Сдать квартиру и спать спокойно
- Информация о материале
- Категория: Есть проблема!
- Опубликовано: 14.03.2013, 12:31
Многие, кто впервые сдают свою квартиру, считают, что аренда – это легкие деньги. На самом деле это кропотливая работа. Хозяева квартир должны понимать, что важнее всего не сдать как можно дороже, а сдать так, чтобы доход был стабильным, а износ жилья и конфликты с нанимателями были сведены к минимуму. Грамотный договор – полдела, к нему должен прилагаться грамотный, подготовленный к работе с нанимателем, хозяин.
Вот, какое письмо прислала нам читательница Анна Елисеева, решившая поделиться опытом сдачи в аренду квартиры в Риге.
Наниматели вынесли из квартиры всё
«Все началось три года назад, когда моя подруга Санита уехала в Англию. Она вышла замуж и работает в банковском секторе. Все хорошо у человека! В Риге у Саниты осталась хорошая квартира, в ближнем центре.
– Анна, сдай квартиру хорошим людям, чтобы платили за коммунальные услуги, – попросила она как-то.
Арендную плату подруга разрешила мне тратить по своему усмотрению. Сказала:
– Это тебе на шпильки!
Взяла я доверенность и начала искать жильцов. Квартира просторная, с отличным евроремонтом, дорогой мебелью. В гостиной стояли антикварные витрины, на кухне шикарный гарнитур, посудомоечная машина, дорогая посуда. Жилье оснащено бытовой техникой: холодильник, три телевизора, музыкальный центр, dvd проигрыватель, стиральная машина и т.д. В общем, супер! Ну, думаю, проблем со сдачей не будет!
Подала объявление в интернете, цену поставила невысокую для этого района – 200 латов. Звонков было несчитанное количество! Выбрала я семейную пару без детей, без животных и вредных привычек. Милые, разговорчивые и любезные люди! Внесли они предоплату за первый и последний месяц по договору, а потом еще на полгода вперед расплатились, хотя это и не было обязательным условием.
Обрадовалась я, деньги сложила в тумбочку на черный день и забыла о квартире. Что еще от меня требовалось? – жильцы найдены, деньги получены… Полгода я в квартире не появлялась, периодически квартиросъемщики мне звонили и сообщали, что все нормально. Но однажды я все-таки решила заехать и убедиться, что квартира в порядке. Каково же было мое удивление, когда дверь мне открыл незнакомец! Как выяснилось, о предыдущих жильцах он ничего не знал, а сам снимал квартиру у маклера и тоже внес предоплату.
С упавшем сердцем я прошла в комнаты и увидела, что они были полупустые! «Любезные» квартиросъемщики вывезли все, что можно было увезти: мебель, технику и даже посуду. Звонок маклеру тоже не дал результата. Он сказал, что сдал квартиру для какой-то женщины, которая представилась ее хозяйкой.
Это был ужас! Я не знала, что делать: обращаться в полицию? Но факта кражи нет, я же сама отдала ключи, да и никакого акта о наличии в квартире мебели и ценных вещей с нанимателями не составила. В голове крутилась одна мысль: как теперь смотреть в глаза подруги?!
А как мошен-ничают… хозяева?
■ Молодожены посмотрели квартиру – понравилась, цена – сказка, дама сдающая квартиру – очень приятная во всех отношениях женщина, разве такая может быть мошенницей? Ну, подумаешь, попросила сразу за аренду квартиры предоплату на два месяца вперед – дело житейское, пожалуйста.
Документально оформить аренду квартиры договорились через пару дней, при въезде. Зато заветный ключик от квартиры сразу отдала и, одарив улыбкой, сказала, что ждет через два дня с вещами. Через два дня в назначенное время, вдруг выяснилось, что практически одновременно пять семей пытаются заселиться с вещами в эту самую квартиру... и каждый со своим ключом от входной двери с одинаковыми, как под копирку, историями о сделке с милой хозяйкой. Но это еще не все. Буквально получасом позже появился мужчина и заявил, что он хозяин квартиры, а милая дама сама у него комнату на неделю, на время командировки, снимала. А документы мошенницы он даже не смотрел, денег дала сполна за неделю и ладно, вчера съехала в свою Тьмутаракань.
■ Иногда мошенничают сами хозяева квартир или их родственники. Например, вы договорились об аренде квартиры с бабушкой, деньги ей вперед заплатили, а потом приходит ее сын и выгоняет вас из снятой квартиры, потому что собственник он, а не бабушка. И жить вы в квартире не сможете, и деньги за аренду вам бабушка не вернет – не сможете вы доказать, что деньги ей платили. Или в квартире несколько собственников, а сдать вам квартиру решил только один из них, без согласия остальных, что приводит к расторжению договора аренды.
