Владелец я или тварь дрожащая?

Законы Латвии устроены так, что большинство владельцев квартир пока не могут в полной мере распоряжаться своей собственностью. Многие решения по управлению и обслуживанию дома вместо нас принимает государство или самоуправление. Почему мы бесправны? Почему десятилетиями удивляемся – «Куда уходят наши деньги?»

Закон о приватизации говорит, что приватизировать квартиру мало. Когда жилой дом поступает на плановую приватизацию, собственники квартир должны совершить Поступок: собраться вместе и принять решение, кому дальше управлять общей собственностью.

Управляющим может стать общество собственников или один из жильцов, уполномоченный всеми соседями. Или даже третье лицо, которому все владельцы квартир решили довериться.

Решение маленькое, а посмотреть иначе – Рубикон не иначе. Пока жители не переняли дом, многие вопросы решает управляющий, назначенный самоуправлением или государством. Он выбирает ремонтные фирмы. Он устанавливает зарплаты дворникам, цены на покос травы, периодичность уборки на лестничной клетке и т.д.

Но с того момента, когда жители перенимают управление, начинается другая песня, даже если обслуживать дом продолжит старое домоуправление. Владельцы квартир сами определяют, какой пакет задач поручить обслуживающей организации. От одних трат отказываются, другие берут под контроль, добиваются прозрачности решений и финансов.

Перенимать управление домом в свои руки или нет, решать только владельцам квартир (карательного механизма за неисполнение нормативных актов не существует). Но знать требования Закона о приватизации об обязанностях владельцев приватизированных квартир нужно всем. Это пригодится.

Закон о приватизации жилых домов самоуправления и государства

XI часть. Управление приватизированным жилым домом

Каковы мои обязанности собственника приватизированной квартиры по отношению к управлению домом?

Статья 50. Обязанности собственника приватизированного объекта.

(1) Обязанности владельца приватизированного объекта (далее – владельца квартиры) таковы:

1) соблюдать условия договора купли

2) участвовать в общем управлении и обхозяйствовании домом, объединившись с другими владельцами дома в товарищество собственников квартир или заключив договор об управлении и обхозяйствовании жилым домом с соблюдением нормативных актов;

3) заключить договор найма земли с юридическим или физическим лицом – владельцем участка под домом, или уполномочить на это управляющего и обхозяйствователя;

4) соблюдать договора найма или аренды, заключенные предыдущим владетелем приватизированного объекта, и их сроки, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Кто должен заключать договора с поставщиками услуг для нашего дома?

(2) Услуги, необходимые для содержания приватизированного объекта, и связанные с ними расчеты происходят согласно с соответствующим договором об услугах. Договоры на услуги заключает владелец приватизированного объекта или уполномоченный им управляющий и обхозяйствователь дома – и поставщик услуг. Делается это в порядке, установленном нормативными актами, регулирующими соответствующую отрасль. Условия поставки соответствующей услуги должны быть одинаковыми для всех владельцев приватизированных объектов жилого дома.

Каковы права собственника приватизированной квартиры?

(3) До момента, когда общество собственников квартир или лицо, уполномоченное владельцами квартир, на основании взаимного договора перенимает на основании акта сдачи-приема права управления домом, владельцы квартир, договорившись в законном порядке, определяют:

1) порядок управления и обслуживания домом и плату за эту услугу;

2) как определяется плата за полученные услуги для каждого владельца квартиры, а также порядок оказания услуг, необходимых для содержания принадлежащих им частей дома, находящихся в общей собственности.

Предположим, в нашем доме никогда не было общего собрания, жители не могут принимать общие решения. Как в таком случае устанавливается плата за обслуживание?

(4) Если владельцы квартир не достигли договоренности о порядке, упомянутом в 1-й части 3-го пункта (порядок управления и обслуживания домом и плата за эту услугу – прим. ред.), в котором управляющий определяет плату за управление и обслуживание жилого дома, то управляющий составляет смету на работы по управлению и обслуживанию домом, сообщает владельцам квартир о размере платы на будущий период, информирует владельцев квартир о предусмотренных в этом периоде затратах, а также готовит для владельцев квартир ежегодный отчет о расходовании соответствующей платы. Все эти работы управляющий проводит в порядке, установленном Кабинетом министров.

(5) Если владельцы квартир не достигли договоренности о порядке, упомянутом в 2-й части 3-го пункта (плата за полученные услуги для каждого владельца квартиры и порядок оказания этих услуг – прим. ред.), то порядок оплаты необходимых для содержания дома теплоэнергии, водоснабжения, канализации, ассенизации, обслуживания бытовых отходов и услуг лифта в случаях, если эти услуги предоставляются при посредничестве управляющего, а также критерии, по которым определяется плата для каждого из владельцев квартир, и порядок, в котором владельцы квартир получают информацию о соответствующих договорах, определяет Кабинет министров.

