Защитит ли Сейм честных жителей?

Юридическая комиссия Сейма на прошлой неделе поддержала дальнейшее рассмотрение поправок к Гражданско-процессуальному закону, которые подразумевают возможность взыскать коммунальный долг, в принудительном порядке, выставляя на аукцион заложенную в банке недвижимость. Поправки подразумевают право управляющего взыскать коммунальные долги в первоочередном порядке, перед возвратом ипотеки.

Две квартиры губят дом?

Допускаю, что многие жители Латвии не понимают, зачем нужны такие поправки. В нашей стране многие тысячи квартир заложены в банке. Люди покупали недвижимость в долг и не думали о трудных временах. Сейчас эти трудные времена настали, и оказалось, что расплачиваться за долги вынуждены не только владельцы заложенных в банках квартир, но и их соседи.

– Поправки к Гражданскому закону очень важны, – говорит председатель Латвийской ассоциации управляющих Гирт Бейкманис. – Речь идет не о наказании владельцев заложенных квартир, а о защите всех остальных жителей Латвии.

Гирт Бейкманис объяснил, какие неприятности грозят нашим домам, если Сейм не примет поправок к Гражданскому закону, дающих домоуправлениям право первой руки на взыскание долгов.

Возьмем обычный дом в Цесисе, на улице Акменс. В этой многоэтажке долги накопились за четырьмя квартирами. За двумя должниками числятся большие, но все-таки понятные суммы – 300 и 400 латов. Две другие квартиры задолжали гораздо больше: одна – 3 200 латов, вторая 3500.

Обе квартиры больших должников заложены в банке. Сегодня у управляющего почти нет шансов вернуть эти деньги дому. Да, он доказал свои требования в суде и передал дело судебному исполнителю, но... Легальных доходов у должников нет, квартира находится в залоге, и право первой руки на взыскание долга принадлежит банку.

Ясно, что на момент покупки квартиры жильцы брали у финансистов большие займы – по 20–30 тысяч латов. Сейчас стоимость недвижимости рухнула, на аукционе эти квартиры могут быть проданы за 10–12 тысяч латов. В такой ситуации все деньги забирает себе банк. Домоуправление же остается с носом, без единого шанса на возвращение долга даже в случае, если бывшие владельцы квартир наладят свою жизнь. Ведь они еще много лет будут расплачиваться с банкирами за остатки кредита.

Таким образом, на доме по улице Акменс может надолго повиснуть долг почти в 7000 латов. Убыток в такой ситуации терпят и управляющий, и честные жители многоэтажки. Ведь рано или поздно эту задолженность кому-то придется оплатить.

Больше всех должны ипотечники!

– Мне известна ситуация во всей Латвии, – говорит Гиртс Бейкманис. – Долги жителей перед домоуправлениями увеличиваются. В некоторых регионах у людей совсем не осталось источников дохода, управляющие признают, что попали в тяжелую ситуацию.

На прошлой неделе Бейкманис выступал перед Юридической комиссией Сейма, защищая поправки к Гражданско-процессуальному закону. Перед этим выступлением руководитель ЛАУ проверил ситуацию с долгами все в том же Цесисе. Оказалось, что задолженность за квартиру имеют 9% жителей города.

– Несколько лет назад платежи задерживали около 7%, – рассказывает Бейкманис, – численно прирост вроде бы не большой. Но объем долг вырос больше, чем в три раза. Мы решили отдельно проверить владельцев заложенных в банках квартир. Таких в Цесисе оказалось всего 2,6% от общего количества квартир. Но владельцы такой недвижимости накопили 55% от общей суммы долга или 172 тысячи латов.

Очень часть долги недобросовестных владельцев квартир, заложенных в банках, превышают одну-две-три тысячи латов. Если в доме имеется две-три такие квартиры, это беда, ведь в следующем сезоне поставщики тепла вновь пригрозят жильцам отключением отопления. Управляющий и соседи в такой ситуации практически бессильны.

– Мы в Цесисе взяли за правило судиться с владельцами заложенных квартир так же, как со всеми остальными жителями. Но я понимаю других управляющих Латвии, которые не подают на ипотечников в суд, ведь обычно это не дает никакого результата! – объясняет Бейкманис.

Даже если домоуправление выиграет в суде, сегодня оно не имеет права продать имущество должника с аукциона и вернуть деньги на счет дома. За это-то право и бьются управляющие, поддерживающие поправки к Гражданскому закону.

Банки действуют хитро

Почему банки поддерживают такую ситуацию и позволяют владельцам заложенных квартир не платить за коммунальные услуги? Тут действует простая логика: банку невыгодно забирать у человека жилище, пока его рыночная цена не покрывает большей части кредита. Финансисты придерживают недвижимость до времени, когда ее можно будет отобрать с прибылью для себя. К тому же, если перенять квартиру у должника сегодня (с прицелом на будущее подорожание), то платить за коммунальные услуги придется самому банку, а это накладно.

– Помню, что до кризиса многие банки запрашивали у управляющих справки о платежной дисциплине жильцов приобретенных в кредит квартир, – говорит Гирт Бейкманис. – Но уже года три-четыре банки такой информации не требуют. После этого у жильцов-ипотечников окончательно пропала мотивация рассчитываться за коммунальные платежи.

