«Давайте зафиксируем эту цифру!»

Сколько домов будет реновировано в Риге к 2030 году? Самоуправление обещает выжать максимум из программы утепления 

В начале года по Риге прошла громкая новость о том, что город поставил себе целью к 2030 году реновировать 3000 домов. Действительно ли самоуправление готово развивать восстановление жилья такими темпами, и что при этом потребуется от владельцев квартир?

Виестурс Зепс: «Риге нужен ротационный фонд»

О намерении Риги за ближайшие шесть лет реновировать 3000 домов заявил председатель комитета по вопросам жилья и окружающей среды Рижской думы Виестурс Зепс, выступая на конференции Rīga energoefektīva («Рига энергоэффективна»).

Однако это заявление не следует вырывать из контекста.

– Вопросы утепления жилья действительно являются для нас приоритетными, – подтвердил Зепс. – На данный момент мы разработали новые установки жилищной политики (Mājokļu politikas pamatnostādnes). Все это сделано с целью постепенно достичь обновления старого жилого фонда и строительства в Риге новых доходных домов.

По моим сведениям, муниципальное предприятие Rīgas namu pārvaldnieks действительно планирует до 2030 года утеплить 2000 домов. Я только хочу подчеркнуть, что об этом говорит руководство Rīgas namu pārvaldnieks, так что давайте зафиксируем эту цифру.

Но также будем помнить, что в Риге имеется не только муниципальное домоуправление, но и общества собственников, и многочисленные жилищные кооперативы, и коммерческие управляющие, которые могли бы утеплить еще около 500 домов. В целом мы хотели бы к 2030 году выполнить реновацию около 3000 домов.

Это большая цифра, к тому же у нас на достижение цели остается всего шесть лет. Выходит, что за год мы должны утеплять 500 домов, что требует больших человеческих, строительных и финансовых ресурсов.

Но с моей стороны логика действий выглядит просто: если сегодня мы как политики видим своего рода спрос на утепление 200–300–500 домов в год, то должны найти средства способствовать жителям в достижении этой цели, например, при помощи муниципальных программ софинансирования. Если же мы видим, что соответствующего спроса на утепление нет, то не стоит тратить слишком много времени на те аспекты, которые являются делом отдаленного будущего. 

Также хочу сообщить, что мы вместе с Министерством экономики, Латвийским союзом самоуправлений и Латвийской ассоциацией управляющих работаем над поправками к тем нормативным актам, которые сейчас мешают жителям принимать решение о реновации своих домов. Например, это установленный законом процесс принятия общего решения, согласно которому сейчас для этого требуются голоса большинства собственников квартир в каждом доме. Причем речь идет не только о глобальных процессах утепления домов, но и об организации обычных ремонтов, скажем, утепления чердака или замены крыши.

Дискуссия об изменениях в нормативных актах вышла достаточно тяжелой. С одной стороны находятся Министерство экономики и Рижская дума, которые предлагают ввести новую модель принятия решения меньшинством голосов собственников квартир (при условии, что на первом общем собрании не было кворума – прим. ред.). Мнение других общественных организаций на этот счет отличается. С третьей стороны у нас находятся банки, которые согласны выдавать кредиты на реновацию жилья только при соблюдении определенных критериев, которые отличаются от определений закона (на данный момент банки при рассмотрении заявки на кредит требуют, чтобы проект утепления поддержала большая половина собственников квартир или даже 2/3 квартировладельцев – прим. ред.).

Я вижу, что посредством новых принципов жилищной политики мы могли бы устранить часть этих рисков путем создания в Риге ротационного финансового фонда. Запустить такой фонд нужно уже до конца 2024 года, чтобы уже с 2025 года мы с его помощью могли бы финансировать отдельные проекты.

Кроме того, всем рижанам, которые хотят больше узнать о целесообразности реновации собственного дома, я советую обратиться за консультациями в Рижское энергетическое агентство. Здесь представителям дома расскажут, с чего начинать утепление и где получить финансовую поддержку.

Нейлс Балгалвис: «Нужны реальные цели»

Если политики Рижской думы смотрят на будущее утепления с большим оптимизмом, то Нейлс Балгалвис, один из разработчиков новых принципов жилищной политики в Риге на 2023–2030 гг, предлагает самоуправлению ставить перед собой выполнимые цели.

– Самоуправление в период до 2030 года намерено обеспечить рижанам доступность разнообразного и качественного жилья. Это необходимо для стабилизации числа жителей и экономического развития Риги, – говорит эксперт. – Шаги для достижения этой цели описаны в новых принципах жилищной политики самоуправления на 2023–2030 гг.

