Один за всех или все за одного?

Жителям Латвии внушают: вы хозяева многоквартирных домов, вам за них и отвечать. Владельцы квартир обязаны платить за коммунальные услуги, обслуживание и ремонты – только успевай открывать кошелек. Но вместе с обязанностями перед домоуправлением мы получили и кое-какие права. Это право следить за финансами дома, участвовать в принятии важных для него решений. Как на деле стать хозяином дома?

Добиться информации, финансовой прозрачности и диалога с управляющим не всегда просто. Порой необходимо выбрать старшего по дому или организовать общество собственников. Как живут такие дома? Что меняет объединение соседей? Мы поговорили с решительными жильцами, решившими привести дома в порядок – и добившимися своего.

Лиепая: деньги дома как на ладони

Ирина Барбаш живет в пятиэтажном шестиподъездном доме по адресу ул. Шкедес, 17 в Лиепае. Жители объединились недавно, но результат прочувствовали вполне.

Что происходит с нашими деньгами?

– Поначалу в доме был выбран старший уполномоченный, – рассказывает Ирина. – Для этого мы провели общее собрание и большинством голосов доверили одному из жителей право представлять наши интересы в переговорах с домоуправлением. Свой старший появился и в каждом подъезде.

– Почему решили, что дому нужен уполномоченный?

– Сотрудничая с домоуправлением по старинке, мы не имели доступа к финансовой информации. Возникали вопросы. Что происходит с нашими деньгами? Куда они уходят? Это оставалось тайной. Мы очень удивились, узнав размер средств, списываемых с дома на канцелярские принадлежности!..

Управляющий как товарищ, а не начальник

– Вскоре вы создали общество собственников, что позволило перенять дом в собственное управление. Зачем?

– Мы не решились управлять домом самостоятельно. Но в статусе общества собственников жители смогли взять под контроль общую кассу дома. Председатель общества собственников (бывший старший по дому) первым делом организовал перевыборы управляющей организации.

– По каким критериям выбирали новое домоуправление?

– Очень важным нам казалось то, чтобы управляющий не принуждал жителей к выполнению его замыслов, а советовался с ними.

Один за весь дом

– Жители многих домов, как и вы, хотят начать новую жизнь с выбора уполномоченного лица. Что может старший по дому и зачем он необходим?

– Такой человек является посредником между домоуправлением и собственниками квартир. В Латвии много домов по 90–100 квартир. Понятно, что все собственники не могут прийти в домоуправление на переговоры. Старший по дому выслушивает мнения соседей, сводит их воедино и доносит до управляющего.

– Готовы ли наши домоуправления прислушиваться к законно выбранному представителю дома?

– Не всегда. Некоторые испытывают психологические сложности: слишком долго только домоуправление решало, что делать в доме и сколько на это тратить, информировать жильцов о деньгах и ремонтах или нет. Многие домоуправления готовы работать по-новому, но не все.

– Выбор старшего по дому – первый, но не последний шаг собственников к самостоятельности?

– Это минимальная мера защиты интересов дома, путь к реализации желаний жителей. Хорошего управляющего радует появление в доме уполномоченного лица. Без общения со старшим работник домоуправления не поймет желаний клиентов.

Важно мнение старших по подъездам

– Чего добился старший в вашем доме?

– Жилой фонд Латвии устарел, поэтому о глобальных улучшениях говорить рано. Работы проводятся по чуть-чуть. Главная перемена произошла в умах жителей. Мы начали собираться и вместе обсуждать проблемы. Да, мы не сразу приходим к единому мнению, но стремимся к этому. Без обсуждения трудно выработать внутреннюю концепцию развития дома.

– Итак, появление в доме старшего…

– Это признак перемен! Дом пришел к осознанию своего положения, жители поняли, что сами несут ответственность за будущее.

– Нужны ли дому отдельные старшие по подъездам?

– Мы сохранили эту условную должность. Позже старшие по подъездам вошли в правление общества собственников. Невозможно одному человеку, председателю правления, ведать всем домом. Он должен получать информацию от помощников. Возможно, в первом подъезде нужно заменить стояки или окна, а четвертый подъезд мечтает о покраске стен. Если не прислушиваться к мнению отдельных подъездов, далеко не уйдешь.

