«Нам перекрыли въезд во двор!»

Соседи запрещают жителям дома по ул. Бривибас пользоваться их дорогами: почему не работает сервитут? 

В самом центре Риги в эти дни разгорелся конфликт между жителями соседних домов. Владельцы квартир по адресу ул. Бривибас, 92/94 жалуются, что управляющий стоящего рядом дома заблокировал им въезд в их собственный двор. Как припарковать машину? Как обеспечить вывоз мусора? Как в принципе жить в таких обстоятельствах?

Соседи перекрыли въезд

Жители дом по ул. Бривибас 92/94 не имеют собственного въезда во внутренний двор. С одной стороны они могут попасть к себе через арку дома по ул. Бривибас, 90, которым управляет общество собственников квартир Nams 1938. В соседнем, доме с другой стороны ул. Бривибас, 96, также имеется арка для проезда. Этим домом управляет предприятие Valsts nekustamie īpašumi.

Соседи с обеих сторон против того, чтобы собственники квартир с ул. Бривибас, 92/94 использовали их въезды во двор.

– В прошлом мы пользовались аркой по ул. Бривибас, 90, – рассказывает Максим, представитель дома. – В земельной книге даже имеется отметка о сервитуте. Но управляющий этого дома просто перекрыл для нас этот въезд.

Платят, а пользоваться не могут?

Пока владельцы квартир пользуются аркой дома по ул. Бривибас, 96. Но предприятие Valsts nekustamie īpašumi летом 2023 года сообщило, что также намеревается закрыть этот проезд.

– Мы понимаем Valsts nekustamie īpašumi, – говорит Максим, – предприятие действительно не обязано обеспечивать нам проезд во двор. Но что насчет соседей? Они нарушают наше право пользования сервитутом.

Самое неприятное, что земля под домами – хозяйская. То есть жители платят за право пользования участком во дворе, но в любой день могут лишиться возможности его использовать.

«Никакого сервитута нет!»

Кроме того, на повестке стоит вопрос вывоза мусора:

– Где нам размещать контейнеры для отходов? Прямо на самом оживленном участке улицы Бривибас? – спрашивают представители дома.

Сами жители во время этого конфликта не сидели сложа руки. Они связались с управляющим дома по ул. Бривибас, 90. Но Витаутс Зиедонис Лацитис, председатель правления Nams 1938, твердо ответил: «Никакого сервитута в отношении арки по ул. Бривибас, 90 не существует». Оказывается, в земельную книгу по этому адресу внесена только «запись о сервитуте, имеющая характер отметки».

Возможно, в деле установления сервитута и была допущена ошибка. Но как теперь быть владельцам квартир по ул. Бривибас 92/94? Захламлять центральную улицу мусорными контейнерами? Бросать на ней свои частные машины, которые они больше не смогут парковать во дворе? Вопрос остается открытым.

 
У жителей дома по ул.Бривибас 92/94 нет собственного выезда со двора

Домоуправление: «Мы получили отказ»

Линда Шильска, представитель обслуживающего предприятия Rīgas namu pārvaldnieks, сообщила, что управляющему известна ситуация с домом по ул. Бривибас, 92/94:

– Имеющийся конфликт между соседними домами мешает обеспечивать жителям такие бытовые услуги, как вывоз мусора. В связи с происходящим мы обратились как в Valsts nekustamie īpašumi, так и в общество собственников Nams 1938 с письменной просьбой обеспечить нас и компании по вывозу мусора ключами от арок по ул. Бривибас, 90 и ул. Бривибас, 96, чтобы мы могли вывозить отходы. К сожалению, в обоих случаях мы  получили отказ.

– Что же будет теперь?

– Принимая во внимание то, что не удалось достичь соглашения с представителями соседних домов, Rīgas namu pārvaldnieks обратился в Департамент жилья и среды Рижской думы с просьбой принять участие в решении проблемы с обслуживанием отходов.

– Но почему могло случиться так, что отметка в земельной книге о праве использовать соседский въезд во двор не может защитить интересы жителей дома по ул. Бривибас, 92/94? Почему сервитут не действует?

