Проблема жильцов-должников снова попала в Сейм

Если один из собственников квартиры перестанет платить за обслуживание и коммунальные услуги, то за него приходится солидарно расплачиваться остальным квартировладельцам

В Законе о квартирной собственности четко определены обязанности собственника квартиры, в том числе он должен участвовать в управлении домом, покрывать расходы на управление, а также полностью рассчитываться за полученные услуги, которые связаны с использованием квартирной собственности.

Одни платят, другие нет

К сожалению, с исполнением обязанностей не у всех собственников гладко. Многие владельцы квартиры экономят на всем, лишь бы оплатить счета, но иные игнорируют платежи то ли по бедности, то ли намеренно. В отдельную группу входят владельцы квартир, которые в свое время неправильно рассчитали семейный бюджет и теперь не тянут выплату ипотечного кредита. Многие из них даже и не думают о счетах домоуправления, им бы с банками расплатиться.

Когда терпение управляющего лопается и на основании решения суда дело такой заложенной квартиры попадает к судебному исполнителю, обычно выясняется, что сумма залога выше, чем рыночная стоимость этой недвижимости.  Так что всю сумму, вырученную от продажи квартиры, забирает кредитор, выдавший ипотеку под обеспечение этой недвижимости. А когда управляющий пытается получить часть денег, чтобы погасить долг бывшего собственника за квартиру, как правило, выясняется, что денег на это не хватает.

Новый собственник такой квартиры за долги прежнего владельца не отвечает. Но ведь долг-то никуда не пропадает, а остается за собственником дома (то есть за всеми собственниками квартир этого дома). Разумеется, это очень упрощенное описание ситуации, но вы сами понимаете, что решить такую проблему сложно.

Деятельные управляющие кое-как справляются с неплательщиками, у которых нет ипотечных долгов, вовремя подавая на них в суд иски о взыскании долгов малого размера. Но заложенные квартиры остаются камнем преткновения.

Конечно, можно спросить: если долги так велики, как вообще можно обеспечивать функционирование жилого дома, оплату коммунальных услуг и услуг по управлению, нужные дому ремонты? В действительности за все это платят добросовестные владельцы квартир.

Осенью обычно появляется информация о домах, которые не могут подключить отопление из-за общих долгов. Одни управляющие нередко видят выход из положения в том, чтобы взять заем в банке, другие берут нужные деньги из накопительного фонда на ремонты, и все это порождает недовольство среди собственников квартир. Помочь беде могли бы поправки в Гражданском законе и Законе о квартирной собственности.

Только в Риге не могут вернуть 25 миллионов

Сейм прошлого созыва уже рассматривал поправки к 628 статье Гражданско-процессуального закона «Распределение денег, полученных от продажи заложенной недвижимости». При распределении денег долги неплательщика за коммунальные услуги и управление должны были погашаться в третью очередь, причем на это предполагалось тратить не более 10% от полученных от продажи заложенной недвижимости. Эти поправки позволили взыскивать коммунальные долги перед долгами по обеспеченным кредитам.

Законопроект был унаследован 11-м Сеймом, но после многих поправок к поправкам и возражений Ассоциации коммерческих банков он сошел на нет.

Похожая судьба постигла и предложенные в сентябре 2013 года поправки к Закону о квартирной собственности, которые предусматривали, что покупатель квартиры должен нести ответственность за все коммунальные долги предыдущего владельца. Таким образом долг закреплялся бы за квартирой, а не за ее владельцем, как это происходит сейчас. Приобретатель недвижимости имел бы право требовать, чтобы продавец снизил стоимость квартиры или дома на сумму долга.

Кажется, что сейчас власти готовы с новыми силами распутать этот узел проблем. Парламентская подкомиссия по жилищным вопросам 14 мая рассмотрела поправки к Гражданско-процессуальному закону, предложенные домоуправлением Rīgas namu pārvaldnieks (RNP). В заседании участвовали специалисты Министерства юстиции, юридического бюро Сейма, Латвийской ассоциации управляющих, RNP и поставщиков коммунальных услуг.

Айвар Гонтарев, председатель правления RNP, рассказал:

– Во всех остальных нормативных актах определяется, что услугу поставляют дому, а не собственнику конкретной квартиры. Так что, если кто-то из собственников не платит, за него приходится платить соседям. Один из главных вопросов на всех общих собраниях собственников квартир звучит так: «Придется ли мне платить за долги других жильцов?» Я считаю, что пришло время исправить ущербность закона и четко сказать: «Нет, за соседа никто платить не должен, платить нужно только за себя!»

Поправки к Гражданско-процессуальному закону предусматривают, что при продаже заложенной квартиры с аукциона полученные деньги в первую очередь нужно потратить на погашение коммунальных и квартирных долгов предыдущего собственника и только потом направлять остаток на погашение ипотечного кредита. Банкиры хотя бы могут оценить платежеспособность клиента, могут и следить за тем, насколько исправно он расплачивается с домоуправлением, считает Гонтарев.

Советник председателя RNP Агнесе Рубезе назвала конкретные цифры: сегодня у судебных исполнителей находится уже 6400 дел клиентов RNP, задолжавших домоуправлению 25 миллионов евро:

– Мы со своей стороны произвели все необходимые процессуальные действия, но взыскать эти долги по разным причинам невозможно. Одна из причин – это ипотечные долги собственников: сегодня правовое регулирование позволяет все средства, полученные от продажи имущества, отдать его ипотечному кредитору и только потом распределять остаток между остальными. Это значит, что владельцы квартир в многоквартирных домах в один прекрасный день могут остаться без коммунальных услуг, поскольку по договору эти услуги поставляются всему дому. Если задолжал один человек, поставщик считает, что ему должен весь дом. Управляющий в этой системе остается только посредником, который распределяет плату за коммунальные услуги между собственниками квартир и выставляет счета. Если долг будет закреплен за квартирой, то многие вопросы решатся, если же он останется за физическим лицом, то надо еще крепко подумать, как такие долги взыскивать».

