«В домоуправлении только накричали!»

Что делать, если вам отказываются выдать акт о залитии квартиры?

Рижанин Константин Патрикеев, житель многоквартирного дома в рижском микрорайоне Плявниеки, обратился со своей проблемой. Случай, на первый взгляд, банальный: залили соседи сверху. Квартира Константина застрахована, поэтому ничто не мешало подать заявку на страховое возмещение, получить компенсацию за нанесенный ущерб и жить спокойно. Но жильцу пришлось «попотеть».

Константин уверяет, что поначалу домоуправление отказало ему в составлении акта по факту аварии, а соседи никак не желали добровольно компенсировать ущерб. Жилец обратился за советом к журналистам.

Разбираемся в непростой ситуации: что делать, если вас залили, но никто не желает брать на себя ответственность?

«По стене текла вода!»

Константин демонстрирует нам залитый потолок и испорченную стену. Владелица квартиры, его мать Валерия, тяжело вздыхает – без ремонта не обойтись.

– Когда это произошло?

– Уже больше месяца назад в десять часов вечера мы заметили мокрое пятно на потолке – по стене текла вода, – рассказывает Константин. – Первая реакция – бежать к соседу сверху, выяснять причину. Но с соседом, к сожалению, контакт не сложился: он наотрез отказался компенсировать нанесенный ущерб, заявлял, что не виноват в аварийной ситуации, а потому и платить не собирается. Я и звонил, и не раз приходил к нему наверх – в ответ только отказ и игнорирование. В какой-то момент сосед просто перестал выходить на контакт. С домоуправлением тоже договориться не получалось. Пришлось вызвать полицию. Что еще делать оставалось?

– Полиция помогла решить проблему?

– Честно? Нет! Полицейские приехали, постояли и уехали. Сказали: «Не в нашей это компетенции, обращайтесь в домоуправление или в аварийную службу». Обращаюсь – толку ноль. И вот как прикажете мне быть? Моя мама, владелица квартиры Валерия Патрикеева, сразу же написала заявление в наш квартирный кооператив «Юбилейный» (Jubilējas). Мы изложили суть проблемы и попросили домоуправа составить акт по факту аварии, чтобы подать в страховую компанию, но столкнулись с неожиданным упрямством управляющих.

– В чем же причина? Как вам это объясняют?

– Приходила целая делегация от кооператива, место залива осмотрели, но результата никакого – покачали головами, поохали, что-то записали себе в блокноты и удалились. Но никакого акта по факту увиденного так и не оставили, несмотря на мои неоднократные просьбы. Причину отказа мне не объясняют. Да и общаться со мной больше не желают. Звоню в кооператив, а там, заслышав мой голос, попросту бросают трубку. На вас, журналистов, теперь одна надежда.

В чем причина бойкотирования жильца?

Мы решили выяснить, почему обслуживающая компания наотрез отказывается выдать жильцу акт с описанием последствий аварии, если осмотр со стороны домоуправления уже был произведен. Но в кооперативе Jubilējas лаконично ответили:

– Никаких комментариев мы давать не собираемся.

На уточняющий вопрос, кто же может пролить свет и внести ясность в это дело, представитель кооператива «Юбилейный» повесила трубку и на последующие звонки уже не отвечала (правда, впоследствии акт о залитии все же выдала жильцу).

А что же сосед?

Зато Геннадий, сосед Константина сверху, на звонок ответил, трубок не бросал, от комментариев не отказывался. Он любезно пояснил, что авария действительно произошла и источник протечки, как было установлено, действительно находился в его квартире:

– К счастью, в тот день я был дома. Ко мне приходил сантехник из домоуправления, произвел осмотр и заключил, что течь возникла из стояка, который является общей собственностью всего дома. Мастер что-то там замазал, чтобы купировать проблему, но сам стояк нуждается в серьезном ремонте. Так что нападки на меня необоснованны – стояк общий, ремонтировать его должно домоуправление. Так почему я должен компенсировать соседям ущерб от залития?