Помощь в восстановлении и утеплении максимального количества жилых домов, это один из главных пунктов новой жилищной политики Риги. Но Балгалвис напоминает, что в период с 2006 по 2022 год в Риге с привлечением софинансирования фондов ЕС были реновированы только 140 домов. А ведь изначально планировалось, что до 2027 года получится восстановить 1400 многоквартирных строений.

– Так вот, анализ показывает, что при нынешних темпах реновации Рига сможет утеплить к 2030 году лишь 500 домов, – говорит Нейлс Балгалвис.

Для того, чтобы улучшить темпы реновации, самоуправлению нужно улучшить сотрудничество с собственниками жилья, оказывать им помощь в подготовке энергоаудитов и технической документации.

Больших целей можно достичь только при наличии крепких обществ собственников квартир, жилищных кооперативов и домоуправлений. Следовательно, муниципальные власти должны активно информировать жителей, обучать их и поддерживать.

– Но если мы говорим о цели реновировать 3000 домов до 2030 года, то это реализовать невозможно. Мы можем говорить о сотнях домов, возможно, даже о заявленных 500, но не о 3000. Я вообще считаю, что следует выдвигать реальные цели, чтобы потом не говорить: «Ну вот, снова не получилось...»

Что еще планирует Рига до 2030 года?

В основных установках жилищной политики Рижской думы на срок до 2030 года говорится не только об утеплении зданий. Там вообще очень много интересной для рижан информации.

Для начала – простой факт: в Риге самый большой жилой фонд в Латвии. На территории города находится 29 252 жилых домов, из них 40% – это многоквартирные дома. Около 93% рижан проживают именно в многоквартирных домах.

– Однако самоуправление в своем старании повлиять на развитие жилого фонда в Риге находится на невыгодных стартовых позициях, – считает Балгалвис. – Дело в том, что Рижской думе в городе принадлежит не более 4% жилья. Это немного. Например, в Хельсинки муниципальным властям принадлежит 16% жилого фонда, в Копенгагене – около 20%, в Вене – более 40%.

Получается, что программами по развитию муниципального жилья Дума пока не может массово повлиять на ситуацию в Риге.

Тем не менее к 2030 году в Риге планируется восстановить и утеплить 1200 квартир, которые находятся в собственности самоуправления, а также способствовать восстановлению многоквартирных домов, в которых проживает 20 000 семей. Также в планах самоуправления приобрести или дополнительно построить дома на 1000 квартир, что позволит снизить или даже полностью ликвидировать квартирную очередь. Тут следует сказать, что в Риге планируется расширить круг жителей, имеющих право на жилищную помощь самоуправления (то есть на получение муниципальной квартиры в порядке очереди).

При строительстве новых домов Рига планирует сотрудничать с частными девелоперами. Например, самоуправление может предложить частникам свободные земельные участки, а в ответ получить в каждом новом доме определенное число квартир, которые затем будут распределены между рижанами-очередниками.

Предполагается, что в Риге будут развивать также строительство частных и малоэтажных домов, чтобы создать привлекательную для жителей среду.

Также для строительства в Риге можно использовать заброшенные и индустриальные территории, которых в нашей столице хватает, в том числе – практически в центре города.

– Что касается жилищной очереди, то тут требуется полный пересмотр регистров и критериев предоставления жилищной помощи. Возможно, это приведет к росту числа очередников, но такова наша реальность, – предупреждает Нейлс Балгалвис. 

Кроме того, разработчики основных принципов жилищной политики Риги предлагают самоуправлению оказывать жилищную поддержку работникам тех профессий, которые важны для обеспечения функций самоуправления. В 2023 году опрос показал, что примерно 70% муниципальных предприятий испытывает нехватку различных специалистов, в целом речь идет примерно о 2300 работниках. Специалистов можно было бы привлечь, предоставив жилищное пособие, квартиру самоуправления, ваучер для аренды квартиры на свободном рынке или софинансирование для строительства собственного жилья.

Предполагается, что в 2025 году такую поддержку могли бы получить 300 семей, а к 2030 году – уже 2000 семей.

При разработке муниципальной жилищной политики власти не оставили за бортом и бездомных. Сейчас многие из них не могут претендовать на квартиру самоуправления. Но опыт Скандинавии показывает, что предоставление жилья – это первый шаг для спасения людей с улицы.

Напоследок Нейлс Балгалвис признался, что в первой редакции основных установок жилищной политики шла речь о том, что муниципальное домоуправление Rīgas namu pārvaldnieks необходимо разделить на две части, соответствующие правому и левому берегу Даугавы, продать и забыть, как страшный сон:

– Но сейчас в домоуправлении сменилось руководство, сменилось видение развития – и вопрос о разделении и продаже предприятия снят с повестки.

