Важнейшее из Закона об управлении жилыми домами

(...)

Статья 2. Цели и задачи закона

(1) Целями этого закона является:

1) обеспечить эксплуатацию и содержание жилых домов в соответствии с требованиями нормативных актов;

2) способствовать улучшению жилых домов в течение всего времени их эксплуатации;

3) обеспечить любому жилому дому непрерывный процесс управления;

4) сохранять и развивать эстетическую ценность жилого дома, как объекта окружающей среды, таким образом развивая ценность самой среды;

5) в течение эксплуатации жилого дома устранить все риски, связанные с безопасностью общества или окружающей среды;

6) совершенствовать профессиональную квалификацию персон, связанных с управлением жилыми домами, чтобы улучшить организацию труда и эффективность работы по управлению.

(2) Закон определяет принципы управления жилым домом, взаимоотношения лиц, связанных с процессом управления, их права, обязанности и ответственность, а также компетенцию государства и самоуправления.

Статья 3. Сфера действия закона

Закон распространяется на управление всеми жилыми домами независимо от того, кто является собственником этого дома, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статья 4. Принципы управления жилым домом

Принципы управления жилым домом таковы:

1) Непрерывность процесса управления, которая обеспечивает сохранение качеств жилого дома в течение всего времени его эксплуатации;

2) по возможности, выбор оптимальных методов работы по управлению, в том числе, составление оптимальных расходов на управление жилым домом, соотнося их с платежеспособностью жителей дома;

3) содержание и качество предоставляемых услуг обеспечивает сохранение качеств жилого дома в течение всего времени его эксплуатации;

4) недопустимость затрагивания безопасности или здоровья индивидуума в процессе управления;

5) сохранение и улучшение качеств окружающей среды в процессе управления.

Статья 5. Обеспечение жилого дома управлением

(1) Обеспечение жилого дома управлением (в том числе, принятие решений, связанных с управлением, заключение сделок) является обязанностью собственника жилого дома.

(2) Все решения, связанные с управлением домом, принимаются в порядке, описанном в законе О квартирной собственности.

Статья 6. Действия по управлению жилым домом

(1) Управление жилым домом включает в себя:

1) обязательные действия по управлению;

2) прочие действия по управлению.

(2) Обязательные действия по управлению таковы:

1) содержание жилого дома (физическое сохранение) (далее – содержание) в соответствии с требованиями нормативных актов:

a) санитарный уход за жилым домом,

b) обеспечение отопления, холодной воды, канализации, а также вывоза бытовых отходов,

c) обследование жилого дома и установленного в нем оборудования и коммуникаций, техническое обслуживание и текущий ремонт,

d) обеспечение выполнения условий, предъявляемых к жилому дому, как к объекту среды,

e) выполнение минимальных требований к энергоэффективности жилого дома;

2) планирование и организация работы по управлению, надзор за нею, в том числе:

a) подготовка рабочего плана мероприятий по управлению, в том числе плана мероприятий, необходимых для содержания,

b) подготовка проекта бюджета на соответствующий год,

c) организация финансового учета;

3) ведение дела жилого дома (далее – дело дома);

4) заключение договора об использовании прикрепленного к дому земельного участка с владельцем земли;

5) предоставление информации государственным и муниципальным учреждениям.

(3) Другие действия по управлению – это действия, связанные с управлением жилым домом, которые выполняются в зависимости от желания и платежеспособности владельца жилого дома. К ним же относятся действия, связанные с подготовкой долгосрочного плана мероприятий по улучшению и благоустройству жилого дома.

(...)

Статья 11. Условия договора управления

(...)

(2) В договоре управления должны быть указаны по меньшей мере следующие сведения и условия:

1) информация о сторонах, заключающих договор;

2) адрес жилого дома, который отдается в управление;

3) порученные управляющему обязательные действия по управлению в соответствии с условиями второй части статьи 6 настоящего закона;

4) порученные управляющему прочие действия по управлению дома, согласно пожеланиям и платежеспособности владельца недвижимости.

