«Нам такие траты не потянуть!»

Молодая семья из Риги попала впросак с остеклением балкона: как избежать огромных трат и штрафов?

Рижанин Виталий Дубов, отец двоих детей 3 и 6 лет, живет с семьей в рижском микрорайоне Золитуде. В прошлом году он получил от самоуправления «письмо счастья», касающееся застекленной лоджии. Департамент городского развития Рижской думы требовал устранить незаконное остекление, в противном же случае Виталию грозят в 15 раз увеличить налог на недвижимость. «Я не знаю, где брать такие деньги», – расстроен мужчина.

Виталий рассказал, что купил трехкомнатную квартиру в доме 119-й серии пять лет назад.

– За квартирой не было никаких отягощений, так что ничто не предвещало неприятностей. Но в 2021 году я получил «письмо счастья» от Департамента городского развития Рижской думы. В письме сообщалось, что чиновники получили анонимный сигнал от кого-то из жителей о том, что в моей квартире по ул. Паула Леиня, 20, якобы проведено самовольное строительство.

– Что вы предприняли?

– Поскольку сами мы ничего в квартире не перестраивали, естественно, никакой вины за собой не чувствуем. Пригласили инспектора департамента проверить на месте и убедиться в том, что никакого незаконного строительства в нашем жилье не ведется. Каково же было наше удивление, когда инспектор заявил, что наша лоджия застеклена незаконно, а также незаконно снесена одна из стен между комнатами в нашей квартире.

В результате этой перестройки четырехкомнатная по проекту квартира, по сути, стала трехкомнатной, что совершенно неправомерно с точки зрения департамента.

На наши возражения, что все эти изменения производились до нас, прежними жильцами, а также отражены в инвентаризационной ведомости, инспектор очень удивился. Он заявил, что, если в архиве самого Департамента городского развития Рижской думы никаких сведений о согласовании изменений проекта не найдется, значит, строительство будет объявлено самовольным. На деле оказалось, что в архиве департамента никаких сведений нет.

– И что это означает для вашей семьи?

– Это означает, что мы по предписанию чиновников департамента теперь должны устранять последствия этого самовольного строительства прежних жильцов, то есть за свой счет разобрать стекла на лоджии, застекленной много лет назад, а также восстановить стену между комнатами.

– И неужели нет никакой альтернативы легализовать ранее произведенные работы? Может, документы где-то просто затерялись?

 – Есть и альтернатива: мы должны будем заказать проект остекления, согласовать его со всеми жильцами и таким образом легализовать то, что уже давным-давно перестроено. Только для этого придется собирать подписи всех жильцов дома и набрать 51% голосов. Кроме того, придется найти архитектора, который составит такой проект, и оплатить его услуги.

– Звучит не очень обнадеживающе. В какие сроки вы должны были принять решение и устранить все последствия чужого незаконного строительства?

– На все это нам дали слишком мало времени – всего год. В этот срок мы не смогли уложиться. И вот сейчас, в марте 2022 года, получили следующее письмо от Департамента городского развития Рижской думы, в котором нас предупреждали о грядущем повышении налога на недвижимость до 3%, если не выполним поставленные условия. Это значит, что в год мы будем платить налог в размере около тысячи евро. И это за квартиру в серийном проекте.

– Что, по вашим подсчетам, наиболее реально выполнить? Какое решение вы приняли?

– Для нас оба варианта просто шок, оба они для семьи с малолетними детьми очень затратны. Восстанавливать снесенную прежними жильцами стену и размонтировать застекленную лоджию стоит не меньше 10 000 евро. Нанимать же архитектора, заказывать проект и затем согласовывать его, что неизбежно повлечет дальнейшую перестройку, обойдется не меньше чем в 5000 евро, а то и дороже. Для нашей семьи это серьезные финансовые затраты и большие хлопоты. Мы не собирались делать никакого капитального ремонта и даже не рассчитывали на это в ближайшее время. Чтобы все это провернуть, придется брать кредит в банке и затем выплачивать его годами.

А на что нам оплачивать коммунальные услуги, питание всей семьи и другие расходы? На что жить семье, в которой работает только один кормилец, ведь жена воспитывает малолетних детей. Считаю, что это просто грабеж, особенно с учетом того, что мы купили уже перестроенную квартиру, и тогда ни у кого из чиновников, которые вносили в Земельную книгу изменения в проекте, видели инвентаризационную ведомость и план квартиры, брали налоги со сделки купли-продажи, почему-то никаких вопросов не возникло.

– Есть ли возможность как-то отсрочить выполнение решения?

– После получения предупредительного письма мы пытались продлить срок исполнения предписания на год, но в департаменте нам отказали, предоставив на устранение последствий всего четыре месяца. То есть уже в мае 2022 года мы должны либо представить документы о том, что процесс уже начат, либо в очередной раз попросить об отсрочке.

– Нет ли мыслей продать такое проблемное жилье?

