Продажа недвижимости. Когда платить налог?

Начиная с 2010 года, законом определена обязанность жителей Латвии платить подоходный налог в случае продажи недвижимости. Это делается в том случае, когда образуется облагаемый налогом доход – разница между ценой, по которой человек сам приобрел дом, квартиру или землю, и ценой, по которой он позже этот объект продал. Однако закон предусматривает череду ситуаций, в которых бывший владелец недвижимости освобождается от уплаты налога.

Почему я должен государству?

Нашу обязанность платить налог определяют Закон о подоходном налоге с населения и Правила Кабинета министров № 899 «Порядок применения норм Закона о подоходном налоге с населения».

Закон предусматривает, что доход от продажи недвижимого имущества облагается налогом как доход от прироста капитала. Это значит, что ставка налога равняется 15% от разницы между ценой, по которой человек покупал объект, и ценой, по которой он позже свою недвижимость продал. Если такой разницы нет, то нет и прироста капитала, следовательно, платить налог не нужно.

Как избежать налога, не нарушая закон?

Существует целая череда ситуаций, в которых закон освобождает бывших владельцев недвижимости от уплаты налога.

Итак, в каких же случаях можно обойтись без налогового платежа?

■ В законе сказано, что налог не нужно платить, если проданное имущество находилось в собственности человека не менее 60 месяцев (начиная со дня, когда его права собственности были закреплены в Земельной книге) и человек не менее 12 месяцев до заключения договора купли-продажи (в течение этих 60 месяцев) был задекларирован по соответствующему адресу. Критерий декларирования – любые 12 месяцев за эти пять лет. То есть никто не требует, чтобы человек был задекларирован в доме или квартире, например, только в последний год перед продажей.

Конечно, это правило не относится к продаже земли, потому что задекларироваться в голом поле человек не может.

Земельная книга – точка отсчета

Тут хотелось бы обратить внимание читателей на необходимость зарегистрировать собственность в Земельной книге сразу после покупки. Это важно и во многих других случаях освобождения от налога на прирост капитала.

Бывает, что человек покупает собственность и по разным причинам (например, чтобы уклониться от уплаты налога на недвижимое имущество или от государственной пошлины) тянет с записью в Земельную книгу. Если в будущем придется продать недвижимость, точкой отсчета будет день записи объекта в Земельную книгу, а не дата заключения договора купли-продажи.

Предположим, вы купили квартиру в 2006 году, однако из экономии внесли ее в Земельную книгу только в 2010 году. В этом году недвижимость пришлось продать, и что же? СГД требует с вас налог на прирост капитала.

Почему? Ведь вы владели квартирой более 60 месяцев и даже были там задекларированы! Однако СГД принимает во внимание не дату заключения договора купли-продажи (в 2006 году), а занесение вашего права собственности в Земельную книгу (2010 год).

А как насчет наследства?

Особое регулирование вступает в силу и в случае наследования недвижимости. Если объект, который продают или передают, был унаследован от физическоголица, которое было связано с плательщиком узами брака или родством до третьей степени в понимании Гражданского закона, считается, что недвижимость находится в собственности плательщика со дня, когда она занесена в Земельную книгу, как собственность человека, оставившего наследство. То есть, если первый собственник купил дом в 2008 году, но его наследники получили эту собственность только в 2014 году, в случае применения дохода годом приобретения объекта будет считаться 2008-й.

Однако снова об исключениях

Продолжим рассматривать случаи, в которых государство освобождает продавца недвижимости от уплаты налога на прирост капитала.

■ Налог с дохода от продажи не нужно платить также в случае, если недвижимое имущество принадлежит человеку более 60 месяцев и в течение последних 60 месяцев было единственной недвижимостью этого лица. В этом случае к владельцу не выдвигается требование по декларированию. И этим единственным имуществом, продажа которого освобождена от обложения налогом, может быть как дом или квартира, так и сельскохозяйственная земля или лес.

