Главные ответы на жилищные вопросы

На первой неделе мая Сейм во втором чтении принял новую редакцию Закона о квартирной собственности. Событие прошло почти незамеченным, но напрасно: законопроект предусматривает множество перемен, которые коснутся всех собственников жилья в Латвии. Через месяц-другой ожидается окончательное рассмотрение обновленного закона, вступление в силу – зимой 2011 года. Однако мы уже сегодня постарались выяснить, чего от этого документа ожидать.

Новый Закон о квартирной собственности дополняет права и обязанности владельцев квартир, разъясняет порядок проведения общих собраний и принятия важных для дома решений, объясняет, за какие работы по обслуживанию и развитию дома придется платить всем жильцам, а за какие – только желающим.

Вместе с нами новые нормы закона обсудил и переосмыслил депутат Сейма Янис Лагздиньш, председатель парламентской Жилищной подкомиссии.

Важно для каждого

– Для разработки нового Закона о квартирной собственности имелись две объективные причины, – говорит Янис Лагздиньш, – первая: 1 января 2010 года вступил в силу Закон об управлении, который дублировал часть квартирного закона в отношении управления жилыми домами. Вторая причина кроется в том, что старый Закон о квартирной собственности действовал более десяти лет, и со временем выявлялись его недостатки, нуждающиеся в исправлении. Нам пришлось, по сути, создать совершенно новый закон. Но хочу сказать, что никакой революции не произошло. Главные статьи, регламентирующие обязанности и права собственников квартир, остались прежними и были лишь значительно дополнены.

– Были ли необходимы столь кардинальные изменения закона?

– Разумеется! Две трети жителей Латвии проживают в многоквартирных домах, после окончания приватизации собственниками своих квадратных метров. Каждый человек проводит дома добрую половину жизни. Поэтому нужно было дополнить и уточнить закон, определяющий, каким образом в Латвии происходит управление большим приватизированным имуществом. Этот закон должен давать ответ на главные вопросы десятков и сотен тысяч жителей, точно описывать права и обязанности собственников. Как я могу перестраивать жилье?.. Какие у меня права на пользование чердаком?.. Как договориться с соседями?.. Люди требовали ответов и вскоре их получат.

Поросят не будет

– В первых же статьях нового закона можно заметить интересные нюансы. Например, при внесении поправок вычеркнут пункт, определяющий понятие квартирной собственности, согласно которому квартира могла быть использована только для жилья. Среди профессионалов это вызвало тревогу: не получится ли так, что теперь квартиры разрешено будет использовать в совершенно других целях?

– Ничего подобного. В законе есть третья статья, которая определяет понятие отдельного владения, а в статье, регламентирующей обязанности собственника квартиры, указано, что он может использовать свое жилье только в соответствии с определенными нормами. То есть, нежилое помещение может быть использовано как в качестве мастерской, так и в качестве жилья. Но наоборот – использовать жилую квартиру для открытия парикмахерской, нельзя! Жителям, которые тревожатся, что соседи по этажу начнут разводить поросят, можно успокоиться.

Хотя проблема эта для Латвии очень важна. В центрах наших больших городов квартиры приспосабливаются под зубоврачебные кабинеты, адвокатские бюро и автошколы... Мы много обсуждали этот вопрос и пришли к выводу – закон должен четко оговаривать, что квартира у нас используется только в качестве жилья.

– Но за собственником остается право в положенном порядке изменить ее статус, переделать в мастерскую?

– Да.

Что общее, а что мое?

– Я заметила, что в новой редакции закона дополнены понятия общей и отдельной собственности. Что изменилось?

– Опять-таки никакой революции. Имеется только одна существенная новинка. К понятию общей собственности отнесено все, что функционально и нераздельно связано с общей частью дома. Это значит, что собственник жилья не имеет права без согласия соседей существенно перестраивать, например, внутренние коммуникации (систему теплоснабжения, радиаторы), что может повлиять на общее состояние дома. В Риге в результате таких перестроек происходят разные чудеса! На верхних этажах устраиваются бассейны, люди меняют батареи, что серьезно влияет на комфорт и даже безопасность их соседей.

– Иных собственников запрет может возмутить!

– В законе осталась норма, согласно которой человек без всякого согласования с соседями имеет право снести внутренние перегородки, убрать двери. В свою очередь, снос несущих конструкций и ранее был запрещен строительными нормативами, так что закон не наложит на собственников существенных дополнительных обязательств. Отличие такое: если раньше собственник убирал перегородки или в определенном порядке сносил несущие стены, это следовало регистрировать в Земельной книге. Теперь это не обязательно, поскольку не оказывает влияния на общую собственность.

Повелитель – хозяин квартиры

– Из закона исчез пункт, согласно которому владелец квартиры обязан в течение месяца информировать управляющего об изменении количества проживающих тут лиц. По моему опыту, это была очень правильная и актуальная норма, отчего она был вычеркнута?

– Уверен, мы поступили правильно. У управляющего в современном понимании этого слова нет никакого права и интереса контролировать количество жителей в квартире. Домоуправ это уже не тот строгий дядя, к которому страшно было даже обратиться. Ситуация изменилась, и теперь господином и повелителем дома является не управляющий, а житель. Управляющий же стал всего лишь бригадиром дворников, сантехников и бухгалтеров. Это должны усвоить все жители нашей страны от Зилупе до Лиепаи! По этой причине владелец квартиры не обязан отчитываться о том, что по его адресу кто-то задекларировался.