– Поступить так мы просто не можем: это же будет означать, что мы подставим под удар будущих жильцов.

– Вам угрожает только повышение налога или же и штраф?

– К счастью, нас не оштрафовали – из-за того, что истек срок давности (перепланировка была проведена 20 лет назад). Но меня больше всего удивляет, что они так и не нашли документов в архиве департамента. Большой вопрос, в каком состоянии этот архив. С учетом того, что сотрудники менялись, статус Стройуправы также изменился, возможно, часть документов просто не сохранилась. В результате для жильцов это оборачивается серьезными финансовыми проблемами.

«Массовые проверки начнутся через год!»

За разъяснениями мы обратились к сотрудникам Департамента развития Рижской думы. Замначальника отдела контроля строительных объектов департамента Айя Мельникова рассказала, какие неприятности грозят хозяевам квартир с самовольно застекленными лоджиями.

К кому придут с проверкой в первую очередь?

– Верно ли, что владелец любой квартиры с застекленной лоджией теперь может ждать в гости проверяющих из Департамента развития Рижской думы?

– Не совсем так. Плановые проверки в серийных квартирах столичных микрорайонов мы начнем только с января 2023 года. Напомню, что на время пандемии проверки с целью выявить незаконное строительство были полностью приостановлены. В 2021 году их возобновили, но ведутся они пока только в историческом центре Риги. Там проверяют в основном то, насколько фасады домов соответствуют проекту. Застекленных лоджий в историческом центре Риги практически нет, выявленные нами нарушения касаются, например, размещения на фасаде кондиционеров, вентиляционных устройств или спутниковых антенн. 

– Кому из владельцев серийных квартир следует бояться таких проверок?

– Тем жителям, которые застеклили свою лоджию или проводили какие-то другие капитальные перепланировки в квартире без согласования и спецпроекта.

– В 2022 году проверяющие к ним не нагрянут?

– Сейчас мы проводим в микрорайонах Риги только отдельные проверки по жалобам или заявлениям жителей.

– И часто поступают такие жалобы?

– Специальной статистики по таким жалобам мы не ведем, но получаем их регулярно. Не всегда они касаются лоджий, на них жалуются гораздо реже. В основном жалуются жильцы, недовольные внешним видом фасада или активностью соседей, которые ведут строительные работы по застеклению лоджий или перепланировке квартиры, шумят и создают определенные неудобства. На такие заявления мы вынуждены реагировать и проверять, все ли проходит в рамках закона.

Мотивы жалоб неизвестны

– Бывает, что жильцы жалуются от нечего делать или из желания кому-то насолить? Ведь многие лоджии застеклены еще 15 или даже 20 лет назад, почему вдруг сейчас кому-то на них жаловаться?

– Сложно сказать, какими мотивами руководствуются податели жалоб. Истинных намерений они не раскрывают. Просто высказывают подозрения и просят проверить, не нарушают ли их соседи строительные нормы. А мы уже действуем на основании Закона о заявлениях, который оговаривает, в течение какого срока мы должны отреагировать и провести проверку.

– Что вы делаете, если хозяин квартиры просто не впускает проверяющих?

– В каждом случае, в зависимости от конкретной ситуации, действуем по-разному. Для того, чтобы проверить, застеклена ли лоджия, не обязательно подниматься в квартиру, это отлично видно и снаружи. Если же речь идет о самовольной перепланировке внутри квартиры, действительно, бывают случаи, когда хозяева не желают пускать инспектора внутрь и всячески оттягивают время такой проверки. Тогда мы пишем письмо, в котором просим предоставить нашему сотруднику возможность проверить факты возможного незаконного строительства в определенный срок.

Как застеклить без нарушений?

– Если нарушение все-таки касается застекленной лоджии, как инспектор по строительству может с улицы констатировать факт нарушения строительных норм, к примеру, на 12-м этаже? У него же нет возможности провести замеры на предмет соответствия остекления общему проекту всего многоквартирного дома?

– Да, бывают случаи, когда все жильцы дома принимают совместное решение и заказывают единый эскизный проект застекления лоджий для всех квартир. Это единственно правильное решение, которое позволяет застеклить лоджии по единому стандарту. В таких случаях застекление лоджий нарушением строительных норм не считается.

– Но инспектор должен как-то проверить, есть ли такой единый проект?

– Если застекление проводилось в соответствии со всеми стандартами, то оно должно быть оформлено документально, внесено в Земельную книгу и у нас в архиве Департамента развития должны быть записи о внесении изменений в проект фасада и их согласовании. То есть, готовясь к посещению объекта проверки, инспектор посмотрит, какие документы на эту собственность есть в нашем архиве. Если таких документов нет, следует запросить их у владельца квартиры или дома.

Штраф или предупреждение?

– Какой штраф грозит человеку, который остеклил лоджию самовольно или нарушил согласованный для дома единый проект остекления?