– Вы сообщили об этом пострадавшим соседям?

– Именно это я и пытался донести до соседей снизу, которые без конца звонили мне с требованием оплатить ущерб. Контакта не получалось: общение происходило на повышенных тонах, слушать меня никто не желал – после каждого своего требования оплатить ущерб соседи сразу отключались, контраргументы слушать не желали. Я все понимаю, случилась неприятность, люди в стрессе, но общаться на повышенных тонах смысла нет: «Ты нас залил, ты и должен платить!» Когда в наш дом должна была явиться комиссия домоуправления, я специально отложил все дела, чтобы быть дома. Но, увы, ко мне так никто и не зашел – я целый день прождал напрасно.

Тем временем пострадавшие от залития Патрикеевы говорят, что денег от соседа не требуют, поскольку их квартира застрахована в страховой компании BTA.

– Деньги мы хотим получить именно от страховщика, – говорит Патриеев. – Но для этого, как понимаю, нам необходим акт о залитии, составленный домоуправлением. Но акта нет...

Страховая компания: «Берите дело в свои руки!»

В страховой компании BTA нам пояснили, что для получения возмещения действительно нужен акт: «Но такой акт не обязательно требовать от домоуправления. Если управляющий отказывается составить бумагу, владелец квартиры может обратиться за помощью к своим соседям. Но стоит учесть, что акт о залитии должны подписать два свидетеля – соседа. Составить такой акт можно в свободной форме, жильцу под силу сделать это самостоятельно. В этом документе должно быть описание ситуации, то есть последствий аварии, должна быть указана дата, фамилии соседей-свидетелей и их подписи. Также соседям следует указать, из каких они квартир. Если есть фотографии последствий аварии и акт, этого вполне достаточно для обращения в страховую компанию, которая должна открыть дело о залитии».

К счастью, Константину Патрикееву не пришлось идти этим альтернативным путем. До выхода этого материала он созвонился с нами и поблагодарил за вмешательство:

– Вы не поверите, но домоуправление выдало нам акт о залитии, и теперь мы без проблем обратимся в страховую компанию.

А если клиент не застрахован?

Похожая история с залитием произошла в Риге, по пр. Курземес, 108а. Владелица квартиры Элина рассказала, что ее залили соседи сверху:

– Хозяева верхней квартиры отсутствовали, но по телефонному звонку приехала их родственница с запасным ключом, так что воду перекрыли и течь прекратилась. Ситуация осложняется тем, что моя собственная квартира не застрахована. Я хотела бы получить возмещение ущерба либо от соседей, либо от кооператива, однако в самом кооперативе Lāčplēsis мне не хотят выдавать акт о залитии. Что делать? – интересуется Элина.

– Чем в администрации кооператива обосновали отказ?

– Сказали, что акт мне не выдадут, потому что моя квартира не застрахована, что я должна приглашать независимых экспертов. Но какая разница, имею я полис страховой компании или нет? Я уже знаю, что залитие произошло по вине жильцов верхней квартиры. Я имею полное право требовать, чтобы они выплатили мне компенсацию, но для этого нужен акт домоуправления.

Акт будет, но только за деньги

Нарушают ли закон домоуправления, когда отказывают владельцам квартир в составлении акта о залитии? На наши вопросы ответил глава Латвийской ассоциации управляющих Гирт Бейксманис:

– Большинство домоуправов в таких случаях все-таки идет навстречу жильцам и не отказывается составить акт о происшествии. Но в последнее время многие управляющие начали просить дополнительную плату за составление таких актов. Есть жильцы, которые в принципе не желают платить за акт и жалуются, что домоуправление избегает составления акта. На самом деле оно отказывается делать это бесплатно.

Лучше всего – договориться с соседом

– Действительно ли жильцы могут сами составить такой акт? Будет ли он считаться полноценным юридическим документом?

