Доверенность: заверять или не заверять?

Активные жители, которые благоустраивают свои многоэтажки, знают: вся власть в отдельном доме принадлежит общему собранию собственников. Если большая половина хозяев квартир проголосовала за ремонт – работам быть! Если же большинство осталось равнодушным, то крыша продолжит течь, а входные двери – хлопать. Итак, жителям важно быть дружными и проявлять инициативу. Но оказывается, даже в дружном соседском коллективе провести голосование не так-то легко!

«Нормы неясны или не работают!»

Светлана Лисивненко, представитель общества собственников Vidzemes aleja 7 рассказала, с какими сложностями сталкивается при обсуждении ремонтов с соседями:

– В нашем доме давно существует общество собственников. И мы за эти годы поняли, как важно принимать решения на общем собрании собственников. За последние годы мы таким образом выполнили очень много ремонтных работ. Жители голосовали за новые двери, за косметический ремонт и т.п., сообща решали, как оплачивать это благоустройство, а домоуправление Rīgas namu pārvaldnieks наши пожелания выполняло.

Но все чаще и чаще мы сталкиваемся с трудностями при организации голосования за работы в доме. Почему? Да потому, что некоторые нормы Закона о квартирной собственности, которые определяют порядок принятия решений в любом доме, очень неясно прописаны. Есть и такие положения, которые сформулированы понятно, однако здесь другая беда: за нарушение этих норм не предусмотрено никаких наказаний, вот они и не работают!

Хозяин ОБЯЗАН принимать участие

– Первая трудность, с которой сталкиваются активисты во многих больших домах, это отсутствие реальных хозяев, – говорит Светлана Лисивненко. – Законом о квартирной собственности предусмотрено, что каждый хозяин ОБЯЗАН принимать участие в управлении, содержании и эксплуатации жилого здания, а также оплачивать коммунальные услуги. Очень многие квартировладельцы эту норму не выполняют.

Приведу в пример наш 71-квартирный дом. Мы столкнулись с тем, что треть нынешних жителей – наниматели. А настоящие хозяева или живут в других городах Латвии, или уехали за границу и стали недосягаемыми. Они не принимают участия в общих собраниях, не голосуют за благоустройство и не выдают соответствующих полномочий нанимателям квартиры.

Не нужно даже нотариальное заверение

– Тут надо заметить, что согласно Закону о квартирной собственности владелец жилья имеет право поручить любому другому человеку участвовать вместо себя в общих собраниях, голосованиях и т.п. Для этого подобный пункт нужно либо прописать в договоре найма, либо предусмотреть в особой доверенности.

Важно понимать: закон позволяет владельцам квартир выписывать упрощенные доверенности на представительство их интересов. Такие документы не нужно заверять у нотариуса. Нигде больше, кроме как на общих собраниях по дому, уполномоченное лицо использовать такую доверенность не может, поэтому для собственника это совершенно безопасно.

Владельцам плевать?

– Несмотря на достаточно простую процедуру передачи полномочий, многие хозяева жилья уезжают из дома, из Риги, из страны и не оставляют на месте своего представителя, который позаботился бы о квартире и участвовал в общих собраниях собственников квартир. Если бы речь шла об одной-двух квартирах в каждом доме, это можно было бы перетерпеть. Однако в нашем доме живет 30–35% нанимателей! Это значит, что во время голосования около трети квартир «выпадает» из процесса принятия решений.

С протянутой рукой за… подписями

– Когда мы создали общество собственников и переняли дом с баланса самоуправления, то столкнулись с целым кругом вопросов, которые жители могут решить только сообща. Законом предусмотрено, что для решения любого такого вопроса нужно одобрение большей половины СОБСТВЕННИКОВ квартир либо их доверенных представителей. А некоторые вопросы можно решить только голосами 2/3 или даже 100% собственников.