5) сроки и порядок предоставления отчета о выполненных заданиях по управлению, в том числе – отчета о расходовании финансов, переданных в ведение управляющего;

6) порядок, в котором управляющий предоставляет информацию владельцу жилого дома;

7) вопросы, по которым владелец жилого дома уполномочил управляющего принимать решения вместо него, заключать договора вместо него, а также производить и получать платежи, представлять владельца жилого дома в суде;

8) объем расходов, связанных с выполнением задач по управлению, порядок определения и оплаты таких расходов, отдельно указывая:

a) объем соответствующих обязательных затрат, порядок их определения и оплаты,

b) объем прочих затрат, связанных с управлением жилым домом, в том числе расходов на улучшение и благоустройство жилого дома, порядок их определения и оплаты,

c) вознаграждение за управление, если стороны пришли к согласию по этому вопросу, а также порядок определения и выплаты этого вознаграждения;

9) правила, регламентирующие предоставление информации, связанной с управлением жилого дома, государственным и муниципальным учреждениям;

10) объем передоверия, если наниматели пришли к соглашению о передаче исполнения поручения об управлении;

11) порядок изменения и прекращения договора об управлении;

12) порядок передачи обязательств и дел, связанных с договором об управлении, в случае, если договор был заключен, измененен или расторгнут.

13) срок договора об управлении;

14) объем ответственности управляющего и момент ее вступления в силу.

Статья 12. Перенятие дел и обязательств, вытекающих из закона Об управлении

(1) Все обязательства и дела, вытекающие из закона Об управлении, передаются в соответствии с актом о сдаче-приеме. Этот акт является неотъемлемой частью договора об управлении.

(2) Обязанностью собственника жилого дома является в течение месяца задать управляющему задание по управлению, если только в договоре не сказано иначе, а также – обеспечить делопроизводство, необходимое для выполнения такого задания, в том числе:

1) дело дома или отдельные входящие в него документы;

2) решение владельца жилого дома по вопросам, связанным с заданием на управление;

3) остальные дела в соответствии с договором об управлении.

(3) Если в договоре об управлении не сказано иначе, то в течение месяца после окончания законных отношений, связанных с управлением, управляющий обязан по акту о сдаче-приеме передать владельцу жилого дома:

1) дела, переданные ему в соответствии с частью второй данной статьи;

2) обзор доходов и расходов на день, обозначенный в акте сдачи-приема;

3) неизрасходованные накопления (вещи, финансовые средства, в том числе, деньги и др.) на день подписания акта о сдаче-приеме;

4) вещи, приобретенные на средства владельца жилого дома во время управления, а также выданные во владение или пользование;

5) обязательства владельца дома, полученные на основании задания на управление домом;

6) прочие обязательства и дела в соответствии с пунктами договора об управлении.

Статья 13. Квалификация управляющего жилым домом

(1) Управляющий имеет право исполнять поручение по управлению многоквартирным жилым домом только в случае, если он получил необходимое для управления жилым домом профессиональное образование и обладает документом, удостоверяющим по меньшей мере четвертый уровень его квалификации, за исключением случаев, оговоренных в настоящей статье. Если управляющий является юридическим лицом, то необходимое для управления жилым домом профессиональное образование и документ, удостоверяющий по меньшей мере четвертый уровень квалификации, должен иметь тот сотрудник юридического лица, который непосредственно выполняет поручение об управлении по договору об управлении в соответствующем доме.

(2) Если общая площадь многоквартирного дома превышает 1500 квадратных метров, то необходимое для управления жилым домом профессиональное образование и удостоверяющий документ, по меньшей мере о третьем уровне квалификации, обязателен:

1) для владельца, который сам управляет принадлежащим ему жилым домом;

2) для владельца, который уполномочен выполнять действия по управлению на основании взаимного договора с прочими владельцами жилого дома. Договор должен быть заключен в порядке, предусмотренном Гражданским законом;

3) для работника общества или товарищества собственников, которое создано для управления домом, а также – для члена общества или товарищества собственников, который ведет соответствующую деятельность по управлению и сам является владельцем жилого дома.

(3) Если в случаях, упомянутых во второй части данной статьи, владелец жилого дома является юридическим лицом, то в таком доме необходимое для управления жилым домом профессиональное образование и документ, удостоверяющий по меньшей мере о третьем уровне квалификации, обязателен для того работника юридического лица, который выполняет поручение по управлению.

