Сколько стоит ваша квартира?

В ноябре Государственная земельная служба сообщила об изменениях кадастровой стоимости жилья и земли в 2014 году. Жителей спальных районов Риги огорчу: дешевле не стало, поэтому налоги на недвижимость, а особенно аренда за землю под домом будут бить по кошельку по-прежнему. Но особо неутешительны новости для жителей ближнего и дальнего центра столицы.

Рынок стоит, кадастр повышается

Каждый год Государственная земельная служба пересчитывает кадастровую стоимость нашей недвижимости, ориентируясь на рыночные цены. Задача специалистов – на 90% приблизить кадастровую оценку к реальной. Нынешней осенью ГЗС предупредила, что общая стоимость зданий в Риге повысится на 4%, земли – на 5%.

В действительности львиная часть квартир и домов Риги сохранит действующую кадастровую стоимость, но есть районы, где повышение будет чувствительным (например, Межциемс и Межапарк +7%, Скансте +12%, Старая Рига +17%).

Повысится и кадастровая стоимость части рижских земель, в том числе – участков под многоквартирными домами. Изменения коснутся ближнего и дальнего центра, где не так много объектов раздельной собственности, однако части владельцев квартир в 2014 году все-таки придется платить за аренду земли на 5-20% больше.

Наши читатели понимают, что кадастровая стоимость – не декоративный элемент, от нее зависит размер налога на недвижимость и другие платежи. Поэтому после публикации годовых обзоров ГЗС жители всегда задают много вопросов. Например:

Почему кадастровая стоимость наших квартир повышается, пока рынок, по данным компании Latio, уже два года стоит на средней отметке 600 евро за квадратный метр?

Почему с 2007 года рыночная стоимость на квартиры упала вдвое, а то и втрое, а кадастровая понизилась на жалкие 20-50 латов и опять возвращается к прежним значениям?

И, наконец:

Как повышение кадастровой стоимости повлияет на финансы моей семьи?

На эти вопросы ответил директор департамента оценки недвижимости ГЗС Гатис Калниньш.

71 тысяча квартир в Латвии подорожает

– В 2012 году, комментируя изменение кадастровой стоимость объектов на 2013 году, вы рассказали, что кадастровая стоимость 87% квартир Латвии не изменится. Как обстоят дела с прогнозом на 2014 год?

– В 2014 году прежнюю кадастровую стоимость сохранят 86% или 483 600 квартир Латвии .

– Сколько квартир переживут рост кадастровой стоимости, начиная с 1 января?

– По данным нашего обзора, это 71 000 квартир. Еще 1% квартир переживут падение кадастровой стоимости.

– Можно предположить, что общая кадастровая стоимость недвижимости Латвии в 2014 году вырастет. На сколько?

– Мы подсчитали, что общая кадастровая стоимость земли в 2013 году составляла 6,2 миллиарда латов и в 2014 году повысится до 6,5 миллиардов латов. Только нужно понимать, что подсчеты сделаны по техническим данным кадастра, поэтому до конца года возможны колебания. Общая кадастровая стоимость земель в Латвии повысится на 6%.

– Какова общая картина с жильем и строениями?

– Там прирост составит 3%, с 12,4 до 12,7 миллиардов латов.

– Следовательно, в 2014 году Латвия условно «подорожает» на 600 миллионов латов.

– Это действительно так. В прошлом году кадастровые стоимости отдельных сегментов недвижимости по отдельным регионам тоже повышались, по отдельным же падали. Например, уменьшалась стоимость новых поселков частных домов. Поэтому общий баланс Латвии оставался на месте. В 2014 году наша страна станет более «ценной», и этому можно только радоваться.

– Не для всех новость радостная, ведь с повышением кадастровой стоимости повышаются и налоги на недвижимость, и арендная плата за землю под многоквартирными домами. Объясните, почему кадастровая стоимость выросла, если согласно ноябрьскому отчету Latio рыночные цены на квартиры уже два года топчутся на отметке 600 евро за квадратный метр?

– Нельзя сравнивать данные коммерческих фирм о ежемесячных колебаниях цены на недвижимость с данными Земельной книги, в которой фиксируются реальные сделки. Мы пользуемся именно сведениями Земельной книги, а в этой государственной базе данных зарегистрировано 500 тысячи сделок. За свои цифры мы отвечаем.

– Сколько сделок вы учитывали, пересматривая кадастровую стоимость недвижимости на 2014 год?

– Около 87 тысяч. Мы довольно осторожны в выводах, например, не принимаем во внимание сделки с нерезидентами. В селе не считаем сделки со скандинавскими пенсионными фондами, которые инвестируют средства клиентов в латвийский лес. Мы считаем, что это не имеет отношения к реальному рынку. Мы оцениваем только сделки с резидентами, причем делим их на группы, пытаемся отсечь спекулянтов и случаи намеренно заниженных цен.

Пример: Межциемс отставал

– Приведите пример подсчета хотя бы для рижского Межциемса. В этом районе кадастровая стоимость квартир в 2014 году увеличится на целых 7% (с 275 до 300 латов за квадратный метр). Откуда такое резкое повышение?