В планах самоуправления в ближайшее время создать Рижский центр жилищной компетенции, который будет консультировать жителей по вопросам энергоэффективности, доступности финансовых инструментов, инновативных решений, а также готовить и распространять информационные материалы.

Мартиньш Паурс: «В реновации нуждаются 6000 домов»

А что думают о планах утеплить тысячи рижских домов в домоуправлении Rīgas namu pārvaldnieks? На этот вопрос ответил член правления предприятия Мартиньш Паурс:

– Нужно сказать, что амбициозный план о реновации 2000 домов к 2030 году новое правление Rīgas namu pārvaldnieks не придумало само, а получило в наследство, поскольку эта цифра фигурирует в муниципальном Плане действий в сфере климата и энергетики. Приятно видеть, что в новом документе о жилищной политике до 2030 года предполагается реновировать в Риге только 500 домов, что выглядит уже более реальным планом.

Реальная ситуация такова, что в рамках программы софинансирования реновации в 2016-2023 гг в Риге были реновированы только 46 домов под управлением Rīgas namu pārvaldnieks. Все работы должны были закончиться осенью 2023 года, но по шести адресам что-то пошло не так, и реновация там будет продолжаться еще и в 2024 году, признается Паурс:

– Мы благодарны финансовому учреждению Altum за продление сроков реновации, это позволит жителям не потерять зарезервированное за их домами софинансирование в размере до 50% от общей стоимости реновации.

Но 46 утепленных домов, это капля в море. По данным Rīgas namu pārvaldnieks, реновация и восстановление конструктивных элементов необходимы примерно 6000 домам Риги.

– До сих пор мы реновировали в среднем по 12 домов в год. Получается, что для достижения целей нам потребуется примерно 500 лет, – говорит представитель муниципального домоуправления. – Однако сейчас в рамках новой программы софинансирования Altum мы выдвинули цель реновировать около 50 домов в год. Для этого мы усиливаем наш отдел восстановления домов, в прошлом году провели примерно 100 очных консультаций с жителями по вопросам реновации, организовали вебинары, в которых участвовали еще более 1000 собственников квартир. Также мы стараемся адресно работать с теми домами, соседи которых уже прошли реновацию.

Главными препятствиями к реновации в Rīgas namu pārvaldnieks считают трудности с принятием общего решения собственников квартир, для чего сейчас требуются голоса как минимум 51% квартировладельцев.

– Но самое неприятное, что в большинстве жители не могут договориться даже о создании общества собственников квартир, что является обязательным условием для участия в программе реновации, – признает Мартиньш Паурс. – По многим адресам вообще нет инициативных жителей, готовых принять на себя ответственность. По другим адресам в правление общества собственников входят люди, далекие от финансовых, технических или строительных вопросов.

Когда приходит время подписывать документы о работах или кредите, у таких представителей дома начинаются сомнения, и проект срывается.

Янис Икауниекс: «Оплачиваем домам необходимую документацию!»

Еще одним препятствием для реновации домов в Рижской думе считают недостаточную информированность жителей. Например, далеко не все рижане знают, что по многим вопросам реновации могут получить бесплатную консультацию и даже помощь в Рижском энергетическом агентстве.

Янис Икауниекс, директор Рижского энергетического агентства, рассказал, что его учреждение предлагает жителям не только консультации:

– Мы участвуем в информационных собраниях собственников квартир, на которых рассказываем о возможной экономии тепла в результате утепления и стоимости строительных работ по конкретному адресу. Также мы предоставляем активным жителям образцы документации, например, образцы решений общего собрания, технической документации по закупке и заключению договоров. У нас можно найти сведения о разных программах по софинансированию ремонта и утепления вашего дома и получить помощь в выборе строительной организации.

Также рижане с помощью Рижского энергетического агентства могут выполнить термографию своего многоквартирного дома, чтобы определить места утечки теплоэнергии.

Сейчас заявки на термографию подали около 30 домов, по этим адресам уже выполняют обследования. Жители получат от экспертов обзор с указанием слабых мест дома, который затем поможет при составлении технической документации для утепления дома.

– На данный момент представители дома могут получить от Рижской думы еще и  софинансирование на разработку энергосертификата дома и его приложений (в размере 70% от стоимости работ, но не более 800 евро), – напомнил Икауниекс. – Также с 2024 года жителям доступно софинансирование на разработку заключения о техническом обследовании дома. На эти цели они могут запросить через Рижское энергетическое агентство до 70% от стоимости заключения, но не более 1100 евро.

