«Мы заняли сторону собственников квартир!»

В Сейме разработан новый проект закона о выкупе хозяйской земли!

Комиссия Сейма одобрила новый проект Закона о прекращении раздельной собственности, который может изменить очень многое для жильцов тех домов, что стоят на хозяйской земле. Новым законопроектом предусмотрено право владельцев квартир выкупать землю по кадастровой стоимости без применения коэффициента. Предполагается, что этот порядок начнет действовать в 2020 или 2021 году, а государство поможет собственникам жилья получить на покупку дешевые кредиты.

Выход из тупика

О том, как велась работа над новым законопроектом, рассказал ответственный за него депутат парламента Виктор Валайнис:

– Напомню, что уже года два назад в Сейм поступил проект Закона о прекращении раздельной собственности, разработанный Министерством юстиции. Этот законопроект был не особенно удачным, и парламент принял его в первом чтении с единственным намерением впоследствии его значительно улучшить. Но работа по улучшению законопроекта давалась непросто, начались дискуссии о том, кто должен руководить процессом, и дело оказалось в тупике. Сложилась необычная ситуация: Сейм поддержал законопроект, у которого на деле не было никакой поддержки.

– Как парламент вышел из тупика?

– Время шло, и после нескольких серьезных переговоров руководство рабочей группой по разработке нового законопроекта доверили мне. И вот две недели назад наш проект был одобрен на комиссии Сейма.

Как это будет работать?

– Чем же ваш законопроект отличается от первого, признанного бракованным?

– Расскажу о деталях. По нашей идее, процесс выкупа хозяйской земли в доме должен начинаться с голосования собственников квартир. За выкуп должно проголосовать простое большинство владельцев квартир дома. Без этого голосования дело вообще не может быть запущено.

Проголосовав за покупку земли, собственники квартир одновременно должны выбрать уполномоченное лицо, которое будет выполнять все последующие работы. Опыт показывает, что этим уполномоченным лицом, скорее всего, будет управляющий домом. Первым делом он должен будет отправиться в самоуправление, чтобы получить справку о площади функционально необходимого участка, подлежащего выкупу.

– Зачем это нужно, если владельцы квартир годами платят за аренду этого определенного участка и знают его площадь?

– Затем, что сейчас в одних самоуправлениях происходит перерасчет функционально необходимых участков земли под домами, в других такой перерасчет только планируется. Самоуправление имеет право сообщить об этом владельцам квартир и выдать справку о площади участка после завершения новых замеров.

– Хорошо, с площадью участка разобрались, что дальше?

– После получения справки о площади земли уполномоченное лицо владельцев квартир должно отправиться в Государственную земельную службу, которая подсчитывает кадастровую стоимость подлежащего выкупу участка. Это нужно, чтобы определить плату за землю.

Далее в доме должно произойти следующее общее собрание, на которое собственникам предстоит пригласить присяжного судебного исполнителя. На этом собрании рассматривается проект общего решения о том, какой будет плата за выкуп земли для владельца каждой отдельной квартиры.

– Зачем нужно присутствие судебного исполнителя?

– Если собственники соглашаются с предложенным расчетом, то судебный исполнитель собирает деньги и передает владельцу земли. Если у участка несколько собственников, то судебный исполнитель разделяет между ними плату пропорционально принадлежащим им идеальным частям участка.

Вторая попытка только через год

– Что будет, если собственники проголосуют против назначенной цены земли?

– Если же собственники жилья на втором собрании не соглашаются с платой за выкуп, то процесс завершается. Следующий раз вопрос о выкупе земли в этом доме может быть поднят не раньше, чем через год. Дело в том, что государство принимает на себя значительную часть расходов по подготовке дела о выкупе хозяйской земли. Например, выдача всех справок и работа судебного исполнителя будет оплачена из государственного бюджета. Для того, чтобы владельцы квартир не злоупотребляли помощью государства и не начинали процедуры выкупа каждый месяц, и были введены эти ограничения.

– Наши читатели часто спрашивают, собирается ли государство финансово поддержать владельцев квартир в их желании выкупать землю под домом.

