Квартиросъёмщик сел на шею

Сдать квартиру – дело сравнительно не сложное. А вот получить с жильца деньги или выселить его в случае, если он распоясался, бывает куда как сложнее.

Шалости беззаботных жильцов

Многие латвийцы сегодня отправляются на заработки заграницу. Что делать в такой ситуации с квартирой? Хочется, чтобы она оставалась под присмотром, а по возможности еще и приносила доход. Поэтому тысячи наших соотечественников стараются жилье сдавать.

Так поступила и читательница «Делаем вместе!» Хилда Берзиня. Женщина отправилась в Англию нянчить родившихся здесь внуков, поэтому подыскала для трехкомнатной квартиры на Тейке арендаторов.

– Очень скоро начались неприятности, – рассказывает она. – Временами наезжая в Латвию, я останавливалась у сестры и констатировала, что жильцы частично не оплачивают аренду и коммунальные платежи.

Не к добру это, решила женщина, и оказалась права. Поначалу наниматели просто задерживали платежи, а сейчас вносят символическую плату раз в два-три месяца. За ними накопилось около 700 латов долга.

– Когда соседи начали жаловаться на поведение наших жильцов, наше терпение лопнуло. Мы написали арендаторам квартиры официальное предупреждение: «В случае неуплаты долга до такого-то числа требуем немедленно освободить помещения!» Но даже это жильцов ничуть не тронуло. Они продолжают жить и не платить, – возмущена пострадавшая хозяйка.

Если долг по коммунальным платежам продолжит расти, домоуправление может подать в суд на ее владельцев. Поэтому Хилда Берзиня хотела бы узнать:

• считается ли предупреждением письмо, отправленное нерадивым жильцам по электронной почте? (Телефон у нанимателей отключен, дома их практически не встретишь, письменное требование уплатить долг или освободить помещения отправлено более года назад.)
• имеет ли владелец квартиры право в присутствии свидетелей сменить замок и выдать жильцам их вещи после уплаты долга?
• имеет ли владелец право в присутствии свидетелей выставить вещи нечестных нанимателей на лестничную клетку?

– Мы уже не надеемся получить долг, – признается женщина, – и думаем только о том, как бы избавиться от горе-жильцов.

Договор всё усложняет?

Ситуацию усложняет то, что честная семья Берзиньшей подписала с жильцами договор найма.

– Не знаю, можно ли его считать действительным, – уточнила хозяйка. – Соглашение, написанное нами в двух экземплярах, не было зарегистрировано ни в домоуправлении, ни в Земельной книге. Вдобавок в договоре говорится: если наниматель задерживает плату долее 30 дней, у владельца квартиры есть право соглашение разорвать и взыскать убытки в полном объеме.

Несмотря на якобы имеющееся право Берзиньшей прервать договор с неплательщиками, Хилда не представляет, как выселить жильца, который добровольно квартиру покидать не собирается.

– Семья арендаторов заявляет, что выставить их на улицу мы не можем, потому что на дворе кризис, и во время выяснения отношений предлагает вызывать полицию, – чуть не плачет Хилда. – Но я знаю, что полиция на такие вызовы не приезжает, пока не случится потасовка или какая-нибудь другая беда...

Факты и закон

Итак, что мы имеем? Факты на первый взгляд примитивны:

• владелец заключил письменный договор с нанимателем;
• наниматель не платит за аренду и полученные коммунальные услуги, или платит нерегулярно;
• соседи жалуются на поведение нанимателей;
• владелец квартиры желал бы прервать договорные отношения с жильцами.

Платить придется всем

Мы попросили прокомментировать ситуацию юриста предприятия Māju serviss KSA Даце Славу. Она рассказала, что законное решение проблемы возможно. Но выселить жильцов будет нелегко:

– Согласно закону «О найме жилой площади», если жилец не освобождает помещения добровольно, владелец квартиры может расторгнуть договор найма только через суд!

Все прочие виды выселения, говорит юрист, незаконны. К сожалению, выселение через суд значит, что владелец квартиры должен потратиться на юриста, оплату госпошлины и т.д. Одним словом, незаконопослушный и строптивый жилец влетит хозяину квартиры в копеечку.

В случае с семьей Берзиньшей, наниматель не платит по счетам. Этот случай предусмотрен вторым пунктом 28-й статьи закона «О найме жилых помещений».

«Владелец квартиры может окончить срок действия договора найма жилых помещений, выселив нанимателя, членов его семьи и прочих близких без предоставления жилой площади в случаях, если:

• наниматель более трех месяцев не оплачивал аренду помещений, хотя ему была обеспечена возможность использовать жилое помещение в соответствии с договором найма и нормативными актами;
• если наниматель более трех месяцев не платит за основные услуги, хотя ему была обеспечена возможность получать такие услуги в соответствии с договором найма и нормативными актами».

При этом житель может ежемесячно вносить небольшую часть платы. Однако когда общая сумма долга превысит среднюю сумму платежей по аренде или коммунальным услугам за три месяца, владелец квартиры получает право обратиться в суд.

– Причем не важно, по какой именно позиции человек задолжал – за аренду или основные коммунальные услуги, – говорит юрист, – поскольку каждый вид задолженности может стать предметом отдельного иска.

Основными коммунальными услугами в понимании закона «О найме жилых помещений» является отопление, холодная вода, канализация, вывоз отходов. Ответственность перед законом наступает даже в случае, если жилец задолжал только за одну из этих позиций.

В суде важен любой нюанс

Борьбу за свои права владельцу квартир следует начать с подготовительных мероприятий, описанных все в том же законе.

Как минимум за три месяца до подачи иска в суд владелец квартиры должен предупредить нанимателя об окончании договора найма жилых помещений. Вдобавок, если вместе с нанимателем в квартире проживают члены семьи старше 15 лет, предупредить придется и их.

Предупреждение вручается лично, на копии документа следует получить подпись каждого адресата. Если, что вполне реально, наниматель отказывается подписываться, документы можно отправить ему заказной почтой (с подтверждением содержания) или использовать услуги курьерской почты. Если и так подпись получить не удается, есть третий выход. В случае, если владельцу квартиры неизвестно местонахождения жильца или до того не получается добраться, предупреждение за месяц до начала судопроизводства позволительно опубликовать в газете «Latvijas Vēstnesis».

При подаче иска в суд в исковом заявлении следует указать всех несовершеннолетних лиц, которые проживают в квартире с нанимателем. В свою очередь, совершеннолетних членов семьи нужно пригласить в качестве соответчиков, в том числе вызвав на заседания суда лиц в возрасте от 15 до 18 лет.

В дополнение к иску о завершении договора и выселении можно требовать взыскания долга. Если во время судопроизводства наниматель рассчитался с владельцем, тот по-прежнему может настаивать на расторжении договора.

Если суд удовлетворит просьба владельца о разрыве договора и выселении, судебные издержки придется выплатить именно жильцу-нанимателю.

Что делать, если после вступления в силу решения суда жилец все-таки упорствует и выселяться не желает? Владелец квартиры имеет право привлечь судебного исполнителя, который произведет законное выселение и взыскание долга. Повторим: даже при наличии приговора суда самостоятельно выкидывать вещи нанимателя из квартиры, каким бы злостным неплательщиком он ни был, запрещено.

– Любой судебный процесс по вопросу выселения очень сложен, значение имеют многие мелкие нюансы, которые могут повлиять на ход дела, – преждупреждает Даце Слава, – поэтому перед подачей иска владельцам квартир обязательно нужно проконсультироваться с юристом.