Права нанимателей защитил суд

Конституционный суд защитил права нанимателей квартир и полностью опрокинул планы Министерства экономики. Историческое решение, не подлежащее обжалованию, было принято 7 июля 2014 года. Суд Сатверсме признал, что договора найма, заключенные прежними хозяевами квартир или домов, являются обязательными для новых владельцев и их конституционных прав не ущемляют. Это значит, что выселять нанимателей после перепродажи недвижимости нельзя!

Скандальная история началась в конце 2013 года, когда Министерство экономики представило обществу проект нового Закона о найме жилых помещений. Да, обновленной редакции закона ждали в Латвии все: и жильцы, и хозяева недвижимости, и юристы, защищающие права обеих сторон. Но то «творение», которое вышло из-под пера специалистов Минэконома, разочаровало всех.

Проект закона сильно ограничивал права нанимателей жилья. Например, предлагалось отменить ныне действующую норму о нерушимости договора найма. Согласно действующему закону, хозяин имеет право продавать и перепродавать квартиры или дома, однако для каждого нового владельца ранее заключенные договора найма являются обязательными. То есть сколько бы собственников квартиры не сменилось, а жилец, подписавший договор на аренду, переезжать не должен. Выселить его из жилья можно только по решению суда за серьезные нарушения, например, за долги по коммунальным платежам.

Многим квартиро– и домовладельцам это доставляет хлопоты, ведь судебные дела длятся годами, а долги тем временем накапливаются. Однако честных жителей нормы Закона о найме защищают. Они уверены, что хозяин не может выкинуть их на улицу просто потому, что сегодня у него плохое настроение. В новом же Законе о найме предусматривался порядок бессудебного выселения. Если бы закон был принят, во многих случаях хозяева могли бы выводить нанимателей под белы руки просто так, хватило бы только присутствия полиции.

Однобокий проект закона вызвал возмущение правозащитников, общественных организаций и особенно жильцов хозяйских домов. Правительство тоже документ не одобрило, но в целом заняло выжидательную позицию.

Только в июле стало наконец-то понятно, что наскоро состряпанный закон принят не будет. Свое слово сказал суд Сатверсме, подтвердивший, что новые владельцы недвижимости обязаны выполнять условия договоров найма, заключенных прежними хозяевами.

Признать, что «старые» договора не соответствуют 105 статье Конституции, требовал Дидзис Калниньш, аналогичную просьбу подала коллегия гражданских дел Рижского окружного суда. В обеих заявлениях предполагалось, что норма Закона о найме чрезмерно ограничивает права владельца квартиры на пользование собственностью без помех. Мол, купил человек квартиру для собственного проживания, а заселиться не может, потому что там незнакомый дядечка-арендатор обнаружился...

Жалобу господина Калниньша суд отклонил сразу, потому что заявитель не предоставил дополнительных пояснений. Жалоба же коллегии гражданских дел Рижского окружного суда касалась квартир, проданных с аукциона. Тут суд Сатверсме тоже новым хозяевам спуску не дал и прямо заявил, что право жильцов находиться в квартире определено законодательством и права новых хозяев объекта этим никак не нарушаются. Покупатели же квартиры сами должны понимать, что при участии в аукционе идут на известный риск: жилище может быть сдано в аренду, о чем до его покупки было неизвестно.

Интересно, что заодно суд Сатверсме взял на себя часть работы Министерства экономики и заранее оценил возможные альтернативные способы примирить новых владельцев квартир с арендаторами. Например, в проекте обновленного Закона о найме умные головы Минэконома предлагали признавать силу только тех договоров найма, которые занесены в Земельную книгу. Судьи же указали: закрепление договоров в Земельную книгу, как единственная мера защиты нанимателей, эффективным решением не станет. Во-первых, для этого требуется решение обеих сторон – и хозяина, и нанимателя (что делать, если квартировладелец воспротивится?) Во-вторых, незавидная судьба ждет жильцов с маленькими доходами, которым просто не хватает денег на занесение отметки в Земельную книгу. Выходит, что чиновники едва не протолкнули проект закона, который не только не решал проблем нанимателей и владельцев недвижимости, но и ухудшал ситуацию!

Вскоре после заседания Конституционного суда министр экономики Вячеслав Домбровский заявил, что «проект Закона о найме жилых помещений будет отозван, министерство должно подготовить новое, более качественного предложение». Это значит, что наниматели квартир могут перевести дух: полностью об их правах в Латвии еще не забыли.