– В случае Межциемса мы проанализировали сделки со 165 квартирами, происходившие в 2011 и 2012 году. В среднем кадастровая стоимость жилья в этом районе отставала от рыночной на 19%. Мы поставили перед собой цель на 90–95% приблизить кадастровую стоимость к рыночной (это определяет также и Закон о государственном кадастре недвижимого имущества). Такая пропорция уже действует в большинстве районов Латвии и Риги. При пересмотре кадастровой стоимости на 2014 год мы должны были достичь таких же значений в Межциемсе.

– Хорошо, тогда объясните следующий парадокс: в Иманте базовая кадастровая стоимость квартир в 2014 году составит 300 латов, в то время как на портале объявлений www.ss.lv продавцы просят не меньше 400 латов за квадратный метр. Куда смотрят ваши аналитики?

– На порталах продавцы требуют максимально возможную цену, да еще маклер вкладывает свою прибыль – 10% от суммы сделки. Реально же покупатели платят на порядок меньше. Я только что посмотрел предложения компании Reverta: квартира в Вецмигрависе в хорошем доме продается за 175 латов за квадрат. Но повторю, мы основываемся не на предложениях продавцов, а на реальных данных о купле-продаже. Знающий покупатель всегда собьет цену и не заплатит за квартиру в Иманте больше 300–350 латов за квадратный метр.

Как премьер Годманис пощадил народ

– Новая система оценки кадастровой стоимости начала действовать в Латвии в 2006 году. Если вы основываетесь на рыночных ценах за предыдущие два сезона, в кризисных 2008–2009 годах собственники должны были почувствовать резкий рост кадастровой стоимости квартир и земли, а в 2010–2012 пережить такое же резкое понижение под влиянием обвалившегося рынка недвижимости. Почему же такое понижение не состоялось?

– В 2007 году мы зафиксировали максимальные цены на квартиры, которые должны были резко сказаться на кадастровой оценке уже в 2009 году. Во многих местах рыночные цены на квартиры в панельных домах на пике достигали 700–800 и местами даже больше 1000 латов за квадратный метр. Но признаюсь, что последние два года рыночного «пузыря» мы при расчете кадастровой стоимости никогда не учитывали.

– Почему?

– Начался кризис, и премьер-министр Ивар Годманис в 2009 году понял, что так нельзя. Mаксимальное падение стоимости квартир в то время составляло 7% в месяц. Работая над кадастровой базой на 2009–2010 год, мы получили от правительства задание учесть не только рыночную стоимость, но и прогноз падения рынка на основании данных за последние полгода. Так и получилось, что кадастровая стоимость объектов в 2009 году далеко не соответствовала рыночной зa предыдущие два года. В некоторых районах мы заложили в прогноз даже большее падение, чем затем подтвердилось практикой. Например, в Межциемсе пиковая кадастровая стоимость составлила всего 310 латов за квадратный метр, а вовсе не 800 латов, как полагалось бы по методике.

Пока элитные дома оцениваются, как «панельки»

– Где в Латвии кадастровые стоимость квартир в 2014 году больше всего повысится?

– Это произойдет в центральной части столицы. Подорожает и центральная часть Юрмалы, первая и вторая линия от моря. Но сейчас у нас назрела большая проблема. В базе кадастра нет данных, которые позволили бы оценить в соответствии с рыночной стоимостью исторические дома, пережившие качественную реновацию, и новые проекты. Сегодня мы оцениваем их, как обычные панельные дома, стоящие рядом.

– Что собираетесь с этим делать?

– Хотим пополнить базу данных кадастра сведениями о годах строительства и реконструкции таких домов. Кроме того, Кабинет министров поручил нам более точно оценивать новые и улучшенные проекты. Сейчас кадастровая стоимость квартир в таких домах на порядок ниже рыночной.

– Дома, которые прошли реновацию и утепление, тоже хотите оценивать дороже?

– Это гораздо сложнее. Такие здания действительно имеют более высокую рыночную стоимость. Но дома в Латвии утепляются с применением очень разных технологий. В одних жители меняют системы отопления, утепляют подвалы и чердаки, а в других ограничиваются частичными работами. Смешать все в единый котел мы тоже не можем, будем работать над методикой и вопросами получения данных.

– Плохое состояние дома может повлиять на его кадастровую оценку?

– По правилам, мы должны оценивать физическое состояние дома. Если амортизация дома составляет 85% (например, здесь произошел сильный пожар) то его кадастровая оценка будет равна 0. Дом, полностью приведенный в порядок, будет стоить на 40–50% дороже, чем его запущенный сосед.

Ждем перемен с хозяйской землей

– Каковы ваши прогнозы на 2015 год?