– Позиция спорная (как правило, плата за вывоз мусора зависит от количества проживающих в квартире людей, поэтому для ее расчета управляющий просто обязан знать о новых жильцах)! Но перейдем к следующему пункту нового закона. Депутаты полностью переписали статью, касающуюся оплаты необходимых и целесообразных расходов по содержанию дома! Жители обязаны будут по-прежнему оплачивать все необходимые расходы, предусмотренные Законом об управлении. Зато на них налагаются новые обязанности по оплате расходов по улучшению дома. Что это значит?

– Мы попытались решить один из самых спорных вопросов. Жители часто не понимают, за что должны платить. Мы применили простую формулу: все работы и услуги по управлению, предусмотренные 6-й статьей Закона об управлении, жители оплачивать обязаны в любом случае. К числу этих работ относится санитарная уборка, обеспечение пожарной безопасности, необходимые ремонты и т.д. Во второй части нашей статьи сказано, что вдобавок собственники обязаны оплачивать расходы по улучшению и развитию дома.

– Что это такое?

– Если жители дома в законном порядке приняли решение провести такие работы по улучшению и развитию дома, которые снижают стоимость услуг, связанных с использованием дома, стоимость этого придется оплачивать всем владельцам квартир.

За тепло платят все, за фонтан – желающие

– О каких работах идет речь?

– Например, две трети собственников квартир приняли решение о реновации, в результате чего пользование домом подешевеет. Оставшиеся жители не смогут сказать: нет! – закон обязывает их участвовать в оплате утепления.

– А если большая часть жителей проголосует за установку фонтана во дворе, остальные тоже не смогут отказаться от оплаты?

– Нет, это не так! По этому поводу возникало множество споров. В одном рижском доме 99% жителей проголосовали за введение круглосуточных дежурств в подъезде. Подразумевалось, что в парадной будут сидеть бабушки-пенсионерки, наблюдая за порядком. Но одна жительница заявила, что платить за такую дополнительную услугу не собирается. Никто не мог ее заставить, потому что это решение не было ни улучшением, ни развитием дома и не способствовало экономии! За «экстры» по-прежнему будут платить только люди, желающие иметь дежурного или фонтан.

Сообщество вместо общества

– По какой причине из Закона о квартирной собственности пропал целый раздел об обязанностях управляющего?

– Это сделано, чтобы не повторять отдельный вступивший в силу Закон об управлении. На замену этому разделу пришел новый, не менее важный – о сообществе жильцов.

– Что это такое?

– Необходимо было дать определение всем собственникам жилья конкретного дома (независимо от того, существует ли здесь общество собственников или нет). Даже если в доме сложилось общество собственников, это не означает, что у прочих жителей, в него не вступивших, меньше прав участвовать в принятии важных решений. По сути, создание общества ничего не меняет. Это всего лишь форма управления.

– Часты случаи, когда общества игнорируют соседей, не вступивших в организацию, не приглашают на собрания, не выслушивают...

– Глупости! Все собственники, являются они членами общества или нет, имеют одинаковое право решать судьбу дома.

Новинка: домашний опрос

– Закон о квартирной собственности наконец определит, что входит в компетенцию сообщества собственников. Каковы главные перемены?

– Мы записали, что такое сообщество может решать все вопросы, касающиеся общей собственности дома – на общем собрании или путем опроса (т.е. сбора подписей).

– Немного смущает то, что теперь многие вопросы будут решаться путем опроса. Ведь на собрании жильцы могут выслушать аргументы «за» и «против» планов развития дома, поспорить, а во время индивидуального сбора подписей убедить собственника гораздо проще!

– Согласен, однако мы предусмотрели механизмы для защиты жителей. Разумеется, все зависит от исполнителя опроса – насколько он добросовестен, говорит ли собственникам правду. Но в 20-й статье закона описывается детализированная процедура сбора подписей: кто может стать инициатором, как необходимо информировать собственников, какие документы предоставлять, в какие сроки опрос проводить.

– Считаете ли вы, что с введением новой нормы принятие решений в доме будет упрощено?

– Затрудняюсь ответить. Сегодня непросто созвать на общее собрание достаточное количество собственников, чтобы принять, скажем, решение о реновации. Для этого требуется 75% голосов. Поэтому управляющий, как правило, информирует часть жителей на общем собрании, а подписи остальных собирает позже, привлекая активистов. Мы просто легализировали существующую процедуру и даже усложнили ее, выдвинув новые требования к сбору подписей.

Подарок к Новому году

– Новый закон весьма интересно описывает процедуру принятия домом решений. Ранее это делалось простым большинством голосов. Сейчас же законодатели четко разделили голосования по степени важности: самые существенные вопросы продвигаются только со 100% согласия собственников, по менее важным нужно собрать 75% голосов, самые же простые решаются обычным большинством. Как пришли к такой формулировке?

– Пришли к ней после долгих консультаций со специалистами и юристами. Согласие всех собственников необходимо в случае, если происходит изменение части общей собственности. Например, если общий чердак или колясочная перестраиваются и становятся частью одной из квартир, или если возникает спор об использовании общих стоянок во дворе. Или если весь жилой дом, как объект собственности, закладывается в банке (речь не идет о кредитах для реновации, когда залогом становится не дом, а поток денег на счетах). После вступления закона в силу эти вопросы можно будет решить только с согласия 100% владельцев квартир.

– В каких случаях необходимо согласие двух третей собственников?

– В ситуации, когда дом выдает доверенность на управление или принимает решение взять кредит под залог потока денег на счетах. В остальных случаях достаточно согласия 50% владельцев плюс один голос.

– Задав все интересовавшие меня вопросы о новом законе, напоследок не могу не спросить, когда ожидать его вступления в силу?

– Закон принят во втором чтении. Его окончательное рассмотрение ожидается к осени, а вступление в силу – 1 января 2011 года.