Требуйте пересмотра хозяйской земли!

Специалисты Комисии приватизации Рижской думы о том, как жителям не переплачивать за аренду.

Вот уже почти год, как жители Латвии могут подавать заявления на пересмотр размера участка хозяйской земли, ранее признанного функционально необходимым для их дома. Ожидается, что в Риге этой возможностью воспользуются жители сотен домов. На сегодня Комиссия приватизации Рижской думы уже получило около 100 заявок, в 17 случаях уже принято решение о начале пересмотра земельного участка.

Жалобы жителей услышаны

Все началось в 2015 году. Правительство услышало жителей Латвии, которые жаловались на переизбыток хозяйской земли, «привязанной» к их домам. Вопрос это серьезный, ведь любые излишки влияют на размер арендной платы.

С целью точнее определить участки, функционально необходимые каждому дому, в 2015 году Сейм принял поправки к Закону о приватизации жилых домов государства и самоуправления. Требования к участку, который может быть признан функционально необходимым, установлены в правилах Кабинета министров № 522.

До сих пор жителям было трудно отказаться от части хозяйской земли, признанной функционально необходимой для их дома. Для этого приходилось либо достигать соглашения с собственниками (что, согласитесь, сложно), либо обращаться в суд общей юрисдикции (тоже дело ненадежное, поскольку законодательство расплывчато определяло понятие необходимого дому участка). Теперь вопрос о терминологии решен, а заявления о пересмотре участков в Риге рассматривает Комиссия приватизации.

Кто имеет право на пересмотр?

Рижская Комиссия приватизации принимает заявления собственников и в течение полугода дает положительный или отрицательный ответ о начале процесса. По правде сказать, отказов немного.

Специалисты Приватизационной комисии рассказали, как происходит рассмотрение заявок жителей.

– Порядок, в котором пересмотр размеров функционально необходимого участка осуществляется в Риге, определяют правила самоуправления № 177, – пояснила главный эксперт Ивета Антоновича. – Наша комиссии подготовила перечень документов, которые жителям необходимо предоставить вместе с заявлением на пересмотр. Получить эту информацию можно либо в Приватизационной комисии на ул. Персес, 10/12, либо на нашей домашней странице http://www.rdzmpk.lv.

– А можете в двух словах объяснить, что вообще является функционально необходимым участком земли?

– Это участок, на котором находится вся инфраструктура дома – коммуникации, подъездные пути, детская площадка, мусорный контейнер и так далее.

– Теперь о правах жителей. Могут ли собственники дома просить вас о пересмотре слишком большого участка приватизированной земли?

– Если жилой дом полностью или частично стоит на приватизированной земле, то пересмотр размера такого участка невозможен. Если дом стоит на двух участках земли, один из которых приватизирован, а второй принадлежит хозяину, то можно обратиться в Комисию с просьбой пересмотреть размер именно хозяйского участка. Таков же порядок, конечно, для домов, которые полностью находятся на хозяйской земле.

– А что происходит, если дом стоит на земле самоуправления?

– В таком случае, пересмотр участка также не производится.

Полгода на ответ

– Сколько домов уже использовали такую возможность и обратились к вам за пересмотром участков?

– На сегодня около ста, – отвечает Расма Фреймане, председатель Приватизацонной комиссии. – Мы заметили, что обслуживающая компания Rīgas namu pārvaldnieks уже сообщила многим клиентам о такой возможности и даже помогла им собрать нужные документы.

Мы также часто общаемся с журналистами, чтобы донести до жителей то, что теперь они имеют право просить пересмотра участков. Информации у людей, на мой взгляд, хватает. Сложность в другом. Для того, чтобы дом мог обратиться в Комиссию приватизации с просьбой о пересмотре, необходимо, чтобы это решение поддержала большая половина собственников квартир конкретного дома. Это значит, что активные жители должны собрать общее собрание или провести письменный опрос и заручиться поддержкой большинства соседей, а затем правильно оформить протокол голосования.

– Предположим, это сделано. Как скоро вы дадите ответ жителям?