(4) Документ, удостоверяющий профессиональную квалификацию, не требуется управляющему одноквартирным домом, а также в случаях, когда общая площадь многоквартирного дома менее 1500 квадратных метров и им управляет:

1) сам владелец жилого дома;

2) владелец жилого дома, который уполномочен другими владельцами жилого дома выполнять действия управления на основании взаимного договора, заключенного в порядке, предусмотренном Гражданским законом;

3) общество или товарищество собственников жилого дома, созданное для управления жилым домом.

Статья 14. Компетенция управляющего

(1) Объем поручения по управлению, условия и порядок его выполнения для управляющего обусловлены договором управления.

(...)

(2) Управляющий обязан предоставлять владельцу жилого дома актуальную, недвусмысленную и полную информацию по обязательным для владельца дома нормативным актам и вытекающим из них обязательствам, об обязательствах владельца дома, которые вытекают из поручения на управление, а также по запросу владельца дома информировать его по вопросам, относящимся к поручению на управление.

(3) Управляющий обязан письменно предупредить владельца дома о необходимых срочных мероприятиях для сохранения жилого дома от разрушения или разорения, а также рассчитать стоимость необходимых для этого мероприятий.

(4) Управляющий обязан информировать владельцев квартир о действиях или бездействии владельца отдельной квартиры, связанных с его жилищной собственностью, если эти действия или бездействие влияет или может повлиять на интересы владельцев других квартир.

(5) Управляющий имеет право получать финансовое обеспечение на выполнение поручения по управлению.

(6) Управляющий не имеет права использовать накопления владельца дома:

1) на покрытие убытков, возникших в результате его собственной деятельности;

2) на выполнение невыполненных обязательств владельца дома (покрытие долгов и т.п.).

(7) Отчуждать жилой дом, закладывать или отягощать вещественным правом, вести процессы, предпринимать нововведения, а также производить или получать платежи управляющий может только в том случае, если это предусмотрено в договоре об управлении.

Статья 15. План работ по управлению и отчет о выполнении поручения об управлении

(1) С планом работ по управлению, определенных настоящим законом, управляющий в письменном виде знакомит владельца жилого дома не реже одного раза в год.

(2) Управляющий обязан по крайней мере один раз в год в порядке, обусловленном договором об управлении, предоставлять владельцу жилого дома письменный отчет о выполнении предусмотренных настоящим законом поручений по управлению, в том числе – отчет об использовании финансовых средств и имущества, доверенных управляющему.

Статья 18. Регистр управляющих

(1) Любая персона, которая соответствует требованиям, выдвигаемым этим законом к управляющему, и заключившая договор об управлении жилым домом, а также – общество или товарищество, созданные собственниками жилья, которые на основании решения общего собрания собственников сами управляют домом, в течение месяца со времени заключения договора об управлении обязаны зарегистрироваться в регистре управляющих (далее – регистр), предъявив представителю регистра определенные данным законом документы.

(2) Физическое или юридическое лицо имеют право зарегистрировать в регистре управляющих и в том случае, если они желают предложить услуги управляющего, соответствуют требованиям, выдвигаемым к управляющему, но не получили задания по управлению и не заключили договора.

(3) В регистре управляющих не должны регистрироваться управляющие одноквартирными домами, а также собственники многоквартирных домов, которые в соответствии с данным законом самостоятельно управляют принадлежащим им домом, общая площадь которого менее 1500 квадратных метров.

(4) Ознакомиться с записями и документами регистра может любой.

(...)

Статья 21. Назначение принудительного управляющего

(1) Предложение о назначении дому принудительного управляющего может выдвинуть:

1) лицо, права которого затронуты в связи с выполнением нормативных актов настоящего закона или других, связанных с управлением жилого дома;

2) учреждение, в компетенции которого находится надзор за выполнением требований нормативных актов, регулирующих управление жилыми домами.

(2) Самоуправление, действующее на соответствующей административной территории (далее – самоуправление), выполняя свои законные функции и соблюдая порядок, определенный настоящим законом, может выдвинуть предложение о назначении принудительного управляющего жилого дома, если в жилом доме:

1) владелец не осуществляет управление жилого дома или сам не поручил этого управляющему, в результате чего возникла угроза жизни, здоровью, безопасности людей, имуществу или среде (далее – угроза);

2) управление домом производится, но так, что вызывает угрозу.

