Жилищные кооперативы брошены государством

Парламент Латвии несколько лет усердно работает над законами, касающимися обслуживания жилья. Однако жилищные кооперативы оказались на обочине общего движения. Главная их проблема – владельцам квартир некуда пожаловаться на действия правления. «Мы снова ждем помощи от государства», – говорит Валтер Кагайнис, бывший руководитель Pavadonis – крупного кооперативного общества собственников жилья, обслуживающего 34 дома Риги.

Валтер Кагайнис примечателен тем, что в 1998 году возглавил новую Ассоциацию кооперативных обществ и представлял интересы товарищей в Сейме.

– Нам пришлось объединиться для защиты, – говорит он сегодня. – В конце девяностых права кооперативных обществ ущемлялись и самоуправлением, и государством. Депутат парламента Юрис Добелис так вообще прямым текстом с трибуны говорил: «Старые советские кооперативы нужно разогнать! Там сплошное воровство!» Но мы не хотели погибать, и нашей ассоциации удалось этот негатив переломить.

– Как справились-то с Добелисом?

– Я лично участвовал в заседаниях народно-хозяйственной комиссии Сейма, защищая исторические кооперативы. Мало-помалу депутаты к нашему мнению прислушались и начали конструктивные переговоры.

– А почему работа ассоциации теперь свернута?

– Мы добились главного: в Латвии был принят приемлемый Закон о кооперативных обществах. Наша работа постепенно сократилась, организация заморожена. Но в нынешней ситуации такая ассоциация снова бы пригодилась. В кооперативном хозяйстве сложности: старый Закон о кооперативах вступил в противоречие с новыми Законами об управлении и квартирной собственности.

– Каким законом сейчас руководствуются председатели кооперативов и жители?

– Юристы говорят, что определяющим для нас является все-таки Закон о кооперативных обществах. Но на практике происходит обратное – в жилищных кооперативах работа подгоняется под Закон о квартирной собственности и Закон об управлении. Мое мнение: логичные действия обществ от этого останавливаются, а права собственников кооператива – ущемляются.

– Пример приведете?

– Разумеется: Закон о кооперативных обществах не подразумевает возможности принимать решения путем опроса собственников квартир, только на общем собрании. А Закон о квартирной собственности дает людям голосовать письменно, не сходясь вместе. Возникают накладки. Вот конкретный пример: жители моего собственного дома собрались и единогласно приняли одно хозяйственное решение. Однако через пару месяцев представители кооператива прошли по квартирам и собрали подписи против этого первоначального решения. Когда говоришь с хозяином квартиры с глаз на глаз,его легко убедить... Так кто прав? Я считаю сбор подписей членов кооператива нелегитимным. Так несогласованные законы открывают широкие возможности для спекуляции.

– В редакцию действительно часто приходят жители кооперативных домов, совершенно сбитые с толку новыми правилами...

– Сбиты с толку и сами кооперативы. Например, у нас в «Павадонисе» была развернута целая компания по заключению индивидуальных договоров с владельцами квартир. Однако деятельностью кооперативного общества согласно Закону о кооперативных обществах управляют сами члены кооператива, поэтому никакой индивидуальный договор на управление им не нужен! Все регулирует устав кооператива. Если же члены считают, что нормы устава недостаточны, лучше дополнить устав, а не мудрить с договорами.

– Нужен ли индивидуальный договор с кооперативом владельцу квартиры, который не является его членом?

– Это совсем другое дело, договор в таком случае необходим.

– А скажите, господин Кагайнис, выгодно ли сейчас вступать в кооператив людям, которые только что приобрели квартиры в кооперативных домах?

– Большинство собственников не почувствует разницы. Видите ли, главный смысл участия в кооперативе – это активное участие в его деятельности, а большинство членов кооперативов не приходят даже на отчетные собрания.

– Расскажите, как именно кооперативы отчитываются перед собственниками о расходовании домовых средств, о повышении платы за обслуживание жилья и т.д.?

– Согласно Закону о кооперативных обществах каждый кооператив обязан собирать ежегодное собрание. Даты его созыва прописаны в уставе каждого кооператива отдельно. Именно на собрании владельцам квартир предоставляют всю важную информацию. Но что греха таить! – в некоторых кооперативах отчетные собрания не проводят.

– Куда жаловаться на кооператив, который не отчитывается перед собственниками или как-то иначе нарушает устав?

– Это и есть вопрос, который Сейму следовало бы решить с помощью нового Закона о кооперативах. Куда обращаться обиженному жителю? Кооперативы – независимые предприятия, сегодня ни дума, ни государство не могут регулировать их хозяйственную деятельность.

– Но я не хочу вмешиваться в хозяйственную деятельность! Я хочу пожаловаться на нарушение моих прав собственников.

– С такими заявлениями можно обращаться в Центр защиты прав потребителей, в прокуратуру и даже столичную Управу по найму. Но скажу со всей откровенностью, что никто в Латвии не хочет такими делами заниматься. Жители повсюду получают от ворот поворот – и совет самим обращаться в суд.