– Я надеюсь, что в 2015 году мы сможем привести кадастровую стоимость новостроек в соответствие с ситуацией на рынке. Конечно, многие владельцы квартир в новостройках будут недовольны, ведь это повысит налоговую нагрузку. Они наверняка скажут: «Да, я не пенсионер и не живу в типовой советской многоэтажке, но мне ведь надо выплачивать кредит!» Но мы настаиваем на объективной кадастровая стоимости любого объекта. А как помогать людям с оплатой налога на жилище, должно придумать самоуправление.

– Рига этим уже занимается.

– Я знаю, что задекларированные в Риге лица платят налог на землю в размере 1% от кадастровой стоимости, а незадекларированные – 1,5%. Для владельцев частных домов с большими участками это существенная разница, особенно в районе вроде Межапарка.

– Продолжим о прогнозах на ближайшее будущее.

– Я считаю, что вскоре покупатели станут осторожнее в приобретении квартир в домах на хозяйской земле. Люди поймут, что вместе с квартирой они получают нагрузку – обязательную плату за аренду земли. Жилье в таких домах будет терять свою стоимость.

– Вы готовы отдельно оценивать дома на хозяйской земле и дома, стоящие на собственных участках?

– Рыночная информация не дает основания для того, чтобы разработать различные коэффициенты.

– Это разумно: земля под домами должна стоить дешевле, чем свободные наделы рядом.

– Но у нас нет оснований для снижения кадастровой стоимости таких участков. В Земельной книге фиксируются сделки купли-продажи земли под домами, цены не низкие. Интересно, что иные хозяева по частям распродают участок владельцам квартир.

– Значит, жители готовы сразу заплатить землевладельцу большую сумму вместо того, чтобы каждый квартал выкладывать по 10–30 латов с квартиры.

– Практика показывает, что да. Теперь в одном доме мы видим квартиры, выкупившие свои идеальные части земли, и квартиры, этого не сделавшие.

– Почему вы считаете, что кадастровая стоимость квартир в домах на хозяйской земле понизится?

– Это отрегулирует сам рынок: в районах, которые стоят на частной земле, покупатели будут платить за квартиры меньше, чем в районах, где большинство домов имеют собственные участки. Одновременно я ожидаю повышения стоимости квартир в реновированных домах, для этого есть основания: дома становятся экономными и привлекательными. В остальных районах Риги, думаю, кадастровая стоимость в 2015 году останется неизменной или даже понизится вслед за рынком.

Сбить цену

– Могут ли владельцы квартир сообща обратиться в службу Земельной книги с просьбой понизить кадастровую стоимость их недвижимости на основании того, что дом находится в плохом состоянии?

– Существует два концептуальных подхода. Сейчас определить физическое состояние дома можно, заказав его актуализацию в Земельной службе. Раньше запрашивать это могло только сообщество собственников жилья, например, на основании решения общего собрания. Теперь обращаться за актуализацией может любой из собственников квартир. Иногда эту работу оплачивает домоуправление, иногда сообща все жители – это уж как договариваться.

– Всегда ли оказывается, что дом и правда устарел со времени последней оценки, проводившейся при приватизации?

– Наши работники оценивают дом по пяти позициям: общее состояние, состояние внешних конструкций, перекрытий, конструкций крыши и кровельного покрытия. Если дом содержится в порядке, его внутренние коммуникации функционируют, есть отопление, то оснований для пересмотра мало.

– Почему нельзя автоматически понижать кадастровую стоимость домов? Например, каждые 10 лет уменьшать ее на 10%?

– Это второй концептуальный подход, о котором я хотел бы рассказать, – наш план на будущее. Пока мы не получаем информации о реновированных и восстановленных домах, автоматически понижать кадастровую стоимость домов мы не можем. Иначе окажется, что Старая Рига ничего не стоит, ведь там многим домам по 100-200 лет. На деле эти здания прекрасно реновированы, квартиры здесь продаются за огромные деньги. В будущем мы хотим получать данные, которые позволят оценивать здание и по возрасту, и по вложениям в его реновацию.

Повышение – в ближнем и дальнем центре

– Как сейчас обстоят дела с кадастровой стоимостью земли под многоквартирными домами в Риге?

– В 2014 году повышение коснется участков, расположенных в центральном районе от улицы Экспорта до улицы Пернавас и железнодорожной насыпи. Это центральная часть Риги, здесь кадастровая стоимость повысится на 5-20%. Небольшое повышение видим в Вецаки и Буллюсале. Остальных частях города земельные участки сохранят прежнюю стоимость.

– Выходит, дороже за аренду хозяйской земли будут платить в основном жители центра столицы?

– Именно так. Хочу заметить, что большая часть многоквартирных домов, стоящих на хозяйской земле, находятся на периферии Риги – это Плявниеки, Иманта, тот же Межциемс. Там изменений кадастровой стоимости не будет, следовательно, плата для жителей также не повысится.

Напомним, что по существующему законодательству владельцы многоквартирного дома обязаны заключить договор аренды земли с хозяином участка. Если сторонам не удается прийти к согласию, плата устанавливается через суд в размере 6% в год от кадастровой стоимости участка (+1,5% в качестве компенсации налога на недвижимость).