Кто должен платить 10-процентный налог на наем и аренду?

В 2013 году налоги заплатили 3225 жителей Латвии, сдающих жилье, в этом году о себе заявили уже более  38000

Очень непросто мотивировать владельцев домов и квартир платить налоги с доходов, полученных от сдачи недвижимости в наем. С целью облегчить уплату в Латвии введен облегченный подоходный налог на такую хозяйственную деятельность в размере 10%. Уплатить налог просто, но до сих пор не все жители разобрались в нюансах его начисления. Специалисты Службы госдоходов (СГД) выступили на портале lvportals.lv и ответили на самые частые вопросы.

Хозяйственная деятельность, не подлежащая регистрации

Если владелец собственности, получая доходы от аренды или найма, не несет связанных с хозяйственной деятельностью убытков или же эти убытки несущественны, то он (физическое лицо) имеет право не регистрировать хозяйственную деятельность. Однако он в течение пяти дней обязан сообщить СГД о заключении договора с арендаторами и подать в службу копию этого договора. На основании договора СГД регистрирует доход владельца жилья на основании двенадцатой части 11 статьи Закона о подоходном налоге с населения.

К доходу, который хозяин получает от нанимателей, применяется подоходный налог по ставке 10%. К доходу от такой хозяйственной деятельности не применяют необлагаемый минимум, налоговые льготы и оправданные расходы.

В 2013 году, по сведениям lvportals.lv, о намерении платить такой налог без регистрации хозяйственной деятельности заявили 3225 физических лиц. Через шесть с половиной лет, по состоянию на 15 октября, были зарегистрированы уже почти 40 тысяч таких владельцев недвижимости. Об этом сообщила представитель СГД Кристина Аугсткалне-Яунберзиня. Получается, что количество плательщиков такого налога за шесть с половиной лет выросло в 12 раз.

Что такое аренда, а что такое наем?

Владельцу недвижимости важно понимать терминологию, которая используется СГД. Специалисты ведомства поясняют, что определение аренды и найма можно найти в Гражданском законе. Наем или аренда – это договор, согласно которому одна сторона присваивает или обещает второй право пользоваться какой-нибудь вещью за плату. Нанимателями могут быть частные лица, а арендаторами – юридические. От того, с кем заключен договор – с физическим или юридическим лицом – зависит и порядок оплаты налога. Сдавая собственность физическому лицу, налог оплачивает сам собственник – его подсчитывают сразу за календарный год при подаче декларации о доходах. Подсчитанный налог нужно уплатить в бюджет в порядке, определенном законом. В свою очередь, при сдаче собственности в аренду юридическому лицу налог в бюджет должен вносить сам арендатор.

В каких случаях нельзя выбрать 10-процентную ставку?

Вы не сможете платить налог по 10-процентной ставке со сдачи одного объекта в наем, если вам принадлежат несколько объектов и налог со сдачи какого-нибудь другого объекта вы оплачиваете по другому налоговому режиму.

С какой суммы надо платить 10-процентный налог?

Закон определяет, что налогоплательщик (то есть получатель дохода) должен знать только две вещи:

10-процентный необходимо оплачивать с дохода (платы за наем)ю Если наймодатель сам оплачивает налог на недвижимость (ННН), то сумму налога на недвижимость он может отнять от дохода, облагаемого подоходным 10-процентным налогом.

Но как быть, если ННН оплачивает наниматель? Как поясняют в СГД, подоходный налог по 10-процентной ставке оплачивается со всех доходов, которые наймодатель получает от нанимателя за сдачу жилья в наем. Если ННН оплачивает сам наниматель, то наймодатель не может отнять сумму ННН от дохода, облагаемого 10-процентным подоходным налогом.

Пример. Физическое лицо сдает квартиру за 250 евро в месяц, то есть в год получает 3000 евро. Владелец сам платит налог на недвижимость – 70 евро в год. В таком случае он должен заплатить государству только 293 евро подоходного налога (3000 – 70 x 10%).

Облагаются ли налогом коммунальные платежи?

В договоре найма можно предусмотреть, положение по которому наниматель будет самостоятельно оплачивать счета за коммунальные услуги и обслуживание. Если наниматель расплачивается сам, то эта плата не считается доходом наймодателя.

В свою очередь, если наймодатель получает от нанимателя и плату за наем, и плату за коммунальные услуги и обслуживание, то все эти деньги считаются его доходом и облагаются 10-процентным налогом.

Как информировать СГД о договоре найма или аренды?

Сообщить СГД о незарегистрированной хозяйственной деятельности можно в системе электронного декларирования https://eds.vid.gov.lv. В разделе Dokumenti необходимо выбрать подраздел No veidlapas, затем Nodokļu maksātāja pamatdarbības veida un reģistrācijas datu izmaiņu veidlapas, затем Nodokļu maksātāja (Fiziskas personas) reģistrācija и заполнить раздел Paziņotā saimnieciskā darbība. Также придется приложить заключенные договора найма или аренды.

