Задача: не потерять квартиру!

Процесс приватизации в Латвии начался около тридцати лет назад. Многие жильцы свое жилье давно приватизировали, но далеко не у всех отложилось в памяти, завершен ли этот процесс. Ольга Ивановна – пенсионерка, живет отдельно от детей и внуков в двухкомнатной квартире в Вецмилгрависе в Риге, ей уже 82 года, и она, к сожалению, не может сказать, приватизировала ли свое жилье.

«Хочу оставить квартиру внуку!»

– Я хочу оставить свою квартиру внуку, – рассказывает Ольга Ивановна. – Но узнала, что, если квартира не приватизирована, то после моей смерти она отойдет государству или самоуправлению.

Пенсионерка помнит, что начинала собирать документы на приватизацию, но не уверена, что оформила все до конца.

Волнуются и внуки Ольги Ивановны. Ведь не исключено, что хорошая двухкомнатная квартира в районе Вецмилгравис после смерти бабушки будет потеряна для семьи. Ведь передать неприватизированную квартиру в наследство действительно нельзя.

– А еще я боюсь, что квартиру бабушки под шумок мог приватизировать кто-нибудь из соседей или знакомых, – говорит внук Анатолий.

Если этого не случилось, то Анатолий готов сразу приватизировать бабушкину квартиру на себя, чтобы потом не оформлять наследство. Но мужчина не знает, с чего начинать.

«Это процесс добровольный!»

На вопросы наших читателей отвечает главный юрист отдела правового надзора Комиссии по приватизации жилых домов Рижского самоуправления Алла Крупнова:

– О том, был ли начат процесс приватизации квартиры, можно узнать, обратившись с заявлением в нашу комиссию. Если процесс начат, но не завершен – следует его закончить. Если же Ольга Ивановна вообще не начинала приватизацию квартиры, то далее вопрос будет зависеть от того, закончился ли в конкретном доме срок подачи заявлений на приватизацию.

– Обязательно ли приватизировать квартиру?

– Нет, приватизация – процесс добровольный.

– Что делать, если срок подачи заявлений на приватизацию уже истек, а семья хочет получить квартиру в собственность?

– По Закону о приватизации жилых домов государства и самоуправления, даже если срок подачи документов на конкретную квартиру закончился, то это не значит, что наниматель и члены его семьи не могут выкупить ее у самоуправления.

Выкуп или приватизация?

– А чем процесс выкупа квартиры отличается от приватизации?

– Порядок приватизации квартиры такой: по Закону о приватизации жилых домов государства или самоуправления жилую собственность можно выкупить за сертификаты или их денежный эквивалент в евро. Жильцам домов, где приватизация началась в 1990–2000-х годах, Рижская дума высылала письма с предложением приватизировать квартиры. Жильцы таких домов имели право принять решение в любое время до 31 августа 2006 года. А вот если приватизация дома началась после 28 февраля 2006 года, то наниматель жилья или члены его семьи имели только шесть месяцев с начала приватизации на то, чтобы определиться с приобретением квартиры в собственность.

Если же наниматель и члены его семьи пропустили сроки, в которые квартиру можно было приватизировать, они могут выкупить ее у самоуправления уже по другому закону – Закону об отчуждении собственности публичных персон. В таком случае выкупать квартиру можно только за деньги.

– Как рассчитывается ее стоимость?

– Если при ускоренной приватизации стоимость квартиры рассчитывалась из расчета два приватизационных сертификата за квад­ратный метр плюс плата за техническое исполнение, то при выкупе квартиры по Закону об отчуждении сначала ее оценивает сертифицированный оценщик. Фактически это значит, что жильцы могут выкупить жилье по рыночной стоимости.

– Сумму называют нанимателю жилья и членам его семьи?

– Да, и, если они согласны на покупку, то дальше уже идет процесс отчуждения собственности. При оценке недвижимости в этом случае учитывается и наличие нанимателей, и год постройки, и район, и качество постройки самого дома (панельный, кирпичный и т. д.), и другие критерии состояния самой квартиры. Так что сказать, какова стоимость жилья по микрорайонам, очень сложно.

– Но не всем по карману выкупить квартиру сразу...

– Совершенно верно. Поэтому у жильцов есть возможность разделить платеж, то есть оплатить выкупаемую квартиру по частям. Начальный взнос в таком случае составит не менее 10 процентов от стоимости квартиры, названной оценщиком, а остальную сумму можно выплатить в течение пяти лет.

Проверьте бабушку!

– Как узнать, приватизирована ли квартира бабушки или дедушки, если они сами этого не знают?