■ Самый страшный вид мошенничества: вы заселяетесь в выбранную квартиру и несколько дней наслаждаетесь безмятежным покоем. А через несколько дней возвращаетесь с работы и целуете заново врезанные замки. Что случилось? Хозяин квартиры любезно отвечает на звонок и говорит, что знать вас не знает. Такие схемы мошенничества в Риге отрабатывают на иностранцах, которые не имеют здесь связей и не могут самостоятельно поквитаться с хитрым квартировладельцем. Полиция тоже не может помочь: документы у человека в лучшем случае заперты в квартире, в худшем – выкинуты хозяином на помойку. Договор об аренде либо не существует, либо уничтожен все тем же хозяином. Ситуация называется «Вот и приехали!»
«Я больше не доверчивая дурочка...»
Пришлось выкручиваться из положения следующим образом. Я ведь не потратила деньги, уплаченные нечестными жильцами за восемь месяцев аренды. В тумбочке у меня лежали нетронутыми 1600 латов – вполне достаточно, чтобы купить новый холодильник, стиральную и посудомоечную машины. Доложила я свои деньги и привезла даже диван в спальню.
Затем я снова выставила в интернет объявление об аренде квартиры. Цену повысила до 250 латов, нашла жильцов и теперь больше не доверяю арендаторам, как дурочка. Горький опыт научил меня – не хочешь быть «кинутой», постоянно проверяй и состояние квартиры, и оплату счетов, и тысячу других нюансов.
Если вы решили сдавать квартиру, вполне можно обойтись без услуг агентств по недвижимости, которым надо отдавать часть прибыли. Но придется действовать грамотно. Главное, с чем нельзя оплошать – это заключение договора найма. Правильно подписанный договор поможет найти жильцов, если они пропадут с ценными вещами, и выселить их, если они забудут об оплате счетов.
Кроме размера оплаты и сроков, не забудьте зафиксировать в договоре следующее:
■ Порядок оплаты коммунальных платежей.
■ Паспортные данные нанимателей. При этом не поленитесь потребовать копию паспорта – вдруг вам придется искать этих людей при помощи полиции?
■ Имущество передается нанимателю по акту приема-передачи, который оформляется как приложение к договору и подписывается двумя сторонами. Снимающий должен в присутствии хозяина проверить работу сантехники, бытовой техники, осмотреть мебель – чтобы потом, поломав что-нибудь, он не стал утверждать, что «так и было».
Никакой дружбы с нанимателями!
Когда договор подписан, не расслабляйтесь, контроль за собственностью – ваша работа. За три года я сдавала квартиру трем семьям и выработала для себя жесткие принципы поведения:
■ В договоре надо предусматривать право хозяина квартиры посетить жилище раз в месяц и осмотреть его на предмет сохранности имущества, санитарного и технического состояния. Не стоит пренебрегать этим правом. Регулярно навещайте жильцов, и вы будете видеть, как они эксплуатируют вашу квартиру.
■ Оплата должна производиться без задержек. Не позволяйте задерживать оплату на большее время, чем указано в договоре (обычно не более трех-пяти дней). Не забывайте, что у вас с нанимателями деловые, а не дружеские отношения.
■ Необходим контроль за оплатой коммунальных платежей, если вы доверили их нанимателям. Оплаченные квитанции придирчиво проверяйте каждый месяц. А лучше не доверять свои квитанции посторонним – требуйте деньги у арендаторов и сами оплачивайте счета. При таком подходе вас не подстерегут сюрпризы, у вас все под контролем.
■ Следите, чтобы квартира использовалась для проживания именно теми людьми, с которыми подписан договор. А то и глазом моргнуть не успеете, как недосчитаетесь ценных вещей.
Три года на ликвидацию последствий
Если вы сдаете квартиру впервые, то испытываете большое искушение довериться жильцам. Но доверие может очень дорого стоить! За три года аренда принесла мне около 6000 латов (при смене жильцов квартира обычно один-два месяца оставалась пустой, мне приходилось самой платить за коммунальные услуги). Все эти деньги я вкладывала в технику и мебель, чтобы возместить ущерб, причиненный первыми нанимателями-жуликами.
Только сейчас я могу перевести немного перевести дух. В течение пары месяцев арендную плату я, действительно, трачу «на шпильки», но делаю это со спокойной душой, поскольку за каждым сантимом стоит тяжелый труд, заботы и километры измотанных нервов.