Нужно ли каждый год сообщать о договоре найма?

Договор найма может быть заключен на определенный срок, а может быть и бессрочным. Предположим, что договор заключен в 2017 году на один год и подан в СГД. В этом году хозяин квартиры уже заплатил налоги за 2018 год. Но в договоре сказано, что он автоматически продлевается до тех пор, пока одна из сторон его не отзовет или не предложит пересмотреть. Так что же делать собственнику квартиры, должен ли он снова сообщать СГД, если наниматель уже платит ему за наем жилища в 2019 году без заключения нового договора, в рамках автоматического продления старого соглашения?

Специалисты СГД отвечают: если при регистрации хозяйственной деятельности в системе электронного декларирования не указали окончания ее срока, то подавать договор заново нет нужды.

Нужно регистрировать и краткосрочные договора с туристами

В правилах № 537 «Правила о регистрации налогоплательщиков в СГД» говорится, что лица, которые в соответствии с нормативными актами о подоходном налоге с населения могут не регистрироваться в СГД в качестве плательщиков этого налога и которые сообщили СГД о своей хозяйственной деятельности, обязаны подавать службе копию каждого договора о найме или аренде объекта недвижимости.

Таким образом, каждый житель Латвии, который использовал свои права не регистрировать хозяйственную деятельности при сдаче своей недвижимости в наем, обязан сообщать СГД даже о краткосрочных договорах найма (например, если вы сдаете дом или квартиру посуточно).

Влияет ли доход от найма или аренды недвижимости на дифференцированный минимум доходов?

Да, при определении размера диференцированного минимума доходов для каждого налогоплательщика СГД принимает во внимание все годовые доходы такого человека, в том числе доходы, которые облагаются налогом по пониженной 10-процентной ставке.

Засчитывают ли доходы от найма или аренды недвижимости в годовой доход, к которому применяется прогрессивная ставка подоходного налога?

Физические лица, которые используют право не регистрировать хозяйственную деятельность при сдаче недвижимости в наем, должны знать: годовой доход, к которому применяется 10-процентная ставка налога, не засчитывается в годовые доходы, к которым применяется прогрессивная налоговая ставка в размере 20, 30 и 31,4%.

Какие документы необходимы, если наниматель платит на квартиру наличными?

Получая плату за сделку наличными, наймодатель по требованию нанимателя должен подтвердить сделку при помощи квитанции, зарегистрированной в СГД. Такой порядок предусмотрен правилами Кабинета министров №96.

В свою очередь, если наниматель не требует чека, то и наймодателю об этом не нужно беспокоиться.

Как и кому нужно платить 10-процентный налог

Если вы сдаете квартиру юридическому лицу или физическому лицу, которое ведет зарегистрированную хозяйственную деятельность, то сам наниматель и должен удерживать подоходный налог с платы и перечислять его в бюджет. В таком случае хозяин квартиры не должен заполнять декларацию, ведь налог уже уплачен.

Но предположим, что наймодатель сам заплатил налог на недвижимость и теперь хочет снизить размер облагаемого дохода. В таком случае он должен подать годовую декларацию о доходах, к которой присоединяет документы, подтверждающие оплату налога на недвижимость. Если после проверки декларации сумма начисленного подоходного налога окажется меньше, чем налог, уплаченный авансом, то СГД в течение трех месяцев со дня подачи декларации вернет вам переплату.

Если квартиру снимает физическое лицо, которое не ведет хозяйственной деятельности, то налог должен платить наймодатель. Для этого придется подать декларацию о доходах за прошлый год. Если ваши доходы не превышают 62 800 евро, то декларацию нужно подать с 1 марта по 1 июня. Подоходный налог за прошлый год должен быть уплачен до 16 июня. Если подоходный налог превышает 640 евро, его можно оплатить в три приема – до 16 июня, 16 июля и 16 августа.

Когда и кто должен платить НДС?

Услуги, предоставляемые за плату в рамках хозяйственной деятельности, являются сделкой, которая облагается налогом на добавленную стоимость (НДС).

Применение НДС к услугам зависит от того, сдаете вы недвижимость в наем или в аренду. В стоимость услуги при этом будут включены все

Лицо, которое сдает квартиру в аренду, должно регистрироваться в регистре плательщиков НДС, если его доход от этой деятельности в течение 12 месяцев превысил 40000 евро.

Если лицо сдает квартиру в наем, то сделка не облагается НДС даже в том случае, если доход нанимателя от этого вида деятельности за последние 12 месяцев превысил 40000 евро.