– Чисто по-человечески это понятно. Не каждый может десятилетиями хранить в памяти такую информацию. За выяснением вопроса можно обратиться в Приватизационную комиссию самоуправления лично или письменно по почте, или с электронным запросом информации. Заявление должно быть подписано. Мы проверим сведения и дадим ответ, приватизирована квартира или нет. Обращаю внимание на то, что такие заявления принимаются либо от самого нанимателя квартиры (то есть той же бабушки, с которой самоуправление заключило договор на аренду жилья), либо от членов его семьи (но только тех лиц, которые также имеют право на пользование этим жильем, поскольку тут вступает в силу Закон о защите личных данных), либо лицу по доверенности. Информацию общего порядка возможно получить по телефону, остальное – по заявлению.

– Куда обращаться, если выяснилось, что квартира в Риге до сих пор не приватизирована и бабушка наконец решила приватизировать квартиру, чтобы оставить ее в наследство?

– Наш почтовый адрес: Рига, LV-1011, ул. Персес, 10–12. Э-почта: Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript..

Можно прийти к нам в комиссию и лично все выяснить на приеме. Также внизу при входе у нас есть бланки, составленные на разные случаи, так что можно просто воспользоваться одним из них и опустить заявление в наш почтовый ящик прямо в фойе.

В случае, если требуется прояснить какие-то нюансы, это можно сделать или в личном порядке, с нашим специалистом, или по заявлению, поданному в письменном виде, и мы ответим в течение месяца.

– Кто может подать такое заявление?

– Заявление может подать либо сам наниматель жилья, члены семьи либо доверенное лицо при наличии доверенности.

Важный нюанс. Если мы говорим о приватизации ускоренной (то есть о случаях, когда квартира приватизирована до приватизации всего дома), то квартира должна быть зарегистрирована в кадастре Земельной службы. Соответственно, за необходимой информацией можно обратиться и туда. Если квартира зарегистрирована в Земельной книге, то эта информация общедоступна, и каждый может получить информацию о том, кому квартира принадлежит.

Все ситуации индивидуальны, может быть масса нюансов, универсального ответа по всем случаям в интервью дать невозможно, поэтому мы просим рижан обращаться за консультациями в Комиссию по приватизации в том числе и по телефону 67012654.

А если приватизировать на сына?

– Предположим, что квартира не приватизирована, но семья хочет ее приватизировать, чтобы после смерти бабушки не потерять. Можно ли приватизировать ее на сына или внука? Что для этого нужно?

– Если срок приватизации для данной квартиры еще не истек, то документы на ее приватизацию может подать как сам наниматель (в данном случае конкретное лицо – сама бабушка), так и третье лицо. То есть квартира может быть приватизирована как на самого нанимателя, так и на кого-либо из членов его семьи или на любое третье лицо. Но в таком случае между этими сторонами заключается соглашение о порядке приватизации квартиры. Так, к примеру, жилье может быть приватизировано как совместная собственность сразу на нескольких проживающих в квартире лиц (то есть не обязательно на одного члена семьи, а сразу на двоих или троих).

Если же мы говорим о выкупе квартиры (в случае, если срок подачи документов на приватизацию истек и вступил в силу Закон об отчуждении собственности), то приобрести ее в собственность могут только сам наниматель или члены его семьи – именно те, которые внесены в договор о найме и имеющие право пользования этой квартирой. Для этого между ними также заключается соглашение. При приватизации такое соглашение заключается либо в нашей Приватизационной комиссии, либо у нотариуса. При отчуждении (то есть при покупке квартиры у самоуправления) соглашение между жильцами заключается только у нотариуса.

– Какие условия должны соблюдать те, кто решил приватизировать или выкупить у самоуправления квартиру?

– Приватизация квартиры с долгами по коммунальным платежам тоже возможна, такие ситуации есть. Нам приносят справку от домоуправления Rīgas nаmu pārvaldnieks о наличии долга и соглашение о сроках погашения долга. При такой приватизации квартира закладывается в пользу самоуправления в Земельную книгу на сумму долга. После погашения долга нам приносят справку о том, что долги погашены и нет никаких исков в суде. После этого мы готовим решение комиссии о том, что залог погашен. Документ подается в Земельную книгу для снятия залога в пользу самоуправления. А вот при отчуждении квартиры не должно быть долгов за коммунальные услуги.

Чужой человек отнять квартиру не сможет

– Может ли приватизировать мою квартиру какой-нибудь чужой человек – без согласия самого жильца?

– Нет, не может. Все документы проходят юридическую проверку. Для приватизации квартиры необходимо соглашение между нанимателем квартиры и членами его семьи, либо между нанимателем, членами его семьи (если есть) и третьим лицом.

– А что, если кто-то из живущих в квартире без ведома нанимателя подал документы на приватизацию с целью оформить квартиру на себя?

– Все поданные документы тщательно проверяются, и такие случаи, когда квартира приватизируется на кого-то из жильцов без ведома самого нанимателя, исключены. Кстати, приватизировать жилье по-прежнему можно и за сертификаты. Они все еще принимаются.

Приватизация земли под домом – обязательна или добровольна?