– Законом предусмотрено, что Комиссия приватизации, получив заявку от собственников, сначала выясняет, возможно ли вообще в этом конкретном случае пересмотреть границы земельного участка. Это значит, что мы должны оценить картину в границах целого квартала, запросить мнение владельца участка и учреждений, которые первоначально определяли размеры участка. Такой процесс по закону может занять до полугода. Это значит, что жители получат от нас положительный или отрицательный ответ о начале пересмотра в течение шести месяцев после подачи заявления.

Первые проекты уже в работе

– В каких случаях вы откажете заявителям в пересмотре функционального участка под домом?

– Например, мы не можем отдать хозяину небольшие участки между домами, которые он согласно принципам градопланирования никак не сможет использовать, – отвечает Нормунд Бейнарович, заместитель председателя Приватизационной комиссии. – Также невозможно уменьшить территории, находящиеся в зоне культурного наследия ЮНЕСКО и если земля является национальным памятником городского масштаба – «Рижский исторический центр». Разделение таких Разделение таких исторических участков запрещено законом. Как видите, пересмотр размера участка не всегда может происходить так, как мечтают жители.

– Что происходит после того, как Комиссия приватизации принимает положительное решение о начале пересмотра земельного участка?

– На сам процесс пересмотра нормативными актами нам даны:

■ сроки для принятия решения самоуправления о начале пересмотре земли (шесть месяцев с момента поступления заявки на пересмотр);

■ сроки, когда должен быть закончен процесс пересмотра земельного участка (не позднее двух лет и шести месяцев с момента, когда закончился срок обжалования решения самоуправления о начале пересмотра земельного участка).

– Скажите, что именно происходит во время пересмотра размера участка?

– Мы уже принялись за первые проекты. Могу сказать, что специалистам предстоит очень трудная работа, особенно при пересмотре земельных участков в рамках целых кварталов. Мы должны принимать во внимание законы и правила общего планирования землепользования, использования и строительных норм, и правил, в частности:

1) существующих зданий;

2) параметры здания;

3) правила планирования двора;

4) необходимость обеспечения доступа к наличию транспортной инфраструктуры, необходимые коммунальные сети и др.;

5) функционально необходимый земельный участок к приватизированному жилому дому должен быть пересмотрен с учетом того, чтобы после его пересмотра, у владельца оставшегося участка земли была возможность использовать его по определенному целевому назначению.

После того, как мы соберем информацию о всей земле в этом квартале, начинается непосредственно процесс пересмотра функциональных участков.

Кому достанется «лишняя» земля?

– Вы говорите, что участки будут пересматривать в рамках целых кварталов. Что это значит?

– Нормативные акты говорят, что при пересмотре размера функционального участка под домом так называемая «лишняя земля» может быть возвращена собственнику – третьему лицу. Это делается, например, если земли достаточно, чтобы хозяин мог использовать ее для других целей – строительства дома, автостоянки и т.п. В других случаях, если земля не может быть возвращена в пользование собственнику, однако ее разделение между домами будет признано непропорциональным, мы действительно имеем право перераспределить «лишнюю землю» между домами в границах одного квартала.

– Получается, что вы пересмотрите размеры участков не только для домов, которые к вам обратились напрямую, но автоматически включите в процесс и другие дома, которые находятся по соседству?

– Да, такое вполне может случиться, – отвечает Инесе Андерсоне, специалист по планированию. – Не станем скрывать, что в результате такого пересмотра какие-то дома могут получить дополнительную хозяйскую землю.

Кооперативные дома тоже ждут

– Как думаете, сколько всего домов в Риге могли бы претендовать на уменьшение участка хозяйской земли, признанного функционально необходимым?

– У нас есть сведения примерно о 1813 бывших муниципальных домах, которые стоят на хозяйской земле. Однако согласно закону Комиссия приватизации обязана по заявкам жителей осуществлять пересмотр земли для всех домов, находящихся на территории Риги, в том числе кооперативных и государственных. Это значит, что реально претендентов на пересмотр может быть гораздо больше, чем 1813.

– Итак, вы ждете заявлений также от жителей государственных, бывших ведомственных и кооперативных домов?

– Именно так, причем жители государственных домов достаточно активны, – говорит главный эксперт Ивета Антоновича. – То же могу сказать и о кооперативных домах, построенных в период с 1970 по 1990 год. Однако в этих случаях у нас возникают трудности с исторической информацией. Например, у кооперативных домов часто вообще нет документов о функционально необходимом участке земли.