– Приведу самую частую жалобу: правление кооператива транжирит средства домов, а ревизионная комиссия закрывает на это глаза. Что делать жителям?

– Давайте вспомним, что ревизионная комиссия избирается на общем собрании кооператива вместе с правлением. Если в кооперативе «карманный» ревизор, то собственники квартир могут винить только себя.

– Почему это?

– Потому что они систематически не посещают выборные собрания. А Закон о кооперативах говорит следующее: если на первое собрание не пришло простого большинства членов кооператива, то действующий председатель созывает повторное собрание, которое имеет право принимать любые решения в любом составе. Главное, чтобы присутствовало хотя бы два человека.

– Два человека имеют право выбирать правление и ревизоров, утверждать сметы и планы, касающиеся тысяч квартир?

– Да.

– Что делать, если мы прозевали собрание, но настолько возмущены действиями председателям, что хотим инициировать внеочередные выборы?

– Вы имеете на это право. Собрав подписи 10% членов кооператива, инициативная группа обращается к действующему председателю с требованием созвать внеочередное собрание. Если правление кооператива игнорировало просьбу, то созвать собрание может ревизор.

– Что, если на внеочередном собрании опять нет кворума?

– Действуют те же правила, что при обычном собрании. На повторной встрече жители могут переизбрать правление кооператива, даже если пришло всего три человека.

– Может ли дом отделиться от кооператива?

– Да, и тут согласно Закону о квартирной собственности потребуется голосование общего собрания собственников квартир данного дома. Для смены управляющего достаточно голосов простого большинства собственников. В нашем кооперативе один дом отделился так.

– Может ли кооператив сдавать общие помещения – например, колясочную – не получив согласия от собственников квартир?

– Зависит от того, каким образом общая собственность занесена в Земельную книгу. В советское время все имущество кооперативов считалось общим. При приватизации же мы зарегистрировали квартиры и идеальные части общей собственности дома, как отдельные собственности. Может быть, Латвия с этим поторопилась. Может быть, не стоило этого делать.

– Разве плохо вышло?

– В Европе во многих странах дома полностью принадлежит кооперативным обществам, и это упрощает управление общей собственностью. У нас же в процессе разделения применялись разные варианты. В одних случаях приватизировались кооперативы с общей собственностью, а в других случаях общая собственность оставалась на балансе кооператива и тот получал право распоряжаться колясочными, подвалами и чердаками от своего имени.

– Понятно, но давайте разберемся с правами жителей, которым все-таки принадлежат части общей собственности.

– В таком случае кооператив обязан согласовать аренду колясочной, крыши и т. д. с общим собранием собственников данного дома. Это легитимный путь, который во многих кооперативах не соблюдается.

– Могут ли жители сами поднимать этот вопрос?

– Более того, они имеют право требовать, чтобы плата за аренду помещений была зачислена на счет конкретного дома, а не в общий кооперативный котел (если в уставе кооператива не прописано иначе).

– Хорошо, что вы заговорили об «общем котле». Кооперативы часто устанавливают одинаковую плату на обслуживание своих домов, в то время как Закон о квартирной собственности говорит, что плата должна рассчитываться для каждого дома индивидуально, в зависимости от его нужд.

– В Законе о кооперативных обществах такая деталь не прописана. Но если подходить конструктивно, то каждый кооператив должен смотреть на свою специфику. У нас в Pavadonis в основном были дома 119-й серии, поэтому и плата устанавливалась одинаковая. Но есть в Латвии кооперативы, где разброс серий весьма серьезный. Тогда и плату следовало бы устанавливать дифференцированно.

– Даже в домах одной серии плата может отличаться: одному нужно ремонтировать крышу, а другому – убирать большую прилегающую территорию. Могут ли владельцы квартир требовать, чтобы кооператив рассчитал нашему точную плату по правилам Кабинета министров?

– В Законе о кооперативных обществах этот вопрос не определен, поэтому каждый кооператив решает вопрос по-своему.

– Надо заметить, что принцип «общего котла» позволяет кооперативам удерживать низкую плату за обслуживание.

– Вы предвосхитили мое пояснение. Как правило, плата за обслуживание в кооперативах ниже, чем в муниципальных или частных домоуправлениях. Вдобавок, когда есть «общий котел», можно выполнять крупные проекты. В мое время Pavadonis выполнял крупные работы по очереди во всех домах, и все оставались довольны. Средства не распыляются по мелочам и сразу виден результат. Я не считаю рациональным, если дома копят копейки и не могут позволить себе простой заделки швов или ремонта крыши.

– В какой помощи нуждаются кооперативы сегодня?

– От самоуправления нам теперь ничего не надо. В свое время мы просили, чтобы местные власти содержали в порядке подъездные пути, особенно с Ригой воевали. Но нынешний созыв Рижской думы занялся дорогами, и вопрос потерял актуальность. А государство должно привести в порядок нормативные документы. Добиться, чтобы Закон о кооперативных обществах сочетался с Законом об управлении и Законом о квартирной собственности. А поскольку даже в лучших кооперативах рано или поздно случаются скандалы, необходима общая организация, которая могла бы выслушивать жалобы жителей и принимать меры.