Получить помощь могут дома на административной территории Риги, построенные не ранее 1993 года. В доме должно быть три и более квартиры, для получения софинансирования жители должны перенять дом с баланса самоуправления и принять решение о разработке соответствующей документации.

После того, как в доме будут подготовлены два этих документа, Рижское энергетическое агентство поможет жителям подготовить проектировочное задание для дальнейшего заказа проекта утепления.

Также важно напомнить, что многоквартирные дома, в которых утеплены все четыре фасада, в соответствии с правилами Рижской думы № 109 получают от самоуправления 90-процентную скидку по налогу на недвижимость.

Кристап Каулиньш: «Мы помогли домам вырваться из замкнутого круга»

С одной стороны, Рижская дума поддерживает жителей в их желании реновировать дома, с другой стороны, большинство собственников квартир пока не уверены, что вообще хотят утепления. Как их убедить?

В этом отношении столица могла бы взять пример с Олайнского края, где всего за шесть лет была реновирована треть многоквартирных домов. Об опыте этого самоуправления рассказал Кристап Каулиньш, депутат Олайнской краевой думы:

– К 2015 году Олайне был отстающим городом – у нас был ровно один реновированный дом. Мы видели, что в многоквартирных домах края резко растет число аварийных ситуаций и стоимость их ликвидации. В то же время в Олайне сохранялись низкие тарифы на теплоэнергию (около 40 евро/МВч), так что у жителей не было особой мотивации голосовать за утепление.

В этой ситуации мы решили, что хотим реновировать 10 домов в год и таким образом постепенно улучшить техническое состояние нашего жилого фонда, повысить привлекательность города и всего края и не допустить снижения числа населения.

Для начала мы исследовали ситуацию и увидели, что реновации многоквартирных домов больше всего мешает тот факт, что жители сразу после принятия решения должны вкладывать деньги или принимать на себя финансовые обязательства. То есть прямо на собрании им сообщали: «Энергоаудит будет стоить 1000 евро, техническое обследование – 2000 евро, а накоплений у дома нет, давайте копить». Жители начинали копить, но тут в доме происходила авария, например, лопнул стояк, и все деньги снова уходили на ремонт. Словом, получалась бесконечная история!

Олайнская дума решила помочь домам вырваться из этого замкнутого круга, обеспечив им 100-процентную оплату энергоаудита, разработки проектной документации по утеплению и руководства проектом, а также 90-процентную скидку по налогу на недвижимость после окончания работ. А еще мы, наверное, стали единственным в Латвии самоуправлением, которое взяло на себя выплату процентов по банковским кредитам на реновацию. То есть сами жители должны вернуть банку только основную сумму займа.

Всю финансовую поддержку жители получают через домоуправление, принадлежащее самоуправлению, которое обслуживает абсолютное большинство жилого фонда в Олайнском крае.

В результате в период с 2016 по 2023 год решение о начале реновации приняли 112 обществ собственников квартир, в 38 домах реновация уже закончена. В следующем периоде планирования предполагается утеплить еще 39 домов, в двух домах уже началась закупка услуги строительной компании, по пяти адресам принято позитивное решение Altum о резервации софинансирования.

Конечно, у нас все равно не получается реновировать по 10 домов в год. Но все-таки в течение прошлого периода планирования мы реновировали третью часть своего жилого фонда, что благоприятно сказалось на ситуации во всем регионе. Число жителей в Олайне продолжает немного снижаться, зато растет число жителей в Олайнском крае. Также мы заметили, что растет оценка недвижимости в Олайне, в городе появились инвесторы, желающие строить новые дома.

Что касается выгоды для жителей, то в реновированных домах значительно снизилась плата за обслуживание, а вернее – накопительные взносы на будущие ремонты. В большинстве домов эти взносы составляют 0,05 евро с квадратного метра жилплощади.

Для сравнения, если дом не реновирован, то его жители каждый месяц платят на будущие ремонты примерно по 0,50-0,70 евро с квадратного метра жилплощади.

Кристап Каулиньш считает, что Олайне успешно реновирует жилые дома по той причине, что выделило под это конкретное финансирование:

– Городу поддержка утепления ежегодно обходится примерно в 0,5–1 миллион евро, что составляет 1,5–3% от доходов самоуправления. Если провести аналогию с Ригой, то столица могла бы каждый год выделять на поддержку реновации по 20–40 миллионов евро.

По мнению Каулиньша, чем скорее столица разработает такую программу, тем лучше. Ведь лучший день для посадки дерева – это вчера.