Закон о квартирной собственности

I часть. Квартирная собственность

1 статья. Цель закона

Цель закона – определить статус квартирной собственности, права, обязанности и ответственность владельца квартиры, а также компетенцию сообщества владельцев квартир и порядок принятия его решений.

2 статья. Квартирная собственность и ее состав

1. Квартирная собственность является самостоятельным объектом недвижимости, выделенным в жилом доме в законном порядке.

2. Квартирная собственность как совокупность вещей состоит из отдельной собственности и идеальной части соответствующего общего имущества. Входящая в состав квартирной собственности отдельная собственность и идеальная часть общей собственности неразделимы.

3. В вопросах, не затронутых данным законом, в отношении к квартирной собственности применяются нормы Гражданского кодекса. 927-я статья Гражданского кодекса относится к квартирной собственности с ограничениями, предусмотренными данным законом.

3 статья. Отдельная собственность

1. Отдельная собственность – это помещение или группа помещений жилого дома, выделенная при строительстве и функционально отделенная от прочих помещений. Помещение должно быть внесено в дело кадастровых измерений строения как квартира, нежилое помещение или художественная мастерская.

2. Элементами отдельной собственности являются:

1) конструктивные, несущие, ограничительные и отделочные элементы, находящиеся в границах помещения или группы помещений (в том числе внутренние перегородки, отделка стен, полов и потолка, двери);

 2) инженерные сети и инженерные коммуникации вплоть до стояков, являющихся общим имуществом;

3) элементы инженерных устройств (в том числе кухонные устройства, вентиляционные приборы, устройства туалета, душа и ванны), без которых находящиеся в общей собственности элементы жилого дома могут самостоятельно функционировать;

4) двери и окна, ограничивающие отдельную собственность.

3. Дополнительно в состав отдельной собственности могут входить вспомогательные помещения, находящиеся вне квартиры или группы помещений, но функционально с ними связанные. Также в состав отдельной собственности могут входить вспомогательные строения или их части, функционально не связанные с частью жилого дома, находящейся в общей собственности или с любым другим отдельным имуществом.

4 статья. Общее имущество

1. В состав общего имущества входят:

1) внешние пограничные конструкции жилого дома и его наружных помещений (галерей, балконов, лоджий, террас), в том числе: стены, архитектурные элементы, крыша, двери и окна общих помещений, входные двери; внутренние несущие конструкции (в том числе несущие стены и колонны, стены, ограничивающие отдельные собственности); межэтажные перекрытия (в том числе слои тепловой и звуковой изоляции); помещения общего пользования (в том числе чердак, лестничная клетка и подвал), а также инженерные коммуникации, устройства и прочие элементы, связанные с обслуживанием и эксплуатацией жилого дома и не принадлежащие отдельной собственности (в том числе нагревательные элементы, находящиеся в отдельных собственностях, если их функционирование зависит от инженерных коммуникаций, находящихся в общей собственности);

2) вспомогательные строения жилого дома, за исключением упомянутых в 3-й статье данного закона;

3) земельный участок, на котором находится соответствующий жилой дом, если он не принадлежит другому лицу.

2. К общей собственности относятся статьи Гражданского кодекса №1067-1072 . Правила первой части статьи 1068 применяются в случаях, не упомянутых в шестой, седьмой, восьмой и девятой части 17-й статьи данного закона.

5 статья. Размер идеальной части общей собственности

1. Входящая в состав квартирной собственности идеальная часть общей собственности является соотношением площади отдельной собственности в отношении к общей площади всех отдельных собственностей жилого дома.

2. В случае изменения общей площади отдельной собственности соответственно меняется и объем идеальных частей, входящих в состав каждой квартирной собственности, за исключением случаев, упомянутых в третьей части данной статьи.

3. Определения второй части данной статьи не распространяются на случаи, когда изменения общей площади отдельной собственности явились результатом реконструкции, реновации или реставрации в границах этой отдельной собственности.

6 статья. Образование квартирной собственности

1. Квартирная собственность может быть образована на основании закона, решения суда, сделки, в том числе завещания, или по решению собственника дома. Квартирную собственность создают, разделив жилой дом, занесенный в земельную книгу, вместе с принадлежащими ему вспомогательными строениями и землей.

2. Квартирная собственность считается образованной после ее внесения в Земельную книгу.

7 статья. Ликвидация квартирной собственности

Квартирная собственность считается ликвидированной, если она разрушена или переделана в другой вид собственности на основании закона, постановления суда, сделки, в том числе на основании решения собственников квартир или завещания.

II часть. Квартировладелец, его права, обязанности и ответственность

8 статья. Владелец квартиры

1. Владелец квартиры, это лицо, получившее квартирную собственность и закрепившее права собственности в Земельной книге.