Почему нами продолжает управлять муниципальное домоуправление?

(7) Обязанностью владетеля государственным жилым домом или самоуправления является управление жилым домом до передачи права управления обществу собственников квартир или лицу, уполномоченному владельцами квартир на основании взаимного договора. Это происходит, пока в доме не приватизированы все объекты приватизации, а также если приватизированы все объекты приватизации, но в доме не созвано общее собрание владельцев квартир в соответствии со 2-й частью 51-й статьи этого закона.

Почему многие муниципальные домоуправления преобразованы в коммерческие общества? Разве они могут получать прибыль от управления домами?

(8) У владетеля государственного жилого дома или самоуправления, которые управляют жилым домом и обслуживают его, если права на управление домом не переданы обществу собственников квартир или лицу, уполномоченному владельцами квартир на основании взаимного договора, имеется право получать плату за услуги, оказанные владельцам квартир по управлению и обслуживанию их частной собственностью.

Часто слышно, что жильцы не переняли права управления домом, поэтому все решения вместо них принимает муниципальное домоуправление. Как можно перенять право управления домом и зачем это делается?

51 статья. Порядок, в котором права управления жилым домом передаются сообществу владельцев квартир или лицу, уполномоченному владельцами квартир на основании взаимного договора

(1) Общее собрание владельцев квартир многоквартирного дома с целью организовать общество владельцев квартир или в порядке, определенном Гражданским законом, чтобы заключить взаимный договор об управлении и обслуживании части жилого дома, находящейся в общей собственности, созывается не позже, чем через шесть месяцев после того, как принято решение о начале приватизации соответствующего жилого дома.

(2) В доме, принадлежащем государству, общее собрание собственников квартир созывает владетель жилого дома, в доме, принадлежащем самоуправлению, – самоуправление. Это происходит, если в течение шести месяцев после начала приватизации в доме не организовано общество собственников квартир или не заключен договор. Общее собрание владельцев квартир может созвать один или несколько владельцев квартир. На общее собрание должны быть приглашены все собственники квартир соответствующего жилого дома. Приглашение на общее собрание передается под подпись владельцу квартиры или члену его семьи.

(3) Самоуправление или государство передает право управления домом обществу собственников квартир или лицу, уполномоченному собственниками на основании взаимного договора, с соблюдением требований 5-й части данной статьи – если в жилом доме приватизировано не меньше половины объектов приватизации.

(4) Если в жилом доме приватизировано менее половины от всех объектов приватизации, самоуправление или государство может передать права управления жилым домом обществу собственников или уполномоченному владельцами квартир лицу с соблюдением требований 5-й части данной статьи.

(5) Права на управление жилым домом передаются, если общество владельцев квартир или лицо, уполномоченное собственниками на основании взаимного договора, составили заявку на перенятие жилого дома с соблюдением следующих условий:

1) общество собственников квартир создано или взаимный договор владельцев квартир заключен с соблюдением требований данного закона и прочих нормативных актов;

2) подано решение сообщества владельцев квартир жилого дома о передачи обязанностей по управлению и обслуживанию общей части жилого дома соответствующему обществу собственников квартир или лицу, уполномоченному владельцами на основании взаимного договора;

3) все владельцы квартир, являющиеся участниками общества собственников, заключили договор купли с приватизационной комиссией;

4) участники общества собственников квартир или владельцы, заключившие взаимный договор, представляют большую половину собственников объектов приватизации соответствующего дома. Это требование не касается случая, упомянутого в 4-й части данной статьи.

Как быстро самоуправление или государство должно передать права управления жилого дома владельцам квартир?

(6) Самоуправление или владетель государственного жилого дома передают права управления жилым домом обществу собственников квартир или лицу, уполномоченному владельцами квартир на основании взаимного договора, не позже чем через месяц после выполнения всех требований 5-й части данной статьи. Права управления жилым домом передают, подписав акт сдачи-приемки жилого дома.

(7) Если в жилом доме приватизировано не менее половины от всех объектов приватизации, но не соблюдены условия 4-го пункта 5-й части данной статьи, то самоуправление или владетель государственного дома, приняв соответствующее решение, может передать права управления жилым домом обществу собственников квартир или лицу, уполномоченному владельцами квартир на основании взаимного договора.

(8) Если в момент передачи права управления жилым домом не приватизированы все объекты приватизации в соответствующем доме, самоуправление или владетель домом самоуправления согласуют с обществом владельцев квартир или уполномоченным лицом собственников порядок управления и обслуживания неприватизированных объектов.

Предположим, дом мы переняли. Должно ли домоуправление перезаключить с нами договор и как это делается?

Статья 511. Процедура принятия решений владельцами квартиры без созыва общего собрания.