Теперь жители в курсе всего

– Вы говорите, что дом начал контролировать финансы. Как осуществляется этот контроль?

– Ежемесячно на обратной стороне квартирных счетов публикуется краткий баланс дома. Это сведения о доходах и расходах, перечислениях и долгах жильцов. Таким же образом в нашем доме принято сообщать жителям о ремонтных работах, расшифровывая их подробно. Раньше за этой информацией нужно было обращаться в домоуправление, люди туда просто не доходили. А сейчас все как на ладони.

– Что по большому счету изменилось в вашем доме?

– Нам удалось уйти от старого домоуправления с положительным балансом. Ремонтные накопления мы не только сохранили, но и приумножили, хотя за последнее время поменяли окна в подъездах и утеплили торцы. Главное, что свои средства мы теперь используем по собственному желанию.

Свобода? Да!

– Люди говорят: тоже хотим создать общество, но пассивность соседей не позволяет.

– Это большая беда для Латвии. Жителям не хватает информации о том, как организовать общество, какие это влечет последствия. Помогла бы только хорошая просветительская программа.

– Почему бы вам в качестве просветителя не рассказать о главных плюсах и минусах создания общества?

– Главный результат создания общества собственников – это доступность информации о денежных делах дома, текущем и запланированном ремонте. Жители обретают свободу самостоятельно принимать решения о судьбе дома, сообразуясь со своим финансовым положением. Однако замечу, что важно не просто создать в доме общество, но и ходить на его собрания, выслушивать чужие мнения, высказывать свои. Только так вырабатывается коллективная точка зрения.

Надо ли бояться?

– Жители боятся, что после регистрации общества собственников на них ляжет дополнительная ответственность, а в доме начнутся конфликты.

– Эти минусы ничто перед очевидными плюсами создания общества.

– Ирина, вы – председатель лиепайской общественной организации Mājas gariņš. Чем там занимаетесь?

– Организация задумана как объединение обществ собственников города, место, где старшие по дому могут получать помощь и информацию о своих правах и обязанностях. Мы планируем проводить семинары, оказывать помощь в энергоаудите, предложим домам независимую оценку проектов утепления. Мы сотрудничаем с Европейской технологической палатой, поэтому ресурсы для такой работы у нас более чем серьезные.

Юрмала: в семь раз больше ремонтов

Про Евгения Богданова, председателя общества собственников Pliekšana, 96 мы давно наслышаны. Евгений – глава Юрмальской ассоциации владельцев квартир, да и просто интересный человек с оригинальными идеями.

По примеру Эстонии

Дом Евгения после создания общества собственников перешел на управление собственными силами. Жители довольны.

– Почему решили перенять дом?

– Жители оплачивали счета местного домоуправления, а сведений о расходах дома не получали. Решили выяснить правду о финансах, но концов не нашли. Тем временем я побывал в Эстонии. Там государство поступило очень просто: позволило муниципальным домоуправлениям установить очень высокие цены на обслуживание. Жители волей-неволей перешли на управление домов собственными силами. Результат удивительный – все дома в полном порядке, плата вполне щадящая, зато в подъездах по третьему разу делают косметический ремонт. В Латвии же ситуация с обслуживанием за двадцать лет не сдвинулась с мертвой точки.

Уходить было трудно

– Трудно было жильцам перенять дом в собственное обслуживание?

– Очень трудно. Когда домоуправление попыталось навязать нам немыслимый долг на 18000 латов, пришлось обратиться в суд. Судья принял нашу сторону, и мы ушли от старого управляющего с нулевым балансом.

– Вы хозяйничаете в доме с 2009 года, что за это время переменилось?

– Изменения мы увидели уже через год. Наши жители продолжили платить по среднему муниципальному тарифу, но на ремонты мы выделили в семь раз больше средств, чем соседние дома, оставшиеся под городским домоуправлением. А дворник?!.

– Что насчет дворника?