2. До регистрации квартирной собственности в Земельной книге на получателя квартирной собственности распространяются все нормы данного закона, определяющие права, обязанности и ответственность собственника квартиры, за исключением тех определенных законом прав, которые вступают в силу после регистрации квартирной собственности в Земельной книге.

9 статья. Права владельца квартиры

По отношению к квартирной собственности у владельца этой квартирной собственности имеются все права владения, в том числе:

1) владеть и пользоваться квартирной собственностью, получать от нее доход, использовать по своему усмотрению для преумножения собственности и в целом использовать в любом виде, пока эти права владельца квартиры не ограничиваются законном и не создают помех для владельцев других квартир;

2) отчуждать, в том числе дарить, квартирную собственность;

3) закладывать квартирную собственность и налагать на нее любые другие отягощения;

4) передавать квартирную собственность в пользование другим лицам;

5) вселять в квартирную собственность членов семьи и близких;

6) участвовать в управлении жилым домом;

7) использовать часть собственности, находящуюся в общем владении, если решения, в законном порядке принятые общим собранием владельцев квартирных собственностей, не ограничивают этих прав.

10 статья. Обязанности владельца квартиры

В обязанности владельца квартиры вменяется:

1) участие в управлении жилым домом;

2) покрытие расходов на управление жилым домом в порядке, предусмотренном 13-й статьей данного закона;

3) расчет за полученные услуги, связанные с пользованием квартирной собственностью (например, отопление, холодная вода, канализация, вывоз бытовых отходов);

4) уплата налогов, относящихся к квартирной собственности;

5) оплата аренды земли, если жилой дом находится на земле, принадлежащей другому лицу;

6) бережное отношение к общей собственности, соблюдение правил ее использования, а также выполнение оговоренных в нормативных актах правил санитарной и пожарной безопасности, и прочих норм, связанных с безопасностью и здоровьем других людей, сохранением окружающей среды. Необходимо наблюдать за тем, чтобы эти требования соблюдали также люди, которые заселились в квартирную собственность;

7) обеспечение доступа в квартирную собственность для специалистов, уполномоченных обществом владельцев квартир или управляющим для проведения в квартирной собственности действий, необходимых для нормального функционирования или установки коммуникаций или строительных конструкций, связанных с эксплуатацией жилого дома, а также обеспечение возможности обследовать отдельную собственность;

8) выполнение решений, принятых сообществом владельцев квартир.

11 статья. Права владельца квартиры на реконструкцию, реновацию или реставрацию квартирной собственности

1. У владельца квартиры есть право без согласования с прочими владельцами квартиры, но с соблюдением требований нормативных актов реконструировать, реновировать или реставрировать (далее – перестраивать) отдельную собственность, если это не затрагивает другие квартирные собственности или общую собственность.

2. У владельца квартиры есть право с соблюдением требований нормативных актов перестраивать окна и двери, ограничивающие отдельную собственность, и делать это без согласования с сообществом собственников квартир, если только это сообщество не постановило иначе.

3. Если перестройка отдельной собственности затрагивает часть, находящуюся в общей собственности, владельцу квартиры необходимо получить согласие сообщества владельцев квартир в порядке, оговоренном данным законом.

4. Если перестройка отдельной собственности затрагивает другую отдельную собственность, владельцу квартиры необходимо получить согласие владельца соответствующей квартиры.

12 статья. Право первой руки для владельца квартиры

1. При отчуждении квартирной собственности прочие владельцы квартир соответствующего жилого дома не получают права первой руки на покупку или выкуп за исключением случаев, когда сообщество владельцев квартир приняло на этот счет соответствующее решение в порядке, оговоренном данным законом, и если в Земельной книге сделана отметка о существовании подобных прав выкупа.

2. Права первой руки на выкуп реализуются в порядке, определенном Гражданским законом.

13 статья. Покрытие расходов на управление жилым домом

1. Владелец квартиры в соответствии с объемом идеальных частей общей собственности, находящихся в его владении, покрывает обязательные расходы на работы по управлению домом, утвержденные решением общего собрания собственников, а также покрывает определенное общим собранием вознаграждение управляющему за управление жилым домом, если такое вознаграждение предусмотрено договором управления.

2. Владелец квартиры в соответствии с объемом идеальных частей общей собственности, находящихся в его владении, покрывает прочие расходы на работы по управлению домом, утвержденные решением общего собрания собственников и относящиеся к улучшению и развитию жилого дома и формированию оптимальных расходов по управлению. Такие расходы относятся к:

1) замене элементов, устройств или коммуникаций жилого дома, находящихся в общей собственности, в результате которой снижаются расходы на содержание жилого дома;

2) мероприятиям, в результате которых снижается плата за услуги, связанные с использованием квартирной собственности.

3. Принимая решение, упомянутое во второй части данной статьи, сообщество владельцев квартир оценивает документы, обосновывающие эффективность затрат на данные работы в соответствии с определениями 1-й и 2-й пункта второй части данной статьи.