– Что сейчас происходит с приватизацией муниципальной земли под многоквартирными домами? На днях жильцы одного девятиэтажного дома в Зиепниеккалнсе на ул. Озолциема получили послания с предложением выкупить участок под домом площадью в 5000 кв. м за 25 сертификатов или за 1000 евро. В противном случае жильцам придется раскошеливаться на сумму около 2000 евро в год на аренду этой земли. Какое решение выгоднее принять?

– В таких случаях наша комиссия предлагает приватизировать землю самоуправления, которая либо составляет весь функционально необходимый дому участок, либо является его частью.

Собственнику квартиры предлагается на приватизацию идеальная доля от данного земельного участка, в зависимости от площади квартиры. Согласно статье 84 Закона о приватизации жилых помещений государства и самоуправления земля передается в собственность собственникам квартир в жилых домах самоуправления безвозмездно. Собственник квартиры возмещает только расходы самоуправления по определению размера участка, его перемеру и регистрации в Земельной книге.

Если в сообщении Приватизационной комиссии указана конкретная цена предлагаемой на приватизацию идеальной доли от земельного участка, то речь идет о домах, которые управляются кооперативами. Это те жилые дома, которые приватизировались не по Закону о приватизации жилья государства и самоуправления, а по Закону о кооперативных домах. Земля собственникам квартир в таких домах предлагается на приватизацию согласно статье 75 Закона о приватизации домов государства и самоуправления, то есть в данном случае на приватизацию идеальной доли от функционально необходимого дому земельного участка предусмотрено другое правовое регулирование.

В любом случае, решение приватизировать или не приватизировать идеальные доли земли у дома каждый собственник квартиры принимает самостоятельно.

– Что будет, если какие-то жильцы не пожелают приватизировать земельный участок под домом?

– Закон предусматривает, что до заключения соглашения о получении идеальной доли от земельного участка безвозмездно собственник квартиры платит арендную плату или плату за фактическое пользование земли.

– А может ли в таком случае кто-нибудь другой выкупить эту землю у дома и в будущем взимать с жителей плату за аренду?

–  Нет, приватизировать идеальную долю функционально необходимого дому участка наша комиссия предлагает только конкретному собственнику квартиры в данном доме. Никто другой не может ее приватизировать.

– Как быстро надо отреагировать на предложение о приватизации земли под многоквартирным домом?

– Обычно в письме указано, что собственник квартиры в течение месяца должен определиться с приватизацией земли. Если он решает пока не приватизировать, тогда через месяц либо заключает с самоуправлением договор аренды на землю и платит арендную плату, либо вносит плату за фактическое пользование землей. Если со временем собственник квартиры решит предложенную ему землю все-таки приватизировать, то после завершения приватизации он станет уже не арендатором идеальной доли земли, а ее собственником.

«У нас слишком много хозяйской земли!»

– Несколько лет назад Приватизационная комиссия начала принимать заявления на пересмотр размеров функционально необходимых участков земли под домами. Это очень важно, если дом стоит на хозяйской земле. Ведь чем меньше участок, тем меньше арендная плата. Как обратиться в комиссию, чтобы размер участка под нашим домом был пересмотрен?

– Подать такое заявление может как владелец квартирной собственности в доме, который стоит на хозяйской земле, так и владелец участка.

– Если размер участка под нашим домом будет уменьшен, значит, для соседнего дома он может увеличиться?

– Да, так и есть! По заявлению из одного дома будет начат пересмотр функционально необходимых домам участков сразу в рамках целого квартала.

– Но тогда получается, что жители соседних домов, которые не хотели пересмотра участка, окажутся пострадавшими? Им нежданно-негаданно «прирежут» дополнительную землю?

– Цель пересмотра таких земельных участков заключается не в том, чтобы принять произвольное решение одному дому дать больше земли, а другому меньше. Цель в том, чтобы упорядочить определения этих земельных участков и земельные арендные отношения в целом. Конечно, на практике бывают случаи, когда отдельные жители остаются недовольны результатами пересмотра. Но для нормального функционирования дома нужен достаточный функциональный участок, на котором будут и подъездные пути, и коммуникации, а в ряде случаев и место для размещения дополнительных построек. И при всем желании невозможно сделать так, чтобы граница земли проходила по периметру самого дома.

– В Латвии принят Закон о прекращении раздельной собственности, и с 2023 года жители могут выкупать хозяйские участки под своими домами. Конечно, многие перед этим захотят пересмотреть размеры участка, чтобы заплатить как можно меньше. Как подать обращение о пересмотре?

– Наш почтовый адрес: Рига, LV-1011, ул. Персес, 10–12. Э-почта: Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript.. Можно прийти к нам в комиссию и лично все выяснить на приеме. Также внизу при входе у нас есть бланки, составленные на разные случаи, так что можно просто воспользоваться одним из них и опустить заявление в наш почтовый ящик прямо в фойе.