– Тут надо разобраться в понятиях. Гражданский закон, пункт 927, определяет, что право собственности обеспечивают человеку полную власть над определенным имуществом. Человек (или общество собственников квартир) имеет право свободно распоряжаться своим имуществом и запрашивать его обратно, если имущество раньше было передано третьим лицам. В 1039-м пункте Гражданского закона сказано, что хозяин может запретить всем остальным лицам влиять на его имущество, в том числе, использовать его, пусть даже самому владельцу это не принесло бы никакого ущерба. Получается, что жители соседнего дома действительно вправе ограничить въезд других лиц через принадлежащую им арку.

Ваше право на соседскую дорогу

– Как в этом случае может помочь сервитут?

– Сервитут, в соответствии со статьей 1130 Гражданского закона, это право использовать чужое имущество, которое присваивается определенному пользователю сервитута. Для того, чтобы установить реальный сервитут, в том числе дорожный, в соответствии с 1141-й статьей Гражданского закона требуются два объекта недвижимости, один из которых будет связан отягощениями в пользу другого: первый объект недвижимости будет связанным или подчиненным, второй – главенствующим.

– Почему же жители дома по ул. Бривибас, 92/94 говорят, что у них есть сервитут на использование соседской арки, а управляющий дома по ул. Бривибас, 90 это отрицает?

– В соответствии со статьями 1231-й и 1235-й Гражданского закона сервитут может быть установлен законом, решением суда, а также в результате прошения или завещания. Право сервитута считается установленным и вступает в силу по отношению к обеим сторонам только после записи в земельной книге.

– Жители утверждают, что такая отметка в земельной книге есть...

– Тут нужно подробное разъяснение. В соответствии с Законом о земельной книге записи в разделах земельной книги можно делать в виде записей (статей) и отметок. В этом же законе говорится, что в виде отметок закрепляются записи о закреплении прав и ограничениях. Так вот, юдикатура Сената признает, что установление сервитута нельзя закрепить путем отметки в земельной книге. Получается, что сервитут начнет действовать только после того, как в земельной книге о нем будет сделана полноценная запись.

Отметка превращается в запись

– Что же делать владельцам квартир, чтобы в отметке в земельной книге превратилась в такую запись?

– Юдикатура Сената определяет, что отметки в земельной книге имеют временный характер, то есть должны либо превратиться в записи, либо исчезнуть. Она дает владельцу главенствующей недвижимости время на занесение сервитута в земельную книгу. Получается, что владельцы дома по ул. Бривибас, 92/94 сами должны активно действовать и подать прошение о том, чтобы отметка превратилась в настоящую запись.

– Что именно они должны для этого сделать?

– В соответствии с Законом о записи недвижимости в земельную книгу отметка заменяется на запись после того, как владелец земли подаст прошение о закреплении. Выходит, что для решения ситуации владельцы квартир дома по ул. Бривибас, 92/94 должны либо договориться об установлении сервитута с соседями, либо затребовать это через суд. Правда, в данном случае установление сервитута будет затруднено тем обстоятельством, что дом стоит на хозяйской земле. Для жителей правильно было бы задуматься об использовании права выкупа земельного участка.

Готовы помочь, но нужно решение собственников квартир

– Как жителям от рассуждений приступить к реальным действиям?

– Решение о дальнейших действиях в связи с установлением сервитута и выкупа земли должно принимать сообщество собственников квартир.

– Чем Rīgas namu pārvaldnieks может помочь своим клиентам?

– Решение гражданско-правовых споров между собственниками квартир не является обязательным действием по управлению домом, поэтому не находится в компетенции домоуправления. Если сообщество собственников квартир хочет получить юридическую помощь Rīgas namu pārvaldnieks в этом вопросе, то жителям необходимо заключить с нами договор на такую услугу, обеспечить дополнительное решение, а также решением большинства голосов уполномочить наше предприятие представлять интересы дома в этом деле.