– Не всегда это сразу штраф. Законом об административной ответственности оговариваются сроки давности нарушения, которые в строительной отрасли составляют три года. Если инспектор по каким-то документам может убедиться, что с момента незаконной перестройки или застекления лоджии прошло не меньше трех лет, то в соответствии с наступлением срока давности штраф за административное нарушение не налагается.

– Что это значит для хозяина квартиры? Что его не будут преследовать и оставят в покое?

– Это означает, что если вы застеклили лоджию, скажем, в 1990-е или в 2000-е годы, то штрафом вас не накажут. Но привести в порядок свою недвижимость все равно придется.

– Каким образом? Неужели даже в таких старых домах владельцам квартир придется демонтировать стекла на лоджиях?

– Порядок един для всех. Демонтировать стекла – лишь один из вариантов решения проблемы.

По единому образцу

– Какие еще бывают решения?

– Если жильцы дома большинством голосов договорятся, что лоджии все же лучше оставить застекленными, им придется общим решением утвердить единый проект остекления и застеклить лоджии во всех квартирах по единому образцу.

– Это же огромные затраты!

– Но здания, в том числе и оформление лоджий, должны выглядеть в едином стиле.

– Это касается только фасадной стороны или же и тех лоджий, которые выходят во внутренний двор?

– Правила едины для всех лоджий (остекление балконов по этим правилам вообще запрещено. – Прим. ред.).

– Что делать, если у кого-то из жильцов просто нет денег на застекление лоджии в соответствии с единым проектом, который согласовали остальные владельцы квартир многоэтажного дома? Его принудят застеклять лоджию независимо от его желания?

– Конечно, нет. Он сможет не застеклять лоджию вообще, как это было изначально по проекту строительства.

– Но ведь тогда дом все равно не будет выглядеть единообразно.

– Да, с такой ситуацией мы тоже можем столкнуться. Но здесь ничего не поделаешь. У кого-то лоджии так и останутся незастекленными, жильцы на это имеют полное право, а у остальных будут застеклены в едином стиле.

– Почему так важно привести лоджии многоэтажек к всеобщему единообразию?

– Таков порядок.

– Какие еще меры воздействия вы готовитесь применить к жильцам квартир с лоджиями, застекленными без проекта?

– За самовольное строительство может быть назначена такая мера пресечения, как повышение налога на недвижимость. Но эта мера применяется лишь в крайнем случае, если владелец квартиры игнорирует предупреждения и в указанный срок даже не начинает устранять нарушение. Оговорюсь, что пока ни к кому из владельцев недвижимости мы такую меру пресечения не применили.

– В какой срок владелец квартиры должен уложиться с устранением нарушений, чтобы избежать санкций?

– На это дается примерно полгода. За это время владелец может заказать эскиз остекления и согласовать его с остальными собственниками квартир. Для этого ему потребуется собрать подписи 51% владельцев квартир. Если в указанный срок не удастся по каким-то причинам уложиться (например, не удастся собрать нужное число подписей соседей и устранить нарушения), мы можем продлить срок согласования еще на какое-то время. Для этого жильцу придется подать нам заявление с просьбой продлить срок и указать причины.

Никто не оштрафует сразу на 700 евро!

– Предположим, что владелец квартиры провел незаконное строительство недавно и не реагирует на предупреждение вашего инспектора. Как вы будете реагировать?

– В случае, если полгода, данные владельцу квартиры на устранение нарушений, истекли, все равно никто не станет штрафовать его сразу на 700 евро. Согласно Закону об административных нарушениях, в таких случаях обычно налагается принудительное взыскание в небольшом размере – 5 или 25 евро. Далее, если к нам снова не прислушаются, размер суммы принудительного взыскания будет постепенно расти. Цель – принудить владельца жилья выполнить принятое нами решение.

Но, честно скажу, за свою практику не встречала огромных штрафов. Для того, чтобы сумма принудительного взыскания достигла 500–700 евро, владелец квартиры должен годами не выполнять решения Департамента городского развития и не выходить на контакт. Тогда только за много лет набежит такая сумма. Контроль за исполнением этих решений ведут представители юридического отдела нашего департамента.

– Сколько дополнительных сил потребуется вашему Департаменту развития, чтобы проверить все рижские многоэтажки и затем вести контроль за исполнением ваших решений?

– Конечно, это потребует немалых ресурсов. Поэтому мы не будем проверять сразу все дома и не ставим себе невыполнимые сроки, то есть не обязуемся до конца 2023 года завершить все проверки. Напротив, проверки начнем постепенно и по мере сил будем их вести и контролировать исполнение наших решений.

– При этом вы допускаете, что разные дома одного и того же серийного массива в результате все равно будут отличаться и станут выглядеть совершенно по-разному? Ведь каждый домовой совет может принять собственные проекты и эскизы застекления лоджий?

– Да, это не возбраняется. Главное, чтобы каждый отдельный дом выглядел единообразно.