(3) Самоуправление имеет право на назначение принудительного управляющего жилого дома в порядке, определенном настоящим законом, если владелец дома не занимается управлением жилого дома или не поручил делать это управляющему, в результате чего возникла возможность угрозы жизни, здоровью, безопасности людей, имуществу или среде (далее – возможность угрозы);

(4) Самоуправление принимает решение о назначении принудительного управляющего, если ранее:

1) констатировано, что в жилом доме не предпринимаются оговоренные в статье 6 настоящего закона действия по управлению или часть их, в результате чего возникла угроза (вторая часть настоящей статьи) или может возникнуть возможность угрозы (третья часть настоящей статьи);

2) владельцу жилого дома после констатации факта, оговоренного в пункте 1 настоящей части, незамедлительно отправлено письменное сообщение, в котором:

a) указан срок, в который должна быть устранена угроза, объявлено предупреждение о выдвижении принудительного управляющего, а также высказано предупреждение о возможности отказа в помощи самоуправления по реновации или реставрации жилого дома.

b) если в доме из-за отсутствия управления или при его недостаточном объеме возникла возможность угрозы, в письме владельцам недвижимости должен быть указан срок, в который должны быть устранены обстоятельства, которые могут создать угрозу, и объявлено предупреждение о возможности отказа в помощи самоуправления по реновации или реставрации жилого дома;

3) констатировано, что в сроки, указанные в предупреждении, угроза или обстоятельства, которые могут создать угрозу, не устранены, и владелец не начал никаких мероприятий, чтобы их устранить.

(...)

(5) Срок для устранения угрозы должен составлять не менее трех месяцев. Самоуправление имеет право:

1) назначить более короткий срок для устранения угрозы, руководствуясь соображениями о жизни, здоровье, безопасности людей, имущества или среды;

2) продлить соответствующий срок, если владелец жилого дома в срок, изначально указанный самоуправлением, после предупреждения представил информацию и документы о действиях, начатых для устранения угрозы или обстоятельств, которые могут ее вызвать.

(6) Принудительного управляющего назначают:

1) в случае, оговоренном во второй части настоящей статьи, – на время, до того момента, когда будет устранена упомянутая в решении угроза, и владелец жилого дома или лицо, им уполномоченное, смогут начать управление жилым домом;

2) в случае, оговоренном в третьей части настоящей статьи, – на время, до того момента, когда будут устранены обстоятельства, которые могут создать угрозу, и владелец жилого дома или лицо, им уполномоченное, смогут начать управление жилым домом.

(...)

Статья 25. Компетенция принудительного управляющего

(1) В обязанность принудительного управляющего входит устранение существующей или возможной в жилом доме угрозы в сроки, установленные самоуправлением. Одновременно он должен проводить определенные второй частью статьи 6 настоящего закона обязательные действия по управлению.

(2) Жильцы и арендаторы помещений жилого дома обязаны возместить принудительному управляющему определенные решением самоуправления обязательные расходы в соответствии с площадью помещений, находящихся в их распоряжении, а также обеспечить плату за услуги, связанные с использованием соответствующего помещения.

(...)

(4) Назначенный управляющий не имеет права в жилых и нежилых помещениях управляемого жилого дома селить новых жильцов (в том числе и членов семей нанимателей) и арендаторов, заключать договора найма и аренды помещений.

(...)

(6) После того, как истечет назначенный решением самоуправления срок устранения угрозы или возможности угрозы, назначенный управляющий представляет самоуправлению отчет в письменном виде о произведенных работах и израсходованных средствах.

Переходные правила

4. Все договора об управлении, которые имели в силу к моменту вступления в силу данного закона, должны быть приведены в соответствие с законом к 31 декабря 2011 года.

5. До 31 декабря 2011 года работы по управлению многоквартирным домом имеет право производить любая персона, получившая необходимое для управления многоквартирным домом образование и документ, удостоверяющий как минимум третий уровень ее квалификации, исключая случаи, упомянутые в статье 6 переходных правил.

6. Персоны, которые на момент вступления в силу этого договора заключили договора об управлении жилыми домами, имеют право выполнять принятые на себя обязательства по управлению независимо от того, соответствует ли их квалификация статье 13 данного закона, но не дольше, чем 31 декабря 2011 года.