Путь к уменьшению земельной аренды

Знакомый, проживающий в многоквартирном доме на хозяйской земле, рассказал мне удивительную историю. В 2011 году владелец участка выставила жильцам внушительные счета за аренду. Семья моего товарища покряхтела, но плату начала вносить. Осенью же собственники квартир неожиданно… получили перерасчет. Плата за землю была снижена втрое!

В три раза дешевле

«Это похоже на чудо», говорят хозяева квартир этого дома в центре Риги, на улице Эвелес. Площадь прилегающей территории тут скромная – около 500 квадратных метров. Но земля в районе улицы Валдемара имеет высокую кадастровую стоимость, поэтому и плата за аренду участка была ощутимой. В первой половине 2011 года домоуправление рассчитало ее по максимально допустимой ставке: 6% от кадастровой стоимости в год (плюс 1,5% в качестве компенсации за налог на недвижимость).

Жители вздыхали, но платили. Спорить казалось бесполезным: в Законе о земельной реформе сказано, что землевладелец имеет право на арендный доход в размере 6% от стоимости участка, и точка.

Но за дело взялись инициативные собственники квартир. Они доказали, что стоимость аренды можно понизить путем грамотных переговоров с владельцем земли. Подробности рассказал присяжный адвокат Марис Бризго, член правления общества собственников «Эвелес, 6».

Разумный компромисс нашли сразу

– У нашего дома был старый договор с хозяйкой участка, – рассказывает Марис Бризго, – подписанный от имени собственников квартир управляющим. Договор необходимо было ежегодно перезаключать.

В 2011 году, получив счета за землю под домом, жители поинтересовались у филиала домоуправления, подписано ли с хозяйкой новое соглашение, и получили отрицательный ответ. Люди задумались. Вывод напрашивался следующий: нет договора – нет платы.

Домоуправление продолжало выставлять ежемесячные счета за аренду земли. Но часть владельцев квартир до заключения нового договора платить отказалась. Время шло. Ранней весной жители решили: пора самим идти на переговоры к землевладелицей.

– Мы получили у управляющего координаты собственницы участка, – рассказывает Марис, – и договорились о встрече. Женщина, как показалось, порадовалась нашей инициативе.

По ходу переговоров открылись интересные детали. Хозяйка земли была недовольна сотрудничеством с управляющим. Она получала только часть денег, не имела информации о должниках, а 10% от аренды должна была платить домоуправлению за услугу администрирования счетов. Выходило нервно и накладно.

– При этом управляющий не нес никакой ответственности, – комментирует член правления общества собственников, – если жители задолжали за аренду земли, хозяйка должна была судиться с ними самостоятельно.

Поэтому женщина была готова выслушать предложения инициативной группы квартиро-владельцев. На повестке переговоров стояло два вопроса: уменьшение платы за аренду земли и уменьшение площади прилегающего к дому участка. В итоге стороны сошлись на разумном компромиссе.

Почему это выгодно для хозяйки?

Марис Бризго говорит, что уменьшить функционально необходимый дому участок не удалось:

– Но мы нашли другой выход. Участок был сохранен в старых границах, зато хозяйка снизила ежегодную аренду с 6% от кадастровой стоимости земли до 2%.

На этих условиях и был заключен договор на 2011 год. Но поскольку соглашение подписали во второй половине года, возник вопрос: как быть с платежами за весну и лето? Стороны и тут нашли решение. Напомним, что с начала года часть жителей взбунтовалась и не вносила аренды в домоуправление, другая же часть продолжала оплачивать квитанции. Управляющий согласился списать долг первым, вторым же зачел земельные платежи в счет обычной квартплаты.

– Теперь мы вносим деньги напрямую землевладелице, – говорит Марис Бризго. – Учитывая срок заключения договора, она позволила дому расплатиться за 2011 год до 15 апреля 2012-го.

Собственники квартир имеют индивидуальные договора с хозяйкой земли. Они заключены на взаимовыгодных для сторон условиях. Жители обязуются вовремя вносить плату (либо – одним платежом за год или квартал, либо – ежемесячно), собственница же участка имеет право расторгнуть договор, если в доме появится более 30% должников. Дому это категорически не выгодно, ведь придется снова платить 6% от кадастровой стоимости земли вместо 2%. Поэтому жители соблюдают платежную дисциплину – и самим хорошо, и хозяйка довольна.

– Мы смогли предложить ей выгодные условия сотрудничества. Теперь хозяйка не должна отдавать 10% своего дохода управляющему, вдобавок имеет гарантии оплаты счетов, – полагает Марис.

Жители благодарят и домоуправление. Они понимают, что управляющий, получая процент от земельных платежей, не мотивирован выступать за снижение аренды. Но он положительно отнесся к инициативе дома взять переговоры в свои руки.

Право на индивидуальный договор

– Марис, скажите как юрист, – каждый ли дом может перенять у управляющего право заключения договора с хозяином земли, или это доступно только обществу собственников?

– Наши жители, хотя и создали общество, но не переняли дома с баланса Рижской думы. Поэтому мы находились на положении большей части столичных домов, но никакого противодействия управляющего не встретили.

– Заключение договоров на аренду земли является обязательной функцией по управлению домом. Некоторые эксперты полагают, что пока дом не перенят собственниками, заключать договора может только управляющий. Каково ваше мнение?

– Надо рассмотреть две ситуации. Если собственники квартир остаются в стороне от проблемы, вести переговоры с землевладельцем действительно должен управляющий. Но если жители сами проявляют инициативу, это другое дело. Мы сказали домоуправу: «Дом сам будет заключать договор с хозяином участка, сам будет платить ему напрямую». У обслуживающей организации не было причины нам отказать.

– Логичной причины для отказа не было. Но не везде управляющие так отзывчивы.

– Скажу так: право заключения договора изначально принадлежит сообществу собственников. Управляющий, это уполномоченное лицо жителей, но собственники могут отозвать полномочия на подписание документа, если хотят заниматься этим сами. Более того, исследовав законы, я пришел к убеждению, что каждый отдельный собственник квартиры имеет право заключать с землевладельцем индивидуальный договор.

– Как так?

– Это исходит из прав на собственность. Наглядный пример: законодательно владелец квартиры обязан платить за коммунальные услуги и аренду. Если я задолжаю за землю, хозяин станет судиться лично со мной, а не с сообществом собственников. Поэтому никто не может ограничить мои права на личные переговоры с землевладельцем.

– Ваш договор аренды на 2012 год уже заключен?

– Пока нет, но мы начинаем переговоры. По моей информации, хозяйка земли согласна остаться на ставке аренды, равной 2% от кадастровой стоимости участка. А поскольку кадастр земли под нашим домом немного упал, снизится и плата.