– В доме осталась та же работница, но выполнять уборку она стала лучше. Так и говорит: «Раньше за мной один управляющий следил, а сейчас – все жители, не могу я плохо работать».

На счету дома… переплата за обслуживание

– Как находите общий язык со всеми жителями?

– Я сразу сказал соседям – обхозяйствуя дом собственными силами, мы не сможем допускать больших долгов. Жителям известно наше условие: как только за квартирой набежало 100 латов долга, начинается судопроизводство. Меня в городе спрашивают: «Как дела с долгами?» Отвечаю, что долгов по обслуживанию у нашего дома нет. Летом на счету появляется даже переплата.

– !

– Да-да! Но у жителей также появилась головная боль. Они платят за обслуживание 40 сантимов с квадратного метра (тариф для Юрмалы невысокий). В эту сумму входят и отчисления в ремонтный фонд. Мы эти деньги на счету не держим – зачем кормить инфляцию? Сразу пускаем средства в дело, поскольку в доме всегда найдется работа. Так жителям теперь нужно сообща решать, куда потратить деньги. На собраниях возникают очень горячие споры.

Заключили с поставщиками индивидуальные договора

– Как справляетесь долгами за коммунальные услуги?

– Это самое интересное. Мы – один из трех домов Юрмалы, жители которых заключили с поставщиком тепла индивидуальные договора. Это самая правильная система, при которой плата за отопление попадает в кассу теплосетей напрямую, минуя домоуправление.

– Тепловики редко соглашаются на прямые договора с потребителями, поскольку это вынуждает их самостоятельно бороться с должниками. Как вы добились положительного решения?

– Вели долгую переписку с предприятием, ссылались на законы. Сегодня наши жители расплачиваются за услугу по общему теплосчетчику. Его показания делятся на общую жилую площадь дома, и каждый собственник рассчитывается за услугу, исходя из площади квартиры.

– Такие же договора у вас с водоканалом?

– Нет, поставщик воды пока не хочет заключать прямые договора с потребителями. Поэтому мы не имеем с предприятием вообще никакого договора. Однако собственники квартир каждый месяц перечисляют плату за воду напрямую в Jūrmalas ūdens.

«Нужна открытость!»

– Любопытно: все жалуются на долги жителей за обслуживание, а вы сполна получаете плату за обслуживание. Как так?

– А очень просто: нужна открытость. Когда люди понимают, куда управляющий тратит их средства, видят ежемесячные перемены в доме, они охотно оплачивают счета.

– Что сделали в доме за полтора года самостоятельного обслуживания?

– Поменяли 40% стояков, а это самая неблагодарная работа. Вместе с этим мы пробросили в квартиры провода для электронных счетчиков, чтобы людей уважать, не заставлять их каждый месяц лезть под унитаз для считывания показаний водомеров. Сами же новые счетчики – дело будущего.

– Масштабно!

– И экономно. Старое домоуправление предлагало поменять ОДИН стояк в подъезде за 999 латов, мы же одновременно меняем по ТРИ стояка и платим 450 латов. Что еще? Поставили новые входные двери, поменяли проводку по этажам и в подвале, сам подвал вычистили.

Как сэкономить 10000 латов на отоплении?

– Что в планах?

– Хотим экономить деньги на отоплении, но без реновации. В прошлом году дом заплатил за тепло 20 тысяч латов. Мы подсчитали затраты и задумались об альтернативном отоплении. Котел, работающий на гранулах, по разным подсчетам позволит дому сэкономить от 9 до 12 тысяч латов за сезон. Под такой котел понадобится кредит, но люди никаких неудобств не почувствуют – они пять лет продолжат платить за отопление по нынешнему тарифу, после чего начнут экономить на тепле вдвое. Стоимость двух котлов (при условии, что городское отопление мы также оставляем, чтобы в экстренном случае перейти на него) для нашего дома 103-й серии составит 36000 латов. А самое интересное знаете, что?

– Что?

– За последний год стоимость газа выросла на 17%, а цена гранул на 11% упала. Из этого можно понять, что в будущем альтернативное отопление может быть еще более выгодным.