«Сбор подписей» не соответствует закону?

Решения общности собственников квартир: почему они важны и как их принять!

«В нашем доме поселился новый сосед, которому принадлежит строительная фирма. В начале марта этот человек обошел все квартиры, предлагая собственникам квартир подписать заявление в домуправление о ремонте подъездов и о том, что мы доверяем этот ремонт провести его предприятию. Хочу спросить, можно ли такие решения принимать не на общем собрании, а в виде сбора подписей? Еще один вопрос: как нам, собственникам квартир, правильно проголосовать об установке дорожного знака, запрещающего в нашем дворе парковаться жителям других домов?» Рижанин

Как можно принять решение общности собственников квартир?

В соответствии с ч. 2 ст. 18 Закона о квартирной собственности, общность собственников квартир может принимать решения по входщим в ее компетенцию вопросам следующим способом:

■ на общем собрании собственников квартир (ст. 19);

■ без созыва общего собрания собственников квартир – в виде опроса (ст. 20);

■ по иному взаимному соглашению (ст. 21).

Для принятия решения общности собственников квартир по иному взаимному соглашению, в соответствии с ч. 1 ст. 21 Закона о квартирной собственности, необходимо взаимное соглашение всех собственников квартир. Значит, если хотя бы один из собственников квартир жилого дома не соглашается с рассматриваемым вопросом или не участвует в голосовании, данное решение считается непринятым.

Процедуру принятия решения на общем собрании собственников квартир определяет ст. 19 Закона о квартирной собственности. В соответствии с ч. 3 этой статьи, общее собрание собственников квартир правомочно принимать решения, если в нем участвуют собственники квартир, представляющие более половины от всех квартирных собственностей. Если на общее собрание не является установленное количество собственников квартир, общее собрание считается несостоявшимся. В свою очередь, если на общем собрании за проект решения голосует меньше собственников квартир, чем определено в ч. 3 ст. 16 Закона о квартирной собственности или в ч.ч. 5, 6, 7, 8 и 9 ст. 17, данное решение считается непринятым. Значит, практика «сбора подписей» для получения голосов собственников квартир, необходимых для правомочного принятия решений общего собрания, по мнению Министерства экономики, не соответствует установленной в Законе о квартирной собственности процедуре принятия решений общности собственников квартир.

Как собственник квартиры может уполномочить другое лицо представлять его интересы в общности собственников квартир?

Ч. 4 ст. 17 Закона о квартирной собственности определяет, что собственник квартиры при уполномочивании другого лица представлять его интересы в общности собственников квартир оформляет на это письменное полномочие. То есть полномочие другого лица должно быть оформлено в письменном виде, но подписи лиц не надо подтверждать у нотариуса и не надо это полномочие оформлять в нотариальной форме.

В полномочии необходимо указать действия, которые полномочное лицо имеет право совершать. Например, только участвовать в общем собрании собственников квартир или голосовать за все вопросы повестки дня этого собрания или за какой-либо конкретный вопрос.

Какое количество голосов необходимо для того, чтобы установить дорожный знак, который на земельном участке общей собственности разрешает парковаться только собственникам квартир?

В отношении количества голосов, необходимого для принятия решений общности собственников квартир, следует разделить вопросы об определении правил пользования стоянкой совладельцами общей собственности и об установлении правил по отношению к третьим лицам. Решение о дорожном знаке, который будет относиться только к третьим лицам, может быть принято, если «за» проголосовали собственники квартир, представляющие более половины от имеющихся в жилом доме квартирных собственностей (ч. 3 ст. 16 Закона о квартирной собственности), так как это решение не определяет порядок использования общей собственности собственниками квартир.

Какое количество голосов необходимо для того, чтобы установить дорожный знак, который разрешает парковку только инвалидам?

Учитывая то, что обустройство стоянки для инвалидов 537-м знаком «Автостоянка» с 844-м дополнительным знаком «Для лиц с инвалидностью» означает, что автостоянкой может пользоваться любое лицо (не только собственники квартир), имеющее специальное разрешение, то для создания такой стоянки необходимо, чтобы «за» проголосовали собственники квартир, представляющие более половины от имеющихся в жилом доме квартирных собственностей (ч. 3 ст. 16 Закона о квартирной собственности), так как это решение не определяет порядок использования общей собственности собственниками квартир.

Какое количество голосов необходимо для того, чтобы установить дорожный знак, который разрешает парковку только собственникам квартир, имеющим разрешения, выданные управляющим или общностью собственников?

Правила о порядке пользования автостоянкой, которые будут относиться к совладельцам, в том числе, о выдаче разрешений, об ограничении количества транспортных средств, должны быть приняты общностью собственников квартир в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 16 Закона о квартирной собственности, который определяет, что исключительно общность собственников квартир правомочна принимать решение об установлении порядка пользования находящейся в общей собственности частью между собственниками квартир. Изменения, внесенные в закон 17 ноября 2016 года и вступившие в силу 1 января 2017 года, в том числе, в ст. 17, определяют, что для принятия решения об установлении порядка пользования находящейся в общей собственности частью необходимо, чтобы «за» проголосовали собственники квартир, представляющие по меньшей мере три четверти от всех квартирных собственностей.

Необходимо ли согласование собственников многоквартирного жилого дома для застекления лоджий и замены радиаторов?

