому и понадобились правила Кабинета министров, четко указывающие, когда управляющий должен предоставлять жителям таких домов информацию по обслуживанию недвижимости в прошлом году. Каждый год до 1 апреля домоуправление обязано разослать владельцам квартир извещение о том, где и как они могут ознакомиться с новым отчетом.

– То есть сам отчет домой собственнику не присылают?

– Как правило, нет. Поэтому важно не проморгать приглашение явиться за информацией. Оно может быть опубликовано на домашней странице обслуживающего предприятия, помещено отдельной строкой на очередном счете за квартиру или вывешено в подъезде. Обращайте внимание на такие объявления!

– Но предположим, житель пропустил приглашение. Что тогда?

– Любой владелец квартиры имеет право после 1 апреля явиться в домоуправление и попросить ознакомить его с отчетом за прошлый год, а также за все предыдущие годы. Эта информация является составной частью домового дела, она должна быть в любой момент доступна.

Может ли дом заработать?

– Отчет выдают на руки или позволяют прочесть его на месте?

– По просьбе владельца квартиры ему должны вручить копию отчета.

– Знаете, наши читатели частенько жалуются на скупые отчеты управляющего. Да, бумажку с цифрами он прислал, но указал только суммы доходов и расходов дома. Пойди разберись...

– В тех же правилах Кабинета министров № 1014 сказано, как должен выглядеть ежегодный отчет управляющего. Это довольно содержательный документ, в котором хозяину квартиры должны быть предоставлены сведения о каждом ремонте, каждой аварии, накоплениях дома...

– Расскажите, какие позиции мы должны найти в правильно составленном отчете!

– Давайте вместе посмотрим на правильный образец этого документа. Первым делом управляющий обязан сообщить, сколько средств оставалось на счете дома на начало 2012 года. Это может быть как положительная, так и отрицательная сумма. Знак минуса появляется в случаях, если в 2011 году дом перерасходовал средства или авансом получил от домоуправления большие ремонтные работы.

– Смотрю, дальше идет доходная часть. В ней учитываются деньги, полученные управляющим от жителей в 2012 году?

– Да, только я бы не называл это доходами дома. Это средства, которые владельцы квартир уплатили домоуправлению с конкретными целями: на страхование дома, на оплату аренды земли и налога на недвижимость. А вот дальше появляется статья «Другие доходы».

– Какие доходы могут быть у обычной многоэтажки?

– Здесь обслуживающая организация показывает, сколько денег дом получил от аренды помещений общего пользования – чердаков или подвалов, от размещения на его стенах рекламы, а на крыше – оборудования интернет-провайдеров.

– Эти деньги должны остаться на счету дома?

– Разумеется, ведь если средства заработаны за счет собственности владельцев квартир, они должны поступать в фонд дома. Это чистый доход жителей, который они могут потом использовать, например, на ремонт. Домоуправление может взять только небольшую плату за менеджмент – порядка 10-15% от заработанной на рекламе или аренде суммы.

«Санитарные» деньги потрачены!

– Дальше в годовом отчете управляющего должны показаться расходы дома?

– Да, первая и главная позиция – это санитарная уборка общей собственности. Обслуживающая организация должна показать, сколько денег она получила на эти цели от жителей, а сколько реально потратила. Обычно запланированная сумма оказывается больше действительно израсходованной. Но как будет в этом году, сказать сложно, потому что зимой много средств ушло на очистку крыш от снега и льда. Поэтому «санитарного» излишка в 2012 году может и не оказаться.

– Предположим, что наш дом сэкономил на санитарной уборке. Что происходит с этими деньгами дальше?

– Остаток средств должен перейти на 2013 год, он является частью общего фонда дома. Но уточню один момент: иногда жители возмущаются при виде сумм, запланированных домоуправлением на санитарную уборку – говорят, что этих денег хватило бы на содержание трех дворников, а работает только один. На самом деле домоуправления тратят эти средства не только на зарплаты уборщицы и дворника. Сюда входят налоги, отпускные, больничные, а также траты на закупку материалов и спецодежды, дератизацию и дезинсекцию, вывоз листьев, очистку крыш и так далее.

Внимание, авария!

– За какие еще траты должно отчитаться домоуправление?

– Обязательно – за техническое обслуживание дома (сюда входит забота о водопроводе и канализации, теплосистеме, электроснабжении и проч.), а также за плановые ремонты.

– Вот с этого момента поподробнее, пожалуйста!

– В этой позиции своего отчета управляющий обязан точно и подробно перечислить все ремонтные работы, которые он провел в доме в 2012 году. Утепление наружных стен, установка новых дверей, замена окон в подъездах – все должно быть скрупулезно расписано, разумеется, с указанием стоимости каждого ремонта или работы по благоустройству.

– А если запланированный в доме ремонт не был исполнен?

– В отчете жители увидят, сколько денег на эту работу накоплено.

– Как управляющий должен описать аварийные ремонты, проделанные в 2012 году?

– Он обязан их перечислить, опять-таки с указанием стоимости. Но сведения об авариях необходимо давать жителям в течение всего года. Например, если остановился лифт, приключилась течь в подвале, управляющему следует разослать владельцам квартир или вывесить в подъезде сообщение о будущем срочном ремонте и проинформировать жителей о том, где можно ознакомиться с его сметой. После ликвидации аварии управляющий в течение 10 дней сообщает владельцам квартир, сколько эти работы дому стоили.

Тайна зарплатной ведомости

– А должен ли управляющий рассказать жителям о размерах своей зарплаты в 2012 году?

– В отчете есть особые позиции, описывающие расходы д/у на управление домом и административные расходы. Настоящий заработок управляющего вычислить по ним будет сложно, потому что этот человек наверняка обслуживает и другую недвижимость. Зато жители увидят, сколько управляющему заплатил их конкретный дом.