■ Еще одна ситуация, когда налог платить не нужно: если недвижимость занесена в Земельную книгу как единственная собственность налогоплательщика и доход от продажи заново вкладывают в функционально похожую недвижимость в течение 12 месяцев после отчуждения недвижимости или же перед этим отчуждением.

«Похожая недвижимость» – первая лазейка в законе

Это новая норма в законе, она вступила в силу в 2014 году. Чаще всего людям непонятно, что такое функционально похожая недвижимость. Например, если наша семья продала квартиру, можно ли вместо нее купить только квартиру или подойдет и дом, или дом с участком земли?

Служба госдоходов поясняет, что функционально похожей недвижимостью в понимании закона считается объект, который можно использовать для схожих целей. Например, можно заменить частный дом квартирой в многоквартирном доме и наоборот.

Если отчуждается земля для застройки, вместо нее можно купить квартиру и наоборот. Для применения этой нормы закона необходимо, чтобы доход, который человек вкладывает в покупку функционально похожей недвижимости, был не меньше разницы между стоимостью старого дома или квартиры при покупке и стоимостью, по которой объект был продан.

Если человек вложил в функционально похожую недвижимость меньшую сумму, чем облагаемая разница, то разница между вложенными средствами и суммой, которая подлежит обложению налогом, считают облагаемым доходом.

Предположим, что в течение 12 месяцев после продажи своей единственной недвижимости человек вложил полученный от сделки доход, например, в покупку новой земли. В таком случае сделка по продаже квартиры не будет облагаться подоходным налогом с населения.

СГД подчеркивает: порядок, в котором продается старая недвижимость и приобретается новая, не важен. Важно вложить доход в новый объект именно в течение 12 месяцев до или после отчуждения старой собственности.

■ В законе предусмотрены случаи, когда от уплаты налога освобождаются продавцы сельскохозяйственной земли. Основной критерий – платить налог не нужно, если земля была продана настоящим крестьянам. Однако в таких сделках важно помнить: сельскохозяйственная земля облагается налогом, если продаваемая недвижимость состоит из совокупности объектов – земли, дома и строения.

Вложения в недвижимость – вторая лазейка в законе

Повторим: даже если человеку нужно платить налог с прироста капитала, налогом облагают вовсе не всю сумму, вырученную за недвижимое имущество, а только разницу между ценой, по которой человек покупал этот объект (либо стоимостью объекта, указанной в удостоверении о наследовании или договоре дарения), а затем его продал.

Пример. Квартира была куплена в 2010 году за 25 000 евро, продана в этом году за 30 000 евро. Хозяин в квартире задекларирован не был, это не единственная его собственность. Облагаемая налогом разница составляет 5000 евро. Это и есть доход, с которого необходимо заплатить 15% – 750 евро.

Однако облагаемый доход можно снизить, если хозяин вкладывал средства в улучшение квартиры, например, поменял окна (900 евро) и установил новые входные двери (600 евро). В таком случае налог снизится до 525 евро. Это вложение, правда, придется обосновать документами. В стоимость покупки квартиры можно включить также расходы, связанные с получением недвижимости – государственные пошлины, комиссионные и прочие похожие платежи.

Когда я должен заплатить налог?

За доходы, полученные от отчуждения недвижимости, человек должен подать декларацию о доходах с прироста капитала. Декларация заполняется в сроки, установленные СГД, а сам налог нужно оплатить в течение 15 дней после заполнения декларации.

Сроки подачи декларации следующие:

■ если месячные доходы от отчуждения активов капитала превышают 711,44 евро – до 15 числа следующего месяца после заключения сделки;

■ если месячные доходы от отчуждения активов капитала составляют от 142,30 до 711,44 евро – до 15 числа первого месяца следующего квартала после заключения сделки;

■ если месячные доходы от отчуждения активов капитала меньше 142,30 евро – до 15 января следующего года таксации.