Всё под контролем!

Как мало мы знаем о жизни собственного дома! Каждый месяц исправно оплачиваем счета домоуправления и не интересуемся, куда уходят наши деньги. Большинству собственников квартир не помешал бы хороший финансовый ликбез. Знание своих прав и обязанностей помогает владельцам жилья, во-первых, экономить, а во-вторых, не попасть впросак в разговоре с управляющим.

Мы с вами уже говорили о том, почему нынче так дороги услуги дворников и как можно сэкономить на санитарной уборке дома. Сегодня – новая тема. Примерно треть платы за обслуживание, которую мы исправно вносим в кассу домоуправления, уходит на техническое обслуживание дома. Что это за зверь и что владельцы квартир должны получать за свои деньги? Рассказывает наш постоянный консультант Таисия Штале.

Платить или отказаться?

– Управляюший обязан проводить техническое обслуживание дома, – говорит Таисия Штале. – Так уж написано в Законе об управлении и Законе о квартирной собственности. Но что жильцы могут требовать от управляющего в рамках этого понятия? Более или менее четко на этот вопрос отвечает только один документ: правила Кабинета министров №1014. В приложении к этим правилам имеется полный список работ по техническому обслуживанию.

Муниципальные домоуправления, в основном работающие с домами, не перенятыми с баланса самоуправления, обязаны предоставлять жильцам полный пакет услуг по техническому обслуживанию. Это закон! Обсуждению он подлежит только в одном случае: если дом перешел на обслуживание коммерческого домоуправления. Тут, как говорится, возможны нюансы.

– Жители могут либо купить у коммерческого домоуправления весь пакет услуг, – говорит Таисия Штале, – либо могут от него отказаться. Но в последнем случае ответственность за все последствия будет нести доверенное лицо дома, да и неприятности, не исключено, не заставят себя ждать.

Экономия должна быть умной

Неприятностей не избежать, поскольку оставленные без обслуживания технические системы дома очень быстро приходят в негодность или начинают капризничать. Как вам понравится остаться посреди зимы без отопления? А лишиться подачи холодной воды по причине большой аварии? Все это вполне возможно, если жители решили сэкономить на техобслуживании.

Иногда в проблемах приходится винить домоуправление, которое лукаво продало жильцам неполный пакет услуг. В Риге встречались управляющие-умельцы, заманивавшие владельцев квартир предложением дешевых услуг. Например, они обещали обслуживать дом всего за 15 сантимов с квадратного метра ежемесячно. Жители обрадованно отказывались от услуг прежнего д/у и заключали договор с дешевой компанией (ну кто же хочет тратить лишние деньги!) Но после первой же аварии выяснялось, что такое домоуправление не имеет собственной аварийной службы или вовсе не предусмотрело технического обслуживания тепловых сетей и водопровода. В таком положении жителям приходится буквально скидываться на срочный ремонт трубопровода. Мало того, что это обходится намного дороже свое-временных профилактических работ, так и попробуй в короткий срок собери сотни, а то и тысячи латов на замену вышедшего из строя оборудования!

Все это бдительным жителям необходимо помнить, принимая решение о смене управляющего. Любое предложение коммерческой фирмы стоит сверить с правилами Кабинета министров, определяющими полный объем технического обслуживания дома. Если какой-то позиции в смете новой обслуживающей организации не хватает, не поленитесь спросить, почему и чем вам это грозит? Ответ обдумайте, чтобы затем не переплатить за собственное поспешное решение.

Также весьма внимательно должны отнестись к техническому обслуживанию общества собственников, перенявшие дом в собственное управление и обслуживание. Кажется заманчивым уменьшить ежемесячную квартплату за счет отказа от профилактических и ремонтных работ. Но каким будет результат? Случись что, жители сами будут виноваты в аварии и средства на ее ликвидацию опять-таки придется искать в их карманах.

Уже оплачено!

– Сегодня хочу рассказать о полном пакете работ по техническому обслуживанию дома, – говорит Таисия Штале, – поскольку именно он считается образцовым. В этот пакет входит несколько позиций: обслуживание водопровода и канализации, тепловых систем, электросистем, конструктивных элементов и работа аварийной службы. Управляющий или обслуживающая организация могут проводить техническое обслуживание дома своими силами, а могут привлекать специалистов извне. Муниципальные и некоторые коммерческие домоуправления Риги покупают услугу обслуживания теплосетей у предприятия Rīgas siltums. В таком случае плата за услугу несколько повышается, поскольку облагается НДС. Если же домоуправление справляется с техническим обслуживанием собственными силами, работы налогом не облагаются.

Жители, впрочем, не чувствуют особой разницы между тем, нанимает ли домоуправление работников извне или проводит обслуживание собственными силами. Для них гораздо важнее понимать, какие услуги они вправе получить от управляющего бесплатно, поскольку их стоимость заранее включена в квартплату?

От лампочек до водостоков

Таисия Штале согласилась перечислить все основные позиции технического обслуживания дома, оговоренные правилами Кабинета министров №1014, и немного рассказала о деталях каждой услуги.

Канализация. Работы по содержанию канализации проводятся домоуправлением постоянно. Более того, отказаться от них сложно, ибо они на виду – стоит засориться трубе, в доме появляются мастера. Без их вмешательства жильцы очень скоро останутся без канализации вообще.