Одновременно два законопроекта

В законопроекте, поданном Жилищной подкомиссией, предложены пять поправок к Гражданско-процессуальному закону, описывать которые долго и сложно. Советник юридического бюро Сейма Дайна Осе оценила эти поправки как противоречащие общему гражданско-процессуальному правовому регулированию и посчитала, что поддержать их нельзя. Похожее мнение после анализа возможных рисков высказала Дагния Пальчевская, директор гражданско-правового департамента Министерства юстиции. Она подчеркнула, что какие бы поправки Сейм не внес в Гражданско-процессуальный закон, они не будет распространяться на уже накопленные исторические долги и начнут действовать только с момента вступления поправок в силу.

Интересно, что депутат Виктор Валайнис при этом заявил, что он совместно с четырьмя депутатами от Союза «зеленых» и крестьян тоже подал в президиум Сейма проект поправок к Гражданско-процессуальному закону. Идея поправок аналогична: улучшить возможности взыскания долгов с собственников квартир. При этом сам Валайнис считает эти поправки более жизнеспособными.

В результате на заседании Жилищной подкомиссии было принято решение отложить поправки, предложенные RNP, а вместо этого сотрудничать в дальнейшей разработке поправок, которые уже поданы в президиум Сейма. При этом будет организована особая рабочая группа, которая в том числе должна изучить статистические данные об общей ситуации с владельцами квартир, имеющими ипотечный кредит и квартирные долги.

Законопроект попал в Юридическую комиссию

Вопрос о поправках, поданный группой Валайниса и четырьмя другими депутатами, Сейм рассмотрел на заседании 16 мая. Парламентарии проголосовали за дальнейшую разработку законопроекта, ответственной комиссией по этому вопросу стала Юридическая комиссия Сейма, хотя Виктор Валайнис предлагал передать проект в Комиссию по государственному управлению и самоуправлениям.

В документе содержатся три поправки к Гражданско-процессуальному закону. Например, предполагается утвердить следующую редакцию 628-й статьи: «Из средств, которые будут получены от продажи заложенного недвижимого имущества, сначала покрывают расходы на выполнение решения суда, связанные с продажей недвижимости, далее требования кредиторов должны удовлетворяться в следующей очередности:

■ требования о выплате заработной платы для работников, которые связаны с содержанием недвижимости и связанных с их зарплатами платежей социального страхования;

■ требования по налоговым платежам за эту недвижимость;

■ требования по платежам, которые связаны с выполнением обязательных и прочих работ по управлению жилым домом, если обязанность платить за это утверждена решением суда, но в размере не более 10% от средств, которые получены от продажи заложенной недвижимости;

■ требования по реальным отягощениям, которые занесены в Земельную книгу и по которым пришел срок оплаты;

■ обеспеченные требования по залогу недвижимости в порядке очередности;

■ остальные обеспеченные требования по залогу этой недвижимости в порядке, установленном законом».

Таким образом, как пояснил Виктор Валайнис, был бы достигнул компромисс с коммерческими банками, а ответственность за содержание недвижимости стала бы солидарной. Поправки к закону, по мнению депутата, нельзя было бы считать ограничением прав ипотечного кредитора.

Проект поправок к Гражданско-процессуальному закону начал свой путь сквозь жернова законодательной системы. Что мы получим на выходе, пока неизвестно, но процесс обязательно будет сложным, ведь каждая заинтересованная сторона постарается крутить жернова в свою сторону.

На заседании подкомиссии Дагния Пальчевска высказала сомнения в том, насколько целесообразно определять в законе группу кредиторов, которая может получить деньги перед ипотечными кредиторами:

– Если определенному кредитору всегда гарантировать 10% от стоимости проданной недвижимости, то он не будет заинтересован в регулярной работе с должниками, стараться взыскивать малые суммы и судиться. Кредитор будет ждать момента, пока долг не достигнет определенного уровня, после чего собственность будет продана и он сможет получить свою гарантированную сумму. Это один из рисков. Второй риск заключается в том, что институт гражданского права определяет залог как институт, который защищает требования определенного кредитора. Если мы это обеспечение сократим, то это может вызвать побочные эффекты в кредитовании. Упомянутые риски нужно оценить в контексте поправок к закону.

Она также пояснила, что в рамках упрощенной процедуры суды рассматривают гражданские иски очень быстро, 80% дел проходит через суд в течение полугода. Если управляющий будет регулярно работать с неплательщиками и подавать в суд иски на малые суммы, то владельцы квартир перестанут накапливать такие большие долги.

В качестве возможного решения проблемы Дагния Пальчевская упоминает инициативу, в свое время разработанную Министерством экономики. Это министерство предлагало привязать все коммунальные платежи к конкретной квартире, а не к ее собственнику. На это указал и заместитель председателя Латвийской ассоциации управляющих Юрис Виджис, который сообщил, что в Эстонии, например, это уже сделано несколько лет назад. Теперь, если жилец-неплательщик продает свою квартиру и пропадает, в Эстонии никто не может взвалить его долги на соседей.

Эдгар Пастарс, юридический советник Латвийской ассоциации финансовой сферы на заседании подкомиссии заметил:

– Мы понимаем, что проблема существует и нужно искать ее решение.

Но он не согласился с утверждением, что спор решается между «плохими» банками и «хорошими» поставщиками коммунальных услуг. Для того, чтобы продолжать дискуссию, нужно отказаться от этого шаблона, считает Пастарс.