– Чем расходы на управление отличаются от административных затрат?

– Видите ли, жители дома могут передать домоуправлению только функцию обслуживания, а управление вести самостоятельно. Тогда у обслуживающей организации будут иметься только административные затраты. Сюда входит содержание помещений домоуправления, техники, зарплаты работников. Если же организация выполнят функцию управляющего, то жители должны оплатить еще и бухгалтерию, юридические услуги и ведение домового дела.

Предвидеть непредвиденное

– Я смотрю, что в ежегодном отчете должна значиться такая вещь, как непредвиденные расходы домоуправления. Что это?

– Обычно жители оплачивают непредвиденные расходы в размере 1-2 сантимов с квадратного метра жилплощади ежемесячно. Так в доме набирается небольшой резервный фонд, которым управляющий может распоряжаться без разрешения общего собрания.

– Куда же он может пустить наши накопления?

– Об этом расходе он тоже обязан сообщить в отчете жителям. Тратить эти деньги можно на мелкий непредвиденный ремонт или на ту же очистку крыш от снега, если в основном фонде дома средств на это не хватило.

– На какие итоговые цифры отчета должны обратить внимание жители?

– В конце отчета управляющий сообщает, сколько денег осталось на счету дома в конце 2012 года, а также – какова общая задолженность владельцев квартир по коммунальным платежам.

– Можно ли узнать из отчета, кто именно из соседей задолжал за квартиру большие суммы?

– Нет, домоуправление имеет право выдать такую информацию только человеку, который на общем собрании собственников был уполномочен представлять интересы всего дома.

Теперь отчёты – во всех договорах

– Вы обмолвились, что в договоре между обществом собственников и домоуправлением должно быть указано, в какой срок управляющий предоставляет жителям отчет. Но в редакцию приходит несметное количество жалоб на то, что обслуживающая организация отказывается предоставлять клиентам информацию, а в договоре на этот счет ничего не сказано.

– У многих жителей перенятых домов на руках все еще находятся старые договора с домоуправлениями, в которых нет пункта о сроке годового отчета. Такие владельцы квартир находятся в подвешенном состоянии. А все почему? Потому что в нашем законодательстве имеется пробел! До 1 января 2012 года все договора между домоуправлениям и их клиентами следовало перезаключить в соответствии с Законом об управлении. Пункт о ежегодных отчетах должен быть внесен в них обязательно! Но не все управляющие выполнили требования закона. Владельцы квартир в таком случае должны настоятельно требовать перезаключения договора, а если домоуправление отказывается, искать более добросовестного управляющего. Ведь это тревожный знак.

Ремонтные расходы счет любят

– А если управляющий просто игнорирует требования жителей, не идет им навстречу или дает отчет в крайне усеченном виде?

– К сожалению, так случается. Мы обращались в Министерство экономики и в самоуправления с вопросом, что делать обиженным жителям. На муниципальное домоуправление можно подать жалобу мэру города или в Административный суд, а как бороться с частником? Увы, чиновники отвечают, что жителям придется наказывать управляющего самостоятельно. Они могут расторгнуть с ним договор и подать в суд, ведь не предоставление домоуправлением финансовой информации – это прямое нарушение прав людей, которые платят предприятию деньги.

– Из письма нашей читательницы: «Управляющий указал в смете, что истратил на замену труб в подвале 11000 латов. Однако мы сомневаемся в том, что работы стоили именно столько». Как жители могут проверить правдивость отчета?

– Управляющий обязан вести на каждый дом отдельное дело, в котором помещается вся техническая и финансовая информация о выполненных ремонтах. Поэтому любой владелец квартиры может попросить ознакомить его со сметой на конкретную работу.

– Не должно ли домоуправление согласовать с жителями стоимость больших ремонтов, ведь речь идет о десятках тысяч латов?

– Если жители приватизированного дома не выполнили требования закона и не переняли дом, то управляющий не обязан согласовывать с ними стоимость работ. Например, муниципальное домоуправление самостоятельно проводит конкурс и закупку. Жителям приходится смириться или все-таки перенимать дом.

– Простите, но разве это дает им больше возможности для контроля?

– Конечно! В договор с домоуправлением они смогут внести условия о том, что ни один ремонт нельзя начинать без согласия жителей, а также – что ни одна работа не оплачивается домом без контроля старшего или уполномоченного лица.

Управа на пройдох

– Жители рассказывают нам о беспредельной наглости иных управляющих, которые предоставляют им сметы на новые трубы в подвале, а на проверку оказывается, что и трубы в доме остались старые, и деньги куда-то пропали. Как действовать?

– Это уже уголовное дело. Договор и акт приемки работ, это основные документы, подтверждающие проведение в доме ремонта. Если эти бумаги подделаны, то жителям прямой путь в прокуратуру. В нашу Рижскую ассоциацию управляющих постоянно приходят пострадавшие, показывают фотографии якобы замененных технических узлов и коммуникаций. По документам работа проделана, а в действительности с дома просто списаны деньги.

– В вашей практике бывали случаи, когда жители побеждали в судебном деле против управляющих-пройдох?

– Бывали! Но вот что настораживает: иные управляющие боятся огласки старых грехов и ведут себя крайне неадекватно. Когда жители, недовольные обслуживанием, пытаются перейти к другим домоуправлениям, старые организации всеми силами ставят им палки в колеса. Они понимают, что новый управляющий быстро раскусит их мошенничество, а там и до суда недалеко.

От редакции добавим, что любой контроль над управляющим начинается с получения годового отчета. Поэтому не поленитесь сходить в обслуживающую организацию и получить документ. Хоть бумажка и невелика, а свою пользу, будьте спокойны, обязательно принесет.