14 статья. Ответственность владельца квартиры

1. Владелец квартиры отвечает за ущерб, нанесенный собственникам других квартир или другим лицам, в порядке, установленном нормативными актами, решениями сообщества владельцев квартир или взаимно заключенными договорами.

2. Если у владельца квартиры нет другого имущества, которое можно использовать для покрытия убытков, в порядке, установленном Гражданским законом, взыскание может быть обращено на квартирную собственность с одновременным выселением владельца квартиры, членов его семьи и прочих лиц, размещенных в квартирной собственности.

3. Квартирная собственность может быть отчуждена в порядке, оговоренном Гражданским законом, с одновременным выселением владельца квартиры, членов его семьи и прочих лиц, размещенных в квартирной собственности, если владелец квартиры, члены его семьи или прочие размещенные в квартире лица нарушают требования нормативных актов, относящихся к пользованию квартирной собственностью, в том числе санитарных и противопожарных норм, и таким образом вредят безопасности и здоровью других лиц или окружающей среде.

4. Иск об отчуждении квартирной собственности в случаях, описанных в третьей части данной статьи, может подать любой владелец квартиры.

III часть. Сообщество владельцев квартир

15 статья. Статус сообщества владельцев квартир

1. Сообщество владельцев квартир является управляющим учреждением жилого дома, разделенного на квартирные собственности.

2. В состав сообщества владельцев квартир входят все владельцы квартир соответствующего жилого дома.

3. Если квартирные собственности, находящиеся в жилом доме, принадлежат одному лицу, у него имеются все права и обязанности сообщества владельцев квартир, предусмотренные данным законом.

16 статья. Компетенция сообщества владельцев квартир

1. Сообщество владельцев квартир имеет право принимать решение по любому вопросу, относящемуся к общей собственности. Сообщество владельцев квартир, заключив соответствующий договор, может уполномочить другое лицо принимать решения по вопросам, находящимся в компетенции сообщества, за исключением вопросов, упомянутых во второй части данной статьи.

2. Лишь сообщество владельцев квартир имеет право принимать решения по следующим вопросам:

1) изменения общей собственности (увеличение, уменьшение);

2) определение порядка использования общей собственности владельцами квартир;

3) создание или отмена права первой руки владельцев квартир на выкуп;

4) выдача и отзыв доверенности;

5) определение ограничений прав пользования;

6) передача общей собственности в пользование;

7) форма управления общей собственностью;

8) определение отдельных или всех работ управляющего по управлению жилым домом;

9) определение расходов на управление жилым домом и порядок их оплаты;

10) прочие вопросы, которые по решению сообщества владельцев квартир входят только в компетенцию сообщества.

3. Любое решение сообщества владельцев квартир является обязательным для выполнения любым владельцем квартиры, если за него проголосовали владельцы квартир, представляющие большую половину квартирных собственностей дома, за исключением случаев, по которым статьей 17-й данного закона предусмотрен другой порядок принятия решений или в которых само сообщество владельцев квартир установило другое количество голосов, необходимых для принятия решения.

4. Суд, основываясь на заявке владельца квартиры, может признать решение сообщества владельцев квартир незаконным, если решение или порядок его принятия противоречил требованиям данного закона. Иск в суд необходимо подать в течение трех месяцев со дня, когда соответствующее лицо узнало или могло узнать о решении сообщества владельцев квартир, но не позднее, чем через год после принятия этого решения.

17 статья. Условия принятия решений сообществом владельцев квартир

1. Во время принятия сообществом владельцев квартир решения у каждого владельца квартиры имеется столько голосов, сколько квартирных собственностей ему принадлежит.

2. Если одному владельцу квартиры принадлежит более половины находящихся в жилом доме квартирных собственностей, во время голосования у него имеется 50% голосов из числа всех голосов собственников квартир.

3. Если квартирная собственность принадлежит двум и более собственникам, они выбирают одного уполномоченного, который станет представлять всех владельцев квартиры, при голосовании ему будет принадлежать один голос.

4. Владелец квартиры, доверяя другому лицу представлять его интересы на общем собрании собственников, оформляет письменную доверенность.

5. Для того, чтобы принять решение по вопросам, упомянутым в 1-м и 2-м пункте второй части 16-й статьи, необходимо, чтобы за него проголосовали все собственники квартир.

6. Чтобы принять решение по обеспечению прав первой руки на выкуп, упомянутых в 3-м пункте второй части 16-й статьи данного закона, необходимо, чтобы за него проголосовали все собственники квартир. Чтобы принять решение по уничтожению отметки о праве первой руки на выкуп в Земельной книге, необходимо, чтобы за это решение проголосовало не менее половины владельцев квартир, представляющих не менее половины всех квартирных собственностей.