Теплоснабжение. В отличие от обслуживание канализации, работы по содержанию теплосистемы практически незаметны, поскольку проходят вдали от посторонних глаз и носят сугубо сезонный характер. В течение года, говорит Таисия Штале, любое домоуправление копит средства, чтобы потратить их осенью на подготовку теплоузла к отопительному сезону. В это время мастера Rīgas siltums или собственные специалисты домоуправления проводят гидравлические испытания теплосистемы и заменяют поврежденные детали. Горячее время продолжается еще примерно месяц после подключения дома к отоплению: теплотехники получают много вызовов, связанных с наладкой беспроблемной работы системы.

Если небольшое общество собственников для экономии желает самостоятельно обслуживать теплосистему дома, кому-то из владельцев квартир придется пройти обучение и получить право на такие работы. Это непросто. Однако полностью отказаться от заботы о теплоузле – опасная затея. Таисия Штале рассказала о печальном опыте домоуправления Rīgas namu apsaimniekotājs. Организация переняла в управление дом по ул. Лиела, 63, что в Болдерае, и обнаружила, что прежний управляющий ничуть не заботился о местной системе теплоснабжения. Как результат, в самые холода трубы замерзли и дом остался без тепла. Восстановлению система не подлежала, и жильцами необходимо копить деньги на ее замену. Согласитесь, это весьма сомнительное удовольствие!

Электросистема. Какова тут роль домоуправления? Кажется, достаточно один раз в неделю прислать в подъезд мастера для замены перегоревших лампочек. Однако на деле все серьезней. Управляющий выслушивает и выполняет разнообразные требования Latvenergo. Например, он в обязательном порядке должен обеспечить чистку клемм домовых предохранителей. Пожарные тоже достаточно строги – они требуют, чтобы обслуживающая организация или общество собственников держало под контролем состояние проводки. Словом, домоуправлению опять-таки нужен свой электрик или приглашенный специалист.

Конструктивные элементы дома. У маленьких домов свои заботы, у больших свои. Для зданий с печным отоплением наипервейшей задачей управляющего является забота о чистке дымоходов. Согласно правилам, трубы чистить нужно дважды в год – перед началом отопительного сезона и после него. Услуга эта недешева.

Большие многоквартирные дома в чистке дымоходов, понятное дело, не нуждаются. Зато здесь внимание нужно уделять состоянию вентиляции – специалисты проверяют ее раз в три года. Зачем? Затем, чтобы жители не задохнулись при пользовании газовыми плитами, а конструкции не пострадали от грибка и плесени, легко заводящихся в помещениях с недостаточной циркуляцией воздуха.

Управляющий (или жители, обслуживающие собственный дом), не должны забывать, что к обслуживанию конструктивных элементов дома относится также чистка водостоков. Это очень важная задача, поскольку в трубах часто скапливаются листья и во время сильного дождя вода начинает хлестать через верх, литься по стенам, проникать в квартиры. Поэтому экономить на чистке водостоков никак нельзя.

В позицию обслуживания конструктивных элементов входит обследование фасадов, лоджий и балконов. Но реальных расходов на эту позицию домоуправления обычно не планируют, поскольку работа заключается в визуальный осмотр здания (по его результатам затем определяется объем необходимого ремонта).

Что такое обслуживание систем противопожарной безопасности, включенное Кабинетом министров в список работ по техническому обслуживанию конструктивных элементов дома? Таисия Штале объясняет: в домах высотой в 12 этажей и выше по закону должна быть установлена противопожарная сигнализация – вещь дорогая и сложная, требующая затрат как при монтаже, так и при дальнейшем содержании. В домах меньшей этажности сигнализация устаналивается по желанию жителей.

Аварийная служба. Муниципальные домоуправления имеют собственные аварийные службы, а маленькие коммерческие фирмы, как правило, заказывают эту услугу у специализированных компаний. В домоуправлении Таисии Штале, например, функцию аварийной службы выполняют мастера по дому, круглосуточно дежурящие на телефоне.

Жильцы платят за услугу аварийной службы от 1 до 3 сантимов с квадратного метра, поэтому имеют право знать, какие работы мастера выполняют бесплатно. Получив звонок, говорит Таисия Штале, бригада в любом случае обязанна выехать на место происшествия. Но без дополнительной платы она устранит только аварии, касающиеся общих коммуникаций дома. Перечислим их. Это – проблемы с водопроводом (до вентиля, находящегося в отдельной квартире), канализацией (до отвода от общего стояка) и все аварии системы теплоснабжения (отопление и полотенцесушители). Впрочем, если человек незаконно поменял радиатор и это стало причиной утечки, платить за устранение аварии должен все-таки собственник жилья.

Игры в считалки

Не то нынче время, чтобы бросаться деньгами. Поэтому повторюсь: жителям важно знать и понимать, за что они платят.

– В нашей практике был случай, когда владельцы квартир подписали договор с новым управляющим, не вчитавшись в содержание документа. А оказалось, что по этому договору все работы по техническому обслуживанию жильцы обязались оплачивать по факту. Цена на обслуживание при этом выглядела очень привлекательно – 14 сантимов за квадратный метр, – рассказала Таисия Штале. – Жильцы пришли ко мне на консультацию и показали договор: «Видите, какой мы добились скидки?» Но я сразу увидела, что позиции технического обслуживания управляющий вынес в счет отдельными позициями. В сумме владельцы квартир не получали никакой экономии.

Эта история, конечно, скорее исключение, чем правило, потому что рынок обслуживания жилья в последнее время стал более упорядоченным, а собственники жилья – более информированы и внимательны. Но иногда стоит помнить и об исключениях...

В завершение Таисия Штале напомнила жителям и бухгалтерам обществ собственников: если на технические работы в доме потрачено меньше средств, чем запланировано сметой, остаток сохраняется на накопительном счете дома. Эти деньги могут быть перенесены на следующий период или потрачены на другие нужные работы.