(1) Если выполнены условия второй части 51-й статьи данного закона, но владельцы квартир не приняли решение о передаче права управления жилым домом обществу владельцев квартир или лицу, уполномоченному собственниками на основании взаимного договора, и не заключили договор об управлении и обслуживании части дома, находящейся в общей собственности, самоуправление, владетель государственного дома, один или несколько собственников квартир имеют право начать процедуру принятия решения владельцами квартир без созыва общего собрания.

(2) В рамках процедуры принятия решения каждому владельцу квартиры высылается заказное письмо или выдается под подпись приглашение принять решение о перенятии права управления домом и передаче этого права лицу, уполномоченному собственниками на основании взаимного договора. Владелец квартиры имеет право проголосовать «За» или «Против». К приглашению необходимо присоединить следующие документы:

1) проект решения о передаче права управления уполномоченному жителями лицу. Решение необходимо сформулировать ясно и недвусмысленно:

2) проект договора на управление жилым домом;

3) другие документы, которые необходимы для принятия решения.

(3) В приглашении указывается срок, в который владелец квартир может проголосовать «За» или «Против» решения. Этот срок не может быть короче двух недель со дня высылки приглашения. Если владелец квартиры в определенный срок не дал письменного ответа, то предполагается, что он голосует «Против».

(4) В проект договора на управление жилым домом необходимо включить все данные и условия, оговоренные Законом об управлении жилыми домами

(5) Соблюдая требования 1-й и 2-й части данной статьи, в рамках процедуры принятия решения инициатор принятия решения составляет протокол о результатах голосования и в течение пяти рабочих дней рассылает его всем владельцам квартир. В протоколе голосования указывают:

1) день отправления приглашения и срок, определенный для голосования владельцев квартир;

2) принятое решение и связанные с ним результаты голосования;

3) различные мнения владельцев квартир, указанные в бюллетенях голосования;

4) другие важные сведения по ходу голосования

(6) В рамках процедуры решение о передаче права управления домом уполномоченному лицу жителей считается принятым, если «За» проголосовали владельцы квартир, представляющие большую часть объектов приватизации данного дома.

(7) Инициатор в соответствии с результатами голосования уточняет проект решения и готовит его для подписания. Договор управления заключается на срок, не превышающий трех лет.

Статья 512. Передача прав на управление жилым домом в случае, если в доме приватизированы все объекты приватизации.

(1) Владетель государственным жилым домом или его собственник-самоуправление созывает общее собрание владельцев квартир и информирует собственников об их обязанности в течение шести месяцев со дня созыва общего собрания подписать акт сдачи-приемки жилого дома, если:

1) все объекты приватизации в жилом доме приватизированы в порядке, установленном законом;

2) владетель государственного жилого дома или самоуправление выполнили требования 2-й части статьи 51 данного закона;

3) не получено заявление о перенятии жилого дома с соблюдением 5-й части статьи 51 данного закона.

(2) После созыва общего собрания собственников квартир в порядке, определенном 1-й частью данной статьи, владетель государственного жилого дома или самоуправление обращается к поставщикам услуг, услуги которых связаны с пользованием квартирными собственностями. Поставщиков информируют о том, что после срока, установленного в 1-й части данной статьи, обязанности государства или самоуправления по управлению домом следует считать завершенными.

(3) Если в срок, установленный 1-й частью данной статьи, уполномоченное лицо собственников квартир не подписало акт сдачи-приема жилого дома, владетель государственного жилого дома или самоуправление продолжают хранить домовое дело соответствующего дома. Домовое дело, а также обзор доходов и расходов, неиспользованные накопления (вещи, финансовые средства, в том числе деньги) передаются собственникам квартир после подписания акта сдачи-приема жилого дома.

Что в законе о приватизации говорится о необходимости арендовать хозяйскую землю под домом?

Статья 54. Обязанности и права владельца земельного участка.

(1) Обязанностью собственника земельного участка является заключение договора аренды с владельцем объекта приватизации.

(2) Плата за аренду земельного участка устанавливается по письменному соглашению сторон. Если стороны не могут прийти к согласию, плата за аренду земельного участка для владельцев квартир и художественных мастерских устанавливается в размере 6% от кадастровой стоимости участка в год. Владелец объекта приватизации или художественной мастерской компенсирует владельцу земли налог на недвижимость за землю.

(3) Если владелец земельного участка продает землю, на которой находится объект приватизации, право первой руки на покупку принадлежат владельцу или владельцам приватизированного объекта.

(4) Если в соответствии с 3-м пунктом 1-й части статьи 50 данного закона договор аренды земли с собственников участка не заключен, то владелец земельного участка имеет право обращаться в суд против лица, которому переданы права управления и обслуживания соответствующего жилого дома, с требованием принудительно заключить договор аренды.