Когда приходить на консультацию?

– Могут ли жители заблаговременно определить, стоит ли им обращаться в Комиссию приватизации с просьбой о пересмотре участка? Например, есть ли признаки, по которым понятно, что у дома в наличии «лишняя» земля?

– Ни один житель сам этого понять не может, это работа для специалистов. Но стоит упомянуть, что бояться обращения в Комиссию приватизации не нужно. Сегодня услуга пересмотра функционального участка земли для рижан бесплатная, все расходы взяло на себя самоуправление, – говорит Расма Фреймане (впрочем, нет уверенности, что со временем законодатели не примут изменений в законах и не сделают пересмотр земли платным – прим. ред.).

– С чего начинать процесс?

– Правильнее всего прийти на консультацию в Комиссию приватизации, – говорит Андерсоне. – Иногда оказывается, что жители хотят отказаться от небольшого участка хозяйской земли, при этом проложив границу функционального участка чуть ли не по стене дома. Понятно, что это невозможно, поэтому и хлопотать дальше жителям не стоит.

– Как можно попасть на консультацию?

– Мы ведем прием по понедельникам с 14 до 18.00. Приходить можно без предварительной записи.

– Кто может прийти на консультацию?

– В принципе, обычно приходят активисты домов, однако право на информацию имеет любой житель. Далее, как уже было сказано, жители должны провести в своем доме письменный опрос. Для начала пересмотра необходимо, чтобы заявление в Комиссию приватизации поддержала большая половина собственников квартир. На том же общем собрании квартировладельцы должны выбрать уполномоченное лицо, которое от имени дома будет общаться со специалистами Комиссии приватизации. Такой человек может подать нам протокол общего голосования или письменного опроса. Мы просим жителей подготовить и графическое приложение – картинку, на которой они схематически укажут, от какого именно участка земли хотели бы отказаться.

– Предположим, что после пересмотра наша «лишняя» земля будет включена в функциональный участок соседнего дома. Как вы сообщите об этом его жителям и будете ли считаться с их протестами?

– Конечно, в процессе пересмотра мы информируем жителей такого дома, чтобы прибавка земли не стала для них сюрпризом.

Кажется, будут суды

– Что произойдет, если сам владелец земли не согласится с результатами пересмотра участка?

– Если мы действительно увидим, что можем выделить собственнику часть прежнего функционального участка, чтобы он использовал его для каких-то целей, то мы, разумеется, сделаем это в рамках нормативных актов. Согласие или не согласие владельца земли повлиять на решение не может, – говорит Расма Фреймане. – Однако у хозяинна всегда останется возможность оспорить наше решение в суде. К сожалению, мы предвидим очень много судебных разбирательств.

– До какого срока жители смогут присылать вам заявки на пересмотр участков?

– На данный момент законодатели не предусмотрели временных ограничений, – утверждает Нормунд Бейнарович (но опять-таки нельзя быть уверенным, что такие ограничения не появятся в будущем, поэтому жителям важно следить за изменениями в законах – прим. ред.).

Шанс восстановить справедливость

– К нам обратились жители из Кенгарагса. Они рассказали, что в свое время их дому навязали очень большой функциональный участок земли, а соседняя пятиэтажка получила маленький участок. Конечно, теперь жители недовольны высокой арендной платой. Почему земля распределялась так неравномерно?

– В свое время каждому дому определяли индивидуальный участок земли, – объясняет Расма Фреймане. Однако напомню, что тогда жители радовались большим участкам земли. Ведь люди боялись, что хозяин, отхватив, например, часть двора, сможет построить под их окнами новый дом. Теперь ситуация кардинально поменялась, на первый план вышла стоимость аренды земли.

– Чем больше у дома хозяйский участок и плата, тем обиднее жителям.

– Собственно, поправки к закону и новые правила задуманы, чтобы устранить несправедливость. Сегодня мы ждем представителей домов на консультации и готовы принимать их заявки на пересмотр функциональных участков. Но напоминаем, что при этом жители обязаны оплачивать аренду нынешнего участка хозяйской земли до тех пор, пока Комиссия по приватизации не примет положительного решения о его уменьшении. Первые такие решения ожидаются к 2018 году.