Не будьте такими наивными простачками, как я. Учитесь не на своих, а на моих ошибках!».
Комментарий
На самые важные вопросы о правах владельца квартиры, задумавшего сдавать свою недвижимость, ответил юрист Юрий Соколовский
«Квартирка у нас маленькая, с печным отоплением. По объявлению об аренде в основном звонят люди, имеющие статус малообеспеченных. Они говорят, что от самоуправления им полагается квартирное пособие – социальная служба будет полностью покрывать стоимость аренды и коммунальные платежи. В принципе, нас такой вариант устраивает, потому что гарантирует стабильный доход. Но претенденты просят заключить с ними договор аренды. Скажите, какой договор лучше заключать – на срок или бессрочный?»
– В последние годы в Латвии никто не заключает бессрочных договоров аренды, эта практика ушла в прошлое. Но и срочный договор нужно заключать с умом. Например, если арендатор для вас человек новый, лучше не подписывать с ним соглашения на срок более года. Вдруг он окажется непорядочным или неаккуратным жильцом? А когда вы присмотритесь друг к другу, можно подписать договор и на пять лет.
«Мы с мужем хотим сдавать квартиру. Нужно ли получить согласие дочери, если она задекларирована по этому адресу, но живет в другом месте?»
– Мнения членов семьи спрашивать не нужно. Нанимателей также не должно заботить то, кто еще задекларирован по данному адресу. Правда, если в квартире прописано двадцать человек, то нанимателю придется дороже платить за коммунальные услуги, а именно: за вывоз мусора. Плату за мусор домоуправления начисляют, исходя из данных о количестве задекларированных в квартире лиц.
«Мы сдаем квартиру второй год и боимся, что нарушаем закон, ведь мы не платим подоходный налог. Скажите, могут ли нас наказать?»
– Теоретически владельцы квартиры, получающие доход от аренды, должны платить государству 10-процентный налог. В свое время была придумана специальная пониженная ставка, чтобы стимулировать хозяев не уклоняться от уплаты налога. Но в реальности редкий квартировладелец выполняет требования закона. В то же время Служба госдоходов не ведет борьбу с наймодателями-одиночками. Говорят, что внимание налоговиков привлекают только люди, владеющие шестью и более квартирами. Если хозяин квартиры хочет очистить совесть и стать на учет в СГД, информацию он может получить по справочному телефону службы 1898.
«У меня есть претензии к финансовой дисциплине нанимателя. Этот человек задерживает платежи за аренду и коммунальные услуги. Могу ли я на этом основании выселить его до окончания срока договора?»
– Все зависит только от текста самого договора. Поверьте, в практике приходилось сталкиваться с такими непродуманными соглашениями между владельцем квартиры и арендатором, по которым нельзя было выселить даже неплательщика! В договоре необходимо предусмотреть случаи, в которых владелец квартиры имеет право досрочно расторгнуть договор – в том числе и при просрочке платежей. Если такого пункта в договоре нет, можно рассчитывать на Закон о найме жилых помещений, гласящий: если наниматель три месяца за квартиру не платит, его можно выселить. Но как выселить? Только через суд!
«Арендатор третий месяц не платит за квартиру, но и съезжать отказывается! Что делать?»
– Если арендатор задолжал, хозяин должен в письменном виде предупредить его о разрыве отношений и попросить покинуть помещение. Но если неплательщик этого не сделает, то выселить его законным путем возможно только через суд, а это процесс долгий и затратный. В зависимости от региона рассмотрение дела в суде первой инстанции может затянуться на год-полтора, обжалование же решения занимает еще года три. В итоге бессовестный наниматель должен будет оплатить и долг, и штрафные санкции (которые предусмотрены договором). Если санкции в договоре не обозначены, то хозяин квартиры имеет право требовать 6% годовых. По договору же от нарушителя можно просить уплаты и 0,1%, и даже 1% долга за каждый день просрочки. Впрочем, в последнее время суды ограничивают штрафные санкции таким образом, чтобы они не превышали суммы основного долга.
«Давно слышал, что очень важно составить грамотный договор с арендатором. Куда обращаться и сколько это стоит?»
– Составлением договоров занимаются юристы, причем нет универсального образца документа, который можно одолжить или переписать у соседа. Каждая ситуация индивидуальна, поэтому лучше заказать свой вариант договора с указанием сроков и стоимости аренды, штрафных санкций и с актом сдачи-приема имущества в виде приложения. Стоить это будет около 40 латов.
