Хорошее жилье почти даром?

Трехкомнатная квартира в Риге всего за 10000 евро! Как не обжечься, покупая недвижимость на аукционе?

На аукционах по продаже недвижимости встречаются невероятные предложения: трехкомнатная квартира в хорошем районе Риги может стоить меньше 10 тысяч евро, домик на берегу моря, с виду вполне приличный, да еще с хозяйственными пристройками, предлагают за 5–6 тысяч. Однако за столь заманчивыми ценами часто таится подвох: недвижимость может оказаться с отягощением, а покупатель до окончания торгов об этом даже не узнает. О том, как избежать подводных камней, приобретая дом или квартиру на аукционе, рассказывает председатель Совета судебных исполнителей Ивета Крука.

Представьте ситуацию: вы покупаете квартиру, даже не зная, как она выглядит, потому что на фотографии объекта виден лишь фасад дома. И потом обнаруживаете, что в помещении обрушились потолки или есть дыры в полу. Но это еще цветочки, ягодки впереди.

Вы узнаете, что квартира с «сюрпризом». Скажем, вас обязывают обеспечить незнакомой бабушке проживание в этой квартире до конца ее дней. Или вместе с покупкой недвижимости вы попадаете в кабалу договора аренды, заключенного бывшим владельцем квартиры с неким арендатором, и выселить этого человека со своей жилплощади не имеете права.

А вот другой реальный случай: нового владельца недвижимости – четырехкомнатной квартиры в Золитуде в хорошем состоянии, продававшейся по нереально низкой цене, – обязали каждый месяц выплачивать некоему человеку минимальную зарплату. В итоге никакой экономии на жилье не получилось, человек даже переплатил сверх стандартной цены.

В общем, чтобы приобретение квартиры-мечты по «лимонадной» цене не обернулось горьким разочарованием, стоит учесть ряд условий. Каких? Об этом рассказывает Ивета Крука.

Аукционы движимого и недвижимого имущества с 1-го июля 2015 года проходят только в электронной форме. Информация о торгах недвижимости появляется на сайте izsoles.ta.gov.lv. По словам Иветы Круки, электронные аукционы имеют ряд преимуществ перед обычными – участники не знают друг друга и не имеют информации о том, кто какую ставку сделал, поэтому результат торгов объективен, на него невозможно повлиять извне. Именно поэтому Совет судебных исполнителей и Министерство юстиции в свое время предложили инициативу – перевести аукционы в электронный формат.

В долговой яме

Обычно недвижимость попадает на аукцион, когда суд решает взыскать имущество за неуплату долга. И далеко не всегда должники соглашаются сотрудничать с судебными исполнителями и оценщиками недвижимости: их не пускают на порог или скрывают от них важную информацию, связанную с домом или квартирой. Часто потенциальные покупатели даже фотографий помещения увидеть не могут и, что там внутри квартиры, и в каком она состоянии, остается загадкой.

«Взыскание на недвижимость – это всегда крайняя мера. – говорит Ивета Крука. – Потому что в законе закреплен принцип – взыскать недвижимость, если другими методами оплатить долг невозможно. В основе этой процедуры лежит решение суда, который выносит вердикт о том, что с ответчика в пользу потерпевшего надо взыскать некую сумму.

После суда человеку дается срок для добровольной оплаты долга. Только, если ответчик не платит, суд выдает исполнительный лист о принудительном взыскании долга.

– Какими способами взыскивают долг?

– Судебный исполнитель принимает меры: например, накладывает взыскание на зарплату должника, или с его счета списывает нужную сумму, или предлагает должнику продать движимое имущество, например, машину, если долг не очень большой. А взыскание недвижимости – это последняя стадия судебного процесса. И конечно, должников мы о ней извещаем. Человек может высказать нам свои претензии, жалобы или предложить свой вариант покрытия долга. Если он не устраивает, производится оценка недвижимости. О ней сообщается всем заинтересованным сторонам, должник имеет право попросить повторную оценку. Не обязательно при повторной оценке сумма будет выше первоначальной, но принимается во внимание всегда более высокая сумма. Только затем объявляются торги. Но даже за семь дней до окончания торгов сумму долга можно оплатить. Тогда торги будут приостановлены, а деньги за участие вернутся потенциальным покупателям.

– Почему начальная цена на объект может быть меньше оценочной?

– Потому что, если это повторные торги, начальная цена должна быть на 25% ниже оценочной.

– Если объектом никто не заинтересовался, его можно купить по начальной цене или надо еще доплатить?