Мы несколько раз созывали очное общее собрание и убеждались в том, что не можем набрать нужное количество голосов ни «за», ни «против» определенных решений. Для того, чтобы упростить процесс, мы воспользовались нормой Закона о квартирной собственности, согласно которой вместо общего собрания можно проводить письменные опросы. Подготовили опросные листы, пошли по квартирам! Это оказалась очень изнурительная работа, связанная с большими унижениями. Люди быстро привыкают к тому, что правление дома от них чего-то хочет, и встречают нас на пороге со словами: «Нам некогда!.. Зачем вы снова пришли? Нам ничего не надо!..» У нас в правлении менялись люди, потому что не выдерживали такого отношения соседей.

Доверенности без контроля

– А еще в связи с невозможностью собрать кворум мы очень скоро столкнулись с таким явлением, как подделка доверенностей. В законе не сказано, что такая доверенность должна быть заверена нотариально, поэтому появляются разночтения. Например, в Рижской думе консультанты дают противоположные объяснения: один говорит, что любую доверенность нужно заверить, а другой – что в нотариальном заверении нет нужды.

У нас бывали следующие ситуации: человек живет в квартире родственников. Самого родственника мы никогда не видели. И вот жилец приносит доверенность от квартировладельца: «Я такой-то такой-то доверяю такому-то представлять свои интересы в вопросах обслуживания и управления домом». Но как проверить, что доверенность настоящая?

Хорошо, поначалу-то мы принимали все доверенности. Но потом оказалось, что человек, которого владелец квартиры уполномочил представлять его интересы, в свою очередь выдавал доверенность следующему лицу – соседу. Что ж, мы и такую доверенность были готовы учитывать, но... Обнаружили, что оба документа написаны одинаковым почерком! То есть налицо явная фальсификация.

Оружие в руках агрессивного меньшинства

– Обидно, что подобным мошенничеством занимаются, как правило, люди, которые сами не принимают созидательного участия в содержании дома и могут только ругать настоящих активистов. Такие люди собирают доверенности равнодушных или отсутствующих собственников и таким образом могут аккумулировать достаточное количество голосов, чтобы мешать конструктивной работе в доме. Например, у нас в доме агрессивное меньшинство всего лишь пять человек, они противятся всем улучшения. Но они смущают и тех людей, которые просто равнодушны. Мы, конечно, продолжаем работать, но продвигать позитивные идеи становится очень сложно.

Что же делать?

– Практика показывает, что заверять доверенность у нотариуса действительно слишком трудно и дорого для жителей, но и бесконтрольная выписка документов пользы не приносит. Мы предлагаем законодателям и правительству рассмотреть поправки к правилам Кабинета министров или Закону о квартирной собственности, в которых было бы предусмотрено, что подобные доверенности имеют силу в случае, если заверены правлением дома или управляющим! Передача голоса собственника должна быть законной и контролируемой. Мы выслали свои предложения Министерству экономики, однако ответа так и не получили, хотя прошло больше трех месяцев.

Отвечает Министерство экономики

По нашей просьбе инициативу общества Vidzemes aleja 7 прокомментировал Мартиньш Аудерс, руководитель отдела жилищной политики Министерства экономики.

– Мы считаем, что нет нужды менять нынешний порядок выдачи доверенностей, предусмотренный Законом о квартирной собственности. Если бы законодатели потребовали нотариального заверения подписей на таком документе, то это принесло бы жителям дополнительные расходы. Вдобавок такое требование снизило бы количество собственников квартир, которые участвуют в общих собраниях или голосованиях (например, если человек уехал за границу и оставил в Латвии своего представителя).

– А можно ли поручить заверение доверенностей управляющему?

– Нет, заверение подписей нельзя поручать другому частному лицу (членам правления общества или управляющему). В отличие от нотариусов, которые принадлежат к судебной системе, частные лица не имеют права заверения документов.

– Что же делать, если управляющий или члены товарищества сталкиваются с доверенностями-подделками?

– Если появляются такие подозрения, управляющий или представитель общества собственников должны обращаться с соответствующим заявлением в полицию. В Уголовном законе предусмотрено наказание за подделку документов.