7. Дабы принять решение по вопросам, упомянутым в 4-м пункте второй части 16-й статьи данного закона, необходимо, чтобы за него проголосовали собственники квартир, представляющие как минимум две трети всех квартирных собственностей.

8. Дабы принять решение по вопросам, упомянутым в 5-м пункте второй части 16-й статьи данного закона (строительство, перемещение или проведение водопровода, канализации или сетей публичной электронной связи), необходимо, чтобы за него проголосовали владельцы квартир, представляющие большую половину квартирных собственностей. Ограничения прав пользования, связанные с установкой, эксплуатацией и развитием устройств по теплоснабжению, энергоснабжению и газоснабжению, определяются Энергетическим законом и другими нормативными актами.

9. Дабы принять решение по вопросам, упомянутым в 6-м, 7-м, 8-м, 9-м и 10-м пунктах второй части 16-й статьи данного закона, необходимо, чтобы за них проголосовали владельцы квартир, представляющие большую половину квартирных собственностей.

18 статья. Порядок принятия решений сообществом владельцев квартир

1. Порядок и вид принятия решений сообщества собственников квартир устанавливает само сообщество собственников квартир в порядке, предусмотренном данным законом.

2. По вопросам, находящимся в компетенции сообщества владельцев квартир, решения могут быть приняты следующими способами:

1) на общем собрании собственников (19-я статья);

2) не созывая общего собрания собственников – путем опроса (20-я статья);

3) другим образом – придя к соглашению (21-я статья).

3. У всех решений сообщества владельцев квартир имеется одинаковая юридическая сила независимо от того, каким из способов, упомянутым во второй части этой статьи, они приняты.

4. Сообщество владельцев квартир может определить, какие вопросы могут быть решены только на общем собрании собственников.

5. Все решения, принятые сообществом собственников квартир, должны быть оформлены в письменном виде.

19 статья. Порядок созыва и проведения общего собрания собственников

1. Общее собрание собственников созывается по инициативе одного или нескольких владельцев квартир или управляющего в порядке, предусмотренном законом.

2. На общее собрание собственников каждый собственник должен быть приглашен не позже, чем за неделю, путем письменного или любого другого приглашения, установленного сообществом владельцев квартир. В приглашении указывается место, время и рабочий порядок собрания.

3. Общее собрание собственников имеет право принимать решения, если в нем принимают участие владельцы квартир, представляющие не менее половины всех квартирных собственностей. Если определенное количество владельцев квартир не является на собрание, оно считается несостоявшимся.

4. Владельцы квартиры, явившиеся на общее собрание, регистрируются в порядке регистрации участников.

5. На общем собрании собственников выбираются руководитель собрания и протоколист.

6. Порядок, в котором созывается общее собрание собственников и оформляются принятые на нем решения и протоколы, определяет сообщество владельцев квартир.

20 статья. Порядок принятия решений сообществом владельцев квартир без созыва общего собрания

1. Владельцы квартир имеют право принимать решения, не созывая общего собрания собственников, путем опроса, если только сообщество владельцев квартир не определило, что соответствующие вопросы должны решаться только на общем собрании собственников.

2. Если решение принимается без созыва общего собрания собственников – путем опроса, управляющий или другое доверенное лицо сообщества собственников квартир высылает собственнику квартиры письменный проект решения по соответствующему вопросу, а также документы, связанные с принятием решения, указав срок, до которого владелец квартиры имеет право голосовать «за» или «против». Срок не может быть короче двух недель с момента отправки проекта решения. Если владелец квартиры не предоставил письменного ответа в соответствующий срок, считается, что он голосовал против принятия решения.

3. Управляющий или другое уполномоченное сообществом собственников квартир лицо в течение пяти дней готовит и рассылает всем владельцам квартир протокол голосования. В протоколе голосования указывают:

1) день отправки проекта решения и срок, предоставленный владельцам квартир для голосования;

2) принятое решение и связанные с ним результаты голосования;

3) по требованию владельцев квартир – содержание различных мнений;

4) прочие важные сведения о голосовании.

4. По требованию любого владельца квартиры управляющий или другое уполномоченное сообществом собственников квартир лицо предоставляют результаты голосования других владельцев квартир.

5. Порядок, в котором сообщество владельцев квартир принимает решение, не созывая общего собрания собственников, то есть путем опроса, определяет сообщество владельцев квартир.

21 статья. Порядок принятия решений сообществом владельцев квартир по соглашению

1. Решением сообщества владельцев квартир считается взаимная договоренность всех владельцев квартир.

2. Если все квартиры жилого дома принадлежат одному лицу, его решение считается решением сообщества владельцев квартир.

Закон вступает в силу 1 января 2011 года.

Закон принят Сеймом 28 октября 2010 года и провозглашен 17 ноября 2010 года.