– Есть такое понятие как величина ставки. Чтобы купить недвижимость, нужно сделать хотя бы один шаг – одну ставку. Она не может быть выше, чем 10% от оценочной цены и не может быть меньше 1%. Судебный исполнитель по ситуации выбирает, какой будет ставка.

– Что такое отягощение на недвижимость?

– Отягощения – это факторы, снижающие стоимость имущества.

Будьте бдительны!

– Все отягощения указываются в информации по объекту?

– Не всегда. Поэтому совет первый: внимательно ознакомьтесь с оценкой. Всю информацию, которая есть у судебного исполнителя, он передает оценщику. Второй совет: перед тем, как принять решение о покупке стоит связаться с судебным исполнителем, который проводит торги. Возможно, у него появилась новая информация по объекту, которая может быть вам полезна.

– Почему цена на недвижимость, продаваемую на аукционах, обычно намного ниже рыночной?

– Дело в том, что оценщик обычно не имеет возможности зайти в квартиру или в дом – очень редко должники соглашаются сотрудничать. Поэтому оценщик допускает, что состояние недвижимости может быть среднее или плохое. Соответственно, и цена за такую недвижимость на аукционе будет ниже рыночной. Кроме того, покупателю стоит учитывать, что ему потребуется выждать время, когда результаты торгов будут утверждены судом.

– Вы сказали, что оценщик обычно не может увидеть жилье. Покупатель прежде, чем принять решение о покупке, тоже не может его посмотреть?

– Зачастую – да. Но лучше заранее связаться с судебным исполнителем и узнать, есть ли возможность посмотреть объект. Если должники готовы сотрудничать, то не будет проблем. Но это чаще бывает с движимым имуществом, с машинами, а с недвижимостью редко.

– В некоторых объявлениях указывается: продается 1/2 или 1/3 квартиры, или помещение, которому присваивается группа и номер. Как покупателю понять, какое именно помещение он приобретает?

– Судебный исполнитель указывает состав продаваемого имущества. Если описание помещения вам непонятно, стоит уточнить детали у судебного исполнителя. Бывают случаи, когда продается половина квартиры или ее треть. Классический пример: трое детей унаследовали квартиру, каждому досталась третья часть, и если кто-то из них кому-то должен, может продаваться только его часть. С этим надо считаться.

– Не зная заранее, какие будут соседи?

– Да. Если у дома, например, два этажа и у каждого свой хозяин, такое имущество будет легче делить. И новый покупатель этот порядок перенимает, зная, что сможет использовать только второй этаж.

Квартира с «нагрузкой»

– Что делать, если покупателя интересует недвижимость с отягощением в виде договора аренды? Подобный договор можно разорвать?

– Автоматически – нельзя, закон определяет, что договор аренды, заключенный предыдущим хозяином, относится и к новому хозяину. Проблема в том, что не всегда эта информация имеется у нас к началу торгов. Иногда она появляется уже после торгов, и новому хозяину приходится с ней считаться. Если не удается с арендатором договориться о расторжении договора в обычном порядке, покупателю придется обращаться в суд, чтобы арендаторов выселить. Путаницу в этой системе мог бы упорядочить регистр арендованной недвижимости. Совет судебных исполнителей очень ратует за его создание. Если будет договор в регистре, его придется соблюдать, нет – значит не придется. А сейчас все зависит от должника: если он вовремя сообщает о договоре аренды, у покупателя эта информация есть. Если нет, информация может всплыть потом.

– И в случае, если всплывает такой договор, покупатель недвижимости годами должен будет его соблюдать?

– Да, ведь по закону новый хозяин перенимает договора аренды. Но он может обратиться в суд, чтобы его расторгнуть.

– И суд обычно принимает его сторону?

– Тут уже зависит от разных критериев. Например, если арендатор более чем три месяца не выплачивает аренду, то есть основания договор расторгнуть.

– Слышала, что есть такой термин «реальная повинность» или reālnasta. Что это такое?

– Это особое отягощение на недвижимости, которое заключается, как правило, в обязанности хозяина выплачивать кому-нибудь денежные средства. В прежние времена хозяин дома или хутора по реальной повинности мог, скажем, раз в год выдавать определенному человеку три мешка картошки. Сегодня же реальная повинность чаще выражается в денежном отношении и переходит к человеку, который покупает дом, квартиру или хутор. Например, она может заключаться в том, чтобы каждый месяц выплачивать определенному человеку минимальную зарплату. Но есть хорошие новости: реальная повинность всегда занесена в Земельную книгу, то есть потенциальный покупатель может вовремя о ней узнать. На квартире могут быть и другие отягощения – например, договор аренды. Или право на квартиру: до конца своих дней в этой квартире пожилой человек имеет право жить и до тех пор покупатель туда заехать не сможет. Оценщик принимает эти отягощения во внимание, поэтому оценочная цена на подобную недвижимость обычно более низкая. Если участник аукциона понял, что он покупает, какие потенциальные риски имеются, то он будет подготовлен к ситуации.