– Жильцы, конечно, и сами могут составить акт о таком происшествии. Но здесь очень важны нюансы. Например, каким образом мы планируем доказать, что нам нанесен ущерб? Другими словами, при составлении акта недостаточно написать: «Я как жилец констатирую, что в моей квартире мокрая стена». Ни вы сами, ни свидетели, которые будут подписывать этот акт, не могут знать, кто эту стену залил. Так что при составлении акта своими силами все-таки важно попытаться выяснить, в чем же причина создавшейся ситуации.

– Как это сделать?

– Предположим, владельцы верхней квартиры залили квартиру этажом ниже. Если оба собственника согласились зафиксировать этот факт, составили и подписали акт, думаю, он будет принят и страховой компанией, и судом, если возникнет такая необходимость.

Если домоуправление игнорирует...

– А что делать, если сосед не виноват в залитии, а потек, например, общий стояк?

– Если представитель домоуправления в случае аварии не является на вызов по просьбе жильцов и отказывает в составлении акта, то жильцы сами могут действовать в рамках закона. Скажем, они могут открыть какие-то подсобные помещения – шахты в помещениях общего пользования и по возможности определить, где очаг аварии, откуда течет вода. Все это желательно снять на видео и описать в акте. На основании таких доказательств можно вчинить иск домоуправлению или другим виновным в аварии жильцам.

– Важно ли при этом, застрахована ли квартира пострадавшего жильца?

– Застрахована она или нет, не так важно. В тех случаях, когда пострадавшая квартира застрахована, страховая компания сначала выплатит компенсацию ее владельцу, а потом постарается взыскать эти деньги с настоящего виновника аварии, например, с владельца верхней квартиры или с домоуправления (если причиной аварии стало плохое состояние общедомовых коммуникаций). Если же квартира не застрахована, самим жильцам придется обращаться в суд против виновников залития.

Решаем вопрос полюбовно

– Соседи могут не доводить ситуацию до суда и решить вопрос полюбовно?

– Конечно. Вот краткий алгоритм действий на такой случай: если я вижу, что у меня залит потолок, я сразу же иду к соседу, чтобы выяснить причину потопа. Если сосед подтвердит, что да, у него потекла стиральная машина или переполнилась ванна (причины могут быть какие угодно), то причины для спора практически нет. Вы в свободной форме составляете акт, описывая причины, и договариваетесь о компенсации убытков.

– Насколько мне известно, плата за акт домоуправления о залитии составляет от 10 до 40 евро. Платить должен владелец пострадавшей квартиры или виновник залития?

– В ситуациях, когда домоуправляющий просит  за составление акта оплату (поскольку это сопряжено с затратами – он выезжает на осмотр, тратит свое время, бензин и так далее), а виновным оказывается даже не верхний сосед, а соседи этажом выше, страховая компания компенсирует пострадавшему в том числе и плату, запрошенную домоуправлением за составление акта. Затем эту плату взыскивают с виновного в инциденте, как и прочие убытки. То есть жильцу пострадавшей квартиры не придется все оплачивать из своего кармана.

Кто именно виноват в залитии?

– А как определяется, в каких случаях виноват жилец верхней квартиры, а в каких ущерб покрывает домоуправление?

– Если квартира нижних соседей залита из-за аварии коммуникаций, которые находятся в собственности владельца квартиры (это трубы после счетчиков воды, краны, шланги стиральной машины и т. п. – прим. ред.), то виновным считается хозяин квартиры. Если же повреждены стояки или другие общие коммуникации, то виновным считается домоуправление – именно управляющий должен следить за состоянием труб в доме и своевременно информировать владельцев квартир о необходимости ремонта. Если домоуправляющий плохо исполняет свои обязанности, своевременно не организует ремонтные работы и не обращает внимание жильцов на возникающие проблемы, в таком случае виновным может быть домоуправляющий. И именно ему придется погашать нанесенные убытки.