Должники достигают с банками приблизительно такой договоренности: они понемногу оплачивают ипотеку, взамен на что банк пока не требует их выселения. Каждая сторона понимает, что это временное равновесие, которое будет нарушено при первом же скачке цен на недвижимость. Но жильцы надеются на авось – может, тем временем их семейное благополучие улучшится, и они смогут выплатить кредит. Коммунальные платежи в это время рассматриваются, как мелкие проблемы, о которых «лучше подумать завтра».

Честных заставят платить за чужие долги?

Однако все это безобразие весьма угрожает благополучию остальных жителей Латвии. Один из управляющих согласился анонимно рассказать о том, что в действительности происходит в домах, где нашлись два-три крупных должника, обитающих в купленных в кредит квартирах.

– Пример из реальной практики: созвав общее собрание, я объяснил жильцам дома, что не могу взыскать крупные долги двух владельцев квартир, поскольку на эту недвижимость наложена ипотека. Если сами должники не возьмутся за ум, деньги будут потеряны для дома даже в случае, если мы обратимся в суд, – рассказывает управляющий.

Добросовестные жители задали вопрос: «Получается, что этот долг – около 7000 латов, придется оплачивать нам?»

– Да, в итоге так и выйдет, – подтверждает управляющий. – Когда банк отберет у должника квартиру, тот останется гол как сокол. Нам нечего будет с него взять. Тем временем за домом (именно за домом, а не за владельцами двух злосчастных квартир! – прим.ред.) будет числиться долг в 7000 латов. Поставщики коммунальных услуг рассматривают эту сумму, как общую задолженность дома или всех владельцев жильцов. Уже следующей зимой они заявят, что не подключат зданию отопление, пока дом не расплатится за прошлый сезон.

Тут и придется жителям обсуждать вопрос, что лучше: по милости двух семей остаться без тепла, пустить на оплату чужого долга ремонтные накопления многоэтажки, или скинуться на эти цели самим? Согласитесь, очень сложный вопрос.

– Ни один закон не заставит жителей платить за услугу, которую они не получали, – комментирует Гирт Бейкманис, – но существующие законодательство не дает ответа на вопрос, что делать в такой ситуации. Жизнь же подсказывает единственный выход: платить придется всем. Потому что иначе дом останется без тепла, его конструкции и коммуникации промерзнут, и здание понесет убыток куда больший, чем 7000 латов. Может статься, что позже получится взыскать с недобросовестных владельцев квартир их долги. Но что делать, если это не удастся, а также – что делать сейчас?

В этой связи появляется еще одна дурная тенденция. В домах находятся «активисты», которые предлагают для решения проблемы... сменить управляющего. Они говорят, что так долги останутся в распоряжении старого управляющего. Но законы говорят, что все невыполненные обязательства переходят к новому управляющему или собственникам дома. Так что это тоже не выход.

«Мы идем к катастрофе!»

Но даже не это самое неприятное. Кризису на рынке недвижимости не видно ни конца, ни края, и банки предпочитают замораживать взыскание долгов по ипотеке. Владельцы квартир чувствуют себя в относительной безопасности и продолжают просрочивать коммунальные платежи.

Сегодня немало ипотечников должны управляющему (и своим соседям) по две-три тысячи латов, и все идет к тому, что через пару лет эти суммы удвоятся. Как следствие, честным жителям придется оплачивать долги соседей перед каждым отопительным сезоном, а это уже катастрофа.

Эту проблему после повторного избрания премьер-министром понял Валдис Домбровскис, поручивший Министерству экономики разработать поправки к Гражданско-процессуальному закону с тем, чтобы домоуправления получили возможность взыскивать долги ипотечников и защищать своих добросовестных клиентов. Эти поправки были рассмотрены правительством и отправлены в Сейм. В парламентских комиссиях документ вызвал большие дебаты.

– Против изменений выступает Минюст, Ассоциация коммерческих банков, многие депутаты, – встревожен Гирт Бейкманис. – Хотя Комиссия по делам государства и самоуправления, а также Юридическая комиссия после долгих дискуссий одобрили дальнейшее рассмотрение законопроекта, я предвижу, что на заседании Сейма он вызовет много споров. У меня нет ответа на вопрос, почему столь здравое решение имеет много противников. Неужели мы настолько подпали под иго банков? Иначе не объяснить того, что жителей заставляют платить за долги соседей – это противоречит всякой логике, а также практике других стран.

Услышит ли Сейм глас народа?

Как уже сообщалось, поправки к Гражданскому закону предполагают ввести новый порядок взыскания долгов при продаже недвижимого имущества с аукциона. В частности, планируется, что до 10% средств, полученных от продажи имущества, будут направляться на погашение задолженностей жильца за поставку газа или теплоэнергии, электроэнергии, холодной воды, за вывоз мусора, ассенизацию и обслуживание дома. После этого будут удовлетворяться материальные претензии банков, выдавших кредиты. Такой порядок предлагается ввести до 31 января 2014 года.

Сейчас слово за парламентом. Не так давно жители Латвии массово протестовали против того, чтобы Сейм законодательно позволил домоуправлениям перечислять наши ремонтные накопления в счет погашения коммунальных долгов. Были собраны тысячи подписей, и депутаты прислушались к мнению народа. Сейчас в опасности не только наши ремонтные накопления, но и семейные бюджеты! Не пора ли собраться и дать понять Сейму, что мы не согласны оплачивать чужие долги?