В соответствии с ч. 2 ст. 2 Закона о квартирной собственности, квартирная собственность как совокупность вещей состоит из отдельной собственности и соответствующих идеальных частей общей собственности. В свою очередь, п. 1 ч. 1. ст.4 закона определяет состав общей собственности. В нее входят и внешние отграничивающие конструкции балконов и лоджий, и имеющиеся в границах отдельной собственности нагревательные элементы, если их функциональное действие зависит от находящихся в общей собственности инженерных коммуникаций.

В ст. 11 Закона о квартирной собственности определено право собственника квартиры осуществлять реконструкцию, реновацию или реставрацию квартирной собственности, в том числе, ч. 3 этой статьи указывает, что, если перестройка отдельной собственности затрагивает находящуюся в общей собственности часть, собственнику квартиры необходимо получить согласие общности собственников квартир в установленном настоящим законом порядке.

Значит, для любых строительных работ, которые затрагивают находящуюся в общей собственности часть, необходимо решение общности собственников квартир. Закон не предусматривает исключения, когда это согласие не является обязательным.

Застекление лоджии – это создание нового элемента в общей собственности, о чем во всех случаях необходимо принять решение общности собственников квартир.

Решения, принятые общностью собственников квартир по вопросам строительства, является обязательным для любого собственника квартиры, если «за» проголосовали собственники квартир, представляющие более половины от имеющихся в жилом доме квартирных собственностей.

Необходимо ли перестройку или реконструкцию централизованной системы отопления согласовывать с собственниками многоквартирного жилого дома?

В соответствии с ч. 2 ст. 2 Закона о квартирной собственности, квартирная собственность как совокупность вещей состоит из отдельной собственности и соответствующих идеальных частей общей собственности. В свою очередь, п. 1 ч. 1. ст. 4 закона определяет состав общей собственности. В нее входят обслуживающие жилой дом системы инженерных коммуникаций, а также имеющиеся в границах отдельной собственности нагревательные элементы, если их функциональное действие зависит от находящихся в общей собственности инженерных коммуникаций.

В соответствии с ч. 3 ст. 16 Закона о квартирной собственности, если «за» проголосовали собственники квартир, представляющие более половины от имеющихся в жилом доме квартирных собственностей, за исключением тех случаев, в которых ст. 17 настоящего закона предусмотрено другое необходимое для принятия решения количества голосов или большее необходимое количество голосов установлено самой общностью собственников квартир.

Так как в Законе о квартирной собственности не установлен особый порядок, как общность собственников квартир решает вопросы о реновации общей части жилого дома и замене систем инженерных коммуникаций, принимая решение, необходимо соблюдать порядок принятия решений, установленный в ст. 18 закона. Чтобы решение было обязательным для любого собственника квартиры, необходимо, чтобы «за» проголосовали собственники квартир, представляющие более половины от имеющихся в жилом доме квартирных собственностей.

Перед принятием решения о мероприятиях, в результате которых уменьшаются затраты на услуги, связанные с использованием квартирной собственности, собственники должны иметь возможность ознакомиться с документами, которые обосновывают эффективность расходов на соответствующие действия. Это определяет ч. 3 ст. 13 Закона о квартирной собственности. Это условие является важным, учитывая установленные в ч. 4 ст. 16 Закона о квартирной собственности права собственника квартиры подать иск в суд о признании решения общности собственников квартир недействительным, если решение или процедура его принятия противоречит положениям настоящего закона.

Кто такой староста дома и сколько собственников квартир должны согласиться с назначением старосты?

Хотя в нормативных актах термину «староста» определение не дано, по мнению Министерства экономики, старостой жилого дома можно считать указанное в регулирующих управление жилыми домами нормативных актах лицо, которое общность собственников квартир избрала для общения с управляющим.

Староста дома действует как посредник между собственниками квартир и управляющим, информирует управляющего о необходимых ремонтных работах, следит за их качеством, сообщает о поломках, обобщает предложения и выполняет другие обязанности уполномоченного лица. Специальное образование для старосты не является необходимым.

В компетенцию старосты не могут входить вопросы, связанные с передачей в пользование общей части собственности, изменениями общей части собственности, определением стоимости управленческих расходов и порядка их оплаты.

Староста не должен обязательно быть одним из собственников квартиры жилого дома, но стать старостой можно только, если лицо получило соответствующие полномочия. Их предоставляют только решением общности собственников квартир.

Количество голосов, необходимое для принятия решения о назначении старосты, который обеспечивает обмен связанной с управлением жилого дома информации (п. 6.1 ч. 2 ст.11 Закона об управлении жилыми домами), зависит от обязанностей лица. Если староста будет выполнять только обязанности информирования всех собственников квартир, и данное поручение не будет включать право на такие действия по отношению к третьим лицам, в том числе к управляющему, которые впоследствии собственники квартир должны будут признать обязательными для себя (см. ст. 2289 Гражданского закона), необходимо определенное в ч. 3 ст. 16 закона «О квартирной собственности» количество голосов – «за» должны проголосовать собственники квартир, представляющие более половины от имеющихся в жилом доме квартирных собственностей. В свою очередь, если в обязанности старосты входит не только обмен информацией между управляющим или предоставляющим услуги лицом и собственниками квартир, но и общение с управляющим от имени собственников квартир, то такое поручение считается полномочием, для получения которого необходимо, чтобы «за» проголосовали собственники квартир, представляющие не менее двух третей всех квартирных собственностей.