Но бывает, что управляющий домом не раз сообщал владельцам квартир: «Ваш дом уже старый, ему 60 или даже 70 лет, срок эксплуатации всех коммуникаций давно истек. Пришло время менять водопровод и канализацию, прошу вас принять общее решение на этот счет». Очень часто владельцы квартир ничего не отвечают на такие предупреждения или голосуют против ремонта, потому что у дома нет необходимых общих средств. В таком случае считается, что в затоплении виноват не управдом, а само сообщество владельцев квартир этого дома.

– Почему это?

– Потому что собственники не выделили достаточно средств для ремонта ненадежных коммуникаций, в итоге ржавые трубы прорвало и кому-то из жильцов нанесен серьезный ущерб. Тогда ремонт проводится из общедомовых накоплений всех жильцов.

– Может ли случиться так, что домоуправление знает свою вину за плохое состояние стояков и поэтому отказывает владельцам залитых квартир в составлении акта?

– Мне сложно комментировать, почему домоуправление так поступает. Если оно работает добросовестно и заранее предупреждало собственников об аварийном состоянии стояков, то на нем нет никакой вины за потоп, и акт можно составлять совершенно спокойно.

Если домоуправление уклоняется от составления акта сознательно, не желая выплачивать компенсацию за ущерб, то жильцы просто пойдут другим путем: составят акт сами и все равно передадут его в страховую компанию или в суд.

А если взломать дверь?

– Как действовать, если прорыв трубы случился в то время, когда владельцы верхней квартиры уехали в отпуск или командировку? Вызывать полицию? Требовать, чтобы квартиру принудительно вскрыли?

– Полиция в таком случае особо не поможет. В первую очередь следует сообщить об аварии в домоуправление, а уже управляющий дома должен позаботиться о том, чтобы найти каких-то родственников владельцев. Возможно, хозяева оставили соседям запасной комплект ключей на время отъезда, и они помогут открыть квартиру без лишних убытков. Это наиболее разумно. Как раз сейчас мы продвигаем такие поправки к закону, которые бы обязали владельца квартиры оставлять домоуправу свои контакты на время отъезда. Если мы будем знать хотя бы адрес электронной почты, по которой можно связаться с отсутствующим квартировладельцем, это решит многие проблемы. Довольно глупо сразу ломать двери, чтобы попасть в квартиру, ведь затем придется компенсировать владельцу убытки, нанесенные при взломе.

Замечу, что часто бывает так, что сосед, виновный в аварийной ситуации, намеренно не открывает дверь, не желая брать на себя ответственность, и у соседей создается ложное впечатление, что в квартире никого нет. На самом деле это не так – их просто не желают впускать.

– Что делает домоуправление, если есть подозрение о несчастном случае? Например, что человек набирал ванну и ему стало плохо с сердцем...

– Если соседи подозревают, что их сосед сверху никуда не мог уехать, если они только что его видели или слышали, как человек ходил по квартире или что-то сверлил, и тут вдруг пропал и не отвечает на звонки в дверь, тогда, конечно, может быть принято решение вызвать полицию и вскрыть квартиру. Но мы, управляющие, прежде чем допускать такую ситуацию и взламывать дверь квартиры, стараемся изыскать все возможности, чтобы в квартиру можно было попасть нормальным способом, с меньшим ущербом для жильцов – просто открыв ее ключом. Конечно, бывают и чрезвычайные ситуации, такие, как вы описали, – когда надо как можно быстрее вызвать полицию, чтобы попасть в квартиру и, перекрыв воду, успеть спасти человека, но нужно взвесить все за и против, посоветоваться с полицией. Это важно для того, чтобы не попасть в ситуацию, когда вы из лучших побуждений в присутствии полиции вскрыли квартиру соседей, а они просто уехали на выходные отдохнуть на даче. Надо очень хорошо подумать, стоит ли чужое имущество вскрывать. Возможно, разумнее просто на время перекрыть воду всему подъезду, а затем взыскать убытки с виновного соседа через суд или страховую компанию.