– Какие в вашей практике встречались отягощения?

– Обычно это были договора аренды, о которых покупатели узнавали после торгов. Реальная повинность в моей практике встретилась только один раз.

А передумать можно?

– Допустим, участник аукциона приобрел квартиру. Она сразу вносится в Земельную книгу?

– Порядок такой: после того, как человек приобрел дом или квартиру, в течение месяца ему нужно выплатить деньги плюс государственный и канцелярский налоги за регистрацию недвижимости в Земельной книге. Получив оплату, судебный исполнитель направляет в суд прошение об утверждении торгов и просит зарегистрировать имущество на покупателя. Суд проверяет порядок торгов и выносит решение. Когда оно вступает в силу, Земельная книга сама регистрирует недвижимость на нового хозяина.

– А если победитель торга приобрел квартиру, увидел ее воочию и понял, что она его не устраивает. Он может передумать после торгов и вернуть деньги?

– Если человек купил недвижимость и передумал в течение 30 дней, он просто не платит всю цену и теряет вложенные 10% суммы.

– И тогда дом или квартира заново выставляется на аукцион?

– Сначала недвижимость предложат предыдущему претенденту. Если он не захочет, объявят повторные торги.

– Какой процент недвижимости продается с торгов?

– Точной статистики нет, на моем участке примерно 8 из 10 продаются. Если объект не продается, значит он расположен далеко, или к нему неудобно подъехать, или он с отягощениями, или продается лишь часть имущества.

Введение во владение

– Если должник не пускает судебного исполнителя на порог, может ли потенциальный покупатель получить контакты должника и сам договориться с ним об осмотре?

– До торгов подобного быть не может, а после торгов возможно, если должник согласен сотрудничать. Если сотрудничать он отказывается, есть специальная процедура «введение во владение». Во время нее судебный исполнитель заводит нового хозяина в дом или квартиру, и должник обязан освободить жилье вместе со всеми проживающими там лицами и со всем имуществом. Первый раз при «введении во владение» судебный исполнитель с новым хозяином просто приходит и звонит в дверь. Если нам не открывают, процедура откладывается. Второй раз мы приходим вместе с полицией, в присутствии которой дверь открывают в принудительном порядке.

– И как реагируют на это выселяемые владельцы квартиры?

– С особыми проблемами при «введении во владение» я не сталкивалась. Сейчас хорошая тенденция: люди понимают, что не надо бояться судебного исполнителя, что надо общаться. Когда дело доходит до крайней меры, до продажи недвижимости за долги, уже и сами должники понимают, что есть решение суда и тут сделать они ничего не могут.

Куда жаловаться?

– Бывали ли случаи, что владелец недвижимости вообще не знал, что ее собираются продать за долги? Например, человек уехал за границу, долго не жил в Латвии, не получал извещений от судебных исполнителей?

– Взыскание долгов – процесс длительный, он занимает несколько месяцев. О решении суда о продаже его недвижимости человек получает информацию в заказных письмах, в случае необходимости мы выезжаем по адресу и пытаемся лично его известить. Если человек уехал на год и не позаботился о том, чтобы кто-то из близких получал его письма и сообщал ему о них, это его выбор. По закону, если человек более трех месяцев проводит за границей, он должен сообщить свой заграничный адрес, и тогда извещение посылается туда. К тому же перед тем, как наложить взыскание на недвижимость, мы всегда замораживаем банковские счета. Человек не может этого не заметить.

– Если потенциальный покупатель недоволен действиями судебного исполнителя, куда он может обратиться с жалобой?

– Либо в суд, либо в Министерство юстиции. Если речь идет о нарушении наших внутренних правил, этики Совет судебных исполнителей выносит решение о возбуждении дисциплинарного дела, а Дисциплинарная комиссия это дело рассматривает. Жалобы на нормативные нарушения мы пересылаем в министерство. Затем Дисциплинарная комиссия решает, есть ли нарушение и какое наказание за него понесет судебный исполнителю, это может быть штраф, выговор, или отстранение от работы.