– Мы решили поручить Кабинету министров разработать особые правила, в которых будет предусмотрен механизм такой поддержки. Возможно, эта помощь будет осуществляться через финансовое учреждение Altum путем выделения грантов, гарантий или пониженных ставок по банковскому займу. Ясно одно: в результате всего этого платежи жителей на время выплаты кредита за землю должны снизиться вдвое по сравнению с платой за аренду земли и равняться примерно 3% от кадастровой стоимости участка в год.

– А у госбюджета есть деньги на такую программу?

– У нас был очень конструктивный разговор с представителями министерств и Ассоциации коммерческих банков. Меня заверили, что в государственном бюджете найдутся средства для выделения поддержки жителям. Если говорим о суммах, то для начала, думаю, понадобится пара миллионов в год.

Жители не ограничены по срокам

– Как быстро владельцы квартир должны будут принять решение о выкупе земли?

– Важное отличие нашего законопроекта от проекта, разработанного Министерством юстиции, заключается в том, что мы не ограничиваем срока возможного выкупа земли. Если раньше планировалось, что жители смогут выкупить землю только в течение двух лет после вступления закона в силу, то теперь мы решили, что владельцы квартир должны иметь возможность голосовать за выкуп хозяйского участка в любое удобное для них время – и через пять лет, и через семь, и даже позже.

– Закон получился довольно сложным.

– Действительно, но это не случайно. Этим законом мы вмешиваемся в отношение двух частных лиц: владельца квартиры и собственника земли, причем занимаем сторону жильцов. Это не совсем обычная ситуация, поэтому закон и пришлось сделать таким сложным. Сначала я также был против привлечения судебного исполнителя, мне казалось, что стороны и сами смогут разобраться между собой. Но потом я понял, насколько тут велик риск осложнений и конфликтов. В результате мы вернулись к привлечению посредников в лице судебных исполнителей, которые должны сделать процесс выкупа земли прозрачным и понятным.

– Что еще нужно знать о вашем законопроекте?

– Интересный нюанс заключается в том, что закон защищает интересы собственников квартир даже в том случае, если хозяйская земля под их домом заложена в банке. В Ассоциации коммерческих банков нам сообщили, что готовы снять отметку о залоге и не требовать дополнительных денег с покупателей земли. За всю сумму займа по-прежнему будет отвечать тот, кто заложил землю – ее бывший хозяин. Как видите, мы постарались предусмотреть все нюансы.

Заводить долги опасно

– Что произойдет с владельцами квартир, которые не будут платить за выкуп земли несмотря на решение общего собрания?

– Управляющий будет выписывать им счета. Когда за отдельным владельцем скопится долг, управляющий в обычном порядке подаст дело о взыскании долга в суд.

– Закон будет распространяться и на новые дома, которые были построены на земле третьих лиц в последние годы?

– Нет, по нашей идее закон должен действовать только в многоквартирных жилых домах, для собственников которых арендные отношения с владельцами квартир наступили в принудительном порядке. Напомню, что многоквартирными домами в понимании закона считаются дома с четырьмя и более квартирами. Я хотел бы, чтобы Сейм принял наш законопроект, не переделывая его. Дальше, когда закон вступит в силу и мы увидим, как он работает, в него можно будет вносить нужные поправки. По такому принципу действует, например, Закон об управлении.

Все начнется к 2020 году

– Когда новый закон может вступить в силу?

– С графиком пока определиться трудно, поскольку на данный момент мы еще ждем заключения от Министерства финансов. По моим расчетам, Сейм в течение ближайших двух-трех недель должен принять закон в первом чтении и окончательно одобрить до выборов. Однако даже в этом случае закон вступит в силу не раньше 2020 или даже 2021 года.

– Почему так?

– Сейчас в Латвии происходит процесс пересмотра размеров функционально необходимых участков земли для многих домов. Также идет разработка новых критериев для оценки кадастровой стоимости недвижимости. Закон может вступить в силу